Sygn. akt II CSK 163/10
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 17 września 2010 r.
Sąd Najwyższy w składzie :
SSN Barbara Myszka (przewodniczący)
SSN Wojciech Katner
SSN Grzegorz Misiurek (sprawozdawca)
w sprawie z powództwa Gminy Ł.
przeciwko Elżbiecie L., Pawłowi L.
i Antoniemu S.
o ustalenie nieważności umowy,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym
w Izbie Cywilnej w dniu 17 września 2010 r.,
skargi kasacyjnej pozwanych Elżbiety L. i Pawła L.
od wyroku Sądu Okręgowego
z dnia 14 lipca 2009 r.,
oddala skargę kasacyjną i zasądza od pozwanych Elżbiety L. i
Pawła L. na rzecz powódki 1.800 (tysiąc osiemset) zł tytułem
zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego.
Uzasadnienie
2
Sąd Rejonowy wyrokiem z dnia 28 listopada 2008 r., uwzględniając
powództwo Gminy Ł. przeciwko Antoniemu S., Pawłowi L. i Elżbiecie L., ustalił
nieważność umowy sprzedaży udziału 2/16 części w prawie użytkowania
wieczystego nieruchomości niezabudowanej, położonej w Ł. przy ulicy P. […] i […],
obejmującej działki nr 351/5 i 351/3 w obrębie S-6 o powierzchni łącznej 0,0828 ha,
zawartej w formie aktu notarialnego w dniu 5 kwietnia 2007 r. między Antonim S.,
jako zbywcą, a Pawłem L. i Elżbietą L., jako nabywcami, przed notariuszem
Elżbietą L. w Ł.
Sąd Rejonowy ustalił, że w dniu zawarcia powyższej umowy na
przedmiotowej nieruchomości, wyłożonej płytami chodnikowymi, znajdowały
się przenośne kioski handlowe typu KAMI (tzw. szczęki), uzbrojone
w towarzyszącą im infrastrukturę techniczną (instalacje kanalizacyjne,
energetyczne i telekomunikacyjne). W istocie nieruchomość ta stanowiła plac
wykorzystywany w celach handlowych, częściowo zaś jako parking, przejazd dla
samochodów oraz postój taksówek. W umowie sprzedaży udziału w prawie
użytkowania wieczystego tak urządzonej nieruchomości zbywca Antoni S.
oświadczył, że jest ona niezabudowana, co potwierdzili nabywcy Paweł L.
i Elżbieta L. Takie same oświadczenia złożyli inni zbywcy udziałów w prawie
użytkowania wieczystego nieruchomości objętej żądaniem pozwu w umowach
zawartych w dniach 1 czerwca 2007 r., 6 lipca 2007 r. oraz 19 grudnia 2007 r. W
dziale I księgi wieczystej prowadzonej dla tej nieruchomości w kolumnie oznaczonej
jako „sposób użytkowania” dokonano wpisu: „działka gruntu”.
Oceniając tak ustalony stan faktyczny Sąd Rejonowy uznał, że zawarta
w dniu 5 kwietnia 2007 r. umowa sprzedaży udziału w prawie użytkowania
wieczystego nieruchomości dotyczyła nieruchomości niezabudowanej w rozumieniu
art. 109 ust.1 pkt 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce
nieruchomościami (tekst jednolity: Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.; dalej:
„u.g.n.”). Powinna ona zatem zostać zawarta pod warunkiem, że powodowa Gmina
nie wykona – przysługującego na podstawie powyższego przepisu – prawa
pierwokupu. W konsekwencji, umowa nie zastrzegająca takiego warunku jest –
z mocy art. 599 § 2 k.c. – nieważna.
3
Sąd Okręgowy wyrokiem zaskarżonym skargą kasacyjną oddalił apelację
pozwanych Pawła L. i Elżbiety L. od wyroku Sądu Rejonowego, podzielając w całej
rozciągłości przyjęte za podstawę zaskarżonego orzeczenia ustalenia faktyczne i
ich ocenę prawną.
