II CSKP 103/23
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Sąd Najwyższy w Izbie Cywilnej w składzie:
18 grudnia 2025 r.
SSN Beata Janiszewska (przewodniczący)
SSN Ewa Stefańska
SSN Krzysztof Wesołowski (sprawozdawca)
Protokolant Natalia Pleskot
po rozpoznaniu na rozprawie 18 grudnia 2025 r. w Warszawie
skargi kasacyjnej Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa w Warszawie
od wyroku Sądu Apelacyjnego w Poznaniu
z 20 kwietnia 2022 r., I ACa 464/21,
w sprawie z powództwa J. M. i M. M.
przeciwko Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa w Warszawie
o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli,
uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę do ponownego
rozpoznania Sądowi Apelacyjnemu w Poznaniu, pozostawiając
temu Sądowi rozstrzygnięcie o kosztach postępowania
kasacyjnego.
Ewa Stefańska
Beata Janiszewska
Krzysztof Wesołowski
UZASADNIENIE
II CSKP 103/23
2
Wyrokiem z 25 marca 2021 r. Sąd Okręgowy w Poznaniu w sprawie
z powództwa J. M. i M. M. przeciwko Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa w
Warszawie o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli, nakazał pozwanemu
złożenie oświadczenia woli o przeniesieniu na rzecz powodów prawa własności
nieruchomości, dla której Sąd Rejonowy w Lesznie prowadzi księgę wieczystą nr […],
określając bliżej warunki nabycia przez powodów tej nieruchomości, a także orzekł o
kosztach procesu.
Podstawą rozstrzygnięcia były następujące ustalenia faktyczne.
Pozwany ogłosił na dzień 12 listopada 2019 r. przetarg nr 2 ustny
nieograniczony na sprzedaż nieruchomości rolnej w postaci niezabudowanej działki
nr […], dla której Sąd Rejonowy w L. prowadzi księgę wieczystą nr […]. Wypis z
rejestru gruntów dotyczący tej nieruchomości zawierał wpis o prawie dzierżawy
przysługującym K. N. i H. N. Natomiast informacja o tym prawie nie została ujęta w
zawiadomieniu o przetargu. Powód przetarg ten wygrał oferując najwyższą cenę.
Przewodniczący komisji przetargowej ogłosił, że powód jest kandydatem na
nabywcę. Taką informację zawarł w protokole przetargu. Powód wziął też udział w
przetargu nr 1, który odbywał się tego samego dnia na nabycie działki numer […],
sąsiedniej wobec nieruchomości będącej przedmiotem sporu (objętej przetargiem nr
2). Powód zamierzał w ramach swojej działalności gospodarczej wybudować na obu
tych nieruchomościach budynek wielorodzinny wraz z parkingiem dla mieszkańców.
Pozwany zawiadomił powoda pismem o terminie zawarcia umowy sprzedaży
w formie aktu notarialnego przewidzianym na 10 lutego 2020 r. Zawiadomienie
dotyczyło sprzedaży obu działek ([…] i […]1). Dnia 4 lutego 2020 r. powód wpłacił
resztę ceny za obie nieruchomości.
Do zawarcia umowy sprzedaży działki […]1 nie doszło. Pozwany w piśmie
z 26 lutego 2020 r. zawiadomił powoda, że przedmiotowa nieruchomość jest objęta
obowiązującą umową dzierżawy. Wskazał, że dzierżawcy powinno być
zaproponowane pierwszeństwo w nabyciu nieruchomości. Nadto pozwany podniósł,
że zawiadomienie o przetargu nie zawierało informacji o obciążeniu przedmiotu
umowy prawem dzierżawy. Powód nie zgodził się na zawarcie porozumienia
w sprawie odstąpienia od zawarcia umowy.
