II CSKP 2372/22
POSTANOWIENIE
Sąd Najwyższy w Izbie Cywilnej w składzie:
27 marca 2025 r.
SSN Agnieszka Jurkowska-Chocyk (przewodniczący)
SSN Dariusz Pawłyszcze
SSN Beata Janiszewska (sprawozdawca)
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym 27 marca 2025 r. w Warszawie
skargi kasacyjnej Agencji Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa w Warszawie
od postanowienia Sądu Okręgowego w Warszawie
z 15 grudnia 2021 r., V Ca 1202/21,
w sprawie z wniosku T. spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w P.
z udziałem Agencji Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa w Warszawie
o wpis w księdze wieczystej,
uchyla zaskarżone postanowienie i przekazuje sprawę do
ponownego rozpoznania Sądowi Okręgowemu w Warszawie,
pozostawiając temu Sądowi rozstrzygnięcie o kosztach
postępowania kasacyjnego.
Beata Janiszewska
[J.T.]
Agnieszka Jurkowska-Chocyk Dariusz Pawłyszcze
II CSKP 2372/22
2
UZASADNIENIE
Wnioskodawczyni T. sp. z o.o. z w P. wniosła o wykreślenie z księgi
wieczystej nieruchomości, której jest właścicielką, hipoteki umownej łącznej
ustanowionej na rzecz uczestniczki – Agencji Restrukturyzacji i Modernizacji
Rolnictwa w Warszawie (określonej w widniejącym w księdze wieczystej wpisie jako
Skarb Państwa – Agencja Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa w Warszawie;
dalej także jako ARiMR) na kwotę 485 311,84 zł. Referendarz sądowy oddalił
wniosek, a po wniesieniu przez wnioskodawcę skargi na orzeczenie referendarza
Sąd Rejonowy także oddalił wniosek. Następnie Sąd Okręgowy uchylił zaskarżone
przez wnioskodawczynię postanowienie i przekazał sprawę do rozpoznania Sądowi
pierwszej instancji, a Sąd ten dokonał wpisu zgodnie z wnioskiem, czyli wykreślił
wpis hipoteki umownej łącznej. Apelację uczestniczki wniesioną od tego orzeczenia
Sąd Okręgowy oddalił postanowieniem zaskarżonym rozpoznaną obecnie
skargą kasacyjną.
Ustalenia faktyczne, na których Sąd Okręgowy oparł swe orzeczenie, nie
zostały wydzielone w jednym fragmencie uzasadnienia, lecz były przywoływane
także w toku rozważań prawnych. Zrekonstruowana na podstawie całego
uzasadnienia podstawa faktyczna rozstrzygnięcia kształtowała się następująco.
Nieruchomość, której dotyczy wniosek inicjujący niniejszą sprawę
(dalej: nieruchomość nr 3), powstała wskutek wydzielenia jej z innej nieruchomości
(dalej: nieruchomości nr 2), która powstała w następstwie wydzielenia jej z jeszcze
innej nieruchomości (dalej: nieruchomości nr 1). Wskazana ostatnio nieruchomość
nr 1 – zgodnie ze stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej – należała
uprzednio do osób fizycznych, które w 1998 r. ustanowiły na rzecz uczestniczki
(skarżącej) hipotekę na zabezpieczenie wierzytelności wynikającej
z umowy kredytu.
W 2011 r. w odniesieniu do nieruchomości nr 1 została wydana decyzja
Wojewody Mazowieckiego stwierdzająca objęcie gruntu komunalizacją, czyli
nabycie własności tego gruntu z mocy prawa, z dniem 27 maja 1990 r., przez
podmioty komunalne, na podstawie ustawy z dnia 10 maja 1990 r. Przepisy
II CSKP 2372/22
3
wprowadzające ustawę o samorządzie terytorialnym i ustawę o pracownikach
samorządowych (dalej: p.w.u.s.t.). W świetle tej decyzji właścicielkami
nieruchomości, stanowiących wcześniej części nieruchomości objętych księgą
wieczystą prowadzoną dla nieruchomości nr 1, od 27 maja 1990 r. były Gmina P.
i Gmina L. W następstwie zaskarżenia wspomnianej decyzji komunalizacyjnej
stwierdzono jej nieważność, kolejno doszło do uchylenia wskazanej ostatnio
decyzji, a ostateczna decyzja stwierdzająca objęcie gruntu komunalizacją została
wydana w 2019 r., czyli 29 lat po tym, jak z mocy prawa nastąpiło nabycie
własności nieruchomości przez wskazane wyżej gminy.
