Sygn. akt III CZP 62/05
POSTANOWIENIE
Dnia 14 września 2005 r.
Sąd Najwyższy w składzie:
SSN Mirosław Bączyk (przewodniczący, sprawozdawca)
SSN Elżbieta Skowrońska-Bocian
SSN Kazimierz Zawada
w sprawie z powództwa Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości przy ul. P. w S.
przeciwko E. K. i P. N.
o zapłatę,
po rozpoznaniu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu jawnym w dniu 14 września 2005 r.,
zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd Okręgowy w S. postanowieniem z
dnia 6 maja 2005 r., sygn. akt II Cz (...),:
"1. Czy zarządca nieruchomości, ustanowiony przez wspólnotę mieszkaniową na
podstawie art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali, do dnia 5 lutego 2005 r. mógł
reprezentować wspólnotę na zewnątrz, w tym udzielać pełnomocnictw procesowych, a
w przypadku odpowiedzi negatywnej
2. czy z dniem wejścia w życie zmiany przepisu art. 87 § 1 k.p.c. dokonanej mocą
art. 1 pkt 12 ustawy z dnia 2 lipca 2004 r., o zmianie ustawy - Kodeks postępowania
cywilnego oraz niektórych innych ustaw, czynność wniesienia pozwu przez zarządcę
jako osobę sprawującą zarząd majątkiem wspólnoty mieszkaniowej nabiera
skuteczności, wobec uzyskania w dniu wejścia w życie znowelizowanego przepisu art.
87 § 1 k.p.c. podstawy prawnej umocowania do działania w jej imieniu i ewentualnie z
jakim dniem następuje materialnoprawny skutek wniesienia pozwu, tj. z dniem jego
faktycznego złożenia, czy też z dniem wejścia w życie zmiany ustawy Kodeks
postępowania cywilnego (...) z dnia 2 lipca 2004 r.?"
2
odmawia podjęcia uchwały.
Uzasadnienie
Przedstawione Sądowi Najwyższemu zagadnienie prawne pojawiło się na tle
następującego stanu faktycznego.
Wspólnota Mieszkaniowa Nieruchomości przy ul. P. w S. wystąpiła z
powództwem o zapłatę wobec dwóch osób fizycznych. Do pozwu dołączono
pełnomocnictwo procesowe udzielone radcy prawnemu, E. B. przez zarządcę tej
nieruchomości, tj. (...) Towarzystwo Budownictwa Społecznego sp. z o.o. (TBM). Sąd
Rejonowy wezwał radcę prawnego do wykazania, że osoba podpisana na dokumencie
pełnomocnictwa jest umocowana do reprezentowania Wspólnoty, a ponieważ radca
prawny nie uzupełniła braku w tym zakresie, Sąd zarządził zwrot pozwu. W ocenie
Sądu, w danej sprawie pełnomocnictwo procesowe powinno być bowiem udzielone
przez Wspólnotę. Sąd Rejonowy nie podzielił stanowiska radcy prawnego, że zarządcy
(TBS) przysługuje uprawnienie do występowania przed sądami w imieniu wspólnoty
mieszkaniowej. Pogląd Sądu pierwszej instancji był kwestionowany w zażaleniu
pełnomocnika powódki. W tym obszernym środku odwoławczym starano się
umotywować pogląd, że zarządca wspólnoty, ustanowiony na podstawie art. 18 ust. 1
ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, (tj.: Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903
ze zm., cyt. dalej jako” ustawa z 1994 r.”), jest uprawniony do występowania w imieniu
wspólnoty mieszkaniowej jako jej przedstawiciel ustawowy.
Rozpoznając wspomniane zażalenie, Sąd Okręgowy powziął wątpliwości prawne
sprecyzowane w przedstawionym Sądowi Najwyższemu zagadnieniu prawnym.