Pozwany pismem z 23 marca 2020 r. zawiadomił powoda, że Dyrektor
II CSKP 103/23
3
Generalny Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa w Warszawie unieważnił decyzją
z 19 marca 2020 r. przetarg ustny nieograniczony nr 1 na sporną nieruchomość. Jako
podstawę unieważnienie przetargu wskazano art. 29 ust. 1 pkt 3 i ust 1c ustawy z 19
października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa
(dalej - u.g.n.r.). Unieważnienie przetargu nastąpiło z powodu tego, że nieruchomość
była objęta umową dzierżawy. Umowa ta była zawarta do 31 sierpnia 2020 r.
Procedura sprzedaży nieruchomości została przeprowadzona z pominięciem
pierwszeństwa w nabyciu na rzecz dzierżawców.
Powód pismem z 25 marca 2020 r. wezwał pozwanego do zawarcia umowy
spornej sprzedaży nieruchomości na warunkach określonych w przetargu. Pozwany
nie przystąpił do zawarcia umowy, natomiast w piśmie z 16 kwietnia 2020 r. wskazał,
że na tym etapie zawarcie umowy nie jest możliwe, gdyż byłaby to umowa nieważna,
o czym stanowi art. 29c u.g.n.r. Pozwany zwrócił powodom pieniądze wpłacone jako
cena za nieruchomość będącą przedmiotem sporu.
Wymieniona wyżej umowa dzierżawy zakończyła się w czasie trwania
procesu, to jest 31 sierpnia 2020 r. Pozwany 24 sierpnia 2020 r. zawarł z tymi samymi
dzierżawcami kolejną umowę dzierżawy spornej działki. Jednocześnie pozwany do
31 sierpnia 2020 r. nie podjął żadnej czynności zmierzającej do ustalenia, czy
dzierżawcy chcą skorzystać z prawa pierwszeństwa nabycia wskazanej
nieruchomości.
Sąd Okręgowy zważył, że przetarg odbywał się według przepisów ustawy
z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu
Państwa, która nie zawiera szczegółowych przepisów regulujących przebieg
przetargu i skutki jego przeprowadzenia. Zastosowanie w tym zakresie ma Kodeks
cywilny.
Sąd pierwszej instancji wskazał, że powodowie otrzymali pismo z 8 stycznia
2020 r., w którym pozwany zawiadomił ich o wyniku przetargu, o terminie zapłaty
ceny, o terminie sporządzenia umowy w formie aktu notarialnego oraz o miejscu
sporządzenia tego aktu notarialnego. Zgodnie z art. 703 § 2 i 3 oraz z art. 70 § 1 k.c.
od tego dnia między powodami i pozwanym powstało swoiste wzajemne
zobowiązanie do zawarcia umowy w formie aktu notarialnego. Od tego dnia ma też
odpowiednie zastosowanie art. 702 § 3 k.c., który stanowi, że jeżeli ważność umowy
II CSKP 103/23
4
zależy od spełnienia szczególnych wymagań przewidzianych w ustawie, zarówno
organizator aukcji, jak i jej uczestnik, którego oferta została przyjęta, mogą dochodzić
zawarcia umowy.
Unieważnienie przetargu nieograniczonego ustnego nr 2 z 12 listopada
2019 r. nastąpiło, zdaniem Sądu pierwszej instancji, wbrew treści uchwały Sądu
Najwyższego z 21 grudnia 2006 r., III CZP 121/06, według której naruszenie
pierwszeństwa przewidzianego w art. 29 ust. 1 pkt 3 u.g.n.r. przy zawieraniu umowy
sprzedaży nieruchomości rolnej nie powoduje jej nieważności.
Sąd Okręgowy, powołując się na wyrok Sądu Najwyższego z 19 listopada
2009 r., IV CSK 211/09, wskazał także na to, że uprawnienie organizatora przetargu
do jego unieważnienia ma charakter wyjątkowy i nie może być interpretowane
rozszerzająco, zwłaszcza że według Kodeksu cywilnego organizator aukcji
(przetargu) oraz jego uczestnik mogą jedynie żądać unieważnienia umowy zawartej
w wyniku przeprowadzenia aukcji (przetargu) przez sąd. Tym bardziej więc sąd może
oceniać zasadność unieważnienia przetargu ogłoszonego na podstawie przepisów
ustawy o gospodarce nieruchomościami w postępowaniu, którego przedmiotem jest
zobowiązanie do zawarcia umowy (art. 64 k.c. i art. 1047 § 1 k.p.c.).
