Wyrok z dnia 4 listopada 2010 r., IV CNP 32/10
Przepisy ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach
mieszkaniowych (jedn. tekst: Dz.U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zm.)
dotyczące lokali stosuje się odpowiednio do domów jednorodzinnych.
Sędzia SN Jan Górowski (przewodniczący)
Sędzia SN Krzysztof Pietrzykowski (sprawozdawca)
Sędzia SN Bogumiła Ustjanicz
Sąd Najwyższy w sprawie ze skargi strony powodowej o stwierdzenie
niezgodności z prawem prawomocnego wyroku Sądu Okręgowego w Gdańsku z
dnia 23 września 2009 r. w sprawie z powództwa Spółdzielni Właścicieli Domów
Jednorodzinnych Osiedla "K." w G. przeciwko Janowi O. o zapłatę, na posiedzeniu
niejawnym w Izbie Cywilnej w dniu 4 listopada 2010 r.,
oddalił skargę.
Uzasadnienie
Spółdzielnia Właścicieli Domów Jednorodzinnych Osiedla "K." w G. wystąpiła
przeciwko Janowi O. z powództwem o zasądzenie opłat za okres od sierpnia 2003
r. do grudnia 2007 r. na pokrycie wydatków związanych z eksploatacją i
utrzymaniem nieruchomości przeznaczonych do wspólnego używania, będących w
zarządzie spółdzielni. Wyrokiem z dnia 16 stycznia 2009 r. Sąd Rejonowy Gdańsk –
Północ w Gdańsku oddalił powództwo. Ustalił, że Jan O., który nie jest członkiem
Spółdzielni, jest właścicielem domu oraz działki. Pozwany nie dokonuje żadnych
opłat na rzecz Spółdzielni. Zgodnie ze statutem Spółdzielni, do jej zadań należy
m.in. zarządzanie i gospodarowanie na terenach wspólnych Spółdzielni, a opłaty z
tego tytułu powinny być uiszczane co miesiąc z góry do dnia 12 każdego miesiąca.
Opłaty obejmują koszty utrzymania poszczególnych terenów, w tym koszty
sprzątania, dosadzania drzew, koszenia trawników. Rada nadzorcza Spółdzielni
podejmowała wiele uchwał ustalających wysokość opłat na pokrycie kosztów
działalności Spółdzielni, także od osób niebędących jej członkami. Spółdzielnia nie
zawarła z pozwanym żadnej umowy dotyczącej określenia zasad i wysokości
ponoszenia kosztów utrzymania nieruchomości stanowiących mienie Spółdzielni
bądź przez nią zarządzanych.
Sąd Rejonowy podkreślił, że art. 4 ust. 4 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o
spółdzielniach mieszkaniowych (jedn. tekst: Dz.U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze
zm. – dalej: "u.s.m.") nie stanowi podstawy dochodzonych roszczeń, ponieważ
Spółdzielnia, mimo spoczywającego na niej ciężaru dowodu (art. 6 k.c.), nie
wykazała istnienia należących do niej nieruchomości, które byłyby przeznaczone do
wspólnego korzystania przez mieszkańców osiedla.
Wyrokiem z dnia 23 września 2009 r. Sąd Okręgowy w Gdańsku oddalił
apelację powódki, a stwierdzając w szczególności, że art. 4 ust. 4 u.s.m. nie ma
zastosowania w sprawie, ponieważ pozwany jest właścicielem samodzielnej
nieruchomości zabudowanej, a nie właścicielem lokalu w rozumieniu ustawy o
spółdzielniach mieszkaniowych.
Powódka w skardze o stwierdzenie niezgodności z prawem prawomocnego
wyroku Sądu Okręgowego zarzuciła naruszenie art. 4 ust. 4 w związku z art. 2 ust.
