II CSKP 1332/22
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Sąd Najwyższy w Izbie Cywilnej w składzie:
16 kwietnia 2025 r.
SSN Kamil Zaradkiewicz (przewodniczący)
SSN Mariusz Załucki
SSN Robert Stefanicki (sprawozdawca)
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym 16 kwietnia 2025 r. w Warszawie
skargi kasacyjnej Z. spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w W.
od wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie
z 10 grudnia 2020 r., VII AGa 2096/18,
w sprawie z powództwa Z. spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w W.
przeciwko N. spółce z ograniczoną odpowiedzialnością w M. (poprzednio T. spółka
z ograniczoną odpowiedzialnością w K.)
o wydanie nieruchomości,
uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę Sądowi
Apelacyjnemu w Warszawie do ponownego rozpoznania
i rozstrzygnięcia o kosztach postępowania kasacyjnego.
(R.N.) Robert Stefanicki Kamil Zaradkiewicz Mariusz Załucki
UZASADNIENIE
II CSKP 1332/22
2
Zaskarżonym wyrokiem Sąd Apelacyjny w Warszawie po rozpoznaniu w dniu
10 grudnia 2020 r. sprawy z powództwa Z. sp. z o.o. (dalej jako powódka) przeciwko
T. sp. z o.o. (dalej jako: pozwana) o wydanie nieruchomości na skutek apelacji
powódki od wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie z 9 maja 2018 r. oddalił apelację
i zasądził od powódki na rzecz pozwanej kwotę 11 250 zł tytułem zwrotu kosztów
procesu w postępowaniu apelacyjnym.
Powódka wniosła o nakazanie pozwanej wydania powódce oznaczonej
w pozwie nieruchomości położonej w W. o łącznej powierzchni 72321 m2.
W uzasadnieniu pozwu wskazano, że sporna nieruchomość jest własnością Skarbu
Państwa, a powódce przysługuje do niej prawo użytkowania wieczystego. Osią sporu
stron w przedmiotowej sprawie była ocena umowy odpłatnego użytkowania, okresu
jej trwania 55 lat i zakresu wynikających z niej uprawnień. Z umowy pozwana
wywodzi skuteczne uprawnienie do władania rzeczą, tj. ograniczone prawo rzeczowe
użytkowania w rozumieniu art. 252 k.c. w zw. z art. 265 § 1 k.c., jako że użytkowanie
obciąża prawo użytkowania wieczystego gruntu oraz prawo własności związanych
z nim budynków.
Powódka kwestionowała tytuł prawny pozwanej do spornej nieruchomości,
wskazując, że umowa odpłatnego użytkowania była nieważna w zakresie, w jakim
miała ustanawiać ograniczone prawo rzeczowe. Powódka twierdziła, że umowa
została zawarta w celu obejścia prawa (art. 58 § 1 k.c.) w zakresie wykorzystania
maksymalnego czasu jej trwania w okolicznościach wiązania zasadą ograniczonej
trwałości stosunków obligacyjnych (art. 3531 k.c. w zw. z art. 3651 k.c.).
W odpowiedzi na pozew pozwana wniosła o oddalenie powództwa w całości,
gdyż nie ma ono uzasadnionych podstaw oraz zasądzenie od strony powodowej
kosztów postępowania.
Wyrokiem z 9 maja 2018 r. Sąd Okręgowy w Warszawie oddalił powództwo
i zasądził od powódki na rzecz pozwanej kwotę 14 434 zł tytułem zwrotu kosztów
zastępstwa procesowego.
Powyższy wyrok został wydany na podstawie następującego stanu
faktycznego i prawnego.
II CSKP 1332/22
3
Powódce przysługuje do przedmiotowej nieruchomości użytkowanie
wieczyste. Poprzednik prawny powódki nabył użytkowanie wieczyste nieruchomości
5 grudnia 1990 r. Poprzednicy prawni stron – Z.1 S.A. oraz H. zawarli 30 stycznia
1997 r. umowę odpłatnego użytkowania. W rozumieniu § 1 tej umowy, spółka Z.1
ustanowiła na rzecz H. użytkowanie prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz
prawo użytkowania znajdujących się na tym gruncie budynków i budowli, przy czym
wykonywanie tego prawa ograniczono do części nieruchomości.
Z treści zawartego porozumienia wynika, że H. zawarł umowę w celu
przeznaczenia gruntu na centrum handlowo-usługowe. Umowa została zawarta na
okres 55 lat z zastrzeżeniem, że przez ten czas Z.1 rezygnuje z uprawienia do jej
wypowiedzenia, z wyjątkiem zaległości z zapłatą czynszu za okres przynajmniej
3 miesięcy.
Z.1 oraz Z. 6 lutego 2001 r. zawarły umowę przeniesienia praw do
użytkowania, a z kolei powódka oraz H. 6 czerwca 2001 r. zawarły umowę
identyfikowaną jako „Zmiana umowy użytkowania”.
Pismem z 2015 r. Z. wezwała T. do wydania nieruchomości stanowiącej
przedmiot umowy odpłatnego użytkowania w oznaczonym terminie oraz złożyła
oświadczenie o wypowiedzeniu umów korzystania przez pozwaną z nieruchomości.
W treści przedmiotowego pisma zaznaczono, że umowa odpłatnego użytkowania
zawarta została w celu obejścia prawa i w zawiązku z tym pozostaje ona w
sprzeczności z zasadami współżycia społecznego.
Pismem z 21 września 2015 r. pozwana odmówiła zwrotu nieruchomości oraz
wskazała, że umowa odpłatnego użytkowania z 30 stycznia 1997 r. stanowi
skuteczne źródło jej praw do nieruchomości. Żądanie wydania nieruchomości zostało
oparte na błędnym przyjęciu przez stronę skarżącą nieważności umowy odpłatnego
użytkowania, jaką zawarły strony 30 stycznia 1997 r.
W ocenie Sądu Okręgowego powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie.
Kwestie sporne dotyczyły charakteru i znaczenia umowy odpłatnego użytkowania
oraz jej istoty prawnej. Powódka wskazywała, że przedmiotowa umowa nie mogła
doprowadzić do powstania takiego prawa, bowiem należy uznać ją za nieważną
w zakresie, w jakim miała prowadzić do zastąpienia dotychczasowego stosunku
II CSKP 1332/22
4
najmu ograniczonym prawem rzeczowym w postaci użytkowania. Sąd Okręgowy
w oparciu o analizę zgromadzonego materiału zakwalifikował ją jako umowę
odpłatnego użytkowania zawartą w formie aktu notarialnego. Dokonując wykładni art.
65 § 2 k.c., Sąd pierwszej instancji odwołał się do językowych reguł znaczeniowych
i zgodnego zamiaru stron. W ocenie Sądu, z treści zawartej umowy jednoznacznie
wynika, że strony wyraziły wolę ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego. Ma
tu też zastosowanie art. 252 k.c., zgodnie z którym rzecz można obciążyć prawem
jej używania i pobierania pożytków. W konsekwencji umowa została skutecznie
zawarta, zarówno z formalnego, jak i materialnego punktu widzenia. Nie ma w niej
postanowień, które miałyby uzasadniać jej nieważność, gdyż zawierała elementy
przedmiotowo istotne do kwalifikowania jej jako umowy ograniczonego prawa
rzeczowego użytkowania obciążającego określony przedmiot, a taka umowa
pozwala zakwalifikować czynność prawną jako umowę o ustanowienie użytkowania
na użytkowaniu wieczystym.
Sąd Okręgowy w oparciu o oświadczenia złożone przez powódkę stwierdził,
że strony miały świadomość charakteru łączącego je stosunku jako umowy
użytkowania. Odniósł się także do zarzutów powódki wskazujących na pozorny
charakter zawieranej umowy w celu obejścia prawa. W ocenie Sądu a quo
twierdzenia te nie zostały umocowane stosownymi dowodami. W świetle przepisów
Kodeksu cywilnego nieważne jest oświadczenie woli złożone drugiej stronie za jej
zgodą dla pozoru. Z art. 83 § 2 k.c. wynika wprost, że pozorność oświadczenia woli
nie ma wpływu na skuteczność odpłatnej czynności prawnej, dokonanej na
podstawie takiego oświadczenia, jeżeli wskutek tej czynności osoba trzecia nabywa
prawo lub zostaje zwolniona od obowiązku, chyba że działała w złej wierze.
Zdaniem Sądu pierwszej instancji na uwzględnienie nie zasługiwał także
argument powódki, że formuła prawa rzeczowego jako sposobu korzystania z rzeczy
nie była dla stron kluczowa. Faktem jest, że porozumienie to zawarte zostało
w związku ze sformułowaniem roszczeń reprywatyzacyjnych. Prawo odpowiadające
treścią prawu użytkowania ustanowionemu na podstawie umowy miało zostać
ustanowione wyłącznie w wypadku, gdyby Z.1 uzyskała w stosunku do działki nr […]
tytuł prawny inny niż prawo własności. Sąd Okręgowy zwrócił też uwagę, że powódka
zarzut nieważności przedmiotowej umowy sformułowała po ponad dziewiętnastu
II CSKP 1332/22
5
latach od jej zawarcia i wykonywania najpierw przez Z.1, a następnie po ponad
piętnastoletnim okresie przez nią. Umowa użytkowania jest w pełni ważna i stanowi
skuteczne źródło przysługującego pozwanej prawa użytkowania. Strony umowy,
zgodnie z art. 353 k.c. ułożyły stosunek prawny według swego uznania, a
postanowienia przedmiotowej umowy nie sprzeciwiają się właściwości stosunku
użytkowania, ustawie ani zasadom współżycia społecznego. W związku z tym nie ma
podstaw do uwzględnienia powództwa i wydania nieruchomości powódce na
podstawie art. 222 k.c.