W ocenie Sądu pierwszej instancji zawarcie umowy sprzedaży z pominięciem
prawa pierwszeństwa dzierżawców nie spowodowałoby nieważności umowy, gdyż
przepisy art. 29 ust. 1 pkt 3 ust. 1c i ust. 1d u.g.n.r., nakładające pewne obowiązki na
wydzierżawiającego, mają jedynie na celu ustalenie, czy podmiot uprzywilejowany
zamierza korzystać z przysługującego mu pierwszeństwa nabycia na własność
dzierżawionej dotąd nieruchomości, a więc fakt zaktualizowania się pierwszeństwa.
Naruszenie zasad takiego ustalania nie oznacza zatem naruszenia ustawowo
określonej procedury zawierania umowy, prowadzącej w rezultacie do powstania
skutków określonych w art. 58 k.c.
Odnosząc się do unieważnienia przetargu przez Dyrektora Generalnego
Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa decyzją z 19 marca 2020 r., Sąd pierwszej
instancji zauważył, że w toku procesu, w którym powyższa decyzja była przedmiotem
kontroli sądu, pozwany nie wykazał, że dzierżawcy wyrazili wolę skorzystania
z prawa pierwszeństwa, zatem nie wykazał, że naruszenie ich praw miało wpływ na
wynik przetargu. Zdaniem Sądu Okręgowego naruszenie w ogłoszeniu o przetargu
II CSKP 103/23
5
§ 7 ust 4 pkt 3 rozporządzenia Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi z dnia 30 kwietnia
2012 r. w sprawie szczegółowego trybu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności
Rolnej Skarbu Państwa i ich części składowych, warunków obniżenia ceny sprzedaży
nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków oraz stawek szacunkowych gruntów
(dalej – rozporządzenie z 30 kwietnia 2012 r.) nie ma znaczenia dla powodów. Sąd
pierwszej instancji zauważył też, że pozwany korzystając z faktu, że Sąd oddalił
wniosek o udzielenie zabezpieczenia i lekceważąc prawa powodów, zawarł z
małżonkami N. umowę dzierżawy. Doprowadziło to do prostego wniosku, że byli oni
zainteresowani dalszym dzierżawieniem nieruchomości, a nie jej nabyciem na
własność.
Apelację od wyroku Sądu Okręgowego złożył pozwany, zaskarżając
orzeczenie w całości.
Wyrokiem z 20 kwietnia 202 Sąd Apelacyjny w Poznaniu oddalił apelację
i rozstrzygnął o kosztach postępowania apelacyjnego.
Sąd ten podzielił ustalenia faktyczne i rozważania materialnoprawne Sądu
pierwszej instancji. Zdaniem Sądu Apelacyjnego naruszenie prawa pierwszeństwa
nie było elementem procedury przetargowej, a tym samym naruszenie prawa
pierwszeństwa nie oznacza, że sam przetarg dotknięty jest sankcją nieważności,
a tym bardziej sankcją taka nie byłaby dotknięta umowa zawarta w wyniku takiego
przetargu.
Sąd odwoławczy zauważył, że ustawa z 19 października 1991 r.
o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa jednoznacznie
rozróżnia i oddziela, tak co do procedury jak i kolejności stosowania, tryb
bezprzetargowy związany z pierwszeństwem nabycia przez podmiot wymieniony
przez ustawodawcę, od następującego ewentualnie po nim trybu przetargowego.
W tym kontekście Sąd drugiej instancji wskazał, że zawiadomienie dzierżawcy
o możliwości skorzystania z pierwszeństwa powinno nastąpić przed ewentualnym
wdrożeniem trybu przetargowego, a tym samym zawiadomienie takiego podmiotu nie
jest elementem procedury przetargowej, czyli jego brak nie oznacza, że sam przetarg
został przeprowadzony niezgodnie z przepisami ustawy.