Zakwestionował niektóre argumenty prawne skarżącego ,które miałyby świadczyć o
możliwości reprezentowania wspólnoty przez zarządcę. Analizował szeroko pojęcie
zarządu w znaczeniu podmiotowym i funkcjonalnym. W konsekwencji stwierdził, że w
rozpatrywanej sprawie nie zostało wykazane to, aby powodowa Wspólnota upoważniła
zarządcę (STBS) do występowania w jej imieniu przed sądami. Takiego upoważnienie
nie można też wyprowadzić z treści art. 33 ustawy z 1994 r. Jednocześnie Sąd drugiej
instancji wskazał na niejednolite wypowiedzi w literaturze, dotyczące m.in. relacji
instytucji zarządu wspólnoty w znaczeniu podmiotowym i funkcjonalnym, w których
dopuszcza się lub neguje (z różną motywacją prawną) możliwość reprezentowania
wspólnoty mieszkaniowej przez zarządcę ustanowionego na podstawie art. 18 ust. 1
3
ustawy z 1994 r. Prezentując obowiązujący stan prawny i wypowiedzi doktrynalne, Sąd
Okręgowy doszedł do wniosku, że możliwa jest inna interpretacja przepisów rozdziału
4 ustawy z 1994 r. niż wskazana przez Sąd Rejonowy. Zarząd jako organ wspólnoty nie
ma charakteru obligatoryjnego i w związku z tym może reprezentować wspólnotę oraz
udzielać w jej imieniu pełnomocnictwa procesowego.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Zasadnicze znaczenie w danej sprawie ma kwestia, czy ustanowiony na
podstawie art. 18 ust. 1 ustawy z 1994 r. zarząd (zarządca) dla nieruchomości wspólnej
może występować w imieniu właścicieli lokali. Z akt sprawy wynika to, że doszło do
ustanowienia zarządcy w akcie notarialnym (§ 10 umowy). Stwierdził to także Sąd
Okręgowy w uzasadnieniu pytania prawnego. Właściciele lokali nie powołali zatem
zarządu na podstawie art. 20 ust. 1 ustawy z 1994 r. Chodzi tu, oczywiście, o
zagadnienie reprezentacji w znaczeniu materialno - prawnym. Czym innym pozostaje
już sama kwestia upoważnienia zarządcy nieruchomości wspólnej do wniesienia
powództwa w imieniu właścicieli lokali, w tym – ustanowienie przez zarządcę dalszego
pełnomocnika procesowego (radcy prawnego).
W orzecznictwie Sądu Najwyższego i literaturze wskazywano w sposób
przekonywający na zasadnicze różnice w zakresie określenia statusu prawnego zarządu
ustanowionego na podstawie art. 20 ust. 1 ustawy 1994 r. i na podstawie art. 18 ust. 1
tej ustawy (por. przede wszystkim uzasadnienie uchwały z dnia 27 listopada 2003 r., III
CZP 74/03, OSNC 2005, z. 1, poz. 6; uzasadnienie wyroku z dnia 14 stycznia 2004 r., I
CK 108/03, niepubl; zarząd w znaczeniu podmiotowym i zarząd w znaczeniu
funkcjonalnym). Nie ma potrzeby powtarzania zawartej tam szczegółowej i trafnej
argumentacji prawnej. Należałoby tylko zaznaczyć, że samą organizację i sposób
wykonywania zarządu nieruchomością wspólną ustawodawca powierza przede
wszystkim właścicielom lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową (w odpowiedniej
umowie w formie aktu notarialnego lub w uchwale właścicieli lokali zaprotokołowanej
przez notariusza; art. 18 ust. 1 i art. 18 ust. 2a ustawy z 1994 r.). Jeżeli właściciele nie
skorzystali z takiego uprawnienia (nie ustanowili zarządcy w znaczeniu funkcjonalnym),
mają wówczas zastosowanie odpowiednie zasady organizacji i wykonywania zarządu
przewidziane w art.19-33 ustawy z 1994 r. W tzw. dużych wspólnotach mieszkaniowych
właściciele lokali są zobowiązani podjąć uchwałę o wyborze zarządu (art. 20 ust. 1
ustawy), natomiast w tzw. wspólnotach małych do zarządu nieruchomością wspólną
mają odpowiednie zastosowanie przepisy k.c. i k.p.c. (art. 19). Przewidziano także
4
możliwość ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd w sytuacji, w której m.in.