W skardze kasacyjnej opartej na podstawie określonej w art. 3983
§ 1 pkt 1
k.p.c. pozwani Paweł L. i Elżbieta L. zarzucili Sądowi Okręgowemu naruszenie art.
109 ust. 1 pkt 2 u.g.n. przez jego błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie
polegające na uznaniu, iż nieruchomość, na której znajdują się instalacje
kanalizacyjne, energetyczne, telekomunikacyjne oraz parking, jest nieruchomością
niezabudowaną w rozumieniu tego przepisu, co w konsekwencji doprowadziło do
przyjęcia, że bezwarunkowa umowa sprzedaży prawa użytkowania wieczystego tej
nieruchomości jest – w świetle art. 599 § 2 k.c. – nieważna.
Powołując się na tak sformułowany zarzut, skarżący wnieśli o uchylenie
zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy Sądowi Okręgowemu do ponownego
rozpoznania.
W odpowiedzi na skargę kasacyjną powódka wniosła o jej oddalenie.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Skarga kasacyjna nie zasługiwała na uwzględnienie.
W rozpoznawanej sprawie spór ogniskował się wokół kwestii, czy
przedmiotem bezwarunkowej umowy sprzedaży zawartej w dniu 5 kwietnia 2007 r.
między Antonim S. a Pawłem L. i Elżbietą L. był udział w prawie użytkowania
wieczystego nieruchomości gruntowej zabudowanej, czy też niezabudowanej.
Zgodnie bowiem z art. 109 ust. 1 pkt 2 u.g.n., gminie przysługuje prawo pierwokupu
jedynie w przypadku sprzedaży prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej
nieruchomości gruntowej. Według zaś art. 599 § 2 k.c., jeżeli prawo pierwokupu
przysługuje z mocy ustawy jednostce samorządu terytorialnego, sprzedaż
dokonana bezwarunkowo jest nieważna. Ocena stanu nieruchomości objętej
umową sprzedaży miała zatem decydujące znaczenie dla skuteczności
zgłoszonego powództwa.
4
Sąd Okręgowy – aprobując ustalenia Sądu pierwszej instancji – uznał, że
zbywany wzmiankowaną umową udział w prawie użytkowania wieczystego dotyczył
nieruchomości niezabudowanej, gdyż znajdujących się na niej naniesień
(kiosków handlowych uzbrojonych w instalacje kanalizacyjną, energetyczną
i telekomunikacyjną) nie można traktować jako budowli. Stwierdził ponadto –
nawiązując do stanowiska Sądu Najwyższego wyrażonego w postanowieniu z dnia
20 grudnia 2006 r., IV CSK 283/06 (nie publ.) – że umowa sprzedaży prawa
użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, na której urządzony został
parking niezwiązany funkcjonalnie z inną nieruchomością zabudowaną, obejmuje
nieruchomość niezabudowaną w rozumieniu art. 109 ust.1 pkt 2 u.g.n.
Skarżący, kwestionując tę ocenę, podnieśli zarzut naruszenia art. 109 ust. 1
pkt 2 u.g.n. przez dokonanie jego błędnej wykładni polegającej na uznaniu, że
pojęcie niezabudowanej nieruchomości gruntowej - w rozumieniu powołanego
przepisu – nie obejmuje nieruchomości, na której wzniesiono budowle, o których
mowa w art. 3 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (tekst
jednolity: Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 ze zm.; dalej: „Pr. bud.”). Zarzut ten nie
mógł odnieść zamierzonego skutku.
