II CSKP 678/23

II CSKP 678/23 POSTANOWIENIE Sąd Najwyższy w Izbie Cywilnej w składzie: SSN Mariusz Łodko (przewodniczący) SSN Marcin Trzebiatowski SSN Mariusz Załucki (sprawozdawca) 19 marca 2026 r. po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym 19 marca 2026 r. w Warszawie skargi kasacyjnej Gminy Miasta G. od postanowienia Sądu Okręgowego w Gdańsku z 26 kwietnia 2022 r., III Ca 521/20, w sprawie z wniosku R.T. z udziałem Gminy Miasta G. o zasiedzenie, uchyla zaskarżone postanowienie przekazując sprawę Sądowi Okręgowemu w Gdańsku do ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia o kosztach postępowania kasacyjnego. Marcin Trzebiatowski Mariusz Łodko Mariusz Załucki UZASADNIENIE Postanowieniem z 21 lutego 2020 r. Sąd Rejonowy w Gdyni oddalił wniosek R.T. o stwierdzenie, że z dniem 3 kwietnia 2007 r., ewentualnie z dniem 3 kwietnia 2017 r. nabyła w drodze zasiedzenia część działki o numerze […] o powierzchni 80,5 m2, dla której Sąd Rejonowy w Gdyni prowadzi księgę wieczystą numer […]. Sąd poczynił następujące ustalenia faktyczne: II CSKP 678/23 2 Część działki […] o powierzchni 80,5 m2, objęta wnioskiem R.T. jest położona w G. przy ul. […]. Natomiast cała działka nr [...] stanowi drogę o łącznej powierzchni 2204 m2. Jako jej właściciel wpisany w księdze wieczystej figuruje Gmina Miasta G.; w rejestrze gruntów działka ta została oznaczona jako droga. Jej fragment stanowi część posesji ogrodzonej dookoła jednym płotem, w ramach którego pozostaje także działka o numerze ewidencyjnym [...] (poprzednio […]), będąca własnością wnioskodawczyni. 1 października 1946 r. J.T. zawarł z Z. w G. umowę dzierżawy parceli na okres od 1 października 1946 r. do 30 września 1949 r., zaś 4 października 1950 r. zawarta została pomiędzy Skarbem Państwa a J.T. umowa dzierżawy tej samej nieruchomości na kolejny okres, tj. do 30 września 1952 r. Działka została zabudowana budynkiem mieszkalnym oraz ogrodzona drewnianym płotem. Pomimo upływu okresu, na jaki zawarto umowę dzierżawy, nieruchomość w dalszym ciągu pozostała we władaniu J.T., a następnie jego następców prawnych. 26 marca 1979 r. działka nr [...] o powierzchni 453 m2 położona przy ul. [...] została oddana w użytkowanie wieczyste R.T. (teściowej wnioskodawczyni). Jak wskazano w § 4 umowy, grunt został oddany w użytkowanie wieczyste w celu uregulowania stanu faktycznego władania gruntem państwowym. Na podstawie wniosku z 15 czerwca 1979 r. R.T. została ujawniona w księdze wieczystej jako właścicielka budynku posadowionego na tej nieruchomości. Wraz z R.T. na nieruchomości zamieszkiwał jej syn Z.T. oraz jego małżonka (wnioskodawczyni). Na mocy umowy darowizny z 3 kwietnia 1987 r. Z.T. uzyskał od matki prawo użytkowania wieczystego gruntu oraz odrębną własność nieruchomości budynkowej. Następnie, umową darowizny z 6 grudnia 1989 r. Z.T. przekazał obydwa prawa swojej małżonce R.T. Decyzją z 8 października 1998 r. przekształcono prawo użytkowania wieczystego przysługujące wnioskodawczyni w prawo własności działki nr [...] o powierzchni 453 m2, położonej w G. przy ul. [...]