Apelację od powyższego wyroku wywiodła powódka, która zaskarżyła wyrok
w całości. Zarzuciła mu naruszenie przepisów postępowania, tj. art. 227 i 233 § 2
k.p.c. art. 227 i art. 278 k.p.c. w związku z art. 58 § 1 i 2 k.c. oraz 65 § 2 k.c., art. 328
§ 2 k.p.c. W zakresie naruszenia przepisów prawa materialnego powołano m.in.
naruszenie art. 56 k.c. w zw. z art. 65 § 2 k.c. w zw. z art. 58 § 1 i 2 k.c.
Wobec tak sformułowanych zarzutów powódka wniosła o zmianę
zaskarżonego wyroku w całości poprzez nakazanie pozwanej wydanie spornej
nieruchomość zgodnie z żądaniem pozwu, ewentualnie o uchylenie zaskarżonego
wyroku w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania przez Sąd
pierwszej instancji. Ponadto wniosła o zasądzenie od pozwanego na jej rzecz zwrotu
kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm
przepisanych.
W odpowiedzi na apelację strona pozwana wniósł o oddalenie apelacji
w całości.
Sąd drugiej instancji uznał wniesioną apelację za bezzasadną i w związku
z tym podlegającą oddaleniu.
Sąd ad quem podzielił ustalenia faktyczne Sądu Okręgowego, przyjmując je
za własne. Podkreślił, że nie można zaskarżonemu wyrokowi zarzucić
podniesionego w apelacji naruszenia art. 328 § 2 k.p.c.
W ocenie Sądu zarzuty naruszenia przepisów prawa procesowego okazały się
niezasadne.
Sąd Okręgowy uznał ponadto, iż bezsporną kwestią pozostaje zawarcie przez
II CSKP 1332/22
6
pozwaną ze Z.1 S.A. umowy użytkowania na prawie użytkowania wieczystego
i umowa ta w dalszym ciągu wiąże strony.
Sąd Apelacyjny wskazał, że apelacja zasługiwała na oddalenie z dwóch
niezależnych podstaw, to jest, że umowa zawarta pomiędzy poprzednikami
prawnymi stron dotyczyła ustanowienia użytkowania w rozumieniu art. 252 k.c. na
przysługującym Z.1 prawie użytkowania wieczystego gruntu oraz znajdujących się
na nim budynków i budowli. Drugim zdarzeniem było dokonanie określonej czynności
prawnej, tj. zawarcie umowy. Oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste
i przeniesienie tego prawa w drodze umowy wymaga wpisu do księgi wieczystej
o charakterze konstytutywnym. Z powyższego wynika, że do przeniesienia prawa
użytkowania wieczystego wymagany jest nie tylko wpis do księgi wieczystej, ale też
posiadanie określonego prawa. Także dla ustanowienia użytkowania na użytkowaniu
wieczystym niezbędny jest wpis do księgi wieczystej – wbrew opinii powódki –
o charakterze konstytutywnym.
Sąd Apelacyjny rację przyznał powódce w zakresie, w jakim twierdziła ona, że
na gruncie prawa rzeczowego, odmiennie niż w prawie zobowiązań, obowiązuje
zasada zamkniętego katalogu (numerus clausus) praw rzeczowych. Zasadniczą rolę
tutaj odgrywają normy prawne o charakterze bezwzględnie wiążącym, co w sposób
istotny ogranicza strony przy kształtowaniu treści wiążącego je stosunku prawnego,
ale w żadnym wypadku nie pozwala na przyjęcie, że strony zawierając umowę
użytkowania na użytkowaniu wieczystym, naruszyły wskazane zasady, a zwłaszcza
zmierzały do ukształtowania nowego prawa rzeczowego lub nadanie takiej treści
użytkowaniu, które pozostawałoby w kolizji z modelem ustawowym.
Sąd odwoławczy podkreślił, że nie można zawartej pomiędzy stronami umowy
użytkowania uznać za nieważną z uwagi na kwestionowanie czasu jej trwania.
Należy mieć tu na względzie okoliczność, że przepisy kodeksu cywilnego odnoszące
się do użytkowania nie określają jej maksymalnej długości. Powódka pominęła fakt,
że zasadniczo okres użytkowania wieczystego wynosi 99 lat i trudno z niego
wyprowadzić wniosek co do czasu, na jaki może być ustalona umowa o ustanowienie
ograniczonego prawa rzeczowego. Z pewnością umowa ta zapewniała stabilizację
z uwagi na niestosowanie do niej art. 3651 k.c. Wykorzystanie konstrukcji umowy
II CSKP 1332/22
7
użytkowania można traktować jako decyzję biznesową, a nie jak wskazuje powódka
obejście prawa. Na marginesie rozważań podniesiono, że z opinii świadków wynikał
brak zainteresowania nieruchomością, gdyż nie stanowiła ona w tym czasie
atrakcyjnej propozycji rynkowej. W wyniku zawartej umowy strona oddająca prawo
w użytkowanie pozbywała się poważnego problemu związanego z zarządzaniem tą
nieruchomości, a jednocześnie jak na czasy zawarcia umowy użytkowania uzyskała
korzystne jej warunki.
Sąd wskazał ponadto, że dla kwalifikacji umowy zawartej 30 stycznia 1997 r.
nie ma znaczenia fakt, że przez czas trwania użytkowania powódka została
pozbawiona możliwości wypowiedzenia umowy. Zdaniem Sądu Apelacyjnego nie
można uznać, że przy zawieraniu umowy ustanowienia użytkowania doszło do
naruszenia art. 244 k.c. w zw. z art. 252 k.c. czy też niewłaściwego zastosowania art.
3531 k.c. Przedmiotowej umowy nie można również uznać za sprzeczną z art. 267
k.c. W jego świetle użytkownik obowiązany jest zachować substancję rzeczy oraz
dotychczasowe jej przeznaczenie. Istotne jest również to, że w wypadku
przedmiotowej umowy mamy do czynienia z ustanowieniem użytkowania nie na
rzeczy, ale na prawie. Stąd zastosowanie ma art. 265 § 2 k.c. statuujący zasadę
odpowiedniego stosowania do użytkowania praw przepisów o użytkowaniu rzeczy.
Sąd Apelacyjny odniósł się także do kwalifikacji przedmiotowej umowy jako
stanowiącej obejście prawa lub zawieranej dla pozoru. Powódka, zarzucając
pozorność umowy zawartej między stronami, nie wskazała, jaki cel miałby Z.1, aby
pod pozorem umowy użytkowania zawrzeć jakąkolwiek umowę obligacyjną.
W szczególności kwalifikacja jest wątpliwa, zważywszy, że umowa odpłatnego
użytkowania stwarza możliwości korzystania ze znacznie większej powierzchni
i stabilizacji wiążącego stronę stosunku prawnego ze względu na czas trwania takiej
umowy. O zawarciu umowy mającej na celu obejście ustawy można mówić, dopiero
gdy czynność taka prowadzi do uniknięcia zakazów, nakazów lub obciążeń
wynikających z przepisu ustawy i z takim zamiarem byłaby zawierana. W niniejszej
sprawie strony zmierzały do wyboru takiej konstrukcji prawnej, która będzie najpełniej
chroniła ich interesy.
Sąd odwoławczy stwierdził, że powódka sformułowała zarzut naruszenia
II CSKP 1332/22
8
prawa materialnego poprzez błędną ocenę ważności zawartej umowy, podczas gdy
powinna być ona uznana za nieważną ze względu na sprzeczność dokonywanej
czynności z zasadami współżycia społecznego oraz z właściwością stosunku
prawnego, gdyż układ praw i obowiązków przewidziany umową prowadzi
nieuchronnie do rażącej nieekwiwalentności świadczeń, istotnej nierównowagi
kontraktowej poprzez znaczne uprzywilejowanie jednej strony stosunku przy
jednoczesnym związaniu drugiej szeregiem obowiązków o charakterze obligacyjnym
na okres 55 lat bez możliwości wypowiedzenia jej przez Z.1. W ocenie Sądu
Apelacyjnego zarzutu tego również nie można podzielić, zważywszy, że
zgromadzony w sprawie materiał dowodowy nie pozwala na przyjęcie, że umowa
była sprzeczna z zasadami współżycia społecznego, a przy jej zawarciu doszło do
rażącej nieekwiwalentości świadczeń przesądzającej o istotnej nierównowadze
w położeniu stron. Oceniając stan istotnej nierównowagi, wspomnianą rażącą
nieekwiwalentność świadczeń należy za podstawę brać stan z chwili zawarcia
umowy (wyrok Sądu Najwyższego z 14 września 2016 r., III CSK 339/15).
Zdaniem Sądu Apelacyjnego szereg okoliczności przemawia za przyjęciem,
że umowa nie była rażąco nieekwiwalentna dla Z.1, gdy w przypadku podwyższenia
opłat z tytułu użytkowania zabezpieczała ich interesy. Także powódka miała
zagwarantowane, iż suma opłat ponoszonych przez nią na rzecz podmiotów trzecich
z tytułu użytkowania wieczystego gruntu nie będzie wyższa od wysokości
opłacanego przez pozwanego czynszu. Zgodność dokonywanych czynności
z zasadami współżycia społecznego jest zawsze kwestią kontekstu i okoliczności
danego wypadku. Konstrukcja tej klauzuli generalnej pozostaje w nierozłącznym
związku z konkretnymi okolicznościami faktycznymi.
Zgodnie z zawartym w apelacji wnioskiem Sąd odwoławczy zbadał zasadność
postanowienia Sądu Okręgowego o oddaleniu wniosku dowodowego powódki
o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego sądowego. Apelujący zarzucał w tym
zakresie naruszenie przez Sąd pierwszej instancji art. 227 i art. 278 k.p.c. w związku
z art. 58 § 1 i 2 k.c. oraz 65 § 2 k.c., podczas gdy dowód z opinii biegłego dotyczyłby
faktów istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy w zakresie oceny zawarcia umowy
w celu obejścia prawa oraz rażącej nierównowagi stron i nieekwiwalentności
świadczeń w umowie odpłatnego użytkowania, a okoliczności te wymagały
II CSKP 1332/22
9
wiadomości specjalnych. Zdaniem Sądu odwoławczego wniosek ten trafnie został
przez Sąd pierwszej instancji oddalony, albowiem nie dotyczył on okoliczności, które
były istotne dla rozstrzygnięcia sprawy, zmierzał jedynie do bezzasadnego
przedłużenia prowadzonego postępowania (art. 217 § 3 k.p.c.).
