Sygn. akt III CSK 33/05
POSTANOWIENIE
Dnia 20 grudnia 2005 r.
Sąd Najwyższy w składzie:
SSN Henryk Pietrzkowski (przewodniczący)
SSN Maria Grzelka
SSN Zbigniew Strus (sprawozdawca)
w sprawie z wniosku Gminy O. przy uczestnictwie J. Ć., I. Ć., A. G. i G. G. o wpis w
księdze wieczystej, po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej w dniu
20 grudnia 2005 r., skargi kasacyjnej wnioskodawcy od postanowienia Sądu
Okręgowego w K. z dnia 13 kwietnia 2005 r., sygn. akt II Ca (…),
oddala skargę kasacyjną.
Uzasadnienie
Sąd Okręgowy po rozpoznaniu sprawy na skutek apelacji wniesionej przez
uczestników postępowania w sprawie z wniosku Gminy O. o wpis w księdze wieczystej
prawa własności, na podstawie aktu notarialnego zawierającego oświadczenie tej Gminy
o wykonaniu prawa pierwokupu, uchylił zaskarżony wpis i oddalił wniosek.
Według bezspornego stanu faktycznego ograniczonego w zakresie niezbędnym
do rozpoznania skargi kasacyjnej, uczestnicy postępowania: J. Ć. i I. Ć., sprzedali
nieruchomość pod warunkiem nieskorzystania przez Prezydenta Miasta O. z prawa
pierwokupu a następnie przed złożeniem oświadczenia przez uprawnionego z tego
prawa, aktem notarialnym rozwiązali umowę sprzedaży.
Sąd Okręgowy uznał tę umowę za dopuszczalną i powodującą wygaśnięcie
umowy sprzedaży oraz związanego z nią prawa pierwokupu.
2
W kasacji opartej na podstawie naruszenia prawa materialnego – art. 3531
k.c. i
art. 109 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wnioskodawczyni wnosiła o
zmianę zaskarżonego postanowienia i oddalenie apelacji uczestników postępowania.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
W uzasadnieniu uchwały składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego
z 9 listopada 1998 r., III CZP 33/98, OSNC 1999/4/67 stwierdzono, powołując
wcześniejsze orzeczenia kształtujące wykładnię wchodzących w grę przepisów, że
instytucja prawa pierwokupu, jako stanowiąca ograniczenie prawa własności oraz
swobody umów, wymaga ścisłej wykładni przepisów takie pierwszeństwo regulujących.
W art. 596 k.c. i 110 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wyrażony
został związek tego prawa z podstawą, którą stanowi ważna umowa sprzedaży
nieruchomości – jako czynność o charakterze obligacyjnym, dokonana pod warunkiem i
niewywołująca skutku rzeczowego, tj. przeniesienia prawa własności na nabywcę.
Skutek ten następuje w razie bezskutecznego upływu terminu albo złożenia
oświadczenia przez uprawnionego z prawa pierwokupu, tj. zawarcia następnej umowy
sprzedaży i utraty skuteczności przez umowę pierwszą. W razie nieistnienia lub
nieważności tej pierwszej umowy oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu nie
może rodzić skutków przewidzianych w art. 600 § 1 k.c.
Skarga kasacyjna wyraża zapatrywanie, że zawarcie umowy sprzedaży
nieruchomości pod warunkiem, o którym mowa w art. 597 § 1 k.c. i art. 110 ust. 1 u.g.n.
stwarza stan związania sprzedającego do chwili upływu terminu złożenia przez
uprawnionego swego oświadczenia. Pogląd ten nie ma dostatecznej podstawy
normatywnej. Bezskuteczność wobec uprawnionego postanowień mających na celu
udaremnienie prawa pierwokupu (art. 600 § 1 zdanie drugie k.c.) dotyczy stanu, w
którym wbrew woli uprawnionego z pierwokupu sprzedający i osoba trzecia zamierzają
doprowadzić do przeniesienia własności na osobę trzecią.
Odmienna sytuacja występuje, jeżeli strony umowy sprzedaży zawartej pod
warunkiem, korzystają ze swobody umów i zamierzają pozostawić niezmieniony
dotychczasowy stan prawny oraz w tym celu rozwiązują zawartą umowę. Sąd
Najwyższy w uchwale składu siedmiu sędziów z 30 listopada 1994 r., III CZP 130/94,
OSNC 1995/3/42, potwierdził dopuszczalność rozwiązania umowy o skutkach
zobowiązujących ze skutkami ex nunc oraz ex tunc. Prawo pierwokupu traci wówczas
swoją podstawę a stosunki między sprzedającym i uprawnionym wracają do stanu
sprzed jej zawarcia. Przyczyny tego mogą być rozmaite i nieuzasadnione byłoby
3
zapatrywanie, że rozwiązanie umowy sprzedaży zawsze ma na celu pokrzywdzenie
potencjalnego nabywcy uprawnionego z tytułu pierwszeństwa (prawa pierwokupu) lub
inne motywy niezgodne z zasadami współżycia społecznego. Dojście do skutku umowy
sprzedaży na podstawie oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu na takich
samych warunkach prowadzi raczej do wniosku, że decydując się na ponoszenie
dodatkowych obciążeń związanych z zawarciem dwóch umów strony kierują się
motywami istotnymi, uznanymi za doniosłe.
Odpadnięcie w wyniku rozwiązania umowy sprzedaży, podstawy do oświadczenia
o wykonaniu prawa pierwokupu powoduje jego bezskuteczność w razie ewentualnego
złożenia. Dlatego akt notarialny sporządzony w takich warunkach nie stanowi podstawy
wpisu uprawnionego do działu II księgi wieczystej jako właściciela. Związanie Sądu
Najwyższego podstawami skargi kasacyjnej (art. 39813
§ 1 k.p.c.) poza rozważaniami
pozostawia problematykę art. 93 k.c.
Zaskarżone postanowienie odpowiadało zatem prawu a skarga kasacyjna
podlegała oddaleniu na podstawie art. 39814
k.p.c.