Wobec powyższego, w ocenie Sądu Apelacyjnego, Sąd pierwszej instancji nie
naruszył art. 29 ust. 1 pkt 3 u.g.n.r., jak też art. 64, 70 § 1, 70² § 3, 703 § 2 i 3 k.c.
II CSKP 103/23
6
w zakresie skutków prawnych przetargu zorganizowanego przez pozwanego.
Podobnie, zdaniem Sądu odwoławczego, Sąd Okręgowy nie naruszył § 3 pkt
5 oraz § 14 pkt 1 rozporządzenia z 30 kwietnia 2012 r., gdyż przepis § 3 nie reguluje
sytuacji objętej podstawą faktyczną procesu (dotyczy „właściciela nieruchomości
przyległej”, a nie dzierżawcy), a § 14 reguluje uprawnienie uczestnika przetargu,
a nie dzierżawcy.
Sąd Apelacyjny nie dopatrzył się również naruszenia § 15 oraz § 7 ust. 4 pkt
3 rozporządzenia z 30 kwietnia 2012 r. Zdaniem tego Sądu, § 7 ust. 4 pkt 3
rozporządzenia z 30 kwietnia 2012 r. nie może obejmować obowiązku podania
w ogłoszeniu informacji o pierwszeństwie nabycia nieruchomości, a dotyczy innych
obciążeń i obowiązków. Tym samym brak tej informacji nie oznacza, że czynności
przetargowe zostały przeprowadzone w sposób niezgodny z ustawą czy innymi
przepisami. W związku z tym § 15 rozporządzenia nie stanowił podstawy dla
pozwanego do unieważnienia przetargu.
Sąd Apelacyjny wskazał także, że prawo pierwszeństwa nie jest tożsame
w skutkach z prawem pierwokupu. Prawo pierwszeństwa w nabyciu nieruchomości
nie jest, zdaniem Sądu odwoławczego, oparte na prawie podmiotowym czy
roszczeniu, lecz jedynie na zakazie dysponowania nieruchomością w sposób
naruszający prawo pierwszeństwa.
Skargę kasacyjną od wyroku Sądu Apelacyjnego wywiódł pozwany, który
zarzucił w niej naruszenie przepisów postępowania i prawa materialnego, tj.
- art. 233 § 1 k.p.c. przez nielogiczne rozumowanie i nieprawidłową interpretację
przepisów prawa materialnego;
- art. 29 pkt 1 ust 3 u.g.n.r. przez jego błędną wykładnię i marginalizację, skutkującą
przyjęciem, że naruszenie zasad ustalenia prawa pierwszeństwa nie oznacza
naruszenia ustawowo określonej procedury zawierania umowy i nie prowadzi do
skutków bezwzględnej nieważności umowy zbycia nieruchomości rolnej z zasobu
Skarbu Państwa;
- art. 29c u.g.n.r. przez błędną interpretację polegającą na uznaniu, że
nieuwzględnienie prawa pierwszeństwa dzierżawcy nie stanowi naruszenia prawa
pozwalającego na unieważnienie przetargu i nie stanowi elementu szeroko pojętej
procedury zbycia nieruchomości rolnej Skarbu Państwa;
II CSKP 103/23
7
- § 15 oraz § 7 ust. 4 pkt 3 rozporządzenia z 30 kwietnia 2012 r. przez jego błędną
wykładnię i nielogiczną interpretację skutkującą przyjęciem, że unieważnienie
przetargu z 12 listopada 2019 r. nastąpiło wbrew obowiązującym przepisom prawa
i w sposób istotny naruszyło interesy gospodarcze powoda;
- § 3 pkt 5 oraz § 14 pkt 1 rozporządzenia z 30 kwietnia 2012 r. przez pominięcie
prawa dzierżawcy do skorzystania z prawa pierwszeństwa oraz pominięcie
niezastosowania procedury odwoławczej przez powoda - uczestnika przetargu;
- art. 64, 70 § 1, 702 § 3, 703 § 2 i 3 k.c. przez błędne zastosowanie w zakresie
skutków prawnych przetargów organizowanych przez pozwanego.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Skarga kasacyjna jest zasadna, choć nie wszystkie zarzuty są uzasadnione.