Sąd ad quem nie podzielił także zarzutu naruszenia art. 56 k.c. w zw. z art. 65
§ 2 k.c. w zw. z art. 58 § 1 i 2 k.c.
Wszechstronna analiza stosunków prawnych stron nie pozwala na przyjęcie,
że umowa z 30 stycznia 1997 r. nie doprowadziła do wykreowania po stronie
pozwanej prawa użytkowania na użytkowaniu wieczystym przysługującym aktualnie
powódce. Sformułowany w apelacji zarzut naruszenia przez Sąd Okręgowy tego
przepisu był – zdaniem Sądu odwoławczego – całkowicie nietrafny. Powyższe zaś
na zasadzie art. 385 k.p.c. musiało skutkować oddaleniem apelacji powódki jako
bezzasadnej.
Skargę kasacyjną od wyroku Sądu Apelacyjnego wniosła powódka,
zaskarżając wyrok w całości.
Skarżąca zarzuciła orzeczeniu Sądu drugiej instancji naruszenie prawa
materialnego, to jest art. 3 ust. 1 w zw. z art. 10 ust. 1 u.k.w.h. w zw. z art. 265 § 2
k.c. w zw. z art. 27 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
(tekst jedn.: Dz. U. z 2024 r., poz. 1145) i art. 19 ust. 1 ustawy z dnia 29 kwietnia
1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (Dz.U. Nr 22, poz. 99
ze zm.) poprzez błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie, polegające na
przyjęciu przez Sąd Apelacyjny, że domniemanie istnienia prawa wynikające z art. 3
ust. 1 u.k.w.h. w przypadku wpisu ograniczonego prawa rzeczowego w postaci
użytkowania obciążającego prawo użytkowania wieczystego może być wzruszone
wyłącznie w postępowaniu o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym
stanem prawnym (art. 10 ust. 1 u.k.w.h.), co w ocenie Sądu Apelacyjnego wynika
z konstytutywnego charakteru wpisu do księgi wieczystej ustanowienia użytkowania
na użytkowaniu wieczystym (art. 265 § 2 k.c. w zw. z art. 27 ustawy z dnia 21 sierpnia
1997 r. o gospodarce nieruchomościami i 19 ust. 1 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r.
o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości), podczas gdy obalenie
takiego domniemania odnoszącego się do ograniczonego prawa rzeczowego –
II CSKP 1332/22
10
użytkowania może nastąpić zarówno w trybie art. 10 ust. 1 u.k.w.h., jak i w każdym
innym postępowaniu, w którym istnienie prawa wpisanego do księgi wieczystej jest
przesłanką rozstrzygnięcia – w rezultacie Sąd Apelacyjny błędnie ocenił, że powód
nie może dochodzić wydania nieruchomości bez wcześniejszego wzruszenia
domniemania wynikającego z art. 3 ust. 1 u.k.w.h. w trybie postępowania
przewidzianego w art. 10 ust. 1 u.k.w.h.; naruszenie przepisów postępowania mające
istotny wpływ na wynik sprawy, to jest naruszenie art. 365 § 1 k.p.c. w zw. z art. 13
§ 2 k.p.c. w zw. z art. 3 ust. 1 u.k.w.h. i 49 u.k.w.h. i art. 6268 § 6 k.p.c. w zw. z art.
234 k.p.c. w zw. z art. 265 § 2 k.c. polegające na przyjęciu przez Sąd Apelacyjny, że
konstytutywny wpis do księgi wieczystej ograniczonego prawa rzeczowego w postaci
użytkowania ustanowionego na użytkowaniu wieczystym jest orzeczeniem wiążącym
inne sądy w taki sposób, że wzruszenie domniemania istnienia prawa wynikające ze
wpisu do księgi wieczystej może być przeprowadzone wyłącznie w trybie powództwa
o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym (art. 10 ust.
1 u.k.w.h.), a nie jest możliwe w postępowaniu windykacyjnym o wydanie
nieruchomości z powództwa użytkownika wieczystego przeciwko wpisanemu do
księgi wieczystej użytkownikowi, podczas gdy domniemanie istnienia ograniczonego
prawa rzeczowego w postaci użytkowania obciążającego użytkowanie wieczyste
wynikające z konstytutywnego wpisu do księgi wieczystej może być obalone
w każdym postępowaniu sądowym, w którym istnienie prawa jest przesłanką
rozstrzygnięcia, a wzruszenie takiego domniemania nie uchybia mocy wiążącej
wpisu konstytutywnego, bowiem wywołuje skutek tylko pomiędzy stronami danego
sporu – w rezultacie, zdaniem strony skarżącej kasacyjnie, Sąd Apelacyjny błędnie
uznał, że powód nie może dochodzić zwrotu spornej nieruchomości bez uprzedniego
wzruszenia wpisu w księdze wieczystej, co miało istotny wpływ na wynik sprawy,
ponieważ stanowiło jedną z głównych przyczyn oddalenia apelacji powoda.
Ponadto skarżąca zarzuciła orzeczeniu Sądu ad quem naruszenie art. 284 k.c.
w zw. z art. 265 § 2 k.c. w zw. z art. 267 § 1 k.c. z art. 244 k.c. oraz art. 58 § 1 k.c.
poprzez ich błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie polegające na przyjęciu
przez Sąd Apelacyjny, że ustanowione na rzecz osoby prawnej - spółki handlowej
użytkowanie obciążające prawo użytkowania wieczystego i związane z nim prawo
własności budynków może być ustanowione w celu realizacji inwestycji i następnie
II CSKP 1332/22
11
jej eksploatacji, w tym z prawem do wyburzania istniejących zabudowań,
dokonywania zmian w przedmiocie użytkowania i budowy nowych obiektów, podczas
gdy takie ukształtowanie prawa użytkowania jest sprzeczne z ustawową konstrukcją
użytkowania jako ograniczonego prawa rzeczowego, zasadą nieingerencji
w substancję rzeczy oraz obowiązkiem zachowawczego korzystania z przedmiotu
użytkowania, a w konsekwencji takie ukształtowanie prawa użytkowania jest
sprzeczne z ustawą i stanowi czynność nieważną – w rezultacie Sąd Apelacyjny
błędnie ocenił, że sporna umowa odpłatnego użytkowania, z której pozwany wywodzi
swoje prawo do spornej nieruchomości, doprowadziła do skutecznego ustanowienia
użytkowania jako ograniczonego prawa rzeczowego; art. 284 k.c. w zw. z art. 265 §
2 k.c. w zw. z art. 266 k.c. z art. 244 k.c. oraz art. 58 § 1 k.c. poprzez ich błędną
wykładnię i niewłaściwe zastosowanie polegające na przyjęciu przez Sąd
Apelacyjny, że użytkowanie na rzecz osoby prawnej - spółki handlowej w celu
prowadzenia działalności gospodarczej może być ustanowione na dowolnie długi
okres, w tym na okres 55 lat, podczas gdy z odpowiedniego stosowania art. 266 k.c.
do użytkowania przez osoby prawne (inne niż rolnicze spółdzielnie produkcyjne)
w zw. z art. 284 k.c. oraz właściwości stosunku należy wywodzić, że do użytkowania
przez osoby prawne zastosowanie znajduje zasada ograniczonego obowiązywania
w czasie stosunków cywilnoprawnych, zgodnie z którą niedopuszczalne jest
ustanowienie użytkowania na czas nieograniczony lub z nadmiernie odległym
terminem końcowym, w tym niedopuszczalne jest ustanowienie użytkowania na
okres 55 lat bez możliwości wcześniejszego zakończenia stosunku przez
użytkownika wieczystego – w rezultacie Sąd Apelacyjny błędnie ocenił, że sporna
umowa odpłatnego użytkowania zawarta na okres 55 lat doprowadziła do
skutecznego ustanowienia użytkowania jako ograniczonego prawa rzeczowego na
tak długi okres, podczas gdy umowa taka jest sprzeczna z ustawą i nieważna; art.
284 k.c. w zw. z art. 265 § 2 k.c. w zw. z art. 244 k.c. oraz art. 3531 k.c., art. 3651 k.c.
oraz art. 58 § 1 k.c. poprzez ich błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie
polegające na przyjęciu przez Sąd Apelacyjny, że strony umowy użytkowania mogą
w ramach tej umowy uregulować dodatkowe prawa i obowiązki o charakterze
obligacyjnym niemieszczące się w ustawowej konstrukcji użytkowania, w tym
zobowiązanie do nieobciążania przedmiotu użytkowania, prawo pierwokupu, a także
II CSKP 1332/22
12
w sposób dowolny uregulować inne kwestie o charakterze obligacyjnym, w tym
zobowiązanie do uiszczania czynszu, prawo do dysponowania nieruchomością na
cele budowlane, zobowiązania dotyczące ponoszenia ciężarów związanych
z nieruchomością w sposób bezterminowy lub na dowolnie długi okres (w tym na cały
55-letni okres użytkowania) bez prawa wypowiedzenia, podczas gdy taka wykładnia
sprzeczna jest z zasadą zamkniętego katalogu ograniczonych praw rzeczowych
i ograniczonej swobody umów w zakresie prawa rzeczowego, a także
z bezwzględnie obowiązującymi zasadami dotyczącymi stosunków obligacyjnych,
w tym z zasadą ograniczonego obowiązywania w czasie stosunków obligacyjnych
o charakterze ciągłym – w rezultacie Sąd Apelacyjny błędnie ocenił, że sporna
umowa kształtująca stosunek prawny w sposób wykraczający poza dopuszczalne
granice modyfikacji ustawowych typów ograniczonych praw rzeczowych
doprowadziła do skutecznego ukształtowania prawa rzeczowego, podczas gdy
umowa taka jest sprzeczna z ustawą i jako taka jest nieważna; art. 58 § 1 w zw. z art.
