Sygn. akt IV CSK 283/06
POSTANOWIENIE
Dnia 20 grudnia 2006 r.
Sąd Najwyższy w składzie :
SSN Henryk Pietrzkowski (przewodniczący)
SSN Teresa Bielska-Sobkowicz
SSN Jan Górowski (sprawozdawca)
w sprawie z wniosku M.W.
przy uczestnictwie M.P.
o wpis w dziale II Księgi wieczystej Kw nr [...] prawa współwłasności
w 2/172 części,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej
w dniu 20 grudnia 2006 r.,
skargi kasacyjnej wnioskodawcy
od postanowienia Sądu Okręgowego w O.
z dnia 31 maja 2006 r., sygn. akt [...],
uchyla zaskarżone postanowienie i przekazuje sprawę Sądowi
Okręgowemu w O. do ponownego rozpoznania
i orzeczenia o kosztach postępowania kasacyjnego.
2
Uzasadnienie
Umową sprzedaży sporządzoną w formie aktu notarialnego z dnia
13 grudnia 2005 r. R.W., działający w imieniu i na rzecz M.W. sprzedał M.P. na
odrębną własność lokal mieszkalny nr 38 położony w E. przy ul. J. 1 wraz z
przynależnym do lokalu udziałem w nieruchomości wspólnej. Zbył jednocześnie
udział 2/172 części we własności niezabudowanej nieruchomości stanowiącej
działkę nr [...] o pow. 0,0979 ha, położonej w E. przy ul. J. Na tej podstawie
wnioskodawca wniósł między innymi o wpis tego udziału nabywcy w księdze
wieczystej nr [...].
Postanowieniem z dnia 28 grudnia 2006 r. Referendarz Sądu Rejonowego
w E. wniosek ten oddalił. Skargę wnioskodawcy M.W., Sąd Rejonowy w E. oddalił
postanowieniem z dnia 9 lutego 2006 r. Sąd ustalił, że M.W. w dniu 30 kwietnia
2004 r. kupił od Gminy Miasta E. grunt orny o pow. O,6109 ha złożony z kilku
działek. Decyzją z dnia 19 października 2005 r. Starostwa Powiatowego w E.
zostały one połączone w działkę nr [...], a następnie decyzją z dnia 1 listopada
2005 r. Prezydent Miasta E. podzielił tę działkę na działki nr [...]/3, [....]/4 i [...]/5 –
jako nieruchomość niezabudowaną stanowiącą miejsca parkingowe i działkę nr
[...]/2 stanowiącą drogę wewnętrzną osiedlową. Dla działek nr [...]/3, [...]/4 i [...]/5
założono księgę wieczystą nr [...], a dla działki [...]/2 księgę wieczysta [...]. W
ewidencji gruntów i w tych księgach wieczystych działki te figurują jako
niezabudowane stanowiące drogę wewnętrzną osiedlową i inne tereny
komunikacyjne. W uzasadnieniu podał, ze zgodnie z art. 109 ust. 1 pkt 1 ustawy
z dnia 2 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz.U.
z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.) w wypadku sprzedaży nie zabudowanej
nieruchomości nabytej uprzednio od jednostki samorządu terytorialnego gminie
przysługuje prawo pierwokupu. Skoro więc sprzedaż przedmiotowego udziału
nastąpiła bez zastrzeżenia tego prawa to była ona bezwzględnie nieważna
(art. 599 § 2 k.c.).
3
Apelację wnioskodawcy od tego postanowienia Sąd Okręgowy w O. oddalił
postanowieniem z dnia 31 maja 2006 r. W uzasadnieniu wskazał, że skoro sporny
udział dotyczył działki niezabudowanej to należało rozstrzygnąć kwestię, czy
stanowiła nieruchomość odrębną czy też część nieruchomości zabudowanej,
w rozumieniu art. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece
(tekst jednolity Dz.U. z 2001 r., Nr 124, poz.1361 ze zm., dalej „u.k.w.h.”).
Uznał, że decyduje o ilości nieruchomości w takiej sytuacji, liczba ksiąg
wieczystych tj. jeżeli działka ma odrębną księgę wieczystą to jest odrębną
nieruchomością. W rezultacie przyjął, że bezwarunkowa umowa sprzedaży jest
nieważna w części dotyczącej nabycia udziału w nieruchomości objętej księgą
wieczystą nr [...].