Pierwszy zarzut jest źle sformułowany; art. 233 § 1 k.p.c. nie dotyczy bowiem
nieprawidłowej interpretacji przepisów prawa materialnego, a oceny zebranych w
sprawie dowodów. W aktualnym stanie prawnym zarzut naruszenia tego przepisu nie
może być zresztą skuteczną podstawą skargi kasacyjnej. Zgodnie z art. 3983 § 3
k.p.c. podstawą skargi kasacyjnej nie mogą być zarzuty dotyczące ustalenia faktów
lub oceny dowodów. Sąd Najwyższy jest bowiem związany ustaleniami faktycznymi
stanowiącymi podstawę zaskarżonego orzeczenia (art. 39813 § 2 in fine k.p.c.).
Wprawdzie ustawodawca nie wskazuje konkretnych przepisów, których podniesienie
w podstawach kasacyjnych nie mieści się w zakresie kognicji Sądu Najwyższego,
jednak nie ulega wątpliwości, że wyłączenie to obejmuje art. 233 § 1 k.p.c., bowiem
przepis ten określa kryteria oceny wiarygodności i mocy dowodów. Przepis art. 233
§ 1 k.p.c. nie uprawnia również do kwestionowania kompletności ustaleń faktycznych
niezbędnych dla prawidłowej subsumcji przepisów prawa materialnego (zob. wyrok
Sądu Najwyższego z 5 marca 2025 r., II CSKP 2323/22). W związku z tym zarzut ten
nie może być uznany za zasadny.
Zasadne są natomiast zarzuty naruszenia art. 29 pkt 1 ust 3 i art. 29c u.g.n.r.
W orzecznictwie zarysowały się różne poglądy na temat skutków zawarcia umowy
zbycia nieruchomości z pominięciem prawa pierwszeństwa nabycia. Trzeba jednak
podkreślić, że orzeczenia te zapadały na gruncie różnych aktów prawnych i różnych
stanów prawnych. Powoływana uchwała Sądu Najwyższego z 21 grudnia 2006 r.,
III CZP 121/06, dotyczy wprawdzie art. 29 pkt 1 ust 3 u.g.n.r., ale w stanie prawnym,
II CSKP 103/23
8
w którym nie obowiązywał jeszcze art. 29c u.g.n.r., przewidujący sankcję
nieważności czynności prawnej dokonanej „niezgodnie z przepisami ustawy” lub
„w wyniku przetargu, który odbył się niezgodnie z przepisami ustawy”. Przepis ten
został dodany do ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu
Państwa ustawą z 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości
Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw
i obowiązuje od 30 kwietnia 2016 r. Obowiązywał on zatem w dacie przeprowadzania
przetargu nr 2.
Wcześniej nie było przepisu wskazującego wprost sankcje naruszenia
przepisów ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa, co
skłoniło Sąd Najwyższy podejmujący uchwałę z 21 grudnia 2006 r. do rozważenia
sanacji nieważności czynności prawnej z art. 58 § 1 k.c., która z dominującym
wówczas poglądem dotyczyła wyłącznie treści czynności prawnej i jej celu, a nie
przypadków innych naruszeń. Obecnie jednak stan prawny jest odmienny, co
pominęły w swoich rozważaniach Sądy obu instancji, które nie określiły zakresu
hipotezy normy wynikającej art. 29c u.g.n.r. Tymczasem jest to kwestia centralna dla
rozstrzygnięcia sprawy.