Pojęcie „nieruchomość niezabudowana” nie zostało zdefiniowane w ustawie
o gospodarce nieruchomościami. W judykaturze dominuje pogląd, że przy ustalaniu
znaczenia tego terminu należy sięgnąć do przepisów Prawa budowlanego. Przez
„nieruchomość niezabudowaną” należy zatem rozumieć nie tylko nieruchomość, na
której nie wzniesiono budynku, lecz także nieruchomość niezabudowaną innym
obiektem budowlanym niż budynek, zgodnie z planem miejscowym lub
decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. (por. wyroki Sąd
Najwyższego: z dnia 9 września 2004 r., II CK 497/03, nie publ. i z dnia 20 grudnia
2006 r., IV CSK 229/06, nie publ. oraz postanowienia Sadu Najwyższego: z dnia
2 lipca 2004 r., II CK 265/04, nie publ; z dnia 4 listopada 2005 r., V CK 121/05, nie
publ. i z dnia 20 grudnia 2006 r., IV CSK 283/06, nie publ.). Dostrzega się przy tym,
że choć art. 109 ust. 1 pkt 2 u.g.n., dający gminie prawo pierwokupu w przypadku
sprzedaży prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości,
znacznie ogranicza uprawnienia użytkownika wieczystego, to przyznanie gminie
tego prawa jest racjonalne, gdyż niezabudowana nieruchomość nie spełnia celu
5
użytkowania wieczystego. Celem i funkcją rozwiązania przyjętego w art. 109 ust.1
pkt 1 i 2 u.g.n. jest zagwarantowaniu gminie możliwości przejęcia do jej zasobów
własności lub prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonych na
terenie gminy, potrzebnych do realizacji jej zadań własnych.
Skład orzekający w pełni podziela zapatrywanie, że przy wykładni art. 109
ust 1 pkt 1 i 2 u.g.n. przydatne są unormowania zawarte w art. 3 pkt 1-5 Pr. bud.,
jednak stoi na stanowisku, iż przepisy te należy stosować jedynie posiłkowo.
Ustawa o gospodarce nieruchomościami nie zawiera bowiem odesłania
do ich odpowiedniego stosowania. Kwalifikacji określonej nieruchomości jako
zabudowanej, bądź niezabudowanej, nie może zatem determinować wyłącznie
ustawowa definicja obiektu budowlanego, przewidziana w Prawie budowlanym dla
celów określonych w tej regulacji (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 29 kwietnia
1992 r., I CR 11/92, nie publ.). Ponownie należy podkreślić, że ustalenie zakresu
przedmiotowego przysługującego gminie – z mocy art. 109 ust. 1 pkt 1 i 2 u.g.n. –
prawa pierwokupu nie może abstrahować od celu i funkcji tego prawa. Kierując się
powyższymi wskazaniami nie sposób przyjąć, że posadowienie na nieruchomości
gruntowej przenośnego kiosku handlowego, trwale niezwiązanego z gruntem –
spełniającego formalne przesłanki tymczasowego obiektu budowlanego (art. 3 pkt 5
Pr. bud.) – pozwala uznać tę nieruchomość za zabudowaną w rozumieniu art. 109
ust. 1 pkt 1 i 2 u.g.n.). Dostatecznej podstawy do takiej kwalifikacji nie stanowi
również fakt powiązania przenośnego kiosku handlowego z urządzeniami
infrastruktury technicznej (przyłączami i urządzeniami instalacyjnymi, przejazdem,
miejscem postojowym, czy też parkingiem), zapewniającymi możliwość
użytkowania tego obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem.
Zauważyć należy, że w identyczny sposób stan tej nieruchomości ocenili
sami pozwani zawierając umowę w dniu 5 kwietnia 2007 r., a także inni
współużytkownicy wieczyści przedmiotowej nieruchomości, którzy w tym samym
okresie zbyli przysługujące im udziały. Trzeba też odnotować, że przedmiotem
każdej z tych umów były wyłącznie udziały w prawie użytkowania wieczystego
gruntu; umowy te nie obejmowały jakichkolwiek naniesień.
6
Trafnie więc Sąd Okręgowy uznał, że nieruchomość położona w Ł. przy ulicy
P. […] i […] nie może być uznana jako nieruchomość zabudowana. Wbrew
odmiennemu zapatrywaniu skarżących, konkluzja ta nie jest wynikiem wadliwej –
rozszerzającej – wykładni art. 109 ust. 1 pkt 2 u.g.n. Zarzut naruszenia tego
przepisu, a konsekwencji – art. 599 § 2 k.p.c., okazał się zatem chybiony.
Z tych przyczyn Sąd Najwyższy na podstawie art. 39814
k.p.c. orzekł, jak
w sentencji.