Po wydaniu decyzji z 2011 r., w 2012 r., w toku postępowań
administracyjnych, w których rozstrzygana była kwestia komunalizacji gruntu, dla
jednej z nieruchomości powstałych wskutek komunalizacji, czyli dla nieruchomości
nr 2, została założona księga wieczysta. Do nowoutworzonej księgi wpisano
(przeniesiono) – jako hipotekę łączną (art. 76 u.k.w.h.) – hipotekę ustanowioną na
rzecz ARiMR, gdyż wpis tej hipoteki figurował wówczas w dziale IV księgi
wieczystej nieruchomości nr 1. Wpis hipoteki łącznej w księdze wieczystej
nieruchomości nr 2 został ostatecznie skutecznie zaskarżony, lecz w toku tego
postępowania, tj. w czasie, gdy wpis istniał jeszcze w księdze wieczystej tej
nieruchomości, doszło do podziału nieruchomości nr 2 i wydzielenia z niej trzeciej
nieruchomości (nieruchomości nr 3), nabytej przez T. sp. z o.o. w P., czyli
wnioskodawczynię w niniejszej sprawie. Do założonej w związku z tym księgi
wieczystej dla nieruchomości nr 3 wpisano (przeniesiono z księgi wieczystej
prowadzonej dla nieruchomości nr 2) hipotekę łączną, stosownie do § 93 ust. 2
rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 15 lutego 2016 r. w sprawie
zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie teleinformatycznym
(dalej: Rozporządzenie lub Rozporządzenie w sprawie KW).
W pewnym skrócie można więc wskazać, że w księdze wieczystej
prowadzonej dla nieruchomości nr 1 pierwotnie ujawniona była hipoteka
ustanowiona na rzecz uczestniczki. Została ona następnie przeniesiona (jako
hipoteka łączna) do księgi prowadzonej dla nieruchomości nr 2 (przy czym wpis
hipoteki został skutecznie zaskarżony), a gdy doszło do wydzielenia z niej
nieruchomości nr 3 (objętej wnioskiem w niniejszej sprawie), to także w założonej
II CSKP 2372/22
4
dla niej księdze wieczystej ujawniono tę samą hipotekę łączną. Wykreślenia
hipoteki z nieruchomości nr 3 domagała się w sprawie wnioskodawczyni jako
właścicielka tej nieruchomości.
Na tle tego stanu faktycznego sprawy Sąd Okręgowy wskazał, że skoro wpis
hipoteki łącznej na nieruchomości nr 2 został skutecznie zaskarżony, to należy
uznać, że ostatecznie nie nastąpiło ujawnienie spornego prawa w księdze
wieczystej prowadzonej dla tej nieruchomości. Wobec braku uzasadnienia
orzeczenia, w wyniku którego wpis hipoteki łącznej nie ostał się w księdze
wieczystej prowadzonej dla nieruchomości nr 2, nie sposób podać obecnie
motywów tego rozstrzygnięcia; należy jednak mniemać, że zapadło ono na
podstawie art. 76 § 1 u.k.w.h. Zdaniem Sądu Okręgowego skuteczne zaskarżenie
wpisu hipoteki mającej obciążać nieruchomość nr 2 powoduje, że hipoteka ta nie
mogła obciążyć kolejnej nieruchomości utworzonej przez podział, czyli
nieruchomości nr 3. Sąd Rejonowy prawidłowo dokonał więc wpisu (w postaci
wykreślenia wpisu hipoteki), gdyż miało to podstawę w art. 76 ust. 1 u.k.w.h.
w zw. z § 93 ust. 2 Rozporządzenia.
W motywach swego postanowienia Sąd Okręgowy podkreślił, że do
dokonania wykreślenia wystarczające było ustalenie, iż hipoteka łączna ostatecznie
nie została ujawniona w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości nr 2.
Badaniu nie podlegały natomiast podnoszone przez skarżącą kwestie komunalizacji
nieruchomości nr 1, do której doszło z dniem 27 maja 1990 r., jak również to, czy
uczestniczka mogła nabyć sporne prawo w 1998 r. w warunkach rękojmi wiary
publicznej ksiąg wieczystych, z powołaniem się na ustanowienie na jej rzecz
w 1998 r. hipoteki przez podmiot ujawniony wówczas w księdze wieczystej jako
właściciel (inny niż gmina, na rzecz której nastąpiła komunalizacja).