3531 k.c. i art. 3651, 661 i 695 k.c. w zw. z art. 284 k.c. poprzez ich błędną wykładnię
i niewłaściwe zastosowanie polegające na przyjęciu przez Sąd Apelacyjny, że
umowa użytkowania zawarta na okres 55 lat w celu realizacji i prowadzenia na
nieruchomości działalności gospodarczej - centrum handlowo-usługowego w zamian
za czynsz nie prowadzi do obejścia zasady ograniczonego obowiązywania w czasie
stosunków zobowiązaniowych, ani przepisów o maksymalnym terminie, na jaki czas
oznaczony może być zawarta umowa najmu lub dzierżawy, podczas gdy taka umowa
wywołuje skutki równoważne z ustanowieniem zobowiązania o charakterze ciągłym
o właściwościach zbliżonych do najmu i dzierżawy z nadmiernie długim czasem
trwania bez prawa wypowiedzenia, a przez to skutkuje obejściem zasady
ograniczonego obowiązywania w czasie stosunków zobowiązaniowych i powoduje
nieważność czynności prawnej – w rezultacie Sąd Apelacyjny błędnie ocenił, że
sporna umowa odpłatnego użytkowania, z której pozwany wywodzi swój tytuł prawny
do spornej nieruchomości, jest ważna, podczas gdy należało tę umowę uznać za
nieważną jako zmierzającą do obejścia prawa.
Sąd Najwyższy postanowieniem z 14 czerwca 2023 r. zawiesił postępowanie
w sprawie do czasu rozstrzygnięcia pytania prawnego przedstawionego
postanowieniem Sądu Najwyższego z 17 marca 2023 r. (II CSKP 1371/22, art. 177
II CSKP 1332/22
13
§ 1 pkt 1 k.p.c.).
Uchwałą z 10 października 2024 r., III CZP 44/23, Sąd Najwyższy stwierdził,
że 1. Żądanie sędziego lub wniosek o wyłączenie sędziego od rozpoznania sprawy
oparte wyłącznie na okolicznościach towarzyszących powołaniu tego sędziego nie
wywołuje skutków prawnych; w takiej sytuacji stosuje się per analogiam art. 531 § 2
i 3 k.p.c. 2. W razie uwzględnienia żądania lub wniosku, o których mowa w punkcie
1, postanowienie o wyłączeniu sędziego podlega uchyleniu na podstawie art. 359 §
2 k.p.c. 3. Rozpoznanie sprawy przez sąd w składzie bez sędziego, co do którego
wydano postanowienie o wyłączeniu na podstawie żądania lub wniosku, o których
mowa w punkcie 1, prowadzi do sprzeczności składu sądu orzekającego
z przepisami prawa (art. 379 pkt 4 k.p.c.). 4. Nadaje uchwale moc zasady prawnej
i ustala, że przyjęta w uchwale wykładnia prawa obowiązuje od dnia jej podjęcia.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Skarga kasacyjna zasługiwała na uwzględnienie, choć nie wszystkie
podniesione argumenty i zarzuty okazały się zasadne.
Skarżąca w pierwszej kolejności zarzuciła wyrokowi Sądu odwoławczego
naruszenie art. 3 ust. 1 w zw. z art. 10 ust. 1 u.k.w.h. w zw. z art. 265 § 2 k.c. w zw.
z art. 27 u.g.n. i art. 19 ust. 1 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami
i wywłaszczaniu nieruchomości. Naruszenie to miało polegać na błędnej wykładni
i niewłaściwym zastosowaniu, polegającym na przyjęciu przez Sąd Apelacyjny, że
domniemanie istnienia prawa wynikające z art. 3 ust. 1 u.k.w.h. w przypadku wpisu
ograniczonego prawa rzeczowego w postaci użytkowania obciążającego prawo
użytkowania wieczystego może być wzruszone wyłącznie w trybie art. 10 ust. 1
u.k.w.h. w postępowaniu o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym
stanem prawnym, co w ocenie Sądu Apelacyjnego wynika z konstytutywnego
charakteru wpisu do księgi wieczystej ustanowienia użytkowania na użytkowaniu
wieczystym (art. 265 § 2 k.c. w zw. z art. 27 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r.
o gospodarce nieruchomościami i 19 ust. 1 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r.
o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości).
Na podstawie art. 3 ust. 1 u.k.w.h. domniemywa się, że prawo jawne z księgi
II CSKP 1332/22
14
wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym. Odnosząc się do
tak sformułowanego zarzutu, należy zaznaczyć, że zgodnie z jednym ze stanowisk,
wyłącznym trybem kwestionowania domniemania w każdym postępowaniu
w odniesieniu do konstytutywnego wpisu do księgi wieczystej jest tryb określony art.
10 u.k.w.h.
W odniesieniu do ograniczonych praw rzeczowych, w tym użytkowania,
wyrażono też pogląd odmienny, iż wzruszenie domniemania może nastąpić
w każdym postępowaniu, w którym istnienie prawa wpisanego do księgi jest
przesłanką rozstrzygnięcia.
Skarżąca zarzuca naruszenia przepisów postępowania mającego istotny
wpływ na wynik sprawy, tj. naruszenie art. 365 § 1 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c.
w zw. z art. 3 ust. 1 u.k.w.h. i 49 u.k.w.h. i art. 626 § 6 k.p.c. w zw. z art. 234 k.p.c.
w zw. z art. 265 § 2 k.c. polegające na przyjęciu przez Sąd Apelacyjny, że
konstytutywny wpis do księgi wieczystej ograniczonego prawa rzeczowego w postaci
użytkowania na prawie użytkowania wieczystego jest orzeczeniem wiążącym inne
sądy w taki sposób, że wzruszenie domniemania istnienia prawa wynikające z tego
wpisu może być przeprowadzone wyłącznie w trybie powództwa o uzgodnienie treści
księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym (art. 10 ust. 1 u.k.w.h.), a nie jest
możliwe w postępowaniu windykacyjnym o wydanie nieruchomości z powództwa
użytkownika wieczystego przeciwko wpisanemu do księgi wieczystej użytkownikowi.
Pierwsze z wymienionych zagadnień było przedmiotem orzecznictwa Sądu
Najwyższego, w tym uchwały Sądu Najwyższego z 13 stycznia 2011 r. (III CZP
123/10), która stanowiła, że domniemanie zgodności prawa użytkowania
wieczystego z rzeczywistym stanem prawnym może być obalone wyłącznie
w procesie o uzgodnienie treści księgi wieczystej wszczętym na podstawie art. 10
ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.
Sąd Najwyższy uznaje jednak również, a w niniejszym składzie podziela
pogląd, zgodnie z którym wzruszenie zgodności wpisu z rzeczywistym stanem
prawnym nie jest wykluczone także w innym postępowaniu niż o uzgodnienie treści
księgi z rzeczywistym stanem prawnym na podstawie art. 10 u.k.w.h. Domniemanie
zgodności wpisu z rzeczywistym stanem prawnym, o którym mowa w art. 3 ust. 1
II CSKP 1332/22
15
u.k.w.h., może zostać wzruszone – jako przesłanka rozstrzygnięcia – w innej sprawie
cywilnej niż sprawa o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem
prawnym (art. 10 u.k.w.h., uchwała Sądu Najwyższego z 8 września 2021 r., III CZP
28/21, OSNC 2022, Nr 2, poz. 14; wyrok Sądu Najwyższego z 6 grudnia 2023 r.,
II CSKP 824/22, OSNC-ZD 2024, nr 4, poz. 33).
Drugie zagadnienie zasadniczo odnosi się do oceny i weryfikacji
długoterminowych stosunków w obrocie gospodarczym obejmujących realizację
inwestycji, zakresu oraz charakteru eksploatacji. Na zauważenie zasługuje to, że
przepisy dotyczące użytkowania mają charakter ogólny, a także otwarty, co
niewątpliwie ułatwia dokonywanie adaptacyjnej wykładni stosownie do
zmieniającego się otoczenia prawnego i funkcji przedmiotowych umów. W każdym
jednak razie nie można tracić z pola widzenia faktu, iż normy regulujące treść
ograniczonych praw rzeczowych mają co do zasady charakter bezwzględnie
wiążących, a tym samym pole dla swobody kształtowania uprawnień z tych praw
wynikających pozostaje niewielkie i jest dopuszczalne jedynie wówczas, gdy wprost
wynika to z przepisu ustawy.
W omawianym przedmiotowym zakresie mieści się zarzut naruszenia przez
Sąd Apelacyjny art. 284 k.c. w zw. z art. 265 § 2 k.c. w zw. z art. 267 § 1 k.c. z art.
244 k.c. oraz art. 58 § 1 k.c. Miał on polegać na ich błędnej wykładni i przyjęciu
w zaskarżonym wyroku, że ustanowione na rzecz osoby prawnej – spółki handlowej
prawo użytkowania obciążające użytkowanie wieczyste i związane z nim prawo
własności budynków może być ustanowione w celu realizacji inwestycji i jej
eksploatacji oraz dopuszczenia wyburzania istniejących zabudowań, dokonywania
zmian w przedmiocie użytkowania i budowy nowych obiektów. Skarżąca konkluduje,
że użytkowanie ukształtowane w powyższy sposób pozostaje w sprzeczności
z ustawowym modelem tego ograniczonego prawa rzeczowego, w którego zakres
nie wchodzi ingerencja w substancję rzeczy. Z przedmiotem użytkowania związany
jest też obowiązek zachowawczego korzystania z rzeczy.
Na podstawie przedmiotowej umowy, której stronami są osoby prawne, doszło
do ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego, została zawarta w związku
z realizacją celów biznesowych i skala korzyści balansowana z wielkością nakładów
II CSKP 1332/22
16
na inwestycje może przesądzać o wyborze przez strony odpowiedniego czasu
trwania ograniczonego prawa rzeczowego oraz zakresu podejmowanych
przedsięwzięć. W uzasadnieniu wyroku Sąd Apelacyjny kwestie wydatków i korzyści
powiązał z budową centrum handlowego, z trwałym charakterem skutecznego erga
omnes prawa użytkowania na podstawie zawartej umowy.
Analiza treści przedmiotowej umowy wskazuje, iż strony w sposób istotny
zmodyfikowały ustawową formułę prawa użytkowania. Zastosowano bowiem do
użytkowania szereg instytucji charakterystycznych dla stosunków obligacyjnych,
ustanowienie zobowiązania do stałego płacenia czynszu przez okres trwania umowy,
uprawnienie użytkownika do dysponowania nieruchomością na cele inwestycyjno-
komercyjne, jak i budowlane, wbrew istocie użytkowania jako prawa o przeznaczeniu
konsumpcyjno-alimentacyjnym, którego cel ma pozostawać ściśle powiązany, a tym
samym uzasadniony osobistymi potrzebami uprawnionego (użytkownika).
Wykorzystywanie użytkowania w stosunkach między osobami prawnymi nie
było dotąd przedmiotem pogłębionej analizy w orzecznictwie, a od strony
normatywnej przypadek ten jest zasadniczo ograniczony do regulacji ogólnej
zawartej w art. 284 k.c. Przeciwko dowolności w kształtowaniu treści użytkowania
w stosunkach gospodarczych przemawia ograniczony zakres autonomii stron
w relacjach prawnorzeczowych. Użytkowanie nie jest instytucją prawną, która może
być wykorzystywana zamiennie ze stosunkami obligacyjnymi, w tym z umową
dzierżawy lub najmu.
Zasada numerus clausus ograniczonych praw rzeczowych, która uniemożliwia
dowolność kształtowania treści tych praw, w tym także użytkowania, jak również cel
społeczno-gospodarczy prawa użytkowania, nie pozwalają na uznanie, że prawo to
może służyć realizacji dowolnych inwestycji gospodarczych.
Przeciwko wspomnianej dowolności przemawia nie tyle ograniczony zakres
swobody umów w odniesieniu do kształtowania treści praw rzeczowych, co wręcz
brak takiej swobody. Nie można bowiem tracić z pola widzenia faktu, iż zasada
swobody umów odnosi się jedynie do dopuszczalnych ram kształtowania treści
stosunków o charakterze zobowiązaniowym (art. 3531 k.c.), w żadnym zaś razie –
jak już zaznaczono – nie może być odnoszona do sfery kształtowania treści
II CSKP 1332/22
17
ograniczonych praw rzeczowych. W ramach bowiem przepisów prawa rzeczowego
autonomiczne kształtowanie treści poszczególnych uprawnień bądź obowiązków
(w odniesieniu do użytkowania – z jednej strony użytkownika, z drugiej zaś
właściciela) jest wyznaczone rygorystycznie i dopuszczalne jedynie w przypadkach
wprost wskazanych w ustawie. Oznacza to, iż wszędzie tam, gdzie ustawodawca nie
dopuszcza odstępstwa od modelowej regulacji dotyczącej określonego prawa
rzeczowego, taka modyfikacja jest niedopuszczalna. W konsekwencji w tym zakresie
umowa o ustanowienie takiego prawa podlegać musi każdorazowo ocenie na gruncie
art. 58 § 1 k.c. (sprzeczności czynności prawnej z ustawą). Jedynie na marginesie
wypada zaznaczyć, iż na nieporozumieniu polega traktowanie takiej umowy jako
kształtującej swoisty stosunek cywilnoprawny użytkowania w ramach treści bądź
obok ustanowionego ograniczonego prawa rzeczowego. Umowa konstytuująca takie
prawo zostaje bowiem wykonana wraz z jego postaniem (podobnie jak ma to miejsce
w przypadku innych umów rozporządzających, w tym przede wszystkim
przenoszących własność). Jakkolwiek nie jest wykluczone uznanie, iż celem stron
mogło być każdorazowo ukształtowanie wraz z ustanowieniem ograniczonego prawa
rzeczowego równolegle istniejącego stosunku obligacyjnego, to jednak nie można
zasadnie twierdzić, iż stosunek ten „wpisuje się” w ramy treści podmiotowego prawa
rzeczowego, o ile nie wynika to wprost z przepisów k.c. Ponadto do tak
ukształtowanego stosunku obligacyjnego nie znajdują zastosowania przepisy księgi
drugiej k.c., lecz odpowiednie przepisy prawa zobowiązań. W rozpoznawanej
sprawie kwestia ta powinna być – w świetle postanowień umowy – ponownie
poddana stosownej analizie.
Tym samym trafny jest zarzut skarżącej, iż Sąd Apelacyjny dokonał błędnej
wykładni zasady numerus clausus ograniczonych praw rzeczowych w związku
z dopuszczeniem daleko posuniętej swobody kształtowania treści użytkowania
ustanowionego na rzecz osób prawnych. Przyjął m.in., że ustanowienie użytkowania
w celu realizacji inwestycji i jej eksploatacji w powiązaniu z prawem do dysponowania
nieruchomością na cele budowlane. Trafnie zarzuca skarżąca, iż zgodnie z art. 284
k.c., także w odniesieniu do osób prawnych (z wyjątkiem rolniczych spółdzielni
produkcyjnych), a to już choćby z uwagi na odpowiednie stosowanie w tym zakresie
przepisów o użytkowaniu przez osoby fizyczne, ograniczone prawo rzeczowe ma
II CSKP 1332/22
18
charakter zachowawczy, z czym łączy się brak możliwości ingerencji w substancję
rzeczy użytkowanej. Z pewnością nie poszerza kręgu uprawnień takiego użytkownika
w stosunku do uprawnień właścicielskich to, iż prawo użytkowania zostało
ustanowione na użytkowaniu wieczystym.
Na uwagę zasługuje, że dwie koncepcje, które pojawiły się w procesie
interpretacji powyższych przepisów różni spojrzenie na charakter tego prawa i cel
postępowania w tego rodzaju sprawach. Sąd Apelacyjny uznał, że będąca
przedmiotem sporu treść uprawnień użytkownika odpowiada koncepcji użytkowania
jako ograniczonego prawa rzeczowego. W rozumieniu postanowień przedmiotowej
umowy pozwana zawarła ją w celu ograniczonego wykonywania użytkowania
w postaci tworzenia centrum handlowo-usługowego oraz jego eksploatacji.
W umowie dookreślono, że użytkownik dysponuje uprawnieniem do dokonywania
wszelkich zmian, przeróbek, w tym także zburzenia znajdujących się w chwili oddania
w użytkowanie budynków. Skarżąca natomiast twierdzi, że tak ukształtowane
postanowienia umowy o ustanowienie odpłatnego użytkowania pozostają
w sprzeczności z zasadą nieingerencji w substancję rzeczy (salva rei substantia,
art. 267 § 1 k.c.).
Pozwana twierdzi, że przyjęcie dyspozytywnego charakteru art. 267 § 1 k.c.
może prowadzić do przyznania użytkownikowi – jeśli strony tak postanowiły –
uprawnienia do ingerencji w substancję obciążonej rzeczy, a nawet zmiany jej
przeznaczenia, przy czym swoboda przy ustaleniu treści stosunków dwustronnych
mających za przedmiot prawa rzeczowe nie jest szersza niż ta, która dotyczy
stosunków obligacyjnych. Jest ona podwójnie ograniczona, bo przepisami prawa
rzeczowego oraz prawa zobowiązań, w szczególności art. 3531 k.c.
(P. Machnikowski (w:) Prawo rzeczowe. System Prawa Prywatnego. Tom 3, red.
E. Gniewek, Warszawa 2013, Rozdział I § 2).
Ocena charakteru 267 § 1 k.c. jako regulacji dyspozytywnej nastąpiła
w drodze jurydycznej wykładni. Przy jej dokonaniu wymaga ustalenia, czy: 1)
użytkownik może ingerować w rzecz w taki sposób, który prowadziłby do
ograniczenia lub zniweczenia uprawnień właściciela po wygaśnięciu użytkowania; 2)
obowiązuje zasada superficies solo cedit.
II CSKP 1332/22
19
Wyrażony został pogląd, że użytkownik nie jest uprawniony do wznoszenia
nowych budynków na użytkowanym gruncie, gdyż stanowiłoby to z reguły zmianę
dotychczasowego jego przeznaczenia, a nieraz mogłoby się łączyć z naruszeniem
jego substancji (K. Zaradkiewicz (w:) Kodeks cywilny. Tom I. Komentarz do art. 1–
44910, red. K. Pietrzykowski, t. I, Warszawa 2015, s. 836), natomiast dopuszczalne
byłoby wzniesienie przez użytkownika budynku zastępującego dotychczasowy, na
tym samym miejscu, jeśli budynek dotychczasowy stał się niezdatny do użytku i nie
nadaje się do remontu, a dla dalszego korzystania z przedmiotu użytkowania jest
niezbędny. Wyrażono też pogląd, iż naruszenie statuowanych w art. 267 § 1
obowiązków wiąże się z odpowiedzialnością kontraktową użytkownika
(A. Sylwestrzak (w:) Kodeks cywilny. Komentarz aktualizowany, red. M. Balwicka-
Szczyrba, Warszawa 2025, art. 267).
Zgodnie z zasadą superficies solo cedit, budynki i urządzenia powiązane
trwale z gruntem, drzewa i inne rośliny, jak również inne przedmioty trwale z gruntem
związane stanowią jego części składowe. Artykuł 48 k.c. wyraźnie przewiduje
możliwość istnienia ustawowych wyjątków od zasady wyrażonej w art. 47 § 2.
Przykładowo, może chodzić o budynki i inne urządzenia znajdujące się na gruncie
będącym w użytkowaniu wieczystym (art. 235 § 1), jak też budynki i inne urządzenia
znajdujące się na gruncie użytkowanym przez rolnicze spółdzielnie produkcyjne (art.
272 § 1 i 2, art. 279 § 1; E. Skowrońska-Bocian, M. Warciński (w:) Kodeks cywilny,
t. 1, red. K. Pietrzykowski, Warszawa 2018, art. 48).
W świetle art. 235 § 1 k.c. użytkownik wieczysty nabywa prawo własności
budynków i urządzeń na gruncie oddanym mu w użytkowanie wieczyste oraz z chwilą
ich wzniesienia na gruncie będącym przedmiotem prawa użytkowania wieczystego.
To ostatnie jest w tym wypadku prawem głównym, bez którego odrębna własność
budynku nie może powstać.
Użytkowanie wieczyste gruntu w świetle art. 235 § 1–2 k.c. ma charakter
nadrzędny w stosunku do prawa własności budynków i innych posadowionych na
nim urządzeń, co sprawia, że prawem głównym jest wieczyste użytkowanie,
a związanym z nim – prawo własności budynków (K. Bagan-Kurluta (w:) Kodeks
cywilny. Komentarz, red. M. Załucki, Warszawa 2024, s. 567-568). W związku
II CSKP 1332/22
20
z powyższym użytkowanie wieczyste gruntu nie może być przedmiotem obrotu
prawnego odrębnym od własności budynków wzniesionych na tym gruncie
i odwrotnie, prawo własności budynków (por. art. 49 k.c.) nie może być przedmiotem
obrotu prawnego odrębnym od prawa użytkowania wieczystego. Przyjmuje się
jednocześnie, że czynność prawna obejmująca rozporządzenie prawem użytkowania
wieczystego, która nie obejmuje znajdujących się na gruncie budynków, czy też
rozporządzająca tylko budynkami, jest nieważna, stosownie do art. 58 § 1 k.c.
(E. Klat-Górska (w:) Kodeks cywilny. Komentarz. Tom II. Własność i inne prawa
rzeczowe (art. 126-352), red. M. Fras, M. Habdas, Warszawa 2018, art. 235, pkt V).
Niezależnie od tego, czy budynku i inne urządzenia stanowią części składowe
gruntu, czy też stają się odrębnymi rzeczami należącymi do osoby będącej
użytkownikiem wieczystym gruntu, użytkowanie tych przedmiotów nie daje
użytkownikowi uprawnienia do ingerencji w ich fizyczną budowę i strukturę. Tym
samym użytkownik nie może samodzielnie dokonywać faktycznych zmian
w substancji tych dóbr bez zgody właściciela, która jednak nie może być w żadnej
mierze postrzegana jako wynikająca z treści użytkowania jako ograniczonego prawa
rzeczowego.
Użytkowanie w odniesieniu do przypadków, o których mowa w art. 284 k.c.,
utrzymuje swój zachowawczy charakter i nie uprawnia użytkownika do ingerencji
w substancję rzeczy, która miałaby polegać przykładowo na wyburzeniu istniejących
zabudowań lub wznoszenia nowych obiektów na nieruchomości, a także przyznaniu
użytkownikowi prawa do dalszych zmian w użytkowaniu przez cały okres, na jaki
ustanowione zostało prawo. Odmienna wykładnia przyjęta przez Sąd Apelacyjny
w odniesieniu do ustanowionego na rzecz osoby prawnej prawa użytkowania
obciążającego użytkowanie wieczyste i związane z nim prawo własności budynków
stanowi o naruszeniu prawa materialnego przez jego błędną wykładnię, to jest art.
267 § 1 k.c. w zw. z art. 284 i 265 § 2 k.c.
Skarżąca zarzuciła ponadto wyrokowi Sądu ad quem naruszenie art. 284 k.c.
w zw. z art. 265 § 2 k.c. w zw. z art. 266 k.c. z art. 244 k.c. oraz art. 58 § 1 k.c.
poprzez błędną ich wykładnię i niewłaściwe zastosowanie, które miało polegać na
przyjęciu przez Sąd Apelacyjny, że użytkowanie na rzecz osoby prawnej w celu
II CSKP 1332/22
21
prowadzenia działalności gospodarczej może być ustanowione na dowolnie długi
okres, w tym 55 lat. W ocenie skarżącej mamy tu do czynienia z błędną wykładnią
przepisów o użytkowaniu w zakresie dopuszczalności ustanowienia użytkowania na
rzecz osoby prawnej bezterminowo lub z przyjęciem dowolnego odległego terminu
końcowego. Uważa, że nie można zgodzić się z przyjętą przez Sąd Apelacyjny
interpretacją art. 284 k.c. jakoby ustanowienie użytkowania na rzecz osoby prawnej
w celach inwestycyjno-komercyjnych mogło być dokonane na dowolnie długi okres,
a za taki uważany jest przyjęty w zaskarżonej umowie termin 55 lat bez uprawnienia
do wcześniejszego wypowiedzenia umowy przez użytkownika wieczystego (a zatem
tego, czyje prawo zostało obciążone ograniczonym prawem rzeczowym).
Za trafne uznać należy co do zasady stanowisko, że mimo braku wyraźnej
regulacji w tym zakresie należy przyjąć istnienie zasady ograniczenia czasowego
trwałości ograniczonych praw rzeczowych, z zastrzeżeniem przy ustalaniu
dopuszczalnego okresu konieczności uwzględnienia natury i funkcji użytkowania.
Zasadę tę można wywieść z art. 284 w zw. z art. 266 k.c. Okolicznością
bezsporną jest, że przepisy Kodeksu cywilnego regulujące użytkowanie nie określają
maksymalnej długości trwania użytkowania ustanowionego na rzecz osoby prawnej.
Ustawodawca wprawdzie nie wprowadził jednolitego modelu, ale tendencje
legislacyjne i wykładnia sądowa mających tu zastosowanie przepisów zmierza
w kierunku stosowania ograniczeń. Sąd Apelacyjny nie ustosunkował się do tej
materii wystarczająco. Konieczne jest w ocenie Sądu Najwyższego ustalenie tego,
czy długość użytkowania w rozpoznawanej sprawie jest uzasadniona
dopuszczalnym z uwagi na jego przedmiot (a zatem niejakimkolwiek) celem
użytkowania jako prawa rzeczowego i czy wbrew ocenie strony skarżącej termin 55
lat może być uzasadniony zakresem użytkowania, znacznymi nakładami na
nieruchomość oraz trwałym charakterem skutecznego erga omnes prawa
użytkowania. Nie można przy tym tracić z pola widzenia faktu, iż obciążenie rzeczy
(lub prawa) zawsze należy traktować jako takie, które ma charakter z natury
przejściowy, skoro w istotnym zakresie ogranicza sferę wykonywania uprawnień
właścicielskich. Tym samym też w szczególności ograniczone prawo rzeczowe nie
może trwać ad infinitum, a zwykle wygasa wraz z odpadnięciem celu gospodarczego,
jaki był przyczyną jego ustanowienia. Z drugiej strony nie można też zapominać, iż
II CSKP 1332/22
22
na przeszkodzie nadmiernemu (nazbyt ekstensywnemu) czasowo istnieniu
obciążenia rzeczy w przypadku użytkowania oraz służebności gruntowych służy
rozwiązanie przewidziane odpowiednio w art. 255 i 293 k.c. (non usus, usucapio
libertatis). Reasumując, brak obecnie normy przewidującej maksymalny czas trwania
użytkowania ustanowionego na korzyść osoby prawnej nie zwalnia sądu
każdorazowo od konieczności oceny, czy ustalony czas, względnie jego brak w treści
umowy o ustanowienie tego ograniczonego prawa rzeczowego nie wykracza poza
cel tego prawa.
Zasada ograniczonej trwałości stosunków cywilnoprawnych oraz praw
majątkowych ma charakter uniwersalny. Konsekwencją przyjęcia zasady
ograniczonego obowiązywania w czasie stosunku zobowiązaniowego jest zakaz
kształtowania treści umowy w taki sposób, który by prowadził do nadmiernego
związania stron w aspekcie czasowym. Obejmuje on zwłaszcza zakaz zawierania
umów na czas oznaczony z nadmiernie długim terminem końcowym. Zdaniem
skarżącego Sąd Apelacyjny błędnie uznał, że umowa odpłatnego użytkowania
odpowiada prawu w zakresie, w jakim doprowadziła do zaakceptowania
ustanowienia prawa użytkowania na okres 55 lat. Argument ten polega na
nieporozumieniu, bowiem jak już wskazano, w rozpoznawanej sprawie przyjmując,
że to nie umowny stosunek obligacyjny, lecz ograniczone prawo rzeczowe zostało
ustanowione, w żadnym razie zasada czasowości stosunków obligacyjnych nie
znajduje zastosowania. Nie zmienia to jednak ani nie wpływa na ocenę dokonaną
w tym zakresie powyżej w odniesieniu do względnej trwałości ograniczonych praw
rzeczowych jako obciążeń rzeczy lub praw majątkowych.
Z zakresu prawa materialnego zarzutem skargi objęto naruszenie art. 284 k.c.
w zw. z art. 265 § 2 k.c. w zw. z art. 244 k.c. oraz art. 3531 k.c., art. 3651 k.c. oraz art.
58 § 1 k.c. poprzez ich błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie polegające na
przyjęciu przez Sąd Apelacyjny, że strony umowy użytkowania mogą w jej ramach
zakładać dodatkowe prawa i obowiązki o charakterze obligacyjnym niemieszczące
się w ustawowej konstrukcji użytkowania. Twierdzenia o rzekomym dopuszczeniu
przez Sąd Apelacyjny możliwości uregulowania „w ramach umowy użytkowania”
dodatkowych praw i obowiązków o charakterze obligacyjnym – zdaniem pozwanej –
stanowią wyłącznie nadinterpretację treści uzasadnienia przedmiotowego wyroku.
II CSKP 1332/22
23
Nie jest też trafna ocena stanowiska strony skarżącej w kwestii dopuszczenia
kreowania w umowie dodatkowych praw i obowiązków użytkowników, zwłaszcza
z uwagi na występujący w prawie rzeczowym ograniczony zakres swobody
kształtowania treści stosunku prawnego.
W doktrynie ugruntowane jest stanowisko, że w odniesieniu do ograniczonych
praw rzeczowych należy mieć na uwadze złożoną strukturę, w której wyodrębnić
należy płaszczyznę bezwzględnych uprawnień w stosunku do osób trzecich oraz
sferę uprawnień względnych. W odniesieniu do tej drugiej płaszczyzny autonomia
woli stron też nie ma, co już zasygnalizowano, charakteru nieograniczonego. Objęcie
obydwu sfer w jednej umowie mogło rodzić problemy z dochowaniem zakazu
swobodnego kształtowania treści ograniczonego prawa rzeczowego, a zatem
odejścia od zasady numerus clausus ograniczonych praw rzeczowych
i ukształtowaniem prawa rzeczowego bądź relacji prawnorzeczowej (swoistego
zobowiązania realnego) nieznanej ustawie. Granicą dopuszczalnej modyfikacji
użytkowania, także w ramach dopuszczalnej swobody stron, pozostaje wzgląd na
jego naturę i cel. Powyższe rygory znajdują zastosowanie również w sytuacji, gdyby
uznać, iż celem stron było wykreowanie swoistego „zobowiązania realnego”. Nie
ulega bowiem wątpliwości, iż to jedynie prawodawca dysponuje kompetencją
kształtowania tzw. stosunków zobowiązaniowych o rozszerzonej skuteczności,
a zatem niewiążących wyłącznie stron umowy (inter partes).
Sąd Apelacyjny dokonał oceny spornej umowy o ustanowienie odpłatnego
użytkowania, wskazując, że nie narusza ona normatywnej konstrukcji podmiotowego
prawa rzeczowego. Nie stanowi też wielokrotnie powoływanego przez stronę
skarżącą obejścia prawa i w konsekwencji nieważności umowy. Zarzuty zawarte
w skardze kasacyjnej nie wskazują na konkretne i rzeczywiste uchybienia Sądu
Apelacyjnego przepisom postępowania lub przepisom prawa materialnego
w zakresie sugerowanej nieważności umowy odpłatnego użytkowania zawartej
w dniu 30 stycznia 1997 r. Skarżąca nadużywa konstrukcji obejścia prawa, której
wystąpienie dawałoby podstawę do uznania umowy za nieważną.
W stanie faktycznym stanowiącym podstawę wyroku Sądu Apelacyjnego nie
sposób zidentyfikować okoliczności mogących, chociażby uprawdopodabniać ocenę
II CSKP 1332/22
24
umowy o ustanowienie użytkowania (błędnie określaną jako „umowa użytkowania”)
jako zawartej w celu obejścia prawa. Strona skarżąca nie wskazała na wystąpienie
konkretnych okoliczności, które potwierdzałyby trafność zarzutu obejścia prawa.
Zdaniem Sądu Najwyższego rozsądnie działające podmioty na rynku nie zakładają
obejścia prawa w momencie zawierania umowy. Z samej istoty obejścia prawa
wynika, że strony starają się jak najlepiej ukryć rzeczywistą, sprzeczną z prawem
intencję. Analiza nieważności ze względu na dokonanie czynności w celu obejścia
prawa unaocznia konieczność badania celu podejmowanej czynności i efektów, jakie
zamierzano osiągnąć, a także całokształtu uwarunkowań i kontekstów zawieranej
umowy.
Jak już wspomniano, zarzut naruszenia art. 58 § 1 w zw. z art. 353 k.c. i art.
365, 661 i 695 k.c. w zw. z art. 284 k.c. skupiony został wokół oceny dokonania przez
Sąd Apelacyjny błędnej wykładni przywołanych przepisów i niewłaściwego ich
zastosowania w drodze rzekomego przyjęcia, że umowa ustanawiająca użytkowanie
jako ograniczone prawo rzeczowe na okres 55 lat w celu prowadzenia na
nieruchomości działalności gospodarczej nie prowadzi do obejścia zasady
ograniczonego obowiązywania w czasie stosunków zobowiązaniowych, ani
przepisów o maksymalnym terminie związania stron umową.
Również z podanych wcześnie przyczyn zarzut ten nie zasługuje na
uwzględnienie. Z założenia bowiem nie znajdują zastosowania w odniesieniu do
ograniczonych praw rzeczowych instytucje prawa zobowiązań. Wynika to przede
wszystkim z odmiennego celu i funkcji z jednej strony podmiotowych praw
rzeczowych jako instytucji służących zapewnieniu stabilnej i niezakłóconej w czasie
możliwości eksploatacji określonych dóbr majątkowych, z drugiej stosunków
obligacyjnych, które – przeciwnie – powinny być ukształtowane w sposób
umożliwiający ich dostosowanie elastycznie do zmiennych warunków gospodarczych
i społecznych. Jedynie na marginesie należy zaznaczyć, iż konsekwencją przyjęcia
zasady ograniczonego obowiązywania w czasie stosunku zobowiązaniowego jest
zakaz kształtowania treści tego stosunku w sposób, który prowadziłby do
nadmiernego związania stron w tym aspekcie. Zdaniem pozwanej w zarzucie
odnoszącym się do tej materii zawarto zupełnie oderwaną od faktów ustalonych
przez Sąd Apelacyjny, wyrażonych także w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku
II CSKP 1332/22
25
tezie, jakoby Sąd drugiej instancji uznał, że użytkowanie „może być ustanowione na
dowolnie długi okres, w tym na okres 55 lat”. Zarzut naruszenia wskazanych
przepisów jest pozbawiony merytorycznego uzasadnienia, zważywszy na fakt, że
Sąd Apelacyjny w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku stwierdził, że nie można
przyjąć, że sporna umowa była nieważna z uwagi na rzekomy cel obejścia ustawy.
Faktem jest, że w stanie faktycznym sprawy strony nie tyle dążyły do obejścia
zakazów czy nakazów, ile zmierzały do wyboru takiej konstrukcji prawnej, która
najpewniej chronić będzie ich interesy.
Zestawienie jednak zasady numerus clausus ograniczonych praw rzeczowych
z lakoniczną regulacją „innych przypadków użytkowania przez osoby prawne” z art.
284 k.c. uzasadnia pytanie o ramy kodeksowego modelu użytkowania przez osoby
prawne, istotę tego prawa i potrzebę rekonstrukcji jego głównych elementów (A.
Sylwestrzak, Użytkowanie obciążające użytkowanie wieczyste (w:) Użytkowanie.
Konstrukcja prawna, Warszawa 2013, s. 104 i n.). Istotna problematyka oceny
dopuszczalności ingerencji w substancję rzeczy odnosi się zarówno do natury
użytkowania ustanowionego na rzecz osoby prawnej, jak i doprecyzowania zakresu
autonomii stron w stosunkach prawnorzeczowych. Z perspektywy obowiązku
zachowania substancji rzeczy podnoszona jest kwestia dopuszczalności takiej
ingerencji na podstawie odrębnego porozumienia stron.
Otwartą kwestią, która w ocenie Sądu Najwyższego wymaga ponownego
zbadania i weryfikacji przez Sąd ad quem, pozostaje dopuszczenie poszerzenia
zakresu treści przedmiotowych umów niejako „obok” bądź „poza” ramami prawa
rzeczowego. Zasadniczą cechą użytkowania jako ograniczonego prawa rzeczowego
jest zachowawczy mechanizm korzystania z rzeczy. Zgodnie z zasadą numerus
clausus ograniczonych praw rzeczowych nie można w drodze czynności prawnej
skutecznie wykreować poza ramami ściśle wyznaczonymi ustawą prawa
podmiotowego bezwzględnego rzutującego na obowiązki osób trzecich, a także
zmieniać określonej normatywnie treści prawa bezwzględnego (A. Cisek,
Wygaśnięcie użytkowania wieczystego a obciążenia tegoż prawa, Rejent 2009, nr 7–
8, s. 33).
W warunkach gospodarki rynkowej możliwość wykorzystania użytkowania
II CSKP 1332/22
26
w relacjach gospodarczych jest duża, co w konsekwencji rodzi pytanie o granice
dopuszczalnego dostosowywania kodeksowej konstrukcji użytkowania do
konkretnych potrzeb gospodarczych stron poprzez odpowiednie ustalenia umowne.
W ujęciu przedmiotowym Sąd Apelacyjny prawo użytkowania sytuuje w kategorii
atrakcyjnej alternatywy dla najmu, dzierżawy i zbliżonych stosunków obligacyjnych,
a także sprzedaży nieruchomości lub użytkowania wieczystego, a to m.in. dlatego,
że użytkowanie może być ustanowione w dowolnym, dopuszczonym przez prawo
celu, w tym gospodarczym. Jednak dzierżawa jest stosunkiem obligacyjnym, którego
zasadniczą funkcją są cele produkcyjnego korzystania z rzeczy, użytkowanie jako
prawo rzeczowe bezwzględne pełni z istoty swojej (pomijając obecne rozszerzone
znaczenie) inne funkcje (S. Rudnicki (w:) G. Rudnicki, S. Rudnicki, Komentarz do
kodeksu cywilnego. Księga druga. Własność i inne prawa rzeczowe, Warszawa
2011, art. 252, pkt 1). Nietrafne jest zatem założenie, iż prima vista podobne pod
względem zakresu uprawnień instytucje prawa zobowiązań i prawa rzeczowego
mogą być dowolnie stosowane w tych samych realiach gospodarczych oraz dla
realizacji tożsamych celów. W świetle argumentacji przedstawionej w zaskarżonym
wyroku użytkowanie na użytkowaniu wieczystym na rzecz osoby prawnej może być
konstruowane z założeniem realizacji celów inwestycyjno-komercyjnych, z czym
wiąże się możliwość dysponowania nieruchomością, także na cele budowlane.
Należy jednak mieć na uwadze to, że strony wprawdzie mogą ustalać treść tego
prawa, ale w stosunkowo wąskim zakresie, zważywszy, że swoboda w ustalaniu
treści prawa rzeczowego dotyczy jego „zobowiązaniowego elementu”, względnie
może być traktowana jako kreacja odrębnego stosunku zobowiązaniowego
równolegle obok ustanowionego prawa bezwzględnego. W ostatnim jednak
przypadku stosunek obligacyjny pozostaje poddany odrębnemu reżimowi prawnemu
i według jego reguł powinien być oceniany.
W rozpoznawanej sprawie wolą stron było ustanowienie prawa użytkowania
z ukierunkowaniem, gdy chodzi o osoby prawne na cele biznesowe, co potwierdziło
stanowisko Sądu Apelacyjnego. W zaskarżonym wyroku przyjęto, że natura
użytkowania i ograniczenia dotyczące swobodnego kształtowania treści umów
odnoszących się do ograniczonych praw rzeczowych nie stoją na przeszkodzie
wykorzystania użytkowania do celów inwestycyjno-gospodarczych. Użytkowanie
II CSKP 1332/22
27
jako ograniczone prawo rzeczowe istotnie wzmacnia pozycję osoby korzystającej
z rzeczy w porównaniu do np. najemcy. Konstrukcja ograniczonego prawa
rzeczowego wzmacnia również pozycję korzystającego z rzeczy w razie ewentualnej
upadłości właściciela lub użytkownika wieczystego.
Zdaniem skarżącej cel i sposób wykonywania odpłatnego użytkowania
przesądza, że nie odpowiadało ono treści tego ograniczonego prawa rzeczowego
określonej w art. 252 k.c., bowiem jego założeniem było prowadzenie na
nieruchomości działalności gospodarczej – prowadzenie wielkopowierzchniowego
sklepu i uzyskania z tej działalności korzyści. Cechy spornej umowy nie przystają do
społeczno-gospodarczego celu prawa użytkowania, a sama formuła użytkowania
miała na celu obejście zasad dotyczących czasu trwania i faktycznie braku
możliwości wypowiedzenia umowy w czasie jej trwania przez jedną ze stron,
z wyjątkiem sytuacji co najmniej 3-miesięcznej zaległości w zapłacie czynszu.
Z analizy postanowień przedmiotowej umowy wyłaniane są jej charakterystyczne
cechy: w przeważającej części sposób uregulowania praw i obowiązków stron wprost
odpowiada umowie najmu komercyjnego, niespotykany przy żadnej innej formie
posiadania zależnego termin obowiązywania umowy (55 lat) z wyłączeniem prawa
strony do wypowiedzenia umowy w czasie jej trwania oraz prawa i obowiązki wpisane
w formułę użytkowania jako ograniczonego prawa rzeczowego, które ani nie zostały
stworzone przez ustawodawcę jako instytucja spełniająca funkcje inwestycyjno-
komercyjne, ani nie są stosowane w tym celu w obrocie gospodarczym.
W razie braku ograniczenia czasowego obciążenia cudzej rzeczy dochodzi
w istocie do długotrwałego rozszczepienia uprawnień właścicielskich. Takie ujęcie
przekłada się na brak realnego wpływu właściciela rzeczy na jej eksploatację i losy,
a to przesądza, że przynajmniej z ekonomicznego punktu widzenia można mówić
o istnieniu własności podzielonej pod względem treści. Ustanowienie użytkowania
stanowi istotne ograniczenie prawa własności, a samo obciążenie powinno być
interpretowane z perspektywy celów gospodarczych. Nie ma jednak przeszkód, by
ograniczone prawo rzeczowe, także na rzecz osoby prawnej, było ustanawiane na
okres nawet kilkudziesięciu lat.
Powołany w skardze art. 222 § 1 k.c. stanowi podstawę prawną roszczeń
II CSKP 1332/22
28
o wydanie nieruchomości (rei vindicatio). Zgodnie z nim, właściciel może żądać od
osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby została mu ona wydana, chyba że
osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania
rzeczą. Prawidłowe jest stanowisko Sądu Apelacyjnego, zgodnie z którym w stanie
faktycznym sprawy brak było podstaw do wystąpienia przez powódkę wobec
pozwanego z roszczeniem z art. 222 § 1 k.c. Przywołane stanowisko jest logiczną
konsekwencją uznania za bezzasadne wszelkich zarzutów strony skarżącej
kwestionujących ważność umowy o ustanowienie użytkowania.
Zarzuty skargi łączy wspólny mianownik kwestionowania przez skarżącą
ważności spornej umowy, a w konsekwencji skuteczne ustanowienie ograniczonego
prawa rzeczowego, przez wskazywanie obejścia prawa lub sprzeczność umowy
z zasadami współżycia społecznego.
Sąd Najwyższy podziela argument zawarty w odpowiedzi na skargę
kasacyjną, że w stanie faktycznym stanowiącym podstawę zaskarżonego wyroku nie
sposób było zidentyfikować okoliczności mogących chociażby uprawdopodabniać
ocenę umowy o ustanowienie użytkowania jako zawartej w celu obejścia prawa.
Tymczasem, w przypadku przepisów mających charakter ogólny lub strukturę
przepisów opartą na wykorzystaniu zwrotów nieostrych, lub niedookreślonych, do
których zalicza się klauzule generalne, takie jak powoływane w niniejszej sprawie
zasady współżycia społecznego, wykładnia nie może kończyć się na językowej
interpretacji, ale powinna sięgać do funkcjonalnie celowościowych i systemowych
metod interpretacji tekstu, jeżeli przemawiają za tym względy aksjologiczne
(A. Szajkowski, O metodzie badania prawa handlowego (w:) Kodeks spółek
handlowych po 15 latach obowiązywania, red. J. Frąckowiak, Warszawa 2018,
s. 174). Skarżąca konsekwentnie przyjmuje, że zastosowanie konstrukcji
przewidzianej w umowie ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego na okres
55 lat bez prawa jej wypowiedzenia przez jedną ze stron - jest oczywiście sprzeczne
z podstawowymi zasadami prawa cywilnego. W tym kontekście trzeba przypomnieć,
iż ograniczone prawo rzeczowe nie podlega zniesieniu bez zgody uprawnionego,
skoro to właśnie mu zapewniać ma ono trwałą i stabilną sytuację prawną bez względu
na zmiany w sferze prawnej innych osób, w tym w szczególności zmianę właściciela
rzeczy obciążonej. Oznacza to inter alia, że sam właściciel nie może, inaczej niż
II CSKP 1332/22
29
w przypadku stosunków o charakterze obligacyjnym, doprowadzić do
wcześniejszego zniesienia (wygaśnięcia) ograniczonego prawa rzeczowego wbrew
woli uprawnionego. Stąd nie można zasadnie twierdzić, że użytkowanie mogłoby
zostać wypowiedziane, a samej instytucji ograniczonego prawa rzeczowego
identyfikować w istocie z pozornie analogicznymi konstrukcjami z zakresu prawa
obligacyjnego, jak np. najem, dzierżawa czy użyczenie.
Sąd Apelacyjny w uzasadnieniu wyroku, niezależnie od błędnej formuły
„umowy użytkowania” (taka instytucja prawna w prawie rzeczowym nie istnieje), którą
należy poczytywać za posłużenie się skrótem myślowym dla oznaczenia umowy
o ustanowienie użytkowania będącego ograniczonym prawem rzeczowym, trafnie
stanął na stanowisku, że umowa odpłatnego użytkowania nie narusza normatywnej
konstrukcji prawa użytkowania, ani nie stanowi obejścia prawa, które umowę
czyniłoby nieważną. Sąd Najwyższy w pełni aprobuje pogląd, iż na użytkowaniu
wieczystym przysługującym osobie prawnej może być ustanowione ograniczone
prawo rzeczowe w celach inwestycyjno-komercyjnych z uprawnieniem do
dysponowania nieruchomością na cele budowlane, jednak jedynie o tyle, o ile mieści
się w ramach umocowania wynikającego w tym zakresie z norm kodeksowych.
Prezentowane stanowisko przez Sądy w sprawie zakreśla szerokie pole dla
wykorzystywania w praktyce formuły użytkowania. Sąd Najwyższy podziela
stanowisko, że taka koncepcja otwiera drogę do szerokiego zastosowania
użytkowania na prawie użytkowania wieczystego i podnosi jego atrakcyjność.
Kluczowe jednak w analizowanej sprawie co do istoty pozostaje ponownie, że Sąd
nie wyjaśnił przekonująco, dlaczego w dopuszczalnym zakresie uznano możliwość
eksploatacji rzeczy przez użytkownika, czy mieści się ów zakres w treści prawa
ograniczonego, na jakiej podstawie w konstrukcji przepisów ius cogens znajduje
zastosowanie, a także jakie są skutki oceny odmiennej. W szczególności wypada
ocenić, czy czynność prawna może być uznana za częściowo nieważną – w zakresie
uprawnień niemieszczących się w ramach treści użytkowania, czy też możliwe jest
uznanie, że doszło do równoległego oddania rzeczy do korzystania w ramach
samoistnego stosunku obligacyjnego – wówczas jednak ze wszystkimi stąd
wynikającymi konsekwencjami wynikającymi z przepisów prawa zobowiązań.
II CSKP 1332/22
30
Z powyższych względów, na podstawie art. 39815 § 1 k.p.c., Sąd Najwyższy
orzekł jak w sentencji.
Robert Stefanicki
(R.N.)
[r.g.]
Kamil Zaradkiewicz
Mariusz Załucki