. II CSKP 678/23 3 W latach 1998-1999 drewniany płot, który okala teren działki nr [...] oraz część działki [...], będącej przedmiotem postępowania został zastąpiony płotem z metalowymi przęsłami na podmurówce. Sporna działka była porośnięta trawą i kilkoma drzewami owocowymi, wcześniej zaś znajdował się tam ogródek, w którym rosła fasola, drzewa, i krzewy agrestowe. Pismem z 10 października 2017 r. Urząd Miasta G. wezwał użytkowniczkę terenu R.T. do usunięcia ogrodzenia posadowionego na działce gminnej drogowej nr [...] przy ul. [...], po tym jak wystąpiła z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla działki nr [...]. Na podstawie tak ustalonego stanu faktycznego Sąd doszedł do przekonania, że wniosek podlega oddaleniu jako niezasadny. W ocenie Sądu w niniejszym stanie faktycznym o samoistnym posiadaniu nieruchomości przez wnioskodawczynię, prowadzącym do zasiedzenia własności nieruchomości można mówić dopiero od 8 października 1998 r., tj. od daty przekształcenia użytkowania wieczystego działki nr [...] w prawo własności. J.T., a następnie R.T., jej syn Z.T. i po nim wnioskodawczyni R.T. posiadając nieruchomość Skarbu Państwa najpierw w dzierżawie, a później w użytkowaniu wieczystym byli posiadaczami zależnymi działki nr [...]. Zważywszy, że posiadacze traktowali tę nieruchomość oraz tereny będące przedmiotem postępowania w sposób jednolity, należy przyjąć, że taki sam (zależny) charakter posiadania miało władztwo nad całym ogrodzonym terenem. Dlatego faktyczne władztwo nad rzeczą, wykonywane zarówno przez R.T. jak i od 1987 r. przez męża wnioskodawczyni Z.T., a następnie od 1989 r. przez wnioskodawczynię R.T., jako podmioty prawa użytkowania wieczystego nie prowadziło do zasiedzenia własności nieruchomości. Sąd Rejonowy zważył również na fakt, że gdyby wnioskodawczyni nie wystąpiła z wnioskiem do Gminy Miasta G. o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla działki nr [...], prawdopodobnie dalej nie miałaby świadomości i wiedzy o bezprawnym zajmowaniu części terenu działki nr [...] należącej do Gminy. Z takich ustaleń płynie wniosek, że zarówno posiadana część nieruchomości uczestniczki, jak i działka nr [...], traktowane były łącznie jako przedmiot użytkowania wieczystego, zaś wcześniej jako przedmiot dzierżawy. II CSKP 678/23 4 Takie zaś władztwo nad rzeczą nie prowadzi natomiast do zasiedzenia prawa własności, lecz może prowadzić do nabycia przez zasiedzenie użytkowania wieczystego. Stan faktyczny sprawy może uzasadniać samoistne posiadanie spornej nieruchomości od dnia przekształcenia użytkowania wieczystego we własność działki nr [...]. Od tej bowiem chwili, jednolity sposób traktowania zarówno działki nr [...] i działki nr [...] stanowiącej własność uczestniczki, uzasadniać mógł faktyczne władztwo nad rzeczą prowadzące do zasiedzenia. Zwłaszcza, że wnioskodawczyni nie miała świadomości faktu posiadania także innej działki, aniżeli nr [...]. Jednakże, nawet jeżeli by przyjąć, że w 1998 r. wnioskodawczyni była w dobrej wierze, za czym przemawiają nie tylko okoliczności objęcia w posiadanie nieruchomości przez poprzedników prawnych, dotychczasowy sposób korzystania z nieruchomości, ale i brak do 2017 r. odzewu ze strony uczestniczki i wysunięcia żądania do zwrotu zajmowanej części nieruchomości uczestniczki przez wnioskodawczynię, to okres samoistnego posiadania nieruchomości w dobrej wierze skutkujący zasiedzeniem prawa własności nie upłynął, ponieważ wnioskodawczyni złożyła wniosek o zasiedzenie w listopadzie 2017 r., a dwudziestoletni termin z art. 172 § 1 k.c. upłynął dopiero w październiku 2018 r. Niemożliwe byłoby natomiast w przedmiotowej sprawie zasiedzenie prawa użytkowania