W sprawie stwierdzono również, że nadmiernym formalizmem byłoby
wymaganie, by wnioskodawca będący właścicielem nieruchomości nr 3 wszczynał
postępowanie o uzgodnienie stanu prawnego ujawnionego w prowadzonej dla niej
księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, po tym jak – wskutek
zaskarżenia – nie ostał się wpis hipoteki w księdze wieczystej nieruchomości nr 2,
macierzystej względem księgi, której dotyczy niniejsza sprawa. W ewentualnym
II CSKP 2372/22
5
postępowaniu wytoczonym przez wnioskodawczynię na podstawie art. 10 u.k.w.h.
sąd orzekający w sprawie byłby zresztą, zdaniem Sądu Okręgowego, związany
prawomocnym postanowieniem zapadłym w toku postępowania o wpis hipoteki
w księdze prowadzonej dla nieruchomości nr 2, wobec czego nie mógłby inaczej
rozstrzygnąć kwestii powstania hipoteki w księdze numer 3. Podobnie
postanowieniem tym związany jest obecnie Sąd w postępowaniu
wieczystoksięgowym, wobec czego nie może nie uwzględnić skutków orzeczenia
zapadłego w odniesieniu do nieruchomości nr 2. W konsekwencji powyższych
rozważań Sąd Okręgowy uznał, że wykreślenie wpisu hipoteki łącznej było
zasadne, a apelacja uczestniczki nie ma usprawiedliwionych podstaw
i podlega oddaleniu.
Uczestniczka wniosła skargę kasacyjną od postanowienia Sądu drugiej
instancji, zarzucając naruszenie: (1) art. 10 u.k.w.h w zw. z art. 2 i art. 45 ust. 1
Konstytucji w zw. z art. 6268 § 1 i 2 oraz art. 6269 k.p.c., (2) art. 58 w zw.
z art. 7 k.c. w zw. z art. 21 Konstytucji w zw. z art. 32 ust. 1 u.k.w.h. w zw. z art. 5
ust. 1 oraz art. 18 p.w.u.s.t. w zw. z art. 5 i art. 6 ust. 1 u.k.w.h. w zw. z art. 244 § 1
w zw. z art. 13 § 2 w zw. z art. 6268 § 1 i 2 oraz art. 6269 k.p.c., (3) art. 76 ust. 1 i 3
u.k.w.h., (4) art. 386 § 4 w zw. z art. 391 § 1, art. 378 § 1 i art. 382 w zw. z art. 13
§ 2 k.p.c., (5) art. 365 § 1 i art. 366 w zw. z art. 13 § 2 w zw. z art. 6268 § 1 i 2 k.p.c.
oraz art. 6269 k.p.c. w zw. z art. 10 u.k.w.h., (6) art. 382 w zw. z art. 3271 k.p.c.,
art. 387 § 21 pkt 1 i 2 oraz art. 387 § 21 pkt 1 i 2 k.p.c., a także (7) § 93 ust. 2 i 4
Rozporządzenia w sprawie KW.
W ramach pierwszego z zarzutów skarżąca zakwestionowała
przeprowadzenie przez Sąd Okręgowy badania prawidłowości wpisania spornej
hipoteki w postępowaniu wieczystoksięgowym, podczas gdy skomplikowany
charakter sporu wymagał rozpoznania go w procesie wytoczonym na podstawie
art. 10 u.k.w.h. Drugi z zarzutów dotyczył niewzięcia przez Sąd pod uwagę, że
ostateczna decyzja komunalizacja została wydana 13 lat po wpisaniu hipoteki,
a uczestniczce (skarżącej) jako wierzycielce hipotecznej nikt nie zarzucił działania
w złej wierze. Kwestią sporną, wymagającą rozpoznania w sprawie z art. 10
u.k.w.h., było także, zdaniem skarżącej, to, czy wydanie wspomnianej decyzji
„pociąga za sobą automatycznie, zwłaszcza w zaistniałym reżimie czasowym,
II CSKP 2372/22
6
nieważność zapisania hipoteki”. Trzeci zarzut dotyczył błędnego przyjęcia, że
hipoteka umowna łączna stanowi jedno prawo, a nie: że są to odrębne prawa,
a instytucja ta została wprowadzona w interesie wierzyciela hipotecznego. Czwarty
zarzut wskazywał na nierozpoznanie przez Sąd Okręgowy istoty sprawy
i pominięcie, że decyzja komunalizacja została wydana po ustanowieniu hipoteki,
a uczestniczka działała w dobrej wierze. Piąty zarzut dotyczył błędnej oceny
zakresu prawomocności orzeczenia zapadłego w przedmiocie wpisu hipoteki
w księdze prowadzonej dla nieruchomości nr 2. W szóstym zarzucie
zakwestionowany został sposób sporządzenia uzasadnienia zaskarżonego
orzeczenia oraz brak odniesienia się do kwestii nabycia hipoteki przez uczestniczkę
z uwagi na działanie przez nią w dobrej wierze. Z kolei w siódmym, ostatnim
z zarzutów, powołano się na zastosowanie przytoczonych przepisów § 93 ust. 2 i 4
Rozporządzenia w sprawie KW i nieuwzględnienie, że mają one charakter
techniczno-wykonawczy, wobec czego nie stanowią odrębnej podstawy
merytorycznej do dokonania wpisu.