Chodzi zatem o ustalenie, które naruszenia przepisów ustawy
o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa przekładają się na
nieważność czynności prawnej dokonanej na jej podstawie. Jeżeli w wyniku wykładni
art. 29c u.g.n.r. Sąd meriti doszedłby do wniosku, że uchybienie przepisom prawa
zaistniałe na wcześniejszym, niż sam przetarg, etapie zbywania nieruchomości
objęte są hipotezą art. 29c u.g.n.r., nie mógłby zobowiązać do dokonania czynności
prawnej, która miałaby się okazać w swoich skutkach nieważna.
Nie powinno przy tym budzić wątpliwości, że zakres zastosowania art. 29c
u.g.n.r. jest szerszy w stosunku do art. 58 k.c. Chodzi bowiem nie tylko o sprzeczność
treści lub celu samej czynności prawnej z ustawą, ale także o naruszenie innych
przepisów u.g.n.r., a co za tym idzie - o nieprawidłowości procesu dochodzenia do
zawarcia samej umowy oraz wyboru osoby nabywcy nieruchomości rolnej w ramach
tego procesu, i to niezależnie od tego, czy miały miejsce na etapie przetargu czy też
wcześniej.
Nie budzi też wątpliwości, że doszło do nieprawidłowości, polegającej na
II CSKP 103/23
9
braku zawiadomienia dzierżawców o zamiarze sprzedaży spornej działki przed
ogłoszeniem przetargu i możliwości skorzystania przez nich z prawa pierwszeństwa
zakupu nieruchomości. Nie ma przy tym znaczenia okoliczność, że dzierżawcy ci
podpisali umowę dzierżawy na kolejny okres już po przeprowadzeniu przetargu. Nie
świadczy to o braku po ich stronie woli zakupu spornej nieruchomości, skoro nie
zostali powiadomieni o zamiarze jej sprzedaży przez pozwanego.
Pod pojęciem czynności prawnej, o której mowa w tym art. 29c u.g.n.r. należy
przy tym rozumieć zarówno samą umowę sprzedaży, do zawarcia której nie doszło,
jak i złożenie oferty w ramach ogłoszonego przetargu ustnego (aukcji)
i dokonanie jej wyboru. Słusznie przyjmuje się, że w przypadku gdy przetarg lub
aukcja dotyczy umowy, do zawarcia której wymagana jest forma szczególna (np. aktu
notarialnego), wybór oferty w ramach przetargu lub aukcji tworzy między stronami
stosunek zobowiązujący do zawarcia takiej umowy – w tym przypadku umowy
sprzedaży. Zauważyć przy tym należy, że nie chodzi wyłącznie o umowę o skutku
rozporządzającym (przeniesienie własności nieruchomości), jak to wynika
z zaakceptowanego wskutek oddalenia apelacji przez Sąd Apelacyjny wyroku Sądu
Okręgowego, a umowę sprzedaży w rozumieniu art. 535 § 1 k.c. ze skutkami
określonymi w art. 155 § 1 k.c., tj. umowę o skutku zobowiązująco-rozporządzającym.
Dokonanie wyboru oferty w przetargu ustnym (aukcji) nie tworzy bowiem
bezpośrednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości, do takiego
bowiem niezbędne jest zachowanie formy aktu notarialnego (art. 158 k.c.). Nie
stanowi tym samym ważnej podstawy (causy) niezbędnej do przeniesienia własności
nieruchomości (art. 156 k.c.).
