III CZP 26/24
UCHWAŁA
Sąd Najwyższy w Izbie Cywilnej w składzie:
18 lutego 2025 r.
SSN Dariusz Dończyk (przewodniczący, sprawozdawca)
SSN Monika Koba
SSN Roman Trzaskowski
Protokolant Agnieszka Łuniewska
na posiedzeniu jawnym 18 lutego 2025 r. w Warszawie
w sprawie z wniosku R.O., K.T. i J.T.
przy udziale Prokuratora Prokuratury Krajowej
o wpis w księdze wieczystej,
na skutek przedstawienia przez Sąd Okręgowy w Bydgoszczy
postanowieniem z 21 czerwca 2024 r., II Ca 1283/23,
zagadnienia prawnego:
„Czy w przypadku umownego zniesienia współwłasności
nieruchomości rolnej polegającego na przyznaniu własności
nieruchomości rolnej jednemu ze współwłaścicieli lub przez jej podział
w naturze pomiędzy dotychczasowych współwłaścicieli dochodzi do
nabycia nieruchomości rolnej w rozumieniu przepisu art. 2 pkt 7
ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego
(Dz.U.2024.423), które skutkuje powstaniem po stronie uprawnionego
podmiotu prawa nabycia (wykupu) tej nieruchomości w myśl art. 4 ust.
1 pkt 1 powyższej ustawy?”.
podjął uchwałę:
W przypadku umownego zniesienia współwłasności
nieruchomości rolnej polegającego na przyznaniu własności
nieruchomości rolnej jednemu ze współwłaścicieli lub przez jej
podział w naturze między dotychczasowych współwłaścicieli
dochodzi do nabycia nieruchomości rolnej w rozumieniu art. 2
pkt 7 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju
III CZP 26/24
2
rolnego (tekst jedn. Dz. U. z 2022 r., poz. 2569 ze zm.), które
skutkuje powstaniem po stronie uprawnionego podmiotu prawa
nabycia tej nieruchomości w myśl art. 4 ust. 1 pkt 1 przywołanej
ustawy.
Monika Koba Dariusz Dończyk Roman Trzaskowski
(A.G.)
UZASADNIENIE
Wnioskodawcy wnieśli o:
- odłączenie z księgi wieczystej nr […] działki o numerze geodezyjnym […],
założenie dla tej działki nowej księgi wieczystej i wpisanie w niej prawa własności
na rzecz R.O.,
- odłączenie z księgi wieczystej nr […] działki o numerze geodezyjnym […],
założenie dla tej działki nowej księgi wieczystej i wpisanie w niej prawa własności
na rzecz R.O.,
- odłączenie z księgi wieczystej nr […] działek o numerach geodezyjnych
[…], […], […], […], […], […], […] założenie dla tych działek nowej księgi wieczystej i
wpisanie w niej prawa własności na rzecz K.T. i J.T.,
- wpisanie w dziale II księgi wieczystej nr […] prawa własności na rzecz K.T.
i J.T.,
- wpisanie w dziale II księgi wieczystej nr […] prawa własności na rzecz K.T.
i J.T.,
- wpisanie w dziale III księgi wieczystej nr […] nieodpłatnej i na czas
nieokreślony służebności gruntowej zgodnie z § 5 pkt 1) i 2) aktu notarialnego z 24
kwietnia 2023 r. Rep. [...] sporządzonego przez notariusza M.O.,
- wpisanie w dziale l-Sp księgi, która miała zostać założona dla działki
o numerze geodezyjnym […], wzmianki o nieodpłatnej i na czas nieokreślony
III CZP 26/24
3
służebności gruntowej zgodnie z § 5 pkt 1) aktu notarialnego z 24 kwietnia 2023 r.
Rep. [...] sporządzonego przez notariusza M.O.,
- wpisanie w dziale l-Sp księgi, która miała zostać założona dla działki
o numerze geodezyjnym […], wzmianki o nieodpłatnej i na czas nieokreślony
służebności gruntowej zgodnie z § 5 pkt 1) aktu notarialnego z 24 kwietnia 2023 r.
Rep. [...] sporządzonego przez notariusza M.O..
Postanowieniem z 24 sierpnia 2023 r. Referendarz sądowy w Sądzie
Rejonowym w Bydgoszczy oddalił wniosek. Po rozpoznaniu skargi wnioskodawców
na ww. orzeczenie, Sąd Rejonowy w Bydgoszczy postanowieniem z 29 września
2023 r. oddalił wniosek, wskazując, że umowa nieodpłatnego zniesienia
współwłasności nieruchomości z 24 kwietnia 2023 r. – załączona do wniosków
o wpisy - narusza przepisy ustawy z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju
rolnego (tekst jedn.: Dz.U. z 2024 r., poz. 423, dalej: „u.k.u.r.”), co skutkuje jej
nieważnością z mocy art. 58 § 1 k.c. i art. 9 ust. 1 u.k.u.r. Sąd zaznaczył, że
Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa (dalej: KOWR) przysługiwało prawo
nabycia (art. 4 ust. 1 pkt 1 u.k.u.r), w związku z czym nabywca miał obowiązek
zawiadomić KOWR o zawarciu umowy, dołączając wypis z ewidencji gruntów.
Wnioskodawcy nie uczynili, co skutkuje nieważnością umowy. Ponadto umowa
o zniesienie współwłasności obejmowała również działkę leśną (nr […]), do której
Lasom Państwowym przysługiwało prawo nabycia. W tym wypadku również nie
dokonano stosownego zawiadomienia, co skutkowało nieważnością umowy,
zgodnie z art. 37h ustawy z 28 września 1991 r. o lasach.
Od postanowienia Sądu pierwszej apelację wnieśli wnioskodawcy, żądając
zmiany zaskarżonego postanowienia przez uwzględnienie wniosku.
Przy rozpoznawaniu apelacji Sąd Okręgowy w Bydgoszczy powstało
zagadnienie prawne budzące poważne wątpliwości, które zostało ujęte
w postanowieniu tego Sądu z 21 czerwca 2024 r. przedstawiającemu to
zagadnienie prawne do rozstrzygnięcia Sądowi Najwyższemu.
Sąd Okręgowy wskazał, że R.O., K.T. oraz J.T. zawarli 24 kwietnia 2023 r. w
formie aktu notarialnego (Nr. Rep. [...]) umowę nieodpłatnego zniesienia
współwłasności oraz ustanowienia służebności, dotyczącą nieruchomości objętych
III CZP 26/24
4
księgami wieczystymi o numerach […] oraz […]. Wnioskodawcy są
współwłaścicielami tych nieruchomości: J.T. – w udziale ½ części, K. i J.
małżonkowie T. - w udziale ¼ części na prawach ustawowej wspólności majątkowej
małżeńskiej oraz R.O. - w udziale ¼ części. Nieruchomość, dla której jest
prowadzona księga wieczysta o numerze […], składa się z działek: numer […] o
powierzchni 0,2240 ha, stanowiącą grunty orne, numer […] o powierzchni 0,2720
ha stanowiącą grunty orne, numer […] o powierzchni 0,9065 ha stanowiącą grunty
orne, numer […] o powierzchni 0,6047 ha, stanowiącą grunty orne; numer […] o
powierzchni 0,5802 ha, stanowiącą grunty orne, numer […] o powierzchni 0,0963
ha, stanowiącą pastwiska trwałe, numer […] o powierzchni 0,3078 ha, stanowiącą
grunty orne i pastwiska trwałe, numer […], o powierzchni 0,2280 ha, stanowiącą
grunty orne, pastwiska trwałe i nieużytki, numer […] o powierzchni 0,4141 ha,
stanowiącą grunty orne i grunty rolne zabudowane i numer […] o powierzchni
0,4267 ha, stanowiącą łąki trwałe i lasy. W akcie notarialnym z 24 kwietnia 2023 r.
wskazano, iż działka o numerze geodezyjnym […] jest lasem w rozumieniu ustawy
z 28 września 1991 r. o lasach (art. 3 pkt 1) lub 2)) oraz jest objęta uproszczonym
planem urządzenia lasu. Nieruchomość, dla której jest prowadzona księga
wieczysta o numerze […], obejmuje działkę nr […] o powierzchni 1,3600 ha,
stanowiącą łąkę. W ramach umowy z 24 kwietnia 2023 r. wnioskodawcy dokonali
nieodpłatnego zniesienia współwłasności w ten sposób, że R.O. nabywa na
wyłączną własność z nieruchomości objętej księgą wieczystą nr […], działki numer:
[…] oraz […], dla których zostaną założone nowe księgi wieczyste. Natomiast K. i J.
małżonkowie T. nabywają na wyłączną własność na prawach ustawowej
wspólności majątkowej małżeńskiej: z nieruchomości objętej księgą wieczystą nr
[…] działki numer: […], […], […], […], […], […], […], dla których zostanie założona
nowa księga wieczysta; z nieruchomości objętej księgą wieczystą nr […] działkę
numer […] (dla której pozostanie dotychczasowe oznaczenie księgi wieczystej)
oraz z nieruchomość objętą księgą wieczystą nr […], oznaczoną geodezyjnie jako
działka numer […]. Jednocześnie R.O. oraz K. i J. małżonkowie T. zgodnie
oświadczyli, że przedmiotowego zniesienia współwłasności nieruchomości
dokonują bez spłat i dopłat, a nabyte przez nich nieruchomości odpowiadają
wartością posiadanych przez nich udziałów w nieruchomościach przed podziałem.
III CZP 26/24
5
Nieruchomości objęte umową z 24 kwietnia 2023 r. stanowią nieruchomość
rolną oraz las. W ogólności, do tego rodzaju nieruchomości mają zastosowanie
przepisy ustawy z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego - jeżeli chodzi
o nieruchomości rolne oraz ustawy z 28 września 1991 r. o lasach (tekst jedn.
Dz. U. z 2022 r., poz. 672, dalej jako: „u.l.”) - do gruntów leśnych.
Zgodnie z art. 4 ust. 1 u.k.u.r., jeżeli nabycie nieruchomości rolnej, następuje
w wyniku szeregu wymienionych tam czynności i zdarzeń prawnych, KOWR
działający na rzecz Skarbu Państwa może złożyć oświadczenie o nabyciu tej
nieruchomości za zapłatą równowartości pieniężnej odpowiadającej jej wartości
rynkowej. Z powyższego przepisu wynika, że prawo nabycia („wykupu”) aktualizuje
się z chwilą „nabycia nieruchomości rolnej” na skutek wymienionych w tym
przepisie zdarzeń. W art. 2 podpunkcie 7 u.k.u.r. wskazano, że przez „nabycie
nieruchomości rolnej” należy rozumieć przeniesienie własności nieruchomości
rolnej lub nabycie własności nieruchomości rolnej w wyniku dokonania czynności
prawnej lub orzeczenia sądu albo organu administracji publicznej, a także innego
zdarzenia. W powyższym przepisie ustawodawca nie wprowadził żadnych kryteriów
służących limitacji zdarzeń prawnych podpadających pod definicję legalną
statuowaną w tym przepisie. W doktrynie przyjmuje się, że nabyciem
nieruchomości rolnej w rozumieniu art. 2 pkt 7 u.k.u.r. jest każde zdarzenie prawne
wywołujące skutek w postaci zmiany podmiotowej po stronie właściciela
nieruchomości. W art. 4 ust. 1 pkt 1 u.k.u.r. wśród czynności objętych możliwością
wykonania prawa nabycia wymieniono „umowy inne niż umowa sprzedaży”.
Katalog tych umów jest otwarty i nie został w żaden sposób skonkretyzowany.
Ustalenie rodzaju umów „innych niż umowa sprzedaży”, do których ma
zastosowanie art. 4 u.k.u.r., była przedmiotem rozważań w doktrynie
i orzecznictwie.
