Sygn. akt IV CSK 98/06
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 5 lipca 2006 r.
Sąd Najwyższy w składzie :
SSN Mirosława Wysocka (przewodniczący)
SSN Teresa Bielska-Sobkowicz
SSN Krzysztof Pietrzykowski (sprawozdawca)
Protokolant Izabela Czapowska
w sprawie z powództwa W.T.
przeciwko Gminie Miejskiej U., E.C. i R.C.
o ustalenie,
po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej
w dniu 5 lipca 2006 r.,
skargi kasacyjnej pozwanej E.C.
od wyroku Sądu Apelacyjnego
z dnia 24 czerwca 2005 r., sygn. akt [...],
I. oddala skargę kasacyjną;
II. zasądza od pozwanej E.C. na rzecz powoda kwotę 2700
(dwa tysiące siedemset) zł tytułem zwrotu kosztów
postępowania kasacyjnego.
2
Uzasadnienie
Powód W.T. domagał się stwierdzenia nieważności umowy sprzedaży
nieruchomości zawartej między Gminą Miejską U. a E.C. w dniu 7 sierpnia 2003 r.
Rzeczona nieruchomość zabudowana została oznaczona w ewidencji gruntów jako
działka nr 154/14 o powierzchni 92 m2
i jest położona w U. przy ul. M. 48. Pozwani,
mianowicie Gmina Miejska U., E.C. i R.C., wezwany przez Sąd na podstawie art.
195 k.p.c. do udziału w sprawie w charakterze pozwanego, wnosili o oddalenie
powództwa.
Wyrokiem z dnia 12 października 2004 r. Sąd Okręgowy w S. uwzględnił
powództwo. Sąd ten ustalił, że powód jest właścicielem nieruchomości
zabudowanej, oznaczonej jako działka nr 154/13 w U., dla której jest prowadzona
samodzielna księga wieczysta. Nieruchomość powoda jest obciążona nieodpłatną
służebnością umożliwiającą dostęp i dojazd do zabudowanej działki nr 154/14
każdoczesnemu jej właścicielowi. Pozwana E.C. jest właścicielką nieruchomości
zabudowanej nr 154/6 w U., dla której prowadzona jest samodzielna księga
wieczysta. Nieruchomości powoda i pozwanej graniczą z działką nr 154/14. Działka
nr 154/14, stanowiąca własność Gminy, została uregulowana w jednej księdze
wieczystej wraz z innymi działkami, z którymi nigdy nie sąsiadowała. Na działce nr
154/14 jest usytuowany budynek, który częściowo był wydzierżawiany matce
pozwanej E.C. na podstawie umowy dzierżawy z 12 lutego 1996 r. W 2001 roku
powód W.T. zwrócił się z wnioskiem o sprzedaż na jego rzecz działki 154/14
podnosząc, że zabudowania na tej działce przylegają do jego nieruchomości
tworząc integralną część. Powód kilkakrotnie ponawiał żądanie nabycia tej działki.
Z podobną propozycją nabycia działki nr 154/14 wystąpiła E.C. Gmina prowadziła
szeroką korespondencję nawiązującą do zgłoszonych wniosków o nabycie działki
oraz prowadziła negocjacje ze stronami, które nie doprowadziły do zgodnych
ustaleń w kwestii podziału działki nr 154/14 na dwie części. Z tych powodów oraz
biorąc pod uwagę opinię architekta miejskiego Gmina rozpoczęła postępowanie
zmierzające do zbycia w formie bezprzetargowej spornej nieruchomości na rzecz
3
pozwanych C. Gmina Miejska U. dnia 7 sierpnia 2003 r. sprzedała działkę nr
154/14 w formie aktu notarialnego pozwanym E.C. i R.C.
Sąd Okręgowy zakwalifikował żądanie pozwu jako zmierzające do ustalenia,
że umowa zawarta przez pozwanych jest nieważna (art. 189 k.p.c.), przy czym
powód miał interes prawny w żądaniu ustalenia nieważności umowy jako osoba
zainteresowana w przejęciu działki nr 154/14. W ocenie Sądu I instancji umowa
sprzedaży działki nr 154/14 jest nieważna na podstawie art. 58 k.c., gdyż naruszyła
bezwzględnie obowiązujące przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r.
o gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst: Dz. U. 2000 r. Nr 46, poz. 543, dalej:
u.g.n.).
