Sygn. akt III CZP 19/22
UCHWAŁA
Dnia 28 stycznia 2022 r.
Sąd Najwyższy w składzie:
SSN Dariusz Zawistowski (przewodniczący)
SSN Agnieszka Piotrowska
SSN Krzysztof Strzelczyk (sprawozdawca)
w sprawie z wniosku (…)
przy uczestnictwie Spółdzielni Mieszkaniowej w P., Gminy P., (…)
o ustanowienie drogi koniecznej,
po rozstrzygnięciu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej
w dniu 28 stycznia 2022 r.,
zagadnienia prawnego
przedstawionego przez Sąd Okręgowy w G.
postanowieniem z dnia 29 lipca 2020 r., sygn. akt III Ca (…),
„Czy nieruchomość, której właścicielowi przysługuje jedynie wynikające z art. 4 ust.
4 oraz art. 241 ust. 6 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach
mieszkaniowych (j.t. Dz. U. z 2018 r., poz. 845 ze zm.) uprawnienie do korzystania
z infrastruktury dróg wewnętrznych - odpowiadające obowiązkowi partycypowania
w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości
stanowiących mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania
przez osoby zamieszkujące w określonym budynku lub osiedlu - jest
nieruchomością nie mającą odpowiedniego dostępu do drogi publicznej w
rozumieniu art. 145 § 1 k.c.?”
podjął uchwałę:
Nieruchomość, której właścicielowi przysługuje wynikające z
art. 4 ust. 4 oraz 241 ust. 6 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o
spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn. Dz. U. z 2021 r., poz.
1208) uprawnienie do korzystania z dróg wewnętrznych
łączących się z drogą publiczną, ma odpowiedni dostęp do drogi
publicznej w rozumieniu art. 145 § 1 k.c.
UZASADNIENIE
Postanowieniem z dnia 17 stycznia 2018 r. Sąd Rejonowy w T. oddalił
wniosek o ustanowienie służebności drogi koniecznej na nieruchomości oznaczonej
numerem ewidencyjnym działki (…) położonej w P. przy ulicy S. w użytkowaniu
wieczystym
Spółdzielni
Mieszkaniowej w
P..
Wniosek złożyła grupa
wnioskodawców, którym przysługiwało prawo wieczystego użytkowania
nieruchomości gruntowych oraz prawo własności budynków przy tej samej ulicy
oznaczonych numerami (…). W uzasadnieniu wniosku podnosili, że pomiędzy ich
nieruchomościami a drogą publiczną na działce (…) przebiega trakt po
infrastrukturze drogowej.
Sąd Rejonowy oceniając negatywnie wniosek na gruncie art. 145 k.c. oraz art. 4 ust.
4 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych jedn. tekst
Dz. U. z 2021 r., poz. 1208 ze zm. – dalej jako u.s.m.) wskazał, że posesja
wnioskodawców jest częścią osiedla mieszkaniowego w zarządzie Spółdzielni
Mieszkaniowej. Przylega do ulicy S., która stanowi drogę wewnętrzną . Działka (…)
jest szlakiem drogowym, z którego mogą korzystać swobodnie i na tych samych
zasadach wszyscy mieszkańcy osiedla. Wobec tego, chociaż wnioskodawcy nie
posiadają indywidualnie tytułu prawnego do korzystania z ulicy S., przez
nieograniczony i nieskrępowany dostęp do tej działki mają też dostęp do drogi
publicznej.
Wnioskodawcy wnieśli apelację od postanowienia Sądu Rejonowego, w której
zarzucili między innymi naruszenie art. 145 § 1 k.c. przez jego niezastosowanie
oraz naruszenie art 4 ust 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych przez jego
zastosowanie pomimo, iż grunty w ich użytkowaniu wieczystym i należące do nich
budynki pozostają poza zasobem spółdzielni.
W toku postępowania apelacyjnego doszło do zmiany przepisów w związku z czym
Prezydent Miasta P. dnia 29 maja 2019 r. na podstawie art. 4 ust. 1 pkt 3 w zw. z
art. 1 ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania
wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych
gruntów (jedn. tekst Dz. U. z 2020 r., poz. 139 ze zm.) wydał zaświadczenie
potwierdzające, że z dniem 1 stycznia 2019 r. prawo użytkowania wieczystego
nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkami mieszkalnymi wielorodzinymi
położonej w P. pzekształciło się w prawo własnosci. W związku z tym
wnioskodawcy odpowiednio przekształcili wniosek.
Sąd Okręgowy przy rozpoznaniu apelacji wnioskodawców powziął poważne
wątpliwości wyrażone w zagadnieniu przedstawionym od rozstrzygnięcia Sądowi
Najwyższemu.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Zgodnie z art. 145 k.c. podstawą do ustanowienia drogi koniecznej jest brak
odpowiedniego dostępu nieruchomość do drogi publicznej lub do należących do tej
nieruchomości budynków gospodarskich. W takim przypadku właściciel może
żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem
potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna).
Przepis ten ma na uwadze drogę publiczną w rozumieniu ustawy z 21 marca 1985 r.
o drogach publicznych ( jedn. tekst Dz. U. z 2021 r.poz. 1376 ze zm. dalej jako
u.d.p.) , tj. taką, z której na określonych zasadach może korzystać każdy; należącą
do: a) dróg krajowych, b) dróg wojewódzkich, c) dróg powiatowych lub d) dróg
gminnych ( art. 1 i 2 ust. 1 ustawy). Inne drogi, czyli zgodnie z art. 4 pkt 2 u.d.p.
budowle wraz z drogowymi obiektami inżynierskimi, urządzeniami oraz instalacjami,
stanowiącymi całość techniczno-użykową przeznaczoną do prowadzenia ruchu
drogowego, zlokalizowanymi w pasie drogowym niezaliczone do żadnej kategorii
dróg publicznych są drogami wewnętrznymi (art. 8 ust. 1 u.d.p.).
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
(jedn. tekst: Dz. U. 2021, poz. 741 ze zm. – dalej jako u.p.z.p.) rozróżnia dostęp do
drogi publicznej bezpośredni oraz dostęp pośredni poprzez drogę wewnętrzną lub
służebność drogową ( art. 2 pkt 14 ). Warunkiem jest jednak, aby zarówno droga
wewnętrzna, jak i owa służebność drogowa miały połączenie z drogą publiczną.
Z kolei w rozumieniu art. 145 k.c. brak odpowiedniego dostępu do drogi publicznej
może oznaczać sytuację, gdy nieruchomość nie ma bezpośredniego, fizycznego
dostępu do drogi publicznej jak również, gdy nieruchomość wprawdzie ma
bezpośredni dostęp do drogi publicznej, ale nie jest on odpowiedni pod względem
faktycznym lub prawnym (zob. postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 19 lipca
2019 r., II CSK 492/18, nie publ.).
W orzecznictwie zarzuca się, że ustawodawca posługując się w w art. 145 § 1 k.c.
niedookreślonym pojęciem "odpowiedniego dostępu" nie podjął żadnej próby jego
zdefiniowania ( zob. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 7 marca 2007 r., II
CSK 482/06, nie publ. a także postanowienia z dnia 4 lipca 1974 r., III CRN 125/74
(OSNC 1975, Nr 9, poz. 135), z dnia 7 lipca 1999 r., II CKN 786/98 (OSNC 2000,
Nr 2, poz. 34).
Nieostrość kluczowego dla konstrukcji drogi koniecznej pojęcia
"odpowiedniości" dostępu nieruchomości do drogi publicznej pozostawia sądowi
znaczną swobodę w kształtowaniu treści służebności oraz pozostawia możliwość
dostosowania decyzji do konkretnych czynników stanu faktycznego. Relatywny i
ocenny charakter użytego przez ustawodawcę przymiotnika "odpowiedni" sprawia,
że decydujące znaczenie w sprawie o ustanowienie służebności drogi koniecznej
mają okoliczności faktyczne konkretnej sprawy, z uwzględnieniem konieczności
należytego wyważenia interesów wnioskodawcy (właściciela nieruchomości
mającej stać się władnącą) i właścicieli nieruchomości, które mają być obciążone
służebnością. (por.m.in. uchwały Sądu Najwyższego z dnia 18 września 1956 r.,
1CO 29/54, PiP 1958, nr 5-6, str. 992, z dnia 14 sierpnia 1985 r., III CZP 44/85,
OSNCP 1986, nr 7-8, poz. 106, z dnia 14 maja 2014 r., III CZP 14/04, OSNC 2015,
Nr 1, poz. 8, orzeczenia Sądu Najwyższego z dnia 18 czerwca 1953 r., IC 442/53,
OSN 1954, Nr 2, poz. 43, z dnia 23 września 1954 r., I CR 938/54, OSN 1955, Nr 2,
poz. 41, z dnia 29 grudnia 1970 r., III CRN 496/70, nie publ. oraz postanowienia
Sądu Najwyższego z dnia 17 stycznia 1974 r., III CRN 316/73, OSNCP 1974, Nr 11,
poz. 197, z dnia 14 września 2000 r., V CKN 1306/00, nie publ., z dnia 28 listopada
2000 r., IV CKN 172/00, nie publ., z dnia 6 kwietnia 2004 r., I CK 552/03, OSNC
2005 Nr 4, poz. 70, z dnia 9 grudnia 2004 r., II CK 233/04, IC 2005, nr 11, str. 47, z
dnia 24 listopada 2005 r., IV CK 235/05, nie publ., z dnia 30 września 2008 r., III
CSK 232/08, niepubl., z dnia 2 lipca 2009 r., V CSK 480/08, nie publ., z dnia 30
kwietnia 2011 r., V CSK 317/10, OSNC - ZD 2012, nr B, poz. 47, i z dnia 20
września 2012 r., IV CSK 34/12, BSN 2013, nr 10).
Zaspokojenie interesów właściciela nieruchomości w zakresie dostępu do drogi
publicznej zależne jest nie tylko od tego, czy nieruchomość ma bezpośredni dostęp
do drogi publicznej, także od tego, czy dostęp ten jest „odpowiedni”. Dlatego
żądanie ustanowienia służebności drogi koniecznej może być uzasadnione nie tylko
w wypadku całkowitego braku połączenia z drogą publiczną lub zabudowaniami
gospodarskimi, lecz także w wypadku w którym dostęp taki istnieje , ale nie jest
„odpowiedni” w rozumieniu art. 145 § 1 k.c. ( zob. postanowienia Sądu
Najwyższego z dnia 23 września 1954 r., I CR 938/54, nie publ., z dnia 3 grudnia
2003 r., I CK 354/02, nie publ., z dnia 6 października 2000 r., IV CKN 123/00, nie
publ.).
Jeśli zaś właściciel nieruchomości nie mającej bezpośredniego dostępu do drogi
publicznej ma możliwość dotarcia do niej poprzez drogę innego rodzaju dostęp ten
może zostać uznany za odpowiedni jeśli w konkretnych okolicznosciach sprawy
będzie on miał trwały charakter, nieskrępowany wolą osób trzecich. Zatem nie
może wystarczać sama faktyczna możliwość korzystania z nieruchomości
sąsiedniej w celu przejeżdżania lub przechodzenia do drogi publicznej za
grzecznościową zgodą lub przy braku sprzeciwu właściciela lub na podstawie
stosunku obligacyjnego z właścicielem nieruchomości sąsiednie. W art. 145 § 1 k.c.
chodzi bowiem o prawną gwarancję trwałego dostępu nieruchomości do drogi
publicznej, pozwalającą właścicielowi korzystać z nieruchomości zgodnie z jej
przeznaczeniem i właściwościami por. m in. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 7
lutego 1958 r., 4 CR 1021/57, OSNCK 1959/2/51, z dnia 28 kwietnia 2000 r., II CKN
257/00, nie publ., postanowienia z dnia 9 grudnia 2004 r., II CK 233/04, nie publ., z
dnia 12 października 2011 r., II CSK 94/11, nie publ.).
Kryteria te, jak zgodnie przyjmuje się w orzecznictwie Sądu Najwyższego, spełnia
dostęp do drogi publicznej za pośrednictwem dróg niezaliczonych do dróg
publicznych do których dostęp jest powszechny i nieskrępowany dla wszystkich.
W uchwale z dnia z dnia 22 listopada 1982 r. w sprawie sygn. akt III CZP
44/82 (OSNC 1983/5-6/70) Sąd Najwyższy przyjął, że nieruchomość ma
odpowiedni w rozumieniu art. 145 § 1 k.c. dostęp do drogi publicznej, jeżeli z siecią
dróg publicznych łączy ją gospodarczo funkcjonalna droga gruntowa pozostająca
pod zarządem urzędu gminy, ujęta w planie zagospodarowania przestrzennego
gminy, będąca w powszechnym korzystaniu ( podobnie w postanowieniu z dnia 12
października 2011 r., II CSK 94/11, nie publ.).
W wyroku z dnia 15 czerwca 2010 r. (sygn. akt II CSK 30/10, nie publ.) Sąd
Najwyższy wskazał, że brak odpowiedniego dostępu z nieruchomości do drogi
publicznej w rozumieniu art. 145 k.c. występuje zarówno wtedy, gdy nie ma
bezpośredniego takiego dostępu, jak i wtedy, gdy nie ma dostępu do drogi
publicznej poprzez drogę innego rodzaju (np. tzw. - drogę wewnętrzną), faktycznie
istniejącą o odpowiedniej szerokości i ukształtowaniu, umożliwiającą nieprzerwany i
nieskrępowany dostęp ogółowi osób, nawet gdy jest to droga wydzielona z działek
prywatnych, zwłaszcza gdy pozostaje pod zarządem gminy (podobnie Sąd
Najwyższy w postanowieniu z dnia 29 maja 2020 r., sygn. ak V CSK 624/19, nie
publ.).
Podzialając przestawione stanowisko, które na gruncie prawa publicznego
pokrywa się z dostępem do drogi publicznej w rozumieniu art. 2 pkt 14 u.p.z.p.,
należy dodawkowo uwzględnić szczególną sytuację prawną wnioskodawców, którą
reguluje ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych
a w szczególności jej art. 4 ust. 4, który stanowi, że właściciele lokali niebędący
członkami spółdzielni są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów
związanych z eksploatacją i utrzymaniem ich lokali, eksploatacją i utrzymaniem
nieruchomości wspólnych. Są oni również obowiązani uczestniczyć w wydatkach
związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie
spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby
zamieszkujące w określonych budynkach lub osiedlu. Obowiązki te wykonują przez
uiszczanie opłat na takich samych zasadach, jak członkowie spółdzielni, z
zastrzeżeniem art. 5.
Przepis ten ma niewąpliwie zastosowanie do właścicieli lokali mieszkalnych
niebędących członkami spółdzielni mieszkaniowej. Jak wskazał Sąd Najwyższy w
wyroku z dnia 4 listopada 2010 r. ( sygn. akt IV CNP 32/10, OSNC 2011/7-8/85 ) art.
4 ust. 4 zdanie drugie u.s.m. ma także zastosowanie do właścicieli domów
jednorodzinnych, niebędących członkami spółdzielni mieszkaniowej.
W
uzasadnieniu tego stanowiska Sąd Najwyższy podniósł, że z art. 2 ust. 3 zdanie
drugie u.s.m. wynika, zgodnie z wykładnią językową tego przepisu, że przepisy
ustawy o lokalach, w tym art. 4 ust. 4 u.s.m., stosuje się wprost do domów
jednorodzinnych. Jednakże wykładnia logiczna, systemowa i funkcjonalna
prowadzą do wniosku, że takie stosowanie może być tylko odpowiednie, to znaczy
może oznaczać stosowanie przepisów o lokalach, zależnie od sytuacji, wprost, z
modyfikacjami albo ich niestosowanie. W wypadku domu jednorodzinnego z natury
rzeczy nie występuje pojęcie nieruchomości wspólnej, o którym mowa w art. 4 ust.
4 zdanie pierwsze u.s.m., w tym więc zakresie wspomniany przepis w ogóle nie
może mieć zastosowania do domu jednorodzinnego. Może natomiast być
stosowany art. 4 ust. 4 zdanie drugie u.s.m., jeżeli istnieją nieruchomości
stanowiące mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania
przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub osiedlu.