Zasadniczo przyjmuje się, że nabycie nieruchomości rolnej w wyniku
zawarcia umowy innej niż umowa sprzedaży obejmuje wszystkie umowy
przenoszące własność, inne niż umowa sprzedaży nieruchomości, bez względu na
ich typ i szczególny charakter prawny. Trybunał Konstytucyjny w wyroku
z 18 marca 2010 r., K 8/08 wyjaśnił, iż chodzi tutaj zarówno o umowy
zobowiązująco-rozporządzające przenoszące własność nieruchomości rolnej,
III CZP 26/24
6
tj. umowy darowizny (por. postanowienie Sądu Najwyższego z 10 listopada 2005 r.,
V CK 249/05), zamiany, dożywocia, a także umowy spółki regulujące problematykę
wniesienia własności ziemi rolnej jako aportu, jak i umowy o skutku wyłącznie
rzeczowym, zawierane w celu wykonania już istniejącego zobowiązania,
tj. przeniesienia własności nieruchomości, np. w celu zwolnienia się z długu
wynikającego z umowy pożyczki (por. postanowienie Sądu Najwyższego
z 27 października 2004 r., IV CK 121/04), umowę przeniesienia własności
zawieraną w wykonaniu obowiązku ustawowego określonego w art. 231 k.c. lub
roszczenia na podstawie art. 151 k.c., umowy o podział majątku dorobkowego
między byłymi małżonkami, której przedmiotem są nieruchomości rolne, a także
w razie (umownego) zbycia udziału w spadku obejmującym gospodarstwo rolne
(art. 10701 k.c. wprowadzony ustawą z 2003 r. nakazuje stosować w takich
sytuacjach odpowiednio art. 4 u.k.u.r.). Niejasna natomiast pozostaje kwestia
dotycząca tego czy zdarzeniem prawnym skutkującym powstaniem po stronie
KOWR prawa nabycia na podstawie art. 4 u.k.u.r jest również w każdym przypadku
czynność prawna umownego zniesienia wątpliwości. Na wątpliwości w tym zakresie
zwrócił uwagę Trybunał Konstytucyjny w wyroku z 18 marca 2010 r., K 8/08,
wskazując na spór co do kwalifikacji takiej czynności prawnej jako czynności
rozporządzającej. Trybunał Konstytucyjny nie odniósł się jednak do tego problemu
w szerszym zakresie. Wątpliwości te znajdują odzwierciedlenie w niejednolitym
stanowisku doktryny. Według jednego ze stanowisk prezentowanego
w piśmiennictwie prawniczym, do „umów innych niż umowa sprzedaży”, objętych
regulacją art. 4 ust. 1 u.k.u.r., zalicza się także zniesienie współwłasności. Według
innego, ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego znajduje zastosowanie zarówno do
sądowego, jak i umownego zniesienia współwłasności, niemniej jednak przepisy tej
ustawy, ograniczające obrót nieruchomościami rolnymi (a więc również norma art. 4
ustawy), mają zastosowanie do zniesienia współwłasności takiego gruntu, ale
jedynie w odniesieniu do wyjścia z niepodzielności przez sprzedaż rzeczy wspólnej
na rzecz osoby spoza kręgu współwłaścicieli. Stanowisko, że podział rzeczy
wspólnej między współwłaścicieli nie spełnia definicji nabycia nieruchomości
w rozumieniu art. 2 pkt 7 u.k.u.r. przy dokonaniu podziału na części odpowiadające
III CZP 26/24
7
udziałom współwłaścicieli podzielił również Sąd Okręgowy w Olsztynie
w postanowieniu z 6 grudnia 2017 r., IX Ca 778/17.
Nie budzi wątpliwości, że na skutek zniesienia współwłasności przez
przyznanie nieruchomości na rzecz osoby niebędącej współwłaścicielem, dochodzi
do nabycia własności nieruchomości (w rozumieniu art. 2 pkt 7 u.k.u.r.), niemniej
jednak dyskusyjne i budzące uzasadnione wątpliwości jest ustalenie, czy z takim
nabyciem własności nieruchomości, prowadzącym do powstania prawa wykupu
określonego w art. 4 u.k.u.r., mamy również do czynienia w przypadku, gdy do
zniesienia współwłasności dochodzi przez przyznanie własności nieruchomości
jednemu ze współwłaścicieli lub przez podział w naturze.
Do podobnego problemu odniesiono się w orzecznictwie sądów
powszechnych na tle analogicznej do przyjętej w art. 4 ust. 1 pkt 1 u.k.u.r. regulacji
w art. 37a ust. 2 pkt 1 ustawy o lasach (postanowienie Sądu Okręgowego
w Białymstoku z 28 września 2023 r., II Cz 170/23). Wspólne prawo, które jest
objęte umową zniesienia współwłasności, jest niepodzielne. Zniesienie
współwłasności przez przyznanie prawa jednemu ze współwłaścicieli nie oznacza
nabycia prawa, bowiem jeśli każdy ze współwłaścicieli jest podmiotem wspólnego
prawa „w całości", to przyznanie mu tego prawa nie stanowi z jego punktu widzenia
nabycia prawa, a jedynie prowadzi do wyłączenia ze wspólności pozostałych
współwłaścicieli. Natomiast jeśli chodzi o zniesienie współwłasności przez podział
rzeczy, to wprawdzie dochodzi do powstania nowych rzeczy, jednak własność do
tych nowych rzeczy stanowi surogat partycypacji we wspólnym prawie
przysługującym współwłaścicielom. W tej sytuacji następuje przekształcenie
prowadzące od wielości uprawnionych do jednopodmiotowej własności. Jednak nie
mamy do czynienia z nabyciem własności nieruchomości polegającego na tym, że
nabywca nie był wcześniej podmiotem nabywanego prawa. W konsekwencji
w sytuacji umownego zniesienia współwłasności nieruchomości poprzez podział
w naturze, jak też w przypadku, gdy własność nieruchomości przypada jednemu ze
współwłaścicieli, nie jest możliwe uwzględnianie przepisów ustawy o kształtowaniu
ustroju rolnego.
III CZP 26/24
8
Rozważania te Sąd drugiej instancji przeniósł na okoliczności ustalone
w sprawie wskazując, że wnioskodawcy na mocy umowy z 24 kwietnia 2024 r.
dokonali umownego zniesienia współwłasności nieruchomości rolnych, objętych
księgami wieczystymi o numerach […] oraz […], poprzez przydzielenie każdemu z
nich określonych działek, składających się na ww. nieruchomości. Wnioskodawcom
przysługiwało prawo własności tych nieruchomości: J.T. - w udziale ½ części, K. i J.
małżonkom T. - w udziale ¼ części na prawach ustawowej wspólności majątkowej
małżeńskiej oraz R.O. - w udziale ¼ części. Na skutek dokonania zniesienia
współwłasności stali się oni wyłącznymi właścicielami poszczególnych działek. I tak
R.O. nabył na wyłączną własność z nieruchomości objętej księgą wieczystą Kw nr
[…], działki numer: […] oraz […], dla których zostaną założone nowe księgi
wieczyste. Natomiast K. i J. małżonkowie T. nabyli na wyłączną własność na
prawach ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej, z nieruchomości objętej
księgą wieczystą Kw nr […] działki numer: […], […], […], […], […], […], […], dla
których zostanie założona nowa księga wieczysta; z nieruchomość objętej księgą
wieczystą Kw nr […] działkę numer […] oraz z nieruchomość objętą księgą
wieczystą Kw nr […], oznaczoną geodezyjnie jako działka numer […]. Na skutek
dokonania zniesienia współwłasności stali się oni wyłącznymi właścicielami
poszczególnych działek. Grunty te pozostały w posiadaniu tych samych osób. Nie
nastąpiło w tym przypadku przyznanie określonych działek osobom, które
współwłaścicielami wcześniej nie były.
W rezultacie na kanwie niniejszej sprawy pojawiła się wątpliwość, czy
również wskutek dokonania zniesienia współwłasności przez przyznanie własności
nieruchomości rolnej jednemu ze współwłaścicieli lub przez podział w naturze
dochodzi do nabycia nieruchomości rolnej w rozumieniu przepisu art. 2 pkt 7
ustawy z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, które skutkuje
powstaniem po stronie uprawnionego podmiotu prawa nabycia (wykupu) tej
nieruchomości w myśl art. 4 ust. 1 pkt 1 powyższej ustawy.
Zgodnie z art. 2 pkt. 7 u.k.u.r., nabyciem nieruchomości rolnej jest
przeniesienie własności tej nieruchomości w wyniku dokonania czynności prawnej
lub orzeczenia sądu albo organu administracji publicznej, a także innego zdarzenia
prawnego. Przepis ten zatem dotyczy każdego zdarzenia prawnego, które prowadzi
III CZP 26/24
9
do zmiany właściciela nieruchomości rolnej, w związku z czym do wszystkich takich
zdarzeń należy stosować przepisy komentowanej ustawy. Definicja „nabycia
nieruchomości” w świetle ww. ustawy pojmowana jest szeroko i w zamyśle
ustawodawcy realizować ma ważny cel ustawy, jakim jest ograniczenie ryzyka
przejmowania nieruchomości rolnych na cele nierolnicze. Z definicji
„współwłasności” zawartej w art. 195 k.c. wynika, że współwłasność jest prawem
niepodzielnym, co oznacza, że prawo to ma za przedmiot całą rzecz. W przypadku
zniesienia współwłasności przez przyznanie nieruchomości jednemu
z współwłaścicieli, nie dochodzi do nabycia tego gruntu przez inny podmiot, prawo
własności bowiem przypada dotychczasowemu współwłaścicielowi. Jednak
z drugiej strony, skoro jeden z współwłaścicieli staje się wyłącznym właścicielem
nieruchomości i nabywa całą nieruchomość, to tym samym dochodzi do wyłączenia
ze wspólności pozostałych współwłaścicieli i „niejako”, mimo niepodzielności prawa
współwłasności, dochodzi do nabycia ich prawa przez jednego ze współwłaścicieli.
Zatem w pewnym sensie następuje w takiej sytuacji zmiana podmiotowa dotycząca
tej nieruchomości, o której mowa w art. 2 pkt 7 u.k.u.r.
Natomiast w sytuacji zniesienia współwłasności nieruchomości przez podział
w naturze, nie zmienia się krąg współwłaścicieli. Co prawda dochodzi do powstania
nowych rzeczy, jednak własność do nich mieści się we wspólnym prawie
współwłaścicieli. Dochodzi tu do odebrania prawom współwłaścicieli cech
wspólności, niemniej jednak nie dochodzi do nabycia określonego gruntu przez inny
podmiot. Nie mamy więc do czynienia ze zmianą podmiotową dotyczącą tej
nieruchomości. Z drugiej jednak strony, to zniesienie współwłasności przez podział
w naturze prowadzi do ustania współwłasności rzeczy wspólnej i do powstania
w wyniku podziału nowych rzeczy, których własność nabywają dotychczasowi
współwłaściciele.
Własność określonej rzeczy przysługuje niepodzielnie współwłaścicielom
przez czas trwania współwłasności, aż do czasu zniesienia współwłasności lub
wygaśnięcia prawa własności (wspólnego). Zatem w czasie trwania
współwłasności, wspólne prawo własności nie podlega podziałowi na odrębne,
rozłączne uprawnienia współwłaścicieli. W szczególności żadnemu ze
współwłaścicieli nie przysługuje odrębne, a zarazem wyłączne prawo podmiotowe
III CZP 26/24
10
do wydzielonej fizycznie części rzeczy. Sytuacja ta zmienia się jednak z chwilą
zniesienia współwłasności rzeczy wspólnej. Wówczas - w przypadku podziału
w naturze - każdy ze każdy ze współwłaścicieli otrzymuje na wyłączną własność
wydzieloną część nieruchomości. Prawo współwłasności zostaje tu pozbawione
cech wspólności, a każdy podmiot staje się wyłącznym właścicielem nowopowstałej
części danej nieruchomości. Można by zatem przyjąć, iż dochodzi w takim
rozumowaniu do nabycia nieruchomości rolnej. Podobnie kwestia ta wygląda
w sytuacji, kiedy wskutek zniesienia współwłasności dochodzi do powiększenia się
udziału przysługującego współwłaścicielowi.