wieczystego spornej nieruchomości. W ocenie Sądu wniosek taki byłby co do zasady słuszny w sytuacji, gdyby użytkowanie wieczyste zostało już ustanowione na tej nieruchomości na rzecz konkretnej osoby. Nie wchodzi natomiast w rachubę nabycie tego prawa na skutek długotrwałego jego wykonywania co do nieruchomości państwowej, która nie została oddana w użytkowanie wieczyste. Postanowieniem z 26 kwietnia 2022 r. Sąd Okręgowy w Gdańsku uwzględnił apelację wnioskodawczyni i stwierdził zasiedzenie z dniem 4 kwietnia 2017 r. Sąd drugiej instancji przyjął ustalenia faktyczne Sądu Rejonowego za własne, jednakże ocenił je odmiennie pod kątem prawnym. Sąd Okręgowy zauważył, że zakres uprawnień wieczystego użytkownika jest bardzo zbieżny II CSKP 678/23 5 z zakresem uprawnień do rozporządzania i władania rzeczą przez właściciela. Oba te prawa spełniają te same funkcje w stosunku do mienia indywidualnego lub osobistego. Prawo użytkowania wieczystego podlega takiej samej ochronie jak prawo własności. Znajduje to oparcie w przepisach art. 140 i 233 k.c., z których wynika, że zarówno właściciel, jak i użytkownik wieczysty mogą korzystać z rzeczy z wyłączeniem innych osób. Identyczne dyspozycje obu przepisów prowadzą do wniosku, że wieczysty użytkownik korzysta ze środków ochrony przewidzianych dla prawa własności. Ta rodzajowa bliskość obu praw i tożsamość spełnianych funkcji pozwalają przyjąć, że w stosunku do wieczystego użytkowania mają w drodze analogii odpowiednie zastosowanie przepisy o zasiedzeniu. Sąd Okręgowy zgodził się ze stanowiskiem, iż nieruchomość obciążona użytkowaniem wieczystym, która znalazła się w posiadaniu samoistnym innej osoby niż użytkownik wieczysty, może zostać zasiedziana i na tej podstawie wysnuł wniosek, że wnioskodawczyni może się skutecznie domagać stwierdzenia zasiedzenia, ponieważ nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste teściowej wnioskodawczyni. Następnie Sąd drugiej instancji przyjął, że bieg zasiedzenia rozpoczął się z chwilą przejęcia nieruchomości przez Z.T. Wówczas prawo użytkowania wieczystego było już ustanowione na rzecz innego podmiotu niż obdarowany. Bieg terminu zasiedzenia należy zatem liczyć od 3 kwietnia 1987 r. Sąd Okręgowy ocenił, że skarżąca, obejmując we władanie nieruchomość, działała w złej wierze. Nie wykazała bowiem należytej staranności, wymaganej przy przyjęciu nieruchomości. W ocenie Sądu o złej wierze wnioskodawczyni świadczy fakt, że nie dokonała sprawdzenia czy przedmiot darowizny opisany w akcie notarialnym jest zgodny ze stanem faktycznym, tj. nieruchomością, którą dysponowała. Dobrą wiarę wyłącza zaś każde niedbalstwo, które wyraża się w niedołożeniu należytej staranności w uzyskaniu wiedzy o tym, komu przysługuje prawo do danej rzeczy. Od postanowienia Sądu Okręgowego skargę kasacyjną wniosła uczestniczka, zarzucając naruszenie art. 172 § 1 i § 2 w zw. z art. 336 w zw. z art. 339 k.c. przez jego błędną wykładnię, polegającą na uznaniu przez Sąd drugiej instancji, że posiadanie nieruchomości w sposób odpowiadający II CSKP 678/23 6 władztwu użytkownika wieczystego może prowadzić do zasiedzenia prawa własności. Wniosła o uchylenie zaskarżonego postanowienia i orzeczenie co do istoty sprawy, ewentualnie przekazanie spraw do ponownego rozpoznania Sądowi drugiej instancji i rozstrzygnięcie o kosztach postępowania kasacyjnego. Wnioskodawczyni – w odpowiedzi