nie powołano w ogóle zarządu (art. 26 ust. 1 ustawy). Taka regulacja prawna oznacza
to, że ustanowienie zarządcy (w znaczeniu funkcjonalnym) na podstawie art. 18 ust. 1
ustawy wyklucza możliwość tworzenia zarządu (w znaczeniu podmiotowym) według
postanowień art. 20 ustawy. Za taką wyłącznością określonej, przyjętej już raz formuły
prawnej zarządu nieruchomością wspólną przemawiają także istotne względy natury
organizacyjno - gospodarczej (brak potrzeby mnożenia struktur zarządu nieruchomością
wspólną, problem ewentualnego rozkładu uprawnień pomiędzy takie struktury i in.).
Jeżeli ustanowiono zarządcę na podstawie art. 18 ust. 1 ustawy z 1994 r.
(ewentualnie także - na podstawie art. 18 ust. 2a ustawy), to zagadnienie działania
zarządcy (osoby prawnej lub fizycznej) w imieniu właścicieli lokali i zakresu takiego
upoważnienia sprowadza się w istocie do treści postanowień umowy lub uchwały
właścicieli ,przewidzianych w art. 18 ust. 1 i ust. 2a ustawy. Kwestią wtórną pozostaje
wówczas kwalifikacja prawna stosunku obligacyjnego leżącego u podstaw
wspomnianego upoważnienia (reprezentacji) zarządcy. Należałoby przy tym zaznaczyć,
że w obrocie prawnym nie wytworzył się jeszcze określony standard treści „umowy o
zarządzanie nieruchomością wspólną”, pozwalający na odpowiednie uogólnienia w tym
zakresie.
W literaturze trafnie wskazano na to ,że dla rozstrzygnięcia zagadnienia istnienia i
zakresu upoważnienia zarządcy do działania w imieniu właścicieli lokali pomocny
mógłby okazać się przepis art. 33 ustawy z 1994 r. wówczas, gdyby w „umowie o
zarządzanie nieruchomością wspólną”, zawartą z zarządcą (art. 18 ust. 1 ustawy),
pominięto w ogóle sprawę reprezentacji. Otóż zgodnie z tym przepisem, w razie
powierzenia zarządu osobie fizycznej lub prawnej w trybie przewidzianym w art. 18 ust.
1 ustawy, w braku odmiennych postanowień umowy stosuje się przepisy niniejszego
rozdziału. Oznacza to możliwość odesłania m.in. także do art. 21 ust. 2 ustawy z 1994
r., wskazującego na kompetencje zarządu (w znaczeniu podmiotowym) do
reprezentowania wspólnoty mieszkaniowej. Możliwości odpowiedniego stosowania art.
21 ust. 2 ustawy dla określenia kompetencji zarządcy (w znaczeniu funkcjonalnym) nie
stoi na przeszkodzie jednak inny - wskazywany już - status prawny zarządu w znaczeniu
podmiotowym i zarządu w znaczeniu funkcjonalnym. Przewidziane w art. 33 ustawy
odesłanie m. in. do art. 21 ust. 2 ustawy ma bowiem na celu przesądzenie jedynie
kwestii uprawnień zarządu (funkcjonalnego) do występowania w imieniu właścicieli
lokali, jeżeli zagadnienie reprezentacji pominięte zostało w „umowie zarządu
5
nieruchomością wspólną”, zawartą pomiędzy właścicielami lokali i zarządcą na
podstawie art. 18 ust. 1 ustawy.
Prezentowane wywody prowadzą do wniosku, że istnieją wystarczające,
jurydyczne argumenty, mogące służyć dla przyjęcia stanowiska, zgodnie z którym
zarządca nieruchomości wspólnej, ustanowiony na podstawie art. 18 ust. 1 ustawy
z 1994 r., może występować w imieniu właścicieli lokali tworzących wspólnotę
mieszkaniową (art. 6 ustawy). W związku z tym w istniejącym stanie prawnym nie było
zasadniczej potrzeby udzielania przez Sąd Najwyższy odpowiedzi na przedstawione
przez Sąd Okręgowy zagadnienie prawne i dlatego orzeczono jak w postanowieniu.