Stosownie do art. 37 ust. 1 u.g.n. jest zasadą sprzedaż nieruchomości
stanowiących własność Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego w
drodze przetargu. Zgodnie zaś z art. 37 ust. 2 pkt 6 u.g.n. jest dopuszczalna
sprzedaż bezprzetargowa wtedy, gdy przedmiotem zbycia są części nieruchomości,
niezbędne do poprawienia warunków zagospodarowania nieruchomości przyległej,
stanowiącej własność lub oddanej w użytkowania wieczyste osobie, która zamierza
tę część nabyć, jeżeli nie mogą być zbyte jako odrębne nieruchomości. Działka nr
154/14 jest, zdaniem Sądu Okręgowego, samodzielną nieruchomością gruntową
w rozumieniu art. 46 § 1 k.c. Jednakże nawet gdyby przyjąć rozszerzającą
wykładnię przepisu art. 37 ust 2 pkt 6 u.g.n., to i tak w okolicznościach sprawy nie
były zachowane wszystkie pozostałe przesłanki warunkujące prawidłowość
zastosowania trybu bezprzetargowego. Według Sądu Okręgowego oznacza to, że
w niniejszej sprawie powinien mieć zastosowanie tryb przetargowy jako zasada
zbywania nieruchomości.
Powyższy wyrok zaskarżyli apelacją pozwani: Gmina Miejska U. oraz E.C.
Sąd Apelacyjny wyrokiem z dnia 24 czerwca 2005 r., oddalił obie apelacje
podzielając poglądy wypowiedziane w uzasadnieniu wyroku Sądu Okręgowego
oraz rozszerzając zamieszczoną tam argumentację prawną.
W ocenie Sądu Apelacyjnego, w sytuacji objęcia jedną księgą wieczystą
kilku działek, z których jedna nie posiada wspólnej granicy z pozostałymi, działka
niegranicząca z pozostałymi działkami i niepowiązana z nimi gospodarczo stanowi
odrębną, samodzielną nieruchomość, mimo, że wchodzi w skład księgi wieczystej
4
z innymi działkami stanowiącymi własność tego samego właściciela. Pogląd ten
znajduje, zdaniem Sądu, uzasadnienie w art. 21 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r.
o księgach wieczystych i hipotece (jedn. tekst: Dz. U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361
ze zm., dalej: u.k.w.), zgodnie z którym właściciel kilku nieruchomości stanowiących
całość gospodarczą lub graniczących ze sobą może żądać połączenia ich
w księdze wieczystej w jedną nieruchomość. Z przepisu tego wynika, iż przesłanką
spełnienia kryterium „jednej nieruchomości” przez kilka działek należących do tego
samego właściciela jest to, aby te działki graniczyły ze sobą lub stanowiły całość
gospodarczą rozumianą jako istnienie zależności gospodarczej pomiędzy nimi.
Za takim rozumieniem nieruchomości wypowiedział się Sąd Najwyższy w wyroku
z dnia 26 lutego 2003 r., II CKN 1306/00 (niepubl.) oraz postanowieniu z dnia
30 października 2003 r., IV CK 114/02 (OSNC 2004, nr 12, poz. 201).
Sąd Apelacyjny podkreślił, że w art. 37 ust. 2 pkt 6 u.g.n. chodziło o takie
sytuacje, gdy określona część nieruchomości mogła poprawić warunki
zagospodarowania jednej tylko nieruchomości i z tego powodu organizowanie
przetargu nie byłoby uzasadnione. Jeżeli zaś nabyciem takiej nieruchomości jest
zainteresowanych kilku właścicieli nieruchomości przyległych, to sprzedaż
bezprzetargowa nie może mieć miejsca nawet w sytuacji, gdy sprzedawana część
nieruchomości nie może być zbyta jako odrębna nieruchomość.
Pozwana E.C. w skardze kasacyjnej od wyroku Sądu Apelacyjnego zarzuciła
naruszenie przepisów powodujących nieważność postępowania z mocy art. 379 pkt
5 k.p.c. przez pozbawienie R.C. prawa do obrony w związku z nie zawiadomieniem
go o rozprawie i tym samym uniemożliwienie mu udziału w sprawie oraz
naruszenie przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik
sprawy, mianowicie art. 378 § 1 k.p.c., art. 232 k.p.c. w zw. z art. 6 k.c. i art. 299
k.p.c. Zarzuciła ponadto naruszenie prawa materialnego, mianowicie art. 46 § 1 k.c.
w zw. z art. 21 u.k.w. oraz art. 4 pkt 3 i art. 37 ust. 2 pkt 6 u.g.n.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje.
Skarga kasacyjna nie zasługuje na uwzględnienie.
Zarzut nieważności postępowania jest nieprecyzyjny, nie zawiera mianowicie
wskazania, o którym posiedzeniu nie zawiadomiono pozwanego R.C. Z
okoliczności można wnosić, że zarzut dotyczy posiedzenia przed Sądem
5
Apelacyjnym. Przed Sądem tym odbyło się jedno posiedzenie, o którym pozwany
był zawiadomiony przez doręczenie zawiadomienia dorosłemu domownikowi –
matce pozwanego (w aktach sprawy znajduje się zwrotne potwierdzenie odbioru
zawiadomienia). Oznacza to, że wspomniany zarzut został przedstawiony
niezgodnie z prawdą.