W świetle dotychczasowego dorobku doktryny i judykatury nadal istnieje
uzasadniona wątpliwość, czy umowne zniesienie współwłasności w każdym
przypadku prowadzi do nabycia gruntu przez inny podmiot, zgodnie z definicją
zawartą w art. 2 pkt 7 u.k.u.r. i w konsekwencji czy w takim wypadku ingerencja
w prawo własności poprzez powstanie po stronie KOWR prawa wykupu (nabycia)
gruntu rolnego stanowi uprawnione ograniczenie prawa podmiotowego
dotychczasowego współwłaściciela.
Prawo nabycia (wykupu), o którym mowa w art. 4 ust. 1 u.k.u.r., prowadzi do
ograniczenia właściciela w zakresie swobodnego rozporządzania swoim prawem.
Musi on bowiem respektować prawo, które przysługuje uprawnionemu podmiotowi.
Niewątpliwie instytucja ta w znacznym stopniu ingeruje w konstytucyjne chronione
prawo własności. W tej sytuacji, przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego
w zakresie unormowań dotyczących prawa wykupu, a w szczególności art. 2 pkt 7
i art. 4 ust. 1 pkt 1, nie powinny być interpretowane rozszerzająco.
Nieuzasadnionym jest bowiem stawianie podmiotu uprawnionego do wykupu
w pozycji uprzywilejowanej, przy jednoczesnym i nadmiernym ograniczeniu
własności zbywcy nieruchomości. Należy mieć również na uwadze zasady
autonomii woli stron i swobody kontraktowania, a także konieczność respektowania
przysługującego prawa własności. Faktycznym celem przedmiotowej ustawy jest
wstrzymanie sprzedaży nieruchomości rolnych. Zmierza ona do wzmocnienia
ochrony ziemi rolnej w Polsce przed jej spekulacyjnym wykupywaniem przez osoby
krajowe i zagraniczne, które nie gwarantują zgodnego z interesem społecznym
wykorzystania nabytej ziemi na cele rolnicze. W tym stanie rzeczy wydaje się
III CZP 26/24
11
zasadnym postanowienie tezy, że w przypadku umownego zniesienia
współwłasności polegającego na przyznaniu własności nieruchomości rolnej
jednemu ze współwłaścicieli lub przez podział w naturze nie mamy do czynienia
z „nabyciem nieruchomości rolnej” w rozumieniu przepisu art. 2 pkt 7 ustawy z dnia
11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, które zaktualizowałoby po
stronie KOWR prawa wykupu (art. 4 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy). Zniesienie
współwłasności przez podział w naturze i przydzielenie określonych części
nieruchomości każdemu ze współwłaścicieli, jak również przez przyznanie gruntu
rolnego jednemu ze współwłaścicieli, nie prowadzi do nabycia gruntu przez inny
podmiot. Prawo własności bowiem pozostaje w rękach dotychczasowych
współwłaścicieli lub współwłaściciela i nie dochodzi do zmiany podmiotowej tej
nieruchomości, co w zasadzie jest istotą definicji zawartej w art. 2 pkt 7 u.k.u.r.
Ponadto, objęcie takiej umowy uprawnieniem wykupu, o którym mowa w art. 4 ust.
1 u.k.u.r., nie byłoby uzasadnione celem ww. ustawy, jakim jest dążenie do
ograniczenia transakcji gruntów rolnych jedynie w celu uzyskania zysku przez
osoby niedające pewności wykorzystania nabytej ziemi na cele rolnicze. Należy też
pamiętać o sankcji, będącej konsekwencją niezawiadomienia KOWR o zawarciu
umowy znoszącej współwłasności nieruchomości rolnej w przypadku przyjęcia, że
KOWR przysługuje uprawnienie do wykupu tej nieruchomości (art. 9 ust. 1 u.k.u.r.).
Prokurator Generalny wniósł o podjęcie uchwały, zgodnie z którą
w przypadku umownego zniesienia współwłasności nieruchomości rolnej
polegającego na przyznaniu własności nieruchomości rolnej jednemu ze
współwłaścicieli lub przez jej podział w naturze pomiędzy dotychczasowych
współwłaścicieli nie powstaje po stronie uprawnionego podmiotu prawo nabycia
(wykupu) tej nieruchomości w myśl art. 4 ust. 1 pkt 1 u.k.u.r.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
I. Przed merytoryczną analizą przedstawionego przez Sąd drugiej instancji
zagadnienia prawnego należy odnieść się do kwestii prawidłowości wyznaczenia
składu Sądu Najwyższego do jego rozpoznania. 27 listopada 2024 r. zostało
wydane zarządzenie (k. 14 akt Sądu Najwyższego), podpisane przez SSN Joannę
Misztal-Konecką jako Prezesa Sądu Najwyższego kierującego pracą Izby Cywilnej,
III CZP 26/24
12
zgodnie z którym uwzględniając, że na podstawie § 80 ust. 1 rozporządzenia
Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 14 lipca 2022 r. – Regulamin Sądu
Najwyższego sprawa III CZP 26/24 została przydzielona SSN Dariuszowi
Dończykowi wyznaczono na podstawie § 16 ust. 2 pkt 5 i § 80 ust. 7 Regulaminu,
pozostałych członków składu, tj. sędziów: SSN Monikę Kobę i SSN Romana
Trzaskowskiego. Sędzia sprawozdawca zarządzeniem wyznaczył termin
posiedzenia jawnego na dzień 14 stycznia 2025 r. (k. 15), w którym wskazał
imiennie (w punkcie drugim) członków składu orzekającego: SSN Dariusza
Dończyka, SSN Monikę Kobę i SSN Romana Trzaskowskiego. Zarządzeniem
z 12 grudnia 2024 r. (k. 19) SSN Joanna Misztal-Konecka - zgodnie z treścią tego
zarządzenia, jako Prezes Sądu Najwyższego kierujący pracą Izby Cywilnej -
stwierdziła, że wskazane w pkt 2 elementy zarządzenia sędziego sprawozdawcy
o wyznaczeniu terminu posiedzenia są bezskuteczne i nie podlegają wykonaniu.
W części wstępnej zarządzenia wskazano, że według przepisów Regulaminu Sądu
Najwyższego (§ 16 pkt 5 i § 80 ust. 7) kompetencja wyznaczania członków składu
orzekającego przysługuje wyłącznie Prezesowi Sądu Najwyższego kierującemu
pracą Izby. 14 stycznia 2025 r. odbyło się posiedzenie jawne, które zostało
odroczone do 18 lutego 2025 r., po którym Sąd Najwyższy orzekł w przedmiocie
przedstawionego przez Sąd drugiej instancji zagadnienia prawnego.
W związku z wyżej przedstawioną sekwencją czynności związanych
z wyznaczeniem składu Sądu Najwyższego w celu rozpoznania przedstawionego
zagadnienia prawnego powstała wątpliwość – spowodowana wadliwą obsadą
stanowiska Prezesa Sądu Najwyższego kierującego pracą Izby Cywilnej - czy skład
ten został prawidłowo wyznaczony, a w konsekwencji czy możliwe jest rozpoznanie
przedstawionego zagadnienia prawnego przez tak sformowany skład Sądu
Najwyższego. Co do okoliczności uzasadniających stanowisko o wadliwym
obsadzeniu funkcji Prezesa Sądu Najwyższego przez sędzię Sądu Najwyższego
Joannę Misztal-Konecką – powołaną z dniem 1 października 2024 r. na kolejną
kadencję na stanowisku Prezesa Sądu Najwyższego kierującego pracą Izby
Cywilnej – jak również co do konsekwencji wynikających z wyznaczania przez tak
powołanego Prezesa Sądu Najwyższego składów Sądu Najwyższego do
rozpoznania poszczególnych spraw w Izbie Cywilnej Sądu Najwyższego skład
III CZP 26/24
13
orzekający odwołuje się do argumentacji przedstawionej m.in. w uzasadnieniu
wyroku Sądu Najwyższego z 10 stycznia 2025 r., II CSKP 172/24. Wyjaśniono
w nim także przyczyny, z powodu których pomimo wadliwie wyznaczonego składu
Sądu Najwyższego mógł on rozpoznać sprawę (wówczas skargę kasacyjną).
W szczególności powołano się na uwzględnienia także wyższych wartości, tj. n
konieczność zapewnienia przez Państwo stronom postępowań sądowych zarówno
rozpoznania sprawy przez sąd powołany na podstawie przepisów ustawy,
bezstronny i niezawisły, a więc spełniający kryteria określone w art. 45 ust. 1
Konstytucji, art. 19 ust. 1 akapit drugi Traktatu o Unii Europejskiej w zw. z art. 47
Karty Praw Podstawowych Unii Europejskiej oraz art. 6 ust. 1 Konwencji o ochronie
praw człowieka i podstawowych wolności, sporządzonej w Rzymie, dnia 4 listopada
1950 r. (Dz. U. z 1993 r. Nr 61, poz. 284), jak również obowiązek zapewnienia
przez Państwo rozpoznania sprawy w rozsądnym terminie. Wskazano również na
konieczność wykonywania przez Sąd Najwyższy powierzonych mu mocą przepisów
Konstytucji RP zadań. W tym kontekście należy też postrzegać przyczynę wydania
przez sędziego sprawozdawcę zarządzenia o wyznaczeniu terminu posiedzenia
Sądu, w którym imiennie wskazano członków składu orzekającego, jako czynności
mającej na celu przynajmniej częściowe zniwelowanie negatywnych skutków
wynikających z czynności podjętych w sprawie przez wadliwie powołanego Prezesa
Sądu Najwyższego. Dodać należy, że do chwili wydania przez Sąd Najwyższy
orzeczenia kończącego postępowanie zainicjowane przed Sądem Najwyższym
żadna ze stron nie podniosła zarzutu wadliwej jego obsady z wyżej wskazanych
przyczyn.
II. Przedstawione w sprawie zagadnienie prawne dotyczy wykładni art. 4 ust.
1 w zw. z art. 2 pkt 7 ustawy z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego.
Treść tej ustawy ulegała wielokrotnym zmianom także w zakresie przepisów
mających znaczenie dla rozstrzygnięcia przedstawionego zagadnienia prawnego.
Ponieważ umowa znosząca współwłasność i stanowiąca podstawę złożonych
wniosków o dokonanie wpisów w księdze wieczystej ocenianych w sprawie,
w której skierowano pytanie prawne do Sądu Najwyższego, została zawarta
24 kwietnia 2023 r. właściwy jest stan prawny aktualny na chwilę zawarcia tej
umowy, opublikowany w Dz.U. z 2022 r., pod poz. 2569. Późniejsze zmiany tego
III CZP 26/24
14
aktu prawnego mogą mieć jednak znaczenie dla dokonania prawidłowej wykładni
przepisów wcześniej obowiązujących.
Według stanu prawnego mającego zastosowanie do umowy znoszącej
współwłasność będącej podstawą złożonych wniosków o wpis, zgodnie z art. 2 pkt
7 u.k.u.r., ilekroć w ustawie jest mowa o „nabyciu nieruchomości rolnej” – należy
przez to rozumieć przeniesienie własności nieruchomości rolnych lub nabycie
własności nieruchomości rolnej w wyniku dokonania czynności prawnej lub
orzeczenia sądu albo organu administracji publicznej, a także innego zdarzenia
prawnego. Natomiast art. 2 pkt 8 tej ustawy stanowi, że ilekroć w ustawie jest mowa
o „właścicielu nieruchomości rolnej” należy przez to rozumieć również
współwłaściciela nieruchomości rolnej. W myśl art. 2c pkt 2 u.k.u.r., przepisy
dotyczące nabycia nieruchomości rolnej stosuje się odpowiednio do nabycia
udziału we współwłasności nieruchomości rolnej.
W art. 2a u.k.u.r. zawarto w dwóch pierwszych ustępach zasady nabywania
nieruchomości rolnych odnoszące się odpowiednio do podmiotów nabywających
takie nieruchomości oraz norm obszarowych takich nieruchomości. Zgodnie z art.
2a ust. 1 tej ustawy, nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik
indywidualny, chyba że ustawa stanowi inaczej. Natomiast według art. 2a ust. 2
u.k.u.r., powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z powierzchnią
nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rodzinnego nabywcy
nie może przekraczać powierzchni 300 ha użytków rolnych ustalonej zgodnie z art.
5 ust. 2 i 3. W art. 2a ust. 3 określono wyjątki podmiotowe i przedmiotowe od tych
zasad. W szczególności art. 2a ust. 3 pkt 10 stanowi, że przepisy ust. 1 i 2 nie
dotyczą nabycia nieruchomości rolnej w wyniku zniesienia współwłasności,
podziału majątku wspólnego po ustaniu małżeństwa oraz działu spadku (pkt 10).
Artykuł 4 ust. 1 u.k.u.r. stanowi m.in., że jeżeli nabycie nieruchomości rolnej
następuje w wyniku: zawarcia umowy innej niż umowa sprzedaży (pkt 1) oraz
orzeczenia sądu (pkt 3) - Krajowy Ośrodek działający na rzecz Skarbu Państwa
może złożyć oświadczenie o nabyciu tej nieruchomości za zapłatą ceny tej
nieruchomości. Jeżeli cena, o której mowa w ust. 1, nie wynika z treści czynności
III CZP 26/24
15
prawnej, orzeczenia sądu, ustala się wartość rynkową nieruchomości rolnej według
zasad szczegółowo uregulowanych w art. 4 ust. 2-3 u.k.u.r.
W art. 4 ust. 4 u.k.u.r. wskazano sytuacje, w których Krajowemu Ośrodkowi
działającemu na rzecz Skarbu Państwa nie przysługuje uprawnienie, o którym
mowa w ust. 1. W przepisie tym przyjęto m.in., że uprawnienie to nie przysługuje,
jeżeli nabycie nieruchomości rolnej następuje przez osobę bliską zbywcy (art. 4 ust.
4 pkt 2 b), czy też w wyniku dziedziczenia ustawowego albo dziedziczenia przez
rolnika indywidualnego (art. 4 ust. 4 pkt 2c).
W myśl art. 4a in prinicpio u.k.u.r., przepisy ustawy stosuje się odpowiednio
do gospodarstwa rolnego.
Według zaś art. 9 ust. 1 u.k.u.r., nabycie nieruchomości rolnej, udziału we
współwłasności nieruchomości rolnej, użytkowania wieczystego oraz nabycie akcji
i udziałów w spółce prawa handlowego będącej właścicielem nieruchomości rolnej
o powierzchni co najmniej 5 ha albo nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni
co najmniej 5 ha dokonane niezgodnie z przepisami jest nieważne.
W szczególności nieważne jest m.in. dokonanie czynności prawnej bez
zawiadomienia uprawnionego do prawa pierwokupu lub bez powiadomienia
Krajowego Ośrodka – w przypadku określonym w art. 3b i art. 4 ust. 1.
W orzecznictwie Sądu Najwyższego nie ma orzeczeń odnoszących się
wprost do rozważanego zagadnienia prawnego. Z orzeczeń Sądu Najwyższego
wynika, że przyjmowano w nich szeroką wykładnię art. 2 pkt 7 u.k.u.r., co również
odnoszono do zakresu stosowania art. 4 ust. 1 tej ustawy. W szczególności
w postanowieniu Sądu Najwyższego z 27 października 2004 r., IV CK 121/04
(OSNC 2005, nr 11, poz. 191) przyjęto, że nabycie nieruchomości rolnej przez
Agencję Nieruchomości Rolnych na podstawie art. 4 ust. 1 ustawy z dnia
11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. Nr 64, poz. 592) może
nastąpić przez zawarcie innej niż sprzedaż umowy przenoszącej własność. Sąd
Najwyższy wyjaśnił, że ustawa z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju
rolnego, której celem jest m.in. doprowadzenie do poprawy struktury obszarowej
gospodarstw rolnych, przeciwdziałanie nadmiernej koncentracji nieruchomości
rolnych i zapewnienie prowadzenia działalności rolniczej przez osoby
III CZP 26/24
16
o odpowiednich kwalifikacjach (art. 1 ustawy), powierza pieczę nad wykonaniem
tych zadań Agencji Nieruchomości Rolnych, wyposażając w wiele uprawnień
niezbędnych do zapewnienia realizacji celu ustawy. Uprawnienia te odnoszą się
w szczególności do transakcji przeniesienia własności nieruchomości rolnych
i realizowane są jako przewidziane w art. 3 ust. 4 ustawy prawo pierwokupu,
przysługujące Agencji w przypadku sprzedaży nieruchomości rolnej, oraz
przewidziane w art. 4 ust. 1 ustawy prawo nabycia nieruchomości przez Agencję
w przypadku przeniesienia własności nieruchomości rolnej w wyniku zawarcia
umowy innej niż umowa sprzedaży, do którego stosuje się odpowiednio przepisy
kodeksu cywilnego dotyczące prawa pierwokupu (art. 4 ust. 5). Jednoznaczna treść
art. 4 ust. 1 ustawy wskazuje, że prawo nabycia służy Agencji w wypadku
przeniesienia własności nieruchomości rolnej w wyniku zawarcia umowy innej niż
sprzedaż. Niewątpliwe jest zatem, że prawo nabycia służy w przypadku zawarcia
innej niż sprzedaż umowy zobowiązująco-rozporządzającej oraz umowy o skutku
tylko rozporządzającym, nie służy natomiast w wypadku zawarcia innej niż
sprzedaż umowy o skutku tylko zobowiązującym do przeniesienia własności, prawo
to służy bowiem w razie przeniesienia własności nieruchomości, a więc tylko
w przypadku wywołania skutku rzeczowego. Sąd Najwyższy podzielił stanowisko
wyrażane w doktrynie, że podstawą do wykonania przez Agencję prawa nabycia
nieruchomości rolnej jest bezwarunkowa umowa powodująca przeniesienie
własności nieruchomości, inna niż sprzedaż. Inna niż sprzedaż umowa
przenosząca własność nieruchomości rolnej nie może być umową zawartą pod
warunkiem, że Agencja nie skorzysta z prawa nabycia. Umowa ta powinna
bezwarunkowo przenosić własność nieruchomości rolnej na nabywcę, który staje
się jej właścicielem. Odpowiednie stosowanie do prawa nabycia przepisów kodeksu
cywilnego o pierwokupie oznacza, że zgodnie z art. 598 § 1 k.c., nabywca powinien
niezwłocznie zawiadomić Agencję o zawarciu umowy i jej treści, doręczając odpis
umowy. Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy, niezawiadomienie Agencji o zawartej
umowie powoduje jej nieważność. Jeśli Agencja Nieruchomości Rolnych nie
skorzystała z określonego w art. 4 ust. 1 ustawy prawa nabycia nieruchomości
rolnej, podstawę wpisu nabywcy do księgi wieczystej stanowi, oprócz umowy
przeniesienia własności nieruchomości, także dowód doręczenia Agencji
III CZP 26/24
17
zawiadomienia o umowie oraz jej oświadczenie, że nie korzysta z prawa nabycia
albo upływ miesięcznego terminu do złożenia oświadczenia w tym przedmiocie.
Wyżej przedstawione stanowisko w postanowieniu Sądu Najwyższego
z 27 października 2004 r., IV CK 121/04 zostało podzielone także w postanowieniu
tego Sądu z 10 listopada 2005 r., V CK 249/05, (niepubl.), zgodnie z którym skoro
art. 157 § 1 k.c. wyklucza możliwość zawarcia warunkowej umowy przenoszącej
własność nieruchomości, to podstawą do wykonania przez Agencję Nieruchomości
Rolnych prawa nabycia nieruchomości rolnej jest bezwarunkowa umowa
powodująca przeniesienie własności nieruchomości inna niż sprzedaż.
Równie szeroką wykładnię art. 4 ust. 1 u.k.u.r. przyjął też Trybunał
Konstytucyjny w wyroku z 18 marca 2010 r., K 8/08 (OTK-A 2010, nr 3, poz. 23),
w którym orzekł, że art. 4 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju
rolnego (Dz. U. Nr 64, poz. 592 oraz z 2008 r. Nr 180, poz. 1112) jest zgodny z art.
2 oraz z art. 21 ust. 1, art. 64 ust. 1 i 2 w związku z art. 31 ust. 3 Konstytucji
Rzeczypospolitej Polskiej. Określając zakres stosowania art. 4 ust. 1 u.k.u.r.
odwołał się do wykładni tego przepisu dokonanej w orzecznictwie Sądu
Najwyższego, co obejmuje zarówno umowy zobowiązująco-rozporządzające
przenoszące własność nieruchomości rolnej, tj. umowy darowizny, zamiany,
dożywocia, a także umowy spółki regulujące problematykę wniesienia własności
ziemi rolnej jako aportu, jak i umowy o skutku wyłącznie rzeczowym, zawierane
w celu wykonania już istniejącego zobowiązania, tj. przeniesienia własności
nieruchomości, np. w celu zwolnienia się z długu wynikającego z umowy pożyczki,
czy umowę przeniesienia własności zawieraną w wykonaniu obowiązku
ustawowego określonego w art. 231 k.c. lub roszczenia na podstawie art. 151 k.c.
Wskazał też, że zakresem u.k.u.r. objęte zostały częste w praktyce notarialnej
umowy o podział majątku dorobkowego między byłymi małżonkami, której
przedmiotem są nieruchomości rolne, a także w razie (umownego) zbycia udziału
w spadku obejmującym gospodarstwo rolne (art. 10701 k.c. wprowadzony ustawą
z 2003 r. nakazuje stosować w takich sytuacjach odpowiednio art. 4 u.k.u.r.).
Podobnie poza działaniem powyższego przepisu znajduje się przejście własności
nieruchomości rolnej w razie innych zdarzeń prawnych: w drodze dziedziczenia,
w tym dziedziczenia testamentowego, zasiedzenia, zrzeczenia się własności
III CZP 26/24
18
nieruchomości rolnej, a także nabycie własności na podstawie orzeczenia
sądowego i aktu administracyjnego oraz w wyniku postępowania egzekucyjnego.
Z orzecznictwa Sądu Najwyższego wynika także, że istotnym elementem i cechą
czynności prawnych wchodzących do zakresu umów na podstawie art. 4 u.k.u.r.
jest bezwarunkowe przeniesienie własności. Prawo nabycia służy Agencji w razie
przeniesienia własności nieruchomości, a więc tylko w wypadku umów
wywołujących skutek rzeczowy; ma zatem zastosowanie w wypadku zawarcia albo
umowy zobowiązująco-rozporządzającej (tzw. umowy o podwójnym skutku z art.