na skargę kasacyjną – wniosła m.in. o jej oddalenie i rozstrzygnięcie o kosztach postępowania kasacyjnego. Sąd Najwyższy zważył, co następuje: Skarga kasacyjna okazała się zasadna. Podstawowy problem prawny do rozstrzygnięcia w sprawie dotyczył oceny czy posiadanie odpowiadające treści użytkowania wieczystego może być równoważne posiadaniu o charakterze właścicielskim, a przez to prowadzić do nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie. Innymi słowy, czy korzystanie przez posiadacza z cudzej rzeczy w zakresie odpowiadającym treści innego prawa rzeczowego może prowadzić do nabycia prawa własności. W ocenie Sądu Najwyższego nie jest to możliwe. Trzeba wyjaśnić, iż przez zasiedzenie, którego podstawą jest posiadanie, można nabyć tylko takie prawo, z którym wiąże się faktyczne władanie rzeczą, o ile ustawa przewiduje możliwość nabycia prawa rzeczowego w tym trybie. W tym trybie można więc nabyć tylko prawa rzeczowe, przy czym przede wszystkim chodzi tu o prawo własności nieruchomości i ruchomości (art. 172 § 1-3 i art. 174 § 1-2 k.c.). Charakter prawa użytkowania wieczystego przez wiele lat budził spory. Wątpliwości dotyczyły oceny, czy uznać je można za ograniczone prawo rzeczowe, czy też – z racji bliskości uprawnień użytkownika i właściciela – za prawo pośrednie między własnością a prawami ograniczonymi. Niewątpliwie pozostawało jednak, że prawo użytkowania wieczystego nie może być utożsamiane z prawem własności. Chociaż bowiem prawo przyznaje użytkownikowi wieczystemu bardzo szeroko zakrojone uprawnienia, to jednak pozostaje ono prawem do nieruchomości cudzej. Co do możliwości zasiedzenia prawa użytkowania wieczystego trzeba dostrzec, iż jest to konstrukcja prawna wypracowana w orzecznictwie Sądu Najwyższego, w którym przyjęto, że dopuszczalne jest nabycie tego prawa przez II CSKP 678/23 7 zasiedzenie, ale tylko takie, które jest biegnące przeciwko poprzedniemu wieczystemu użytkownikowi (zob. uchwałę 7-sędziów SN z 11 grudnia 1975 r., III CZP 63/75). W świetle art. 336 k.c. posiadanie rzeczy – które w konsekwencji ewentualnie wiąże się z zasiedzeniem – może być samoistne albo zależne. Posiadaczem samoistnym jest osoba, która włada rzeczą tak jak właściciel. Ten, kto włada faktycznie rzeczą, jakby przysługiwało mu do niej inne prawo niż własność, niezależnie od charakteru tego prawa (rzeczowe, obligacyjne) jest zaś posiadaczem zależnym. Posiadanie nieruchomości w zakresie odpowiadającym treści użytkowania wieczystego nie jest w tym świetle posiadaniem samoistnym, lecz posiadaniem zależnym. Mimo podobieństwa zakresów władania rzeczą osoba pozostająca w przekonaniu, że przysługuje jej prawo użytkowania wieczystego przejawia zwykle tego świadomość chociażby poprzez ponoszenie opłat za użytkowanie wieczyste. Posiadanie nieruchomości w zakresie prawa własności i w zakresie prawa użytkowania wieczystego ma odmienne cechy. Samoistne posiadanie nieruchomości w zakresie użytkowania wieczystego polega na faktycznym wykonywaniu władztwa nad tą nieruchomością, z wolą posiadania jej dla siebie w zakresie odpowiadającym treści użytkowania wieczystego. Jest to zatem posiadanie inne treściowo od posiadania samoistnego w zakresie prawa własności. Na zewnątrz, różnica sposobu posiadania może nie być dostrzegalna, jednak zaznacza się wyraźnie w sferze woli posiadacza (postanowienie SN z 14 stycznia 2009 r., IV CSK 