W odpowiedzi na skargę kasacyjną wnioskodawczyni wniosła
o jej oddalenie.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Skarga kasacyjna okazała się uzasadniona z uwagi na trafność pierwszego
i ostatniego z zarzutów.
Z ustaleń faktycznych sprawy wynika, że wpis hipoteki łącznej został
przeniesiony do księgi wieczystej nieruchomości nr 3 w związku z podziałem
prawnym nieruchomości nr 2 i założeniem księgi wieczystej dla nieruchomości nr 3
(objętej wnioskiem). Skoro na datę założenia tej księgi wieczystej wpis hipoteki
łącznej widniał w dziale IV księgi wieczystej nieruchomości nr 2, to zgodnie
z § 93 ust. 2 Rozporządzenia powinien był on zostać przeniesiony do księgi
wieczystej nowopowstałej nieruchomości. Przywołany przepis stanowi bowiem, że
w przypadku założenia nowej księgi wieczystej dla części obciążonej
nieruchomości bądź przeniesienia części obciążonej nieruchomości do innej księgi
wieczystej sąd z urzędu przenosi do współobciążenia wszystkie prawa, roszczenia,
inne ciężary lub ograniczenia ciążące na nieruchomości.
II CSKP 2372/22
7
Sporna kwestia sprowadza się natomiast do tego, czy w okolicznościach
sprawy wpis hipoteki łącznej na nieruchomości nr 3 powinien być wykreślony
w postępowaniu wieczystoksięgowym – po tym, jak ostatecznie, wskutek
zaskarżenia, nie ostał się wpis hipoteki w księdze wieczystej nieruchomości nr 2
(czyli nieruchomości, z której wydzielona została nieruchomość nr 3, należąca do
wnioskodawczyni), czy też w świetle poczynionych ustaleń faktycznych wykreślenie
takie wykraczało poza granice kognicji sądu wieczystoksięgowego,
a rozstrzygnięcie w tym przedmiocie wymagało przeprowadzenia na podstawie
art. 10 u.k.w.h. procesu o dotknięcie przysługującego wnioskodawczyni prawa
własności nieruchomości wpisem nieistniejącego obciążenia hipotecznego.
Sednem sporu jest więc w istocie określenie granic postępowania
wieczystoksięgowego – w zestawieniu ze sprawą o uzgodnienie treści księgi
wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym (art. 10 u.k.w.h.).
Granice kognicji sądu wieczystoksięgowego określa art. 6268 § 2 k.p.c.,
zgodnie z którym rozpoznając wniosek o wpis, sąd bada jedynie treść i formę
wniosku, dołączonych do wniosku dokumentów oraz treść księgi wieczystej. Treść
tego przepisu skłania do sformułowania kilku uwag wstępnych dotyczących zakresu
kognicji sądu wieczystoksięgowego.
Po pierwsze, wpis w księdze wieczystej dokonywany jest wyłącznie w razie
istnienia ku temu podstaw, ocenianych zgodnie z art. 6268 § 2 k.p.c., a zarazem
nieistnienia przeszkód do dokonania wpisu, przy czym istnienie przeszkody nie
musi wynikać wyłącznie ze środków dowodowych wymienionych w przywołanym
ostatnio przepisie (zob. postanowienie SN z 1 października 2021 r., II CSKP
136/21, oraz uzasadnienie uchwały – 7 – SN z 25 lutego 2016 r., III CZP 86/15).
Oznacza to, że zakres okoliczności badanych przez sąd wieczystoksięgowy
kształtuje się odmiennie w ramach oceny podstaw wpisu i - w szerszym zakresie -
przeszkód do dokonania wpisu.
Po drugie, nie jest wykluczone