155 k.c.), albo umowy o skutku tylko rozporządzającym, zawieranej w wykonaniu
istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości
(wynikającego z umowy, zapisu, bezpodstawnego wzbogacenia lub z innego
zdarzenia). W konsekwencji nie przysługuje w wypadku zawarcia innej niż sprzedaż
umowy o skutku tylko zobowiązującym do przeniesienia własności. Na gruncie
orzecznictwa sądowego – zdaniem Trybunału - daje się ustalić zasięg
obowiązywania art. 4 u.k.u.r. Obejmuje on wszystkie umowy przenoszące
własność, inne niż umowa sprzedaży nieruchomości, bez względu na ich typ
i szczególny charakter prawny, w szczególności umowę darowizny, zamiany,
dożywocia, umowę spółki przewidującą wniesienie własności ziemi rolnej jako
aportu, umowy o podział majątku dorobkowego między byłymi małżonkami,
umowne zbycie udziału w spadku obejmującym gospodarstwo rolne, jak również
umowy o skutku wyłącznie rzeczowym przenoszące własność nieruchomości.
Trybunał Konstytucyjny w uzasadnieniu wyżej powołanego wyroku
zaznaczył, że istnieje szereg sytuacji rodzących uzasadnioną wątpliwość, czy w ich
wypadku Agencji Nieruchomości Rolnych przysługuje prawo nabycia na podstawie
art. 4 u.k.u.r. Przykładem takiej sytuacji jest m.in. czynność prawna umownego
zniesienia współwłasności nieruchomości rolnej ze względu na sporną kwestię
kwalifikacji takiej czynności prawnej w ogóle jako czynności rozporządzającej.
Skonstatował, że przyjęta w orzecznictwie sądowym dyrektywa szerokiej wykładni
zakresu przedmiotowego u.k.u.r. nie pozwala odpowiedzieć z całą pewnością na
powyższe pytania. Wskazał ponadto, że zgodnie z uzyskaną przez Trybunał
Konstytucyjny informacją, Agencja Nieruchomości Rolnych nie korzystała
dotychczas ze swojego uprawnienia w sytuacji zawarcia umów innych niż umowy
III CZP 26/24
19
darowizny, umowy wniesienia nieruchomości rolnej jako aportu do spółki oraz
umowy pożyczki zabezpieczone przewłaszczeniem nieruchomości rolnej.
W konsekwencji nie doszło do rozpoznania ewentualnych sporów na drodze
sądowej i wykształcenia miarodajnego orzecznictwa sądowego.
W odniesieniu do samej instytucji i zakresu przedmiotowego prawa wykupu
na rzecz Agencji Nieruchomości Rolnych wskazał na podobieństwo konstrukcyjne
i funkcjonalne do prawa wykupu uregulowanego w art. 35 nieobowiązującej już
ustawy z 14 lipca 1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach (Dz. U.
z 1969 r. Nr 22, poz. 159), uchylonego w 1985 r., będącego uprawnieniem
komplementarnym do prawa pierwokupu przysługującego na podstawie tej ustawy
prezydium rady narodowej w razie sprzedaży nieruchomości przez osoby prywatne.
Do prawa wykupu odpowiednie zastosowanie znajdowały z woli ustawodawcy
przepisy regulujące wykonanie prawa pierwokupu. W poprzedniej regulacji prawnej
zakres przedmiotowy tego prawa, był węziej określony, gdyż przysługiwało ono
państwu w ściśle określonych wypadkach zawarcia umowy darowizny lub zamiany
nieruchomości, a także zniesienia współwłasności nieruchomości, której państwo
było współwłaścicielem. Odpowiednie stosowanie przepisów o pierwokupie na
gruncie tamtej ustawy oznaczało, że właściciel nieruchomości mógł ją darować
osobie trzeciej lub zamienić (a współwłaściciele znieść umownie wspólność prawa)
tylko pod warunkiem, że organ, któremu służyło prawo wykupu, prawa tego nie
wykonał (art. 30 tej ustawy). Biorąc pod uwagę powyższe, Trybunał Konstytucyjny
uznał, że nie da się stwierdzić, iż prawo nabycia jest wyjątkowym środkiem nabycia
własności nieruchomości przez podmiot publiczny w prawie polskim, skoro swoją
konstrukcją nawiązuje do niektórych istniejących dotychczas rozwiązań. Osłabia to
argument o szczególnym i wyjątkowym charakterze prawa nabycia.
W orzecznictwie sądów powszechnych w części orzeczeń przyjęto, że
zniesienie współwłasności przez podział rzeczy wspólnej między współwłaścicieli
nie spełnia definicji nabycia nieruchomości w rozumieniu art. 2 pkt 7 ustawy
z 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego przy dokonaniu podziału na części
odpowiadające udziałom współwłaścicieli. Zastosowanie ograniczeń obrotu
nieruchomościami rolnymi przewidzianych w ustawie z 2003 r. o kształtowaniu
ustroju rolnego w treści obowiązującej od 30 kwietnia 2016 r. do zniesienia
III CZP 26/24
20
współwłasności takiego gruntu można uzasadnić na podstawie tego aktu prawnego
jedynie w odniesieniu do wyjścia z niepodzielności przez sprzedaż rzeczy wspólnej
na rzecz osoby spoza kręgu współwłaścicieli (tak w postanowieniu z 6 grudnia
2017 r., IX Ca 778/17 Sądu Okręgowego w Olsztynie). Tożsame stanowisko
w odniesieniu do umownego zniesienie współwłasności gruntu leśnego przez
dotychczasowych współwłaścicieli przez jego podział, gdy nowoutworzone działki
nie przechodzą na własność osób trzecich zostało także w wyrażone
w postanowieniu Sądu Okręgowego w Białymstoku z 28 września 2023 r., II CZ
170/23 na tle podobnej regulacji prawnej zawartej w art. 37 a ust. 2 ustawy
o lasach. W takim przypadku nie powstaje prawo nabycia tego gruntu przez Skarb
Państwa - Państwowe Gospodarstwo Leśne Lasy Państwowe.
Odnośnie do zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd drugiej
instancji w piśmiennictwie prawniczym nie ma jednolitego stanowiska. Według
jednego z nich ustawowe pojęcie „nabycie nieruchomości rolnej” obejmuje każde
zdarzenie prawne skutkujące translacją (przeniesieniem) własności (użytkowania
wieczystego) nieruchomości rolnej w rozumieniu ustawy. Do umów wywołujących
ten skutek zalicza się umowę sprzedaży, umowę zamiany, umowę dożywocia,
umowę przeniesienia własności w wykonaniu zapisu zwykłego, umowę
o świadczenie w miejsce wykonania (art. 453 k.c. – datio in solutum), umowę
przeniesienia własności w wykonaniu umowy zlecenia (art. 750 w zw. z art. 740 zd.
2 k.c.), ugodę, umowę przewłaszczenia na zabezpieczenie oraz powrotne
przeniesienie własności po wygaśnięciu zabezpieczonej wierzytelności, zawarcie
umowy spółki cywilnej (art. 860 w zw. z art. 861 k.c.) w odpowiedniej formie, gdzie
wkładem wspólnika jest własność nieruchomości rolnej (lub jej części) albo
odrębnej umowy przenoszącej ten wkład na wspólników zawiązanej spółki,
rozwiązanie umowy przenoszącej własność nieruchomości, a której skutkiem jest
powrotne przeniesienie własności na zbywcę, przeniesienie własności
nieruchomości rolnej (lub jej części) będące wykonaniem zobowiązania
wynikającego z przyrzeczenia publicznego (art. 919 § 1 k.c.), umowę zniesienia
współwłasności, umowę działu spadku, umowę majątkową małżeńską, umów
o podział majątku wspólnego, umowy zawierane w wykonaniu dyspozycji art. 231
k.c., umowy zawierane na podstawie art. 151 k.c., umowę przekazania
III CZP 26/24
21
nieruchomości (art. 902 z in. 1 k.c.), umowę sprzedaży przez właściciela gruntu
nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste (art. 32 ustawy z dnia 21 sierpnia
1997 r. o gospodarce nieruchomościami) zawarcie umowy z następcą, w ramach
art. 84 ustawy z dnia 20 grudnia 1990 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników),
umowy spółek handlowych – osobowych, gdzie jako wkład jest wnoszona własność
(użytkowanie wieczyste) nieruchomości rolnej, umowy przenoszące własność
w wykonaniu uchwał o podwyższeniu kapitału zakładowego, umowy skutkujące
przeniesieniem własności w postępowaniu likwidacyjnym spółek prawa handlowego
(zarówno na rzecz osób trzecich, jak wspólników/udziałowców/akcjonariuszy),
umowa zbycia przedsiębiorstwa, w skład którego wchodzi nieruchomość rolna.
Podkreśla się przy tym, że treść definicji nabycia nieruchomości rolnej (art. 2 pkt 7
u.k.u.r.) zawiera wyczerpujący katalog zapisanych w nich zdarzeń, co wynika
z końcowej części tej definicji stanowiącym, że nabycie nieruchomości rolnej może
wynikać z „innego zdarzenia prawnego”. W odniesieniu do każdego ze sposobów
zniesienia współwłasności nieruchomości rolnej, poprzez jej sprzedaż, przyznanie
jednemu z dotychczasowych współwłaścicieli, podział geodezyjny, występuje
element nabycia, wobec czego przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego
należy stosować do zniesienia współwłasności niezależnie od wybranego wariantu
oraz tego, czy dzieje się to na podstawie umowy, czy też na mocy na orzeczenia
sądu. W tym nurcie wykładni wskazuje się, że nabycie nieruchomości rolnej
obejmuje każdą zmianę podmiotową dotyczącą takiej nieruchomości, niezależnie
od typu podstawy prawnej prowadzącej do tej zmiany. Zamiarem ustawodawcy było
bowiem maksymalnie szerokie i wyczerpujące ujęcie podstaw skutkujących
wspomnianą zmianą podmiotową. Zmiana podmiotowa występuje przede
wszystkim wtedy, gdy w miejsce dotychczasowego uprawnionego wchodzi inna
osoba, do czego dochodzi także w przypadku, gdy powiększa się udział
przysługujący współwłaścicielowi (współużytkownikowi wieczystemu) albo staje się
on wyłącznym właścicielem (użytkownikiem wieczystym) nieruchomości rolnej.
Nabycie obejmuje umowy o charakterze zobowiązująco-rozporządzającym oraz
rozporządzającym, jeżeli ich przedmiotem jest rozporządzenie prawem własności
nieruchomości rolnej. Zasadnicze znaczenie dla kwalifikacji konkretnego zdarzenia
jako nabycia nieruchomości rolnej ma wystąpienie zmiany podmiotowej po stronie
III CZP 26/24
22
właściciela takiej nieruchomości. Zmiana podmiotowa związana z nabyciem
nieruchomości rolnej obejmuje następujące sytuacje: 1) w miejsce
dotychczasowego uprawnionego wchodzi inna osoba; 2) poszerzenie grona
współwłaścicieli nieruchomości rolnej; 3) zwiększenie udziału we współwłasności
przez jednego we współwłaścicieli; 4) ustanie współwłasności w związku
z przejęciem przez jednego ze współwłaścicieli wszystkich udziałów. Wskazuje się
też zakres stosowania art. 4 ust. 1 pkt 1 u.k.u.r. w ten sposób, że chodzi
o wszystkie umowy przenoszące własność (z wyjątkiem umowy sprzedaży).
Podkreśla się też znaczenie wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 18 marca 2010 r.,
K 8/08, w którym stwierdzono, że zasięg obowiązywania art. 4 u.k.u.r. obejmuje
„wszystkie umowy przenoszące własność, inne niż umowa sprzedaży
nieruchomości, bez względu na ich typ i szczególny charakter prawny,
w szczególności umowę darowizny, zamiany, dożywocia, umowę spółki
przewidującą wniesienie własności ziemi rolnej jako aportu, umowy o podział
majątku dorobkowego między byłymi małżonkami, umowne zbycie udziału
w spadku obejmującym gospodarstwo rolne, jak również umowy o skutku wyłącznie
rzeczowym przenoszące własność nieruchomości.” Według tego kierunku wykładni
występującego w piśmiennictwie prawniczym, zniesienie współwłasności przez
podział rzeczy wspólnej prowadzi do tego, że w wyniku podziału powstają nowe
przedmioty własności - samoistne, odrębne rzeczy, wydzielone z „rzeczy
macierzystej” (czy ze wspólnego zespołu rzeczy i praw). Przypadają one na
wyłączną własność poszczególnym współwłaścicielom, którzy nabywają własność
wydzielonych części rzeczy macierzystej w wyniku czynności rozporządzającej
(jaką jest umowna o zniesieniu współwłasności) lub konstytutywnego orzeczenia
sądu. Przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli prowadzi do nabycia na
wyłączną własność rzeczy przez jednego z dotychczasowych współwłaścicieli.
W tym przypadku dochodzi do nabycia udziałów we współwłasności w drodze
czynności rozporządzającej lub z mocy konstytutywnego orzeczenia sądu
o przyznaniu własności. Także ostatni ze sposobów zniesienia współwłasności -
sprzedaż rzeczy i podział ceny - prowadzi do utraty własności przez
dotychczasowych współwłaścicieli i nabycia prawa własności przez osobę trzecią,
niezależnie czy sprzedaż zostanie dokonania przez samych współwłaścicieli, czy
III CZP 26/24
23
w trybie sądowego postępowania egzekucyjnego. Zniesienie współwłasności
prowadzi w rezultacie do tego, że osoba trzecia albo jeden ze współwłaścicieli
nabywa odpowiednio wszystkie albo wszystkie pozostałe udziały we
współwłasności nieruchomości dzielonej albo dotychczasowi współwłaściciele
nabywają nieruchomości powstałe w wyniku podziału fizycznego dotychczasowej
nieruchomości. W omawianym nurcie wypowiedzi prezentowanych
w piśmiennictwie prawniczym mieszczą się również te z nich, w których na gruncie
art. 210 § 2 k.c. wskazuje się, że zniesienie współwłasności nieruchomości rolnej
prowadzi do nabycia nieruchomości przez współwłaściciela (w rozumieniu u.k.u.r.),
który nieruchomość tę otrzymuje na wyłączną własność w wyniku zniesienia
współwłasności albo który nabywa udział większy niż mu wcześniej przysługiwał,
a także jeśli w wyniku fizycznego podziału nieruchomości będącej przedmiotem
współwłasności otrzymuje na wyłączną własność wydzieloną część.
W piśmiennictwie prawniczym wskazuje się też na tle regulacji zbliżonej do
omawianego art. 2 pkt 7 u.k.u.r. – artykułu 37a ust. 2 ustawy z 28 września 1991 r.
o lasach (tekst jedn. Dz.U. z 2024 r., poz. 530), że do nabycia lasu w rozumieniu tej
ustawy dochodzi także w wyniku umownego zniesienia współwłasności.
Obok wyżej przedstawionego stanowiska w piśmiennictwie prawniczym
występuje też pogląd przeciwny – odwołujący się do charakteru prawnego
współwłasności w częściach ułamkowych. Współwłaścicielom niepodzielnie
przysługuje wspólne prawo własności. Równocześnie każdy z nich jest podmiotem
odrębnego prawa podmiotowego w postaci udziału we współwłasności, który
występuje „równolegle” do wspólnego prawa. Ujęcie to pozostaje w zgodzie
z ustawową definicją współwłasności, według której współwłasność zachodzi
wówczas, gdy własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku
osobom (art. 195 k.c.). Zarazem wyjaśnia ono dopuszczalność odrębnego
rozporządzania udziałami we współwłasności (art. 198 k.c.). To założenie pozwala
na niejednolitą, gdyż uzależnioną od poszczególnych sposobów zniesienia
współwłasności, ocenę czy dochodzi do nabycia nieruchomości w rozumieniu art. 2
pkt 7 u.k.u.r. Dotyczy to przede wszystkim wyjścia z niepodzielności przez
przyznanie wspólnego prawa jednemu ze współwłaścicieli. W świetle koncepcji
niepodzielności wspólnego prawa każdy ze współwłaścicieli jest bowiem
III CZP 26/24
24
podmiotem wspólnego prawa „w całości.” Przyznanie mu tego prawa nie stanowi
zatem z jego punktu widzenia nabycia prawa, a jedynie wyłączenie ze wspólności
pozostałych współwłaścicieli. Ten sposób wyjścia z niepodzielności nie stanowi
zatem nabycia nieruchomości w rozumieniu art. 2 pkt 7 u.k.u.r. W przypadku
podziału nieruchomości wspólnej między współwłaścicieli powstają nowe rzeczy
będące przedmiotami nowych praw własności. Jednak również i w tym przypadku
można postrzegać własność nowo powstałych nieruchomości jako surogat
partycypacji we wspólnym prawie przysługującym współwłaścicielom. W tej sytuacji
bowiem zachodzi raczej specyficzne przekształcenie prowadzące od wielości
uprawnionych do jednopodmiotowej własności niż klasyczne nabycie własności
polegające na tym, że nabywca wcześniej nie był podmiotem nabywanego prawa.
W konsekwencji zniesienie współwłasności przez podział rzeczy wspólnej między
współwłaścicieli także nie spełnia definicji nabycia nieruchomości w rozumieniu art.
2 pkt 7 u.k.u.r. Jedynie w przypadku zniesienia współwłasności przez sprzedaż na
rzecz osoby spoza kręgu współwłaścicieli nie zachodzi przejście od
wielopodmiotowości do jednopodmiotowej własności w kręgu współwłaścicieli.
Własność rzeczy wspólnej przechodzi bowiem na osobę (bądź osoby), która nie
była (nie były) podmiotem wspólnego prawa. Niewątpliwie zatem następuje tutaj
nabycie własności nieruchomości, a w konsekwencji również nabycie
nieruchomości w rozumieniu art. 2 pkt 7 u.k.u.r. W konsekwencji – wywodzi się – że
definicja nabycia nieruchomości zawarta w art. 2 pkt 7 u.k.u.r. nie obejmuje
podziału rzeczy wspólnej między współwłaścicieli i przyznania jej własności
jednemu spośród nich.
W ocenie Sądu Najwyższego umowa zniesienia współwłasności
nieruchomości rolnej, czy szerzej zniesienie współwłasności - także na podstawie
orzeczenia sądu - są objęte pojęciem „nabycia nieruchomości rolnej”
zdefiniowanym w art. 2 pkt 7 u.k.u.r. Za tym stanowiskiem przemawia
dotychczasowe orzecznictwo Sądu Najwyższego przyjmujące szeroką wykładnię
pojęcia zdefiniowanego w tym przepisie, zgodnie z którą nabycie nieruchomości
rolnej obejmuje każde zdarzenie prawne skutkujące translacją (przeniesieniem)
własności nieruchomości rolnej w rozumieniu omawianej ustawy. W wyniku
zawarcia umowy znoszącej współwłasność, polegającej na przyznaniu
III CZP 26/24
25
nieruchomości rolnej jednemu ze współwłaścicieli lub przez jej podział w naturze
pomiędzy dotychczasowych współwłaścicieli, dochodzi bowiem do zmian
wysokości udziałów dotychczasowych jej współwłaścicieli w nieruchomości rolnej
albo do nabycia prawa własności do nieruchomości powstałej w wyniku jej podziału
fizycznego, co oznacza, że umowa ta spełnia kryteria określone w art. 2 pkt 7
u.k.u.r. Wniosek ten potwierdza wykładnia językowa dalszych przepisów tej ustawy.
W art. 2a ust. 3 pkt 10 u.k.u.r. ustawodawca, określając przypadki, w których
następuje wyłączenie od zasad nabycia nieruchomości rolnych określonych w art.
2a ust. 1 i 2 u.k.u.r., wskazał, że dotyczy to także nabycia nieruchomości rolnej
w wyniku zniesienia współwłasności, podziału majątku wspólnego po ustaniu
małżeństwa oraz działu spadku. Jeżeli zniesienie współwłasności nieruchomości
rolnej w drodze umowy zawartej pomiędzy współwłaścicielami lub orzeczenia sądu
nie byłoby „nabyciem nieruchomości rolnej” w znaczeniu przyjętym w art. 2 pkt 7
u.k.u.r. – objętych zasadami określonymi w art. 2a ust. 1 i 2 u.k.u.r. - to zbędnym
byłoby wskazanie w art. 2a ust. 3 pkt 10 u.k.u.r. nabycia nieruchomości rolnej
w wyniku zniesienia współwłasności, podziału majątku wspólnego po ustaniu
małżeństwa oraz działu spadku jako zdarzeń wyłączonych od działania zasad
określonych w art. 2a ust. 1 i 2 u.k.u.r. Tymczasem sam ustawodawca w takiej
konstrukcji przepisu przesądził, że zniesienie współwłasności nieruchomości rolnej
należy kwalifikować jako nabycie nieruchomości rolnej w wyniku dokonania
czynności prawnej lub orzeczenia sądu. Należy zakładać, że w ramach jednego
aktu prawnego ustawodawca używa w różnych przepisach tego samego pojęcia
w tożsamym znaczeniu.
Kwalifikacja umowy zniesienia współwłasności jako „nabycia nieruchomości
rolnej” w znaczeniu, o którym mowa w art. 2 pkt 7 u.k.u.r., nie musi przesądzać
automatycznie, że taka umowa jest objęta prawem nabycia nieruchomości rolnej
przez KOWR działającego na rzecz Skarbu Państwa, przewidzianym w art. 4 ust. 1
u.k.u.r. Analiza treści przepisu art. 4 ust. 1 pkt 1-4 u.k.u.r. nie prowadzi jednak do
innego wniosku. W art. 4 ust. 1 u.k.u.r. mowa jest bowiem o nabyciu nieruchomości
rolnej w wyniku m.in. zawarcia umowy innej niż umowa sprzedaży (pkt 1) czy
orzeczenia sądu, organu administracji publicznej albo orzeczenia sądu lub organu
egzekucyjnego wydanego na podstawie przepisów o postępowaniu egzekucyjnym
III CZP 26/24
26
(pkt 3), a więc zdarzeń prawnych objętych definicją „nabycia nieruchomości rolnej”
zawartą w art. 2 pkt 7 u.k.u.r. Zakres regulacji art. 4 ust. 1 pkt 1 zawiera się jako
węższy w zakresie regulacji art. 2 pkt 7 u.k.u.r. W obu przepisach, tj. w art. 2 pkt 7
oraz art. 4 ust. 1 u.k.u.r. ustawodawca posługuje się tymi samymi pojęciami.
W dalszej części art. 4 u.k.u.r. ustawodawca z zakresu tego unormowania –
przewidującego możliwość złożenia przez Krajowy Ośrodek działający na rzecz
Skarbu Państwa oświadczenia o nabyciu nieruchomości za zapłatą jej ceny - nie
wyłączył innych czynności, orzeczeń, czy zdarzeń – określonych w art. 4 ust. 1 pkt
1-4 – poza tymi, które zostały wskazane w art. 4 ust. 4 u.k.u.r. Wśród nich nie
wymieniono nabycia nieruchomości rolnej w wyniku zniesienia współwłasności
wskazanego w art. 2a ust. 3 pkt 10 u.k.u.r., natomiast wymieniono np. w art. 4 ust.
4 pkt 2 a) nabycie nieruchomości rolnej za zgodą, o której mowa w art. 2a ust. 4,
czy też w art. 4 ust. 4 pkt 2 b) nabycie nieruchomości przez osobę bliską zbywcy
(uregulowanej w art. 2a ust. 3 pkt a). W tym - omawianym kontekście - istotna jest
także zmiana treści art. 4 ust. 4 pkt 2 u.k.u.r. dokonana na podstawie art. 4 pkt 10
lit. c) ustawy z 13 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o gospodarowaniu
nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa oraz niektórych innych ustaw (Dz.U.
z 2023 r., poz. 1933), mocą którego do art. 4 ust. 4 pkt 2 u.k.u.r dodano podpunkt c)
o treści: „w wyniku dziedziczenia ustawowego oraz działu spadku po dziedziczeniu
ustawowym albo dziedziczenia przez rolnika indywidualnego”. Z treści dodanego
przepisu wynika jednoznacznie, że prawo do nabycia nieruchomości rolnej przez
KOWR zostało wyłączone jedynie w odniesieniu do nabycia nieruchomości rolnej
w wyniku działu spadku po dziedziczeniu ustawowym. A contrario uzasadnia to
wniosek, że zarówno przed tą zmianą ustawy, jak również po jej wejściu w życie
nabycie nieruchomości rolnej na podstawie działu spadku innego niż po
dziedziczeniu ustawowym, jak również do innych umów, których istotą jest
zniesienie współwłasności nieruchomości rolnej, miał i ma nadal zastosowanie
art. 4 ust. 1 w zw. z art. 2 pkt 7 u.k.u.r.
W pierwotnej wersji ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju
rolnego (Dz.U. z 2003 r. Nr 64, poz. 592) artykuł 2 nie zawierał punktu 7.
Oddziaływanie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego na zniesienie
współwłasności nieruchomości mogło być wówczas rozpatrywane jedynie ze
III CZP 26/24
27
względu na przysługujące Agencji Nieruchomości Rolnych prawo nabycia (art. 4
u.k.u.r.). Uprawnienie to przysługiwało Agencji w razie przeniesienia własności
nieruchomości rolnej o powierzchni nie mniejszej niż 5 ha w wyniku zawarcia
umowy innej niż umowa sprzedaży. Prawo nabycia nie przysługiwało zatem
Agencji, jeżeli zmiany podmiotowe w zakresie prawa własności nieruchomości
rolnej zachodziły w inny sposób niż w drodze czynności prawnej, np. w wyniku
sądowego zniesienia współwłasności. Już na tle tych regulacji w piśmiennictwie
prawniczym wyrażano niejednolite stanowiska, co do przysługiwania Agencji
Nieruchomości Rolnych prawa nabycia w odniesieniu do umownego wyjścia
z niepodzielności nieruchomości rolnej. Punkt siódmy został dodany do art. 2
u.k.u.r. ustawą z 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości
Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw (Dz.U.
z 2016 r., poz. 585, dalej: „ustawa nowelizująca z 2016 r.”) Zmiana ta, która weszła
w życie 30 kwietnia 2016 r., wprowadziła rozwiązanie, że nabycie własności
nieruchomości niezgodnie z przepisami ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego
zostało opatrzone sankcją nieważności (art. 9 u.k.u.r.). Ponadto na jej podstawie
doszło do zmian w kodeksie cywilnym polegających na uwzględnieniu przepisów
o kształtowaniu ustroju rolnego w regulacji dotyczącej zniesienia współwłasności
przez odpowiednie odesłania do przepisów u.k.u.r. Z uzasadnienia rządowego
projektu ustawy o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej
Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw (Druk sejmowy nr 293/VIII
kadencja) wynika, że zamiarem ustawodawcy było zwiększenie kontroli państwa
nad obrotem nieruchomościami rolnymi, co potwierdza objęcie prawem pierwokupu
oraz prawem nabycia każdej nieruchomości rolnej, a nie jak poprzednio
nieruchomości rolnej o powierzchni nie mniejszej niż 5 h. Celem wprowadzenia tych
norm do porządku prawnego było nie tylko ograniczenie obrotu nieruchomościami
w celu przeciwdziałania transakcjom o charakterze spekulacyjnym, zbytniej
koncentracji gruntów rolnych, nabywania nieruchomości rolnych przez nierolników,
w tym przez kapitał zagraniczny, ale przede wszystkim zapewnienie prowadzenia
działalności rolniczej w gospodarstwach rolnych przez osoby o odpowiednich
kwalifikacjach, innymi słowy zapewnienie wykorzystania nieruchomości do celów
produkcji rolnej prowadzonej przez osoby do tego przygotowane. Rozwiązania
III CZP 26/24
28
wprowadzone w art. 4 ust. 1 w zw. z art. 2 pkt 7 u.k.u.r. są jednym z kilku
instrumentów służących osiągnięcie celów wyartykułowanych w art. 1 u.k.u.r.,
zgodnie w którym ustawa ta określa zasady kształtowania ustroju rolnego państwa
przez: 1) poprawę struktury obszarowej gospodarstw rolnych; 2) przeciwdziałanie
nadmiernej koncentracji nieruchomości rolnych; 3) zapewnienie prowadzenia
działalności rolniczej w gospodarstwach rolnych przez osoby o odpowiednich
kwalifikacjach; 4) wspieranie rozwoju obszarów wiejskich; 5) wdrażanie
i stosowanie instrumentów wsparcia rolnictwa; 6) aktywną politykę rolną państwa.
Dla osiągnięcia tych celów nie bez znaczenia są skutki wynikające z zawarcia
umowy zniesienia współwłasności, a polegające na zmianach podmiotowych
w strukturze współwłasności nieruchomości rolnej czy też w odniesieniu do samych
nieruchomości podlegających podziałowi fizycznemu. Należy mieć przy tym na
uwadze, że wcześniej, w okresie obowiązywania bardziej liberalnych rozwiązań
dotyczących obrotu nieruchomościami rolnymi, istniała potencjalna łatwa możliwość
nabycia udziału w nieruchomościach rolnych w celu ich następnego pozyskania na
wyłączną własność niekiedy w celach sprzecznych z celami wyartykułowanymi
w art. 1 u.k.u.r. Skutki prawne nabycia udziałów w nieruchomościach rolnych
zostały niezmienione, pomimo istotnych ograniczeń w obrocie nieruchomościami
rolnym wprowadzonymi ustawą nowelizującą z 2016 r. Z tej perspektywy uznanie,
że umowa zniesienia współwłasności rolnej jest kwalifikowana jako nabycie
nieruchomości rolnej, o której mowa w art. 2 pkt 7 u.k.u.r., do której ma
zastosowanie instrument kontroli przewidziany w art. 4 ust. 1 u.k.u.r., odpowiada
celowi nowelizacji tej ustawy dokonanej w 2016 r. Gdyby bowiem zakładać, że
znoszenie współwłasności nieruchomości rolnych będzie odbywało się bez
ograniczeń wynikających z przepisów u.k.u.r. z łatwością mogłoby dojść do sytuacji,
które ustawodawca zamierzał wyeliminować.
Za uznaniem, że umowa zniesienia współwłasności jest objęta zakresem
normy wyrażonej w art. 4 ust. 1 u.k.u.r. w zw. z art. 2 pkt 7 przemawiają także
wnioski wynikające z wykładni systemowej, w ramach której należy wziąć pod
uwagę także inne przepisy dotyczące zniesienia współwłasności. Z tej perspektywy
należy dostrzec, że ustawodawca konsekwentnie powiązał przepisy kodeksu
cywilnego dotyczące zniesienia współwłasności nieruchomości rolnej, czy też
III CZP 26/24
29
gospodarstwa rolnego – w wyniku zawarcia umowy albo na podstawie orzeczenia
sądu – z przepisami u.k.u.r. Według art. 210 § 2 k.c., zniesienie współwłasności
nieruchomości rolnej oraz gospodarstwa rolnego w rozumieniu przepisów ustawy,
o której mowa w art. 166 § 3, następuje z uwzględnieniem przepisów tej ustawy.
Przepis ten zawiera odesłanie do przepisów u.k.u.r., które dotyczy każdego
zniesienia współwłasności nieruchomości rolnej oraz gospodarstwa rolnego bez
względu na przyjęty sposób podziału. Według art. 212 § 2 k.c., rzecz, która nie daje
się podzielić, może być przyznana stosownie do okoliczności jednemu ze
współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych albo sprzedana stosownie do
przepisów kodeks postępowania cywilnego. Według art. 213 § 2 k.c., przyznanie
przez sąd gospodarstwa rolnego w rozumieniu przepisów ustawy, o której mowa
w art. 166 § 3, następuje z uwzględnieniem przepisów tej ustawy. Odesłanie do
przepisów u.k.u.r. zawarte jest także w art. 214 § 3 k.c., zgodnie z którym na
wniosek wszystkich współwłaścicieli sąd zarządzi sprzedaż gospodarstwa rolnego
stosownie do przepisów Kodeksu postępowania cywilnego, a w przypadku
gospodarstwa rolnego w rozumieniu przepisów ustawy, o której mowa w art. 166
§ 3, z uwzględnieniem przepisów tej ustawy. Zgodnie z art. 624 k.p.c., z chwilą
uprawomocnienia się postanowienia przyznającego dotychczasowym
współwłaścicielom części lub jednemu z nich całość rzeczy własność przechodzi na
uczestników wskazanych w postanowieniu. Przesądza to o konstytutywnym
charakterze postanowienia sądu o zniesieniu współwłasności. Odesłania do
przepisów u.k.u.r. w wyżej wymienionych przepisach kodeksu cywilnego są bez
dookreślenia ich zakresu, w szczególności przez ograniczenie stosowania
przepisów tej ustawy tylko do sprzedaży nieruchomości rolnej czy gospodarstwa
rolnego w trybie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego i nabycia na tej
podstawie nieruchomości rolnej albo gospodarstwa rolnego przez osobę trzecią,
względnie przez odesłanie do konkretnych unormowań tej ustawy dotyczących
np. wymagań podmiotowych czy ograniczeń obszarowych. Odesłanie do przepisów
u.k.u.r. oznacza, że w tych przypadkach ma zastosowanie art. 4 ust. 1 pkt w zw.
z art. 2 pkt 7 tej ustawy przewidujący prawo nabycia na rzecz KOWR, co powoduje
zrównanie sytuacji osób, które nabywają nieruchomości rolne na podstawie
czynności cywilnoprawnych (np. umowy zniesienia współwłasności), z sytuacją
III CZP 26/24
30
prawną osób, które z braku porozumienia wystąpiły na drogę sądową (art. 4 ust. 1
pkt 3 u.k.u.r.).
Za przyjętym kierunkiem wykładni, zgodnie z którą umowa zniesienia
współwłasności jest objęta unormowaniem art. 2 pkt 7 u.k.u.r., przemawiają także
skutki prawne w zakresie praw rzeczowych, jakie wywołuje taka umowa. W wyniku
zawarcia umowy znoszącej współwłasność zmienia się struktura własności
udziałów w rzeczy wspólnej, jeżeli rzecz nie podlega przy tym podziałowi
fizycznemu pomiędzy dotychczasowymi jej współwłaścicielowi. Umowa
(odpowiednio także orzeczenie sądu) znosząca współwłasność wywołuje więc
w sferze stosunków prawnorzeczowych oraz ekonomicznych skutki podobne do
tych, jaki wywołuje nabycie udziałów w rzeczy, w tym w drodze sprzedaży udziałów.
Sprzedaż udziału w nieruchomości rolnej jest przedmiotem unormowania
szczególnego zawartego w art. 166 k.c., które przewiduje ograniczone podmiotowo
prawo pierwokupu. Zgodnie bowiem z art. 166 § 1 k.c., w razie sprzedaży przez
współwłaściciela nieruchomości rolnej udziału we współwłasności lub części tego
udziału pozostałym współwłaścicielom przysługuje prawo pierwokupu, jeżeli
prowadzą gospodarstwo rolne na gruncie wspólnym. Nie dotyczy to jednak
wypadku, gdy współwłaściciel prowadzący jednocześnie gospodarstwo rolne
sprzedaje swój udział we współwłasności wraz z tym gospodarstwem albo gdy
nabywcą jest inny współwłaściciel lub osoba, która dziedziczyłaby gospodarstwo po
sprzedawcy. Natomiast w myśl § 3 tego artykułu – dodanego do art. 166 k.c.
w 2016 r. - do sprzedaży przez współwłaściciela nieruchomości rolnej w rozumieniu
przepisów u.k.u.r. udziału we współwłasności lub części tego udziału stosuje się
przepisy tej ustawy. Natomiast zgodnie z art. 2c u.k.u.r., przepisy dotyczące
nabycia nieruchomości rolnej stosuje się odpowiednio do nabycia udziału we
współwłasności rolnej. Zbycie udziału we współwłasności nieruchomości
niezgodnie sprzecznie z przepisami u.k.u.r. skutkuje również nieważnością
czynności prawnej, o czym wprost stanowi art. 9 u.k.u.r.
Pogląd o tym, że umowa zniesienia współwłasności nie podpada pod
definicję nabycia nieruchomości rolnej zawartą w art. 2 pkt 7 u.k.u.r.,
a w konsekwencji nie dotyczy jej prawo wykupu przez KOWR określone w art. 4
ust. 1 u.k.u.r. i sankcja zawarta w art. 9 ust. 1 u.k.u.r. jest wywodzony
III CZP 26/24
31
w piśmiennictwie z koncepcji niepodzielności wspólnego prawa własności, zgodnie
z którą przynależna każdemu ze współwłaścicieli część tego prawa dotyczy
i obejmuje całą wspólną rzecz. Każdemu współwłaścicielowi przysługuje część
jednego prawa własności, która co do treści (zawartości) równa się samemu prawu
własności, a różni się od niego tylko objętością. Nie jest to jednak jedyna teoria
przedstawiająca istotę prawną współwłasności. Niezależnie jednak od przyjętych
założeń teoretycznych zniesienie współwłasności przez podział rzeczy wspólnej
prowadzi do tego, że w wyniku podziału powstają nowe przedmioty własności -
samoistne, odrębne rzeczy, wydzielone z „rzeczy macierzystej.” Przypadają one na
wyłączną własność poszczególnym współwłaścicielom, którzy nabywają własność
wydzielonych części rzeczy macierzystej w wyniku czynności rozporządzającej (lub
konstytutywnego orzeczenia sądu). W takim przypadku każdy z biorących udział
w podziale traci prawo wynikające ze współwłasności dzielonej nieruchomości
i jednocześnie nabywa samodzielne prawo w nowopowstałej rzeczy jemu
przypadłej. Treść tych praw jest różna (w przypadku współwłasności art. 199, 200,
201 k.c.). Natomiast przy nabyciu nieruchomości na wyłączną własność przez
jednego z dotychczasowych współwłaścicieli w drodze zniesienie współwłasności
zakres jego uprawnień ulega zmianie (w związku z utratą praw przez
dotychczasowych współwłaścicieli). Skoro jeden z współwłaścicieli staje się
wyłącznym właścicielem danej nieruchomości, to tym samym dochodzi do
wyłączenia ze wspólności pozostałych współwłaścicieli, co odbywa się właśnie
przez nabycie ich praw. Zasadne jest więc przyjęcie, że w takiej sytuacji następuje
zmiana podmiotowa dotycząca tej nieruchomości, o której mowa w art. 2 pkt 7
u.k.u.r., oraz że ma w takim przypadku zastosowanie at. 4 ust. 1 u.k.u.r. Nabycie
własności nieruchomości rolnej niezgodnie z przepisami ustawy o kształtowaniu
ustroju rolnego zostało opatrzone surową sankcją nieważności (art. 9 u.k.u.r.). Dla
pewności obrotu należy opowiedzieć się za rozwiązaniem prostym
i jednoznacznym, które nie różnicuje sytuacji prawnej w zależności od przyjętego
sposobu zniesienia współwłasności, czy też od przyjętego jednego z poglądów
reprezentowanego w piśmiennictwie prawniczym.
Ze względu na wyżej wskazane argumenty objęcie definicją zawartą w art. 2
pkt 7 u.k.u.r. zniesienia współwłasności nieruchomości rolnej przez przyznanie jej
III CZP 26/24
32
na wyłączną własność jednemu z jej dotychczasowych współwłaścicieli albo przez
jej podział w naturze, a w konsekwencji objęcie tej umowy regulacją zawartą w art.
4 ust. 1 pkt 1 u.k.u.r. nie następuje w wyniku wykładni rozszerzającej tych
przepisów, przeciwko czemu przemawiałyby argumenty wynikające z przepisów
Konstytucji RP. Nie budzi bowiem wątpliwości, że przewidziane w art. 4 ust. 1
u.k.u.r. prawo wykupu nieruchomości przez KOWR jest instytucją zbliżoną do
prawa pierwokupu stanowiącego ingerencję w prawo własności, co wyłącza
możliwość dokonywania wykładni rozszerzającej przepisów o takim skutku. Nie
można bowiem dokonywać wykładni przepisów ustawy w sposób prowadzący do
faktycznego jej niestosowania poprzez przyjmowanie założeń, które nie wynikają
z przyjętych nią zasad i z treści przepisów (zob. wyrok Sądu Najwyższego
z 15 września 2012 r., IV CSK 93/12, niepubl.). Powyższe argumenty przemawiają
przeciwko wykładni art. 4 ust. 1 w zw. z art. 2 pkt 7 u.k.u.r. ograniczającej ich
zastosowanie jedynie do sytuacji, w której w wyniku zniesienia współwłasności
nieruchomości rolnej prawo własności przypada osobie trzeciej. Nie bez znaczenia
pozostaje wyrok Trybunału Konstytucyjnego w przywołanym już wyroku z 18 marca
2010 r., K 8/08, w którym mimo przyjęcia szerokiej wykładni art. 4 u.k.u.r.
stwierdzono, że jest on zgodny z art. 2 oraz z art. 21 ust. 1, art. 64 ust. 1 i 2
w związku z art. 31 ust. 3 Konstytucji RP. Pomimo wyrażonej przez Trybunał
wątpliwości czy art. 4 ust. 1 u.k.u.r. obejmuje także zniesienie współwłasności
nieruchomości rolnej ostatecznie uznał za istotny argument wywodzony z praktyki
stosowania tego przepisu przez Agencję Nieruchomości Rolnych (poprzednik
KOWR). Z nadesłanych wówczas informacji wynikało bowiem, że ww. Agencja nie
korzystała dotychczas ze swojego uprawnienia w sytuacji zawarcia umów innych
niż umowy darowizny, umowy wniesienia nieruchomości rolnej jako aportu do spółki
oraz umowy pożyczki zabezpieczone przewłaszczeniem nieruchomości rolnej.
Wobec powyższego dopuszczalne jest przyjęcie, że wykładnia art. 4 ust. 1 w zw.
z art. 2 pkt 7 u.k.u.r. zakładająca, że po stronie KOWR powstaje prawo nabycia
(wykupu) także w przypadku zniesienia współwłasności nieruchomości rolnej przez
jej fizyczny podział między dotychczasowych właścicieli lub przyznanie jej jednemu
ze współwłaścicieli uwzględnia co do samej konstrukcji tego uprawnienia założenie
III CZP 26/24
33
z art. 64 ust. 3 Konstytucji, zgodnie z którym własność może być ograniczona tylko
w drodze ustawy i tylko w zakresie, w jakim nie narusza ona istoty prawa własności.
Nie budzi zastrzeżeń, że Państwo zapewnia sobie odpowiednie instrumenty
prawne – w tym przewidziane w art. 4 ust. 1 u.k.u.r. prawo wykupu nieruchomości
rolnych przez KOWR nabytych na podstawie zdarzeń prawnych określonych w tym
przepisie (w punktach 1-4) – w celu realizacji zadań określonych w art. 1 tej ustawy.
Z tym uprawnieniem skorelowany jest obowiązek - bliżej sprecyzowany w art. 4 ust.
5 u.k.u.r. - zawiadomienia KOWR o dokonanej czynności prawnej lub zdarzeniu
prawnym, których skutkiem jest nabycie nieruchomości rolnej, pod rygorem sankcji
określonej w art. 9 ust. 1 u.k.u.r. w razie zaniechania wykonania tego obowiązku.
Nałożenie na podmioty określone w art. 4 ust. 5 u.k.u.r. obowiązku zawiadomienia
KOWR o czynności prawnej nie prowadzi do naruszenia praw współwłaścicieli,
którzy zawarli umowę zniesienia współwłasności, chronionych normami Konstytucji
RP, w szczególności prawa własności. Do ewentualnego naruszenia tego
ostatniego prawa w granicach wyznaczonych normami Konstytucji RP może dojść
wtedy, gdy KOWR, zawiadomione o zawartej umowie o zniesieniu współwłasności
nieruchomości rolnej, wykona uprawnienie przewidziane w art. 4 ust. 1 u.k.u.r.
Z perspektywy norm konstytucyjnych wątpliwości budzi nie tyle samo objęcie
umowy zniesienia współwłasności uprawnieniem KOWR przewidzianym w art. 4
ust. 1 u.k.u.r., co brak jakiegokolwiek mechanizmu kontroli zasadności wykonania
przez KOWR tego uprawnienia – tak głęboko ingerującego w stosunki
własnościowe pomiędzy współwłaścicielami - w stosunku do konkretnej umowy
zniesienia współwłasności nieruchomości rolnej. W szczególności dotyczy to
kontroli czy realizacja tego uprawnienia ad casum rzeczywiście służy ochronie
celów wyrażonych w art. 1 u.k.u.r. oraz czy dążenie do ich realizacji jest
uzasadnione w konfrontacji z następstwami – w istocie zbliżonymi do
wywłaszczenia - jakie wywoła wykonanie tego uprawnienia w stosunku do
współwłaścicieli, którzy zawarli umowę zniesienia współwłasności. Odpowiedź na to
pytanie wykracza jednak poza ramy pytania prawnego skierowanego do Sądu
Najwyższego. W ustalonym przez Sąd drugiej instancji stanie faktycznym,
stanowiącym kanwę przedstawionego zagadnienia prawnego, nie doszło bowiem
do wykonania przez KOWR uprawnienia przewidzianego w art. 4 ust. 1 u.k.u.r., lecz
III CZP 26/24
34
jedynie do niewykonania przez podmioty określone w art. 4 ust. 5 (pkt 1a i 1c)
u.k.u.r. obowiązku zawiadomienia KOWR o zawartej umowie oraz załączenia do
tego zawiadomienia, zgodnie z art. 4 ust. 5 pkt 2 tej ustawy, wypisu z ewidencji
gruntów i budynków dla działek ewidencyjnych wchodzących w skład
nieruchomości rolnej stanowiącej przedmiot nabycia, co skutkowało sankcją
określoną w art. 9 ust. 1 u.k.u.r. Wskazane w uzasadnieniu uchwały argumenty
wynikające z wykładni językowej i systemowej z uwzględnieniem celów, jakie
zamierzał osiągnąć ustawodawca nowelizując ustawę o kształtowaniu ustroju
rolnego w omawianym zakresie, nie pozwalają na dokonanie wykładni
analizowanych przepisów zgodnie z kierunkiem preferowanym przez Sąd
Okręgowy w uzasadnieniu przedstawionego zagadnienia prawnego. Dopiero
wykonanie przez KOWR uprawnienia przewidzianego w art. 4 ust. 1 u.k.u.r.
w stosunku do zawartej umowy zniesienia współwłasności nieruchomości rolnej
aktualizowałoby potrzebę oceny możliwości udzielenia przez sąd ochrony prawa
własności także z uwzględnieniem norm wyrażonych w Konstytucji.
Z tych względów Sąd Najwyższy na podstawie art. 86 ustawy z 8 grudnia
2017 r. o Sądzie Najwyższym (tekst jedn. Dz.U. z 2024 r., poz. 622) podjął
uchwałę, jak na wstępie.
Monika Koba
(A.G.)
Dariusz Dończyk
Roman Trzaskowski