3 u.s.m.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Zgodnie z art. 2 ust. 1 u.s.m., lokalem w rozumieniu ustawy jest samodzielny
lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, o których mowa w
przepisach ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn. tekst: Dz.U. z
2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm. – dalej: "u.w.l."). Ustawa o spółdzielniach
mieszkaniowych nie definiuje zatem lokalu, ale odsyła w tym zakresie do art. 2 ust.
2 u.w.l. Ustawa o własności lokali z natury rzeczy ma zastosowanie wtedy, gdy w
budynku znajduje się więcej niż jeden lokal i została wyodrębniona własność co
najmniej jednego lokalu. Pojęcie domu jednorodzinnego jest zatem
bezprzedmiotowe z punktu widzenia tej ustawy, zostało ono natomiast zdefiniowane
w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych.
Według art. 2 ust. 3 u.s.m., domem jednorodzinnym w rozumieniu ustawy jest
dom mieszkalny, jak również samodzielna część domu bliźniaczego lub
szeregowego przeznaczona przede wszystkim do zaspokojenia potrzeb
mieszkaniowych, a do domów jednorodzinnych stosuje się przepisy ustawy
dotyczące lokali. Przyczyną wprowadzenia takiej regulacji była okoliczność, że
spółdzielnie mieszkaniowe od wielu lat mogą budować domy jednorodzinne w celu
przeniesienia ich własności na rzecz członków (art. 134 § 1 oraz art. 135 § 1 i 4
ustawy z dnia 17 lutego 1961 r. o spółdzielniach i ich związkach, Dz.U. Nr 12, poz.
61 ze zm. – dalej: "u.sp.zw." oraz art. 204 § 2 pkt 2 ustawy z dnia 16 września
1982 r. – Prawo spółdzielcze, Dz.U. z 1995 r. Nr 54, poz. 288 ze zm. – dalej:
"Pr.spółdz."). W tym zakresie dawniej obowiązywały art. 155-157 u.sp.zw., a
następnie art. 232-237 Pr.spółdz. Po wejściu w życie ustawy o spółdzielniach
mieszkaniowych, przepisy art. 232 § 4 oraz art. 233, 235 i 237 Pr.spółdz. miały
nadal zastosowanie do domu jednorodzinnego, do czasu przeniesienia jego
własności na rzecz członka (art. 52 u.s.m.). Zostały one uchylone przez ustawę z
dnia 19 grudnia 2002 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz
niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 240, poz. 2058), a art. 52 u.s.m. otrzymał obecne
brzmienie wzorowane na uchylonych przepisach.
W czasie obowiązywania ustawy o spółdzielniach i ich związkach z 1961 r.
było zasadą, że spółdzielcze zrzeszenie budowy domów jednorodzinnych
zawiązywano na okres realizacji budowy domów i dokonania ostatecznych rozliczeń
(art. 155 § 1). Jednakże, w drodze wyjątku od tej zasady, statut zrzeszenia mógł
przewidywać jego działalność także po zakończeniu okresu budowy, jeżeli było to
uzasadnione potrzebami gospodarczymi i bytowymi członków (art. 155 § 2
u.sp.zw.). Stan prawny w tym zakresie nie uległ istotnej zmianie z dniem wejścia w
życie Prawa spółdzielczego z 1982 r. Zgodnie z art. 236 Pr.spółdz., statut mógł
przewidywać prowadzenie administracji domów przez spółdzielnię po przeniesieniu
ich własności na członków, nie było zatem konieczne uzasadnianie dalszego
istnienia spółdzielni potrzebami gospodarczymi i bytowymi członków. Artykuł 236
Pr.spółdz. został uchylony przez art. 29 u.s.m., nie oznaczało to jednak, że
ustawodawca wyłączył możliwość kontynuacji działalności spółdzielni po
przeniesieniu na rzecz członków własności domów jednorodzinnych, żaden bowiem
przepis nie przewiduje stosownego zakazu w tym zakresie.