367/08). Musi to oznaczać, że charakter posiadania nieruchomości przez właściciela i przez użytkownika wieczystego jest różny. W orzecznictwie przyjęto m.in., iż uznanie określonego władztwa faktycznego nad rzeczą za posiadanie samoistne, odpowiadające treści prawa własności, jest zależne od tego, czy władztwo to jest sprawowane przez określony podmiot we własnym imieniu (animus rem sibi habendi). Czynnik woli pozwala odróżnić posiadanie samoistne od posiadania zależnego, przy czym rzeczywistą wolę posiadacza, która decyduje o charakterze samego posiadania, ustala II CSKP 678/23 8 się na podstawie zamanifestowanych na zewnątrz przejawów władania rzeczą (postanowienie SN z 21 marca 2024 r., II CSKP 1559/22). Niewątpliwie inna jest wola władania rzeczą jak użytkownik wieczysty, a inna jak właściciel. Nie ma tutaj znaczenia, że oba te prawa spełniają te same funkcje w stosunku do mienia indywidualnego lub osobistego, a prawo wieczystego użytkowania podlega takiej samej ochronie jak prawo własności (art. 140 i art. 233 k.c.). Prawa te mają inny charakter i towarzyszy im inny rodzaj posiadania. Dlatego okres posiadania zależnego jak użytkownik wieczysty nie może być doliczany do okresu posiadania samoistnego na potrzeby nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie (uchwała SN z 23 lipca 2008 r., III CZP 68/08). Przenosząc te rozważania w realia rozpoznawanej sprawy, należy zauważyć, że Sąd ad quem przyjął, iż charakter posiadania nie sprzeciwiał się możliwości nabycia własności, m.in. dlatego że zakres uprawnień wieczystego użytkownika jest bardzo zbieżny z zakresem uprawnień do rozporządzania i władania rzeczą przez właściciela. Przyjął przy tym konkretne okresy posiadania, podkreślając jednocześnie konieczność podejmowania przez obejmującą w posiadanie określonych aktów staranności, m.in. by uzyskać wiedzę o tym komu przysługuje prawo do danej rzeczy. Sąd Najwyższy tych poglądów nie podziela. W stanie faktycznym, którym w postępowaniu kasacyjnym Sąd Najwyższy jest związany (art. 39813 § 2 k.p.c.), nie można przyjąć, aby posiadanie jak użytkownik wieczysty mogło prowadzić do nabycia prawa własności przedmiotu posiadania, w co jednocześnie oznaczałoby irrelewantność charakteru ustalonego posiadania. Istotne jest bowiem, w zakresie jakiego prawa wnioskodawca rzeczywiście posiadał nieruchomość, której dotyczy wniosek. Władztwo w postaci samoistnego posiadania cudzej rzeczy nie jest tożsame z władztwem w postaci korzystania z cudzej rzeczy w sposób odpowiadający treści użytkowania wieczystego. Różny animus i różna specyfika faktycznych uprawnień muszą prowadzić do wniosku, że po stronie posiadacza nie istniał zamiar władania cudzą rzeczą tak jak właściciel, a zatem nie doszło do nabycia prawa własności w drodze zasiedzenia. Posiadanie w zakresie prawa II CSKP 678/23 9 użytkowania wieczystego mogłoby tylko doprowadzić do ewentualnego zasiedzenia prawa użytkowania wieczystego. Dlatego w sprawie doszło do naruszenia art. 172 § 1 i § 2 w zw. z art. 336 k.c. w zw. z art. 339 k.c. Z tych względów, w oparciu o art. 39815 w zw. z art. 13 § 2 k.p.c., skarga kasacyjna wymagała uwzględnienia, a Sąd Najwyższy uchylił zaskarżone postanowienie, pozostawiając Sądowi odwoławczemu rozstrzygnięcie o kosztach postępowania kasacyjnego (art. 108 § 2 w zw. z art. 39821 k.p.c.). Marcin Trzebiatowski (M.M.) [SOP] Mariusz Łodko Mariusz Załucki