W okolicznościach faktycznych przedmiotowej sprawy elementem infrastruktury
służącym do wspólnego korzystania, jest droga wewnętrzna oznaczona jako
działka nr (…) pozostająca w użytkowaniu wieczystym Spółdzielni Mieszkaniowej w
P. znajdująca się na osiedlu mieszkaniowym, które prowadzące do drogi publicznej.
Korzystanie z tej drogi ma charakter wręcz przymusowy, gdyż właściciele domów
jednorodzinnych lub mieszkań, którzy nie są członkami spółdzielni, a których
nieruchomości są położone na osiedlu zarządzanym przez spółdzielnię
mieszkaniową nie mają innej możliwości dojazdu do drogi publicznej. Ewentualnie
ustanowiona droga konieczna musiałaby więc mieć przebieg dokładny z tym, jaki
mają drogi wewnętrzne na osiedlu.
Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 17 kwietnia 2013 r., (sygn. akt I CSK
434/12, OSNC 2013/12/146) uznał takie rozwiązanie za nieracjonalne. Podniósł, że
wprawdzie sam art. 4 ust. 4 u.s.m. nie przyznaje w sposób wyraźny uprawnienia
właścicielom takich domów do korzystania z mienia spółdzielni, które jest
przeznaczone do wspólnego korzystania, to jednak wniosek taki może być
wyprowadzony z całokształtu przepisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.
Nałożenie na właścicieli domów jednorodzinnych obowiązku uiszczenia opłaty za
korzystanie z tych elementów mienia spółdzielni, które jest niezbędne do
prawidłowego korzystania z nieruchomości, wynika z założenia ustawodawcy, że
korzystanie z tych elementów infrastruktury powinno być zagwarantowane. Według
Sądu Najwyższego podobne uprawnienie można było wyprowadzić z art. 26 ust. 2
u.s.m.w brzminiu obowiązującym do dnia 8 września 2017 r. (art. 1 pkt 21, 12
ustawy z dnia 20 lipca 2017 r., o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych,
ustawy – kodeks postępowania cywilnego oraz ustawy – Prawo spółdzielcze Dz. U.
2017r., poz. 1596 ) w odniesieniu do właścicieli lokali wyodrębnionych w budynku
położonym na obszarze spółdzielni mieszkaniowej, zgodnie z którym właściciele
lokali są obowiązani uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i
utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, przeznaczonych do
wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub
osiedlu.
Sąd Najwyższy podkreślił, że skoro ustawodawca, przewidując, iż na osiedlu
należącym do spółdzielni mieszkaniowej znajdują się domy jednorodzinne lub
mieszkania stanowiące odrębną własność, nałożył na ich właścicieli obowiązek
partycypacji w kosztach utrzymania pewnych elementów infrastruktury, to nie
można przyjąć, że korzystanie z tych elementów wymaga także orzeczenia
sądowego w postaci ustanowienia drogi koniecznej.
Z dotychczasowych wywodów wynika, że art. 4 ust 4 u.s.m. ma zastosowanie do
sytuacji prawnej wnioskodawców jako właścicieli nieruchomości zabudowanych
budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi.
Bez istotnego dla nich wpływu były zmiany wprowadzone z dniem 9 września
2017 r. (zob. wyżej ustawa zmieniająca z dnia 20 lipca 2017 r.) do ustawy o
spółdzielniach mieszkaniowych. W dodanym ust. 6 art. 241 u.s.m., którego treść
odpowiada dotychczasowemu art. 26 ust. 2 u.s.m. wprowadzona została korekta
polegajaca na tym, że obecnie właściciele lokali ponoszą koszty utrzymania
nieruchomości spółdzielni mieszkaniowej przeznaczone do wspólnego korzystania,
„na podstawie umowy ze spółdzielnią”. Jak podnosi się w pismiennictwie, korekta
polega na tym, że obowiązek ustawowy ponoszenia koszów podlega uzgodnieniu w
umowie między właścicielami a spółdzielnią, przy czym właścicieli lokali może przy
zawarciu umowy reprezentować wspólnota mieszkaniowa.
Z tych wszystkich względów Sąd Najwyższy podjął uchwałę jak wyżej