Niezasadny jest zarzut naruszenia § 15 oraz § 7 ust. 4 pkt 3 rozporządzenia
z 30 kwietnia 2012 r. Kwestia zasadności unieważnienia przetargu powiązana w nim
została bowiem z problemem rodzaju obciążeń, ograniczeń lub obowiązków
wynikających z przepisów szczególnych, które winny znaleźć się w ogłoszeniu
o przetargu. Tymczasem trudno jest odmówić logiki rozumowaniu Sądu
Apelacyjnego, który wskazał, że § 7 ust. 4 pkt 3 nie może obejmować obowiązku
podania w ogłoszeniu informacji o pierwszeństwie nabycia nieruchomości, gdyż
w należytym toku czynności pozwanego, podjętych odpowiednio do uregulowań
ustawy, w przypadku zawiadomienia dzierżawcy i złożenia oświadczenia przez
II CSKP 103/23
10
dzierżawcę, doszłoby do zbycia przedmiotowej nieruchomości na jego rzecz i do
przetargu by nie doszło. Natomiast brak złożenia przez dzierżawcę oświadczenia
o skorzystaniu z pierwszeństwa po otrzymaniu zawiadomienia oznacza, o czym
należy wywnioskować z całej treści art. 29 u.g.n.r., wygaśnięcie uprawnienia
pierwszeństwa i otwarcie drogi przetargowej, co czyni wpisywanie do ogłoszenia
o przetargu prawa pierwszeństwa bezprzedmiotowym.
Podobnie niezasadny jest zarzut naruszenia § 3 pkt 5 oraz § 14 pkt 1
rozporządzenia z 30 kwietnia 2012 r. Jak wyjaśnił Sąd Apelacyjny, § 3 nie reguluje
sytuacji objętej podstawą faktyczną procesu, gdyż dotyczy „właściciela
nieruchomości przyległej”, a nie dzierżawcy. Z kolei zarzut naruszenia § 14 pkt 1 ww.
rozporządzenia przez pominięcie faktu niezastosowania procedury odwoławczej
przez powoda uczestnika przetargu nie jest zrozumiały. Niewątpliwie jednak
nieskorzystanie przez uczestnika z wniesienia zastrzeżeń do czynności
przetargowych nie zamyka drogi sądowej kontroli procedury sprzedaży
nieruchomości rolnych Skarbu Państwa. Sąd Najwyższy w wyroku z 2 marca
2017 r., V CSK 435/16, słusznie przyjął, że skoro z żadnego przepisu prawa nie
wynika możliwość zbadania zasadności oświadczenia woli Prezesa Agencji
Nieruchomości Rolnych o unieważnieniu przetargu przed sądem szczególnym bądź
innym organem, to w sprawie zachodzi domniemanie drogi sądowej, sformułowane
w art. 2 § 1 k.p.c. Stanowisko to zachowuje aktualność także na gruncie obecnej
treści ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa.
Jeśli zaś chodzi o zarzut błędnego zastosowanie art. 64, 70 § 1, 702 § 3, 703
§ 2 i 3 k.c. w zakresie skutków prawnych przetargów organizowanych przez
pozwanego, to pomijając fakt, że nie istnieją wskazane przez skarżącego jednostki
redakcyjne, takie jak: art. 702 § 3, 703 § 2 i 3 k.c., to Sąd drugiej instancji trafnie
zastosował przepisy Kodeksu cywilnego dotyczące skutków zawarcia umowy
w drodze przetargu zorganizowanego przez pozwanego. Nie zmienia to jednak faktu
niedokonania oceny nieważności tych czynności w świetle art. 29c u.g.n.r.
Uwzględniając wagę skutków wyroku dla stron postępowania, a w pośredni
sposób także dla dzierżawców spornej nieruchomości, a także biorąc pod uwagę
prawo do sądu obejmujące dwie instancje, Sąd Najwyższy doszedł do wniosku, że
właściwe jest uchylenie wyroku Sądu Apelacyjnego do ponownego rozpoznania.
II CSKP 103/23
11
Sąd Najwyższy uważa także, że konieczne jest odniesienie się przez Sąd
meriti do sposobu sformułowania orzeczenia przez Sąd pierwszej instancji
w kontekście kauzalności przeniesienia własności nieruchomości, tak aby usunąć
wszelkie wątpliwości, jakie wynikają z obecnego sformułowania treści wyroku Sądu
pierwszej instancji.
Z uwagi na powyższe, na podstawie art. 398¹⁵ § 1 k.p.c. orzeczono jak
w sentencji.
M.L.
[r.g.]
Ewa Stefańska
Beata Janiszewska Krzysztof Wesołowski