Przepisy dotyczące domów jednorodzinnych w spółdzielni mieszkaniowej,
zarówno dawne, jak i obecne, były i są dostosowane do sytuacji, w której właściciel
domu jest członkiem spółdzielni, przez wiele lat bowiem obowiązywała zasada
związania spółdzielczego prawa do lokalu, a także prawa do domu
jednorodzinnego, z członkostwem w spółdzielni, zgodnie z którą prawo do lokalu
(domu jednorodzinnego) mogło przysługiwać tylko członkowi spółdzielni (art. 135 §
2 i 3 u.sp.zw., art. 213 § 1 Pr.spółdz.). Po wejściu w życie ustawy o spółdzielniach
mieszkaniowych, w odniesieniu do prawa do domu jednorodzinnego początkowo
nadal obowiązywał art. 213 § 1 w związku z art. 232 § 4 Pr.spółdz. Po zmianie tej
ustawy przez ustawę z dnia 19 grudnia 2002 r. o obowiązywaniu tej zasady
świadczyły art. 172 ust. 2 i art. 178 ust. 1 u.s.m., uznane za niezgodnie z
Konstytucją w wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 30 marca 2004 r., K 32/03
(OTK-A Zb.Urz. 2004, nr 3, poz. 22). Od początku natomiast obowiązywania ustawy
o spółdzielniach mieszkaniowych rozważana zasada nie ma zastosowania do
prawa odrębnej własności lokalu w spółdzielni mieszkaniowej ani do prawa
własności domu jednorodzinnego (zob. art. 24 w związku z art. 2 ust. 3 u.s.m.).
Możliwa jest zatem – jak w niniejszej sprawie – sytuacja, w której właściciel
domu jednorodzinnego nie jest członkiem spółdzielni. W związku z podniesionymi w
skardze zarzutami naruszenia przepisów prawa materialnego wymaga rozważenia,
czy do takiego właściciela stosuje się art. 4 ust. 4 u.s.m., który określa obowiązki
majątkowe właściciela lokalu niebędącego członkiem spółdzielni w zakresie
uiszczania tzw. opłat eksploatacyjnych. Z art. 2 ust. 3 zdanie drugie u.s.m.
wynikałoby, zgodnie z wykładnią językową tego przepisu, że przepisy ustawy o
lokalach, w tym art. 4 ust. 4 u.s.m., stosuje się wprost do domów jednorodzinnych.
Jednakże wykładnia logiczna, systemowa i funkcjonalna prowadzą do wniosku, że
takie stosowanie może być tylko odpowiednie, to znaczy może oznaczać
stosowanie przepisów o lokalach, zależnie od sytuacji, wprost, z modyfikacjami albo
ich niestosowanie. W wypadku domu jednorodzinnego z natury rzeczy nie
występuje pojęcie nieruchomości wspólnej, o którym mowa w art. 4 ust. 4 zdanie
pierwsze u.s.m., w tym więc zakresie wspomniany przepis w ogóle nie może mieć
zastosowania do domu jednorodzinnego. Może natomiast być stosowany art. 4 ust.
4 zdanie drugie u.s.m., jeżeli istnieją nieruchomości stanowiące mienie spółdzielni,
które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w
określonych budynkach lub osiedlu, jednakże w stanie faktycznym sprawy
Spółdzielnia nie udowodniła istnienia takich nieruchomości. Poza sporem pozostaje
zaś okoliczność, że ani postanowienia statutu Spółdzielni, ani uchwały jej organów,
w tym rady nadzorczej, nie mają zastosowania do właścicieli domów
jednorodzinnych niebędących członkami Spółdzielni.
Skarżąca nie wykazała zatem, aby prawomocny wyrok Sądu Okręgowego w
Gdańsku z dnia 23 września 2009 r. był niezgodny z prawem. Z tych powodów Sąd
Najwyższy na podstawie art. 42411
§ 1 k.p.c. orzekł, jak w sentencji.
