Artykuł 151 Kodeksu cywilnego stanowi szczegółową regulację dotyczącą sytuacji, w której podczas wznoszenia budynku lub innego urządzenia dochodzi do przekroczenia granicy sąsiedniego gruntu, jednakże bez winy umyślnej. Zgodnie z tym przepisem, właściciel gruntu, którego granice zostały przekroczone, nie ma prawa żądać przywrócenia stanu poprzedniego – czyli usunięcia budowli lub urządzenia zajmującego jego teren – chyba że w określonych warunkach. Tym warunkiem jest to, że właściciel bez nieuzasadnionej zwłoki sprzeciwił się przekroczeniu granicy albo grozi mu niewspółmiernie wielka szkoda. Ponadto, może on żądać odpowiedniego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie służebności gruntowej lub wykupu zajętej części gruntu, łącznie z częścią, która utraciła dla niego znaczenie gospodarcze na skutek budowy.
Przepis ten ma zastosowanie w sytuacjach, gdy podczas budowy nowych obiektów lub instalacji ich fizyczny rozmiar lub położenie wychodzi poza granice działki budowlanej, jednakże bez zamiaru i świadomości przekroczenia tych granic. Ważne jest, by przekroczenie było bez winy umyślnej, co oznacza, że inwestor lub wykonawca nie działał świadomie wbrew granicom własności sąsiada. Istotnym elementem jest także sprzeciw właściciela sąsiedniego gruntu złożony niezwłocznie, gdyż bez niego przepis ogranicza jego roszczenia do wynagrodzenia lub wykupu. Przepis zabezpiecza równocześnie interes inwestora, który działał w dobrej wierze oraz właściciela nieruchomości sąsiedniej, chroniąc go przed nadmiernymi szkodami.
Przykładem zastosowania art. 151 KC może być sytuacja, gdy właściciel działki budowlanej stawia dom i podczas pomiarów wyszło na jaw, że fragment fundamentu na około pół metra wystaje na grunt sąsiada. Budowa została zrobiona bez świadomości przekroczenia granic. Sąsiad dowiedziawszy się o stanie rzeczy po jakimś czasie, nie zgłosił sprzeciwu od razu, a dom jest już częściowo wykończony. W takiej sytuacji, zgodnie z art. 151, nie ma prawa żądać usunięcia fundamentu (czy budynku), ale może oczekiwać rekompensaty finansowej bądź zaproponować wykup zajętej części terenu.
Częstym błędem przy stosowaniu art. 151 KC jest niezrozumienie przesłanek dotyczących winy umyślnej oraz warunku terminowego sprzeciwu. Czasami właściciele sąsiednich gruntów domagają się natychmiastowego usunięcia zajętej części bez rozważenia dobrowolności i winy. Z drugiej strony inwestorzy mogą nie uwzględniać praw sąsiadów do wynagrodzenia lub wykupu, co prowadzi do sporów i problemów prawnych. Ponadto, pojęcie "niewspółmiernie wielkiej szkody" bywa interpretowane różnie i wymaga indywidualnej oceny sytuacji. Warto pamiętać, że w sprawach indywidualnych wynikających z art. 151 KC rekomenduje się konsultację z prawnikiem, aby prawidłowo ocenić swoje prawa i obowiązki oraz uniknąć niepotrzebnych konfliktów.
To wyjaśnienie ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. W sprawach indywidualnych skonsultuj się z profesjonalnym prawnikiem.