Zarzut naruszenia art. 378 § 1 k.p.c. jest niedostatecznie sprecyzowany.
Oprócz bowiem ogólnikowego powołania się na niedokonanie ponownej oceny
stanu faktycznego sprawy brak jest wskazania, jakie zaniechanie zbadania sprawy
jest przedmiotem zarzutu. Ponadto treść zarzutu nie koresponduje z brzmieniem
powołanego przepisu, którego naruszenie jest zarzucane. Sąd nie wykroczył
przecież poza granice apelacji i nie pominął nieważności postępowania (skarga
kasacyjna zresztą nie zawiera takiego zarzutu), ale – wbrew twierdzeniom
skarżącej – bardzo szeroko i wnikliwie rozważył okoliczności sprawy i dokonał ich
prawnej oceny. Jeżeli więc uznać zarzut za sprecyzowany w niezbędnym zakresie,
należy uznać, że jest on bezzasadny.
Nie został też sprecyzowany zarzut naruszenia art. 232 k.p.c. w zw. z art. 6
k.c., ponieważ nie podano, której okoliczności istotnej dla rozstrzygnięcia sprawy
dotyczy nieprawidłowe określenie rozkładu ciężaru dowodu przez Sąd Apelacyjny
i nie wyjaśniono tego zarzutu w uzasadnieniu skargi kasacyjnej, które jest bardzo
ogólnikowe. Poza tym argumentacja podnoszona przez skarżącą jest
bezprzedmiotowa wobec stanowiska Sądu Apelacyjnego, który uznał, że
niezbędność zbycia części nieruchomości dla poprawienia warunków
nieruchomości przyległej musi zachodzić względem jednej nieruchomości przyległej
(a nie np. dwu – kiedy to wymagane jest już przeprowadzenie przetargu).
Wobec tego „faktem” istotnym dla rozstrzygnięcia sprawy nie byłaby tu okoliczność
„niezbędności zbycia części nieruchomości dla poprawienia warunków
nieruchomości” pozwanych, ale wspomnianej niezbędności dla poprawienia
warunków jednej nieruchomości. W razie takiego sprecyzowania faktu,
dowodzenie, że sporna działka poprawia warunki nieruchomości należącej do
pozwanej E.C., nie wyczerpuje możliwości zakwestionowania zgodności zbycia
bezprzetargowego z prawem. Skoro Sądy przyjęły, że poprawa taka miałaby także
miejsce w odniesieniu do nieruchomości powoda, nastąpił taki stan, w którym
6
więcej, niż jedna nieruchomość spełniałaby to samo kryterium „poprawienia
warunków”. Powód miał zatem dwie możliwości podważenia omawianej obecnie
przesłanki. Mógł dowodzić, że sporna nieruchomość nie poprawia warunków
nieruchomości należącej do skarżącej lub dowodzić, że poprawa ta zachodziłaby
także w razie zbycia nieruchomości na jego rzecz. W obu wypadkach zbycie
bezprzetargowe byłoby niedopuszczalne. Z uzasadnienia wyroku wynika, że Sąd
Apelacyjny uznał, iż poprawa warunków nieruchomości mogła nastąpić w stosunku
do co najmniej dwu nieruchomości: powoda i pozwanych, co wykluczało
zastosowanie art. 37 ust. 2 pkt 6 u.g.n., wprowadzającego wyjątek od zasady
przeprowadzenia przetargu. To, czy sporna nieruchomość poprawiała
funkcjonowanie nieruchomości pozwanych, czy też go nie poprawiała, było w
świetle zaaprobowanej przez Sąd wykładni bezprzedmiotowe, a poza tym w świetle
innych ustaleń nie musiało być dowodzone, ponieważ nie było niezbędne dla
rozstrzygnięcia sprawy.
Bezzasadny jest zarzut naruszenia art. 299 k.p.c. Trafne jest stanowisko, że
pomimo stanowczego brzmienia tego przepisu („sąd ... zarządzi”), sugerującego
konieczność przeprowadzenia dowodu z przesłuchania stron, przeprowadzenie
tego dowodu nie zawsze jest konieczne. W wyroku z dnia 12 grudnia 2000 r.,
V CKN 175/00 (niepubl.), Sąd Najwyższy trafnie podkreślił, że „Do stron, a nie do
sądu należy ocena, czy pozostały niewyjaśnione fakty istotne dla rozstrzygnięcia
sprawy w sposób dla niej korzystny. Z zachowanej nadal dotychczasowej treści art.