Wnioskodawca w skardze kasacyjnej opartej na podstawie naruszenia prawa
materialnego tj. art. 109 ust. 1.u.g.n. i art. 1 u.k.w.h. oraz. art. 46 k.c. a także na
naruszeniu przepisów postępowania w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy
a to art. 391 k.p.c. w zw. z art. 328 § 2 k.p.c. i art. 6268
§ 2 k.p.c. wniósł
o uchylenie zaskarżonego postanowienia w całości i przekazanie sprawy do
ponownego rozpoznania bądź o dokonanie wpisu.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Nietrafne są zarzuty dotyczące obrazy prawa procesowego już ze względu
na ich uzasadnienie nieadekwatne do hipotez powołanych przepisów. Przyjęcie
jako właściwej błędnej definicji nieruchomości to nie kwestia natury formalnej tylko
materialnej.
Przystępując do oceny zarzutu obrazy art. 109 ust. 1 u.g.n. trzeba zgodzić
się ze skarżącym, że pojęcia nieruchomości niezabudowanej na gruncie ustawy
o gospodarce nieruchomościami nie można utożsamiać z tym pojęciem
zdefiniowanym w ustawie o księgach wieczystych i hipotece. Gminie przysługuje
prawo pierwokupu (art. 109 ust. 1 pkt 2 u.g.n.) w wypadku sprzedaży prawa
użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości gruntowej a nie działki
gruntu, których to pojęć nie można utożsamiać. W art. 4 pkt 1 i pkt 3 u.g.n.
ustawodawca zdefiniował odrębnie na potrzeby stosowania tej ustawy pojęcie
„nieruchomości gruntowej” oraz pojęcie „działki gruntu”. Przez działkę należy
4
rozumieć niepodzieloną ciągłą część powierzchni ziemskiej stanowiącą część lub
całość nieruchomości gruntowej. W świetle takiej definicji nawet odległe od siebie
działki mogą być częścią określonej nieruchomości gruntowej. Działka [...]/2 o pow.
0,0979 ha, stanowiąca wewnętrzną drogę osiedlową, jest niezbędna do korzystania
przez nabywcę z nieruchomości lokalowej, umożliwiając mu dojazd. Tymczasem
ustanowione w art. 109 ust. 1 prawo pierwokupu przysługuje gminie w wypadku
sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nie zabudowanych nieruchomości
gruntowych, a nie działek gruntu służących tylko celom komunikacyjnym.
Przesłanki wymienione w tym przepisie muszą być spełnione do całej
nieruchomości gruntowej a nie – jak nietrafnie przyjęły sądy obu instancji –
do części takiej nieruchomości stanowiącej drogę, choćby była to wyodrębniona
działka gruntu w rozumieniu art. 4 pkt. 3 u.g.n. (por. uzasadnienia postanowień
Sądu Najwyższego z dnia 2 lipca 2004, II CK 264/04 i z dnia 2 lipca 2004, II CK
3/04 niepublikowane).
W związku z tym należy przy wykładni pojęcia nieruchomości na gruncie
ustawy o gospodarce nieruchomościami stosować funkcjonalną wykładnię
omawianego przepisu prowadzącą do wniosku, ze dopuszczalne jest sporządzenie
bezwarunkowej umowy sprzedaży zabudowanej nieruchomości wraz z udziałem
w nieruchomości niezabudowanej stanowiącej drogę, czy miejsce parkingowe.
Niewątpliwym jest, że udział we współwłasności drogi jest elementem niezbędnym
dla kupującego lokal, albowiem stanowi teren komunikacyjny.
Należy też zgodzić się ze skarżącym, że w świetle art. 3 pkt 3 ustawy z dnia
7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jednolity: Dz.U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118
ze zm.) teren komunikacyjny, tj. droga czy parking stanowią budowle w rozumieniu
tej ustawy i są elementem składającym się na całość użytkową obiektu
budowlanego w postaci budynku. Przepis ten rzeczywiście ma związek z art. 4 pkt
17 u.g.n., który odnosi się do stanu zagospodarowania i stanu techniczno
użytkowego nieruchomości rozumianej jako całość funkcjonalnie powiązana, bez
względu na podział na działki zabudowane i niezabudowane.
Artykuł 1 u.k.w.h. wskazany jako podstawa rozstrzygnięcia nie mógł
w sprawie mieć zastosowania, albowiem dotyczy prowadzenia ksiąg wieczystych,
5
gdy tymczasem, jak wynika z powyższych uwag na gruncie ustawy o gospodarce
nieruchomościami funkcjonuje autonomiczne pojęcie nieruchomości.
Z tych względów Sąd Najwyższy orzekł jak w sentencji (art. 39815
k.p.c.).
