Artykuł 210 Kodeksu cywilnego stanowi, że każdy współwłaściciel ma prawo domagać się zniesienia współwłasności nieruchomości lub rzeczy wspólnej. Oznacza to, że współwłaściciel może żądać podziału rzeczy wspólnej na części lub, gdy podział jest niemożliwy, sprzedaży rzeczy i podziału uzyskanej sumy. Przepis przewiduje jednak wyjątek, zgodnie z którym to uprawnienie może zostać ograniczone przez umowę – czynność prawną – na czas nie dłuższy niż pięć lat. Co istotne, w ostatnim roku tego okresu możliwe jest przedłużenie takiego ograniczenia, i to nawet kilkakrotnie, za każdym razem na kolejne pięć lat. W ten sposób współwłaściciele mogą czasowo uregulować kwestie związane z korzystaniem ze wspólnej rzeczy, ale ograniczenie nie może trwać w nieskończoność.
Przepis ma zastosowanie w każdej sytuacji, gdy dwie lub więcej osób posiadają współwłasność rzeczy ruchomej lub nieruchomości. Prawo do żądania zniesienia współwłasności przysługuje każdemu z nich, podkreślając równorzędny udział w prawie własności. Ograniczenia tego prawa mogą wynikać tylko z dobrowolnej umowy zawartej między współwłaścicielami, co wymaga ich zgody. Ważne jest również, że jeśli współwłasność dotyczy nieruchomości rolnej lub gospodarstwa rolnego, proces zniesienia musi respektować przepisy szczególne dotyczące rolnictwa, o których mowa w art. 166 § 3 KC i odpowiedniej ustawie rolnej.
Przykładem zastosowania art. 210 KC może być sytuacja, gdy dwie siostry posiadają wspólnie odziedziczoną nieruchomość. Każda z nich może złożyć wniosek o zniesienie współwłasności np. przez podział nieruchomości lub jej sprzedaż ze względu na chęć uzyskania środków finansowych. Jednak z powodu trudności z fizycznym podziałem domu i działki siostry zawierają umowę, na mocy której rezygnują z prawa żądania zniesienia współwłasności na okres 5 lat z możliwością przedłużenia. W ostatnim roku obowiązywania umowy decydują, czy będą ją przedłużać czy też rozpoczną proces zniesienia współwłasności.
Do częstych nieporozumień należy zaliczyć przekonanie, że zniesienie współwłasności zawsze może być odrzucone lub że ograniczenie prawa do żądania jego zniesienia może mieć nieograniczony czas trwania. Tymczasem przepis wyraźnie wskazuje, że wyłączenie tego prawa jest możliwe tylko na czas określony, nie dłuższy niż 5 lat, z możliwością powtarzanego przedłużenia. Innym błędem jest nieuwzględnianie odmiennych zasad przy zniesieniu współwłasności nieruchomości rolnych, które podlegają dodatkowym uregulowaniom szczególnym. Warto podkreślić, że zniesienie współwłasności jest procesem mogącym prowadzić do istotnych skutków prawnych i majątkowych, dlatego w indywidualnym przypadku zalecana jest konsultacja z prawnikiem specjalizującym się w prawie rzeczowym lub spadkowym.
To wyjaśnienie ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. W sprawach indywidualnych skonsultuj się z profesjonalnym prawnikiem.