299 k.p.c. nie wynika nakaz przeprowadzenia dowodu z przesłuchania stron na
odmiennych zasadach niż ogółu pozostałych dowodów. Możliwość
przeprowadzenia z urzędu także tego dowodu (art. 232 zd. drugie k.p.c.) powinna
być wykorzystywana jedynie w szczególnie wyjątkowych sytuacjach. Zastępujące
jedną ze stron działanie sądu z urzędu może być zawsze odbierane jako
naruszenie prawa do bezstronnego sądu i odpowiadającego mu obowiązku
przestrzegania zasady równego traktowania stron (art. 32 ust 1. i art. 45 ust. 1
Konstytucji RP).”. Pominięcie dowodu zostało wyjaśnione w uzasadnieniu Sądu
Apelacyjnego (relacjonującego stanowisko Sądu Okręgowego w tej kwestii).
Zarzut skargi kasacyjnej dotyczy oczywiście działania Sądu Apelacyjnego, tzn.
nieprzeprowadzenia przez ten Sąd dowodu z przesłuchania stron, jednak wniosek
7
o przeprowadzenie tego dowodu nie został zgłoszony ani w apelacji skarżącej, ani
w czasie posiedzenia przed Sądem Apelacyjnym. Skoro Sąd uznał sprawę za
dostatecznie wyjaśnioną, nie musiał dopuszczać z urzędu dowodu z przesłuchania
stron, zwłaszcza wobec faktu, że skarżąca nie zgłosiła takiego wniosku
dowodowego.
Zarzuty dotyczące naruszenia art. 37 ust. 2 pkt 6 u.g.n., a w konsekwencji
również art. 46 § 1 k.c. w zw. z art. 21 u.k.w. oraz art. 4 pkt 3, są nietrafne,
a ponadto bezprzedmiotowe. Jest zasadą sprzedaż nieruchomości stanowiących
własność Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego w drodze
przetargu (art. 37 ust. 1 u.g.n.). Sprzedaż bezprzetargowa jest zaś wyjątkiem od
zasady. Zgodnie z art. 37 ust. 2 pkt 6 u.g.n. w brzmieniu obowiązującym w dniu
7 sierpnia 2003 r. (jedn. tekst: Dz. U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543 ze zm.), tj. w dniu
zawarcia przez pozwaną Gminę Miejską U. z pozwanymi E.C. i R.C. umowy
sprzedaży działki nr 154/14 w formie aktu notarialnego, sprzedaż bezprzetargowa
wchodziła w rachubę w odniesieniu do części nieruchomości niezbędnych do
poprawienia warunków zagospodarowania nieruchomości przyległej, stanowiącej
własność osoby, która zamierza te części nabyć, jeżeli nie mogą być zbyte jako
odrębne nieruchomości (obecnie jest to możliwe w wypadku sprzedaży
nieruchomości lub jej części – jedn. tekst: Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze
zm.). Sądy obu instancji przekonywająco wyjaśniły, że przepis ten nie miał
zastosowania w niniejszej sprawie, ponieważ rzeczona działka stanowiła odrębną
nieruchomość w rozumieniu art. 46 § 1 k.c. w zw. z art. 21 u.k.w. Nawet jednak w
razie podzielenia poglądu skarżącej o zasadności przyjęcia wieczystoksięgowego
rozumienia nieruchomości, skarga kasacyjna nie mogłaby być uwzględniona,
ponieważ nie została zrealizowana inna przesłanka, której łączne spełnienie jest
konieczne do wyłączenia obowiązku przeprowadzenia przetargu. Jak już bowiem
wyżej wyjaśniono, art. 37 ust. 2 pkt 6 u.g.n. i tak nie mógł mieć zastosowania w
sprawie, skoro nabycie spornej działki nr 154/14 zmierzało do poprawienia
warunków nie jednej nieruchomości przyległej, ale przynajmniej dwóch takich
nieruchomości. Gdy zaś możliwość poprawienia warunków odnosi się do większej
liczby nieruchomości (jak w niniejszej sprawie), musi być przeprowadzony przetarg,
a umowa zbycia zawarta bez przetargu jest bezwzględnie nieważna (art. 58 k.c.
8
w zw. z art. 37 ust. 1 u.g.n.). Przedstawiona wykładnia jest zgodna z ratio legis art.
37 u.g.n., który, zakładając co do zasady przeprowadzanie przetargu, ma zapewnić
zbywcy najlepsze warunki zbycia nieruchomości, a osobom zainteresowanym
nabyciem nieruchomości – równe szanse w staraniach o zawarcie umowy.
Z przedstawionych przyczyn Sąd Najwyższy na podstawie art. 39814
k.p.c.
orzekł jak w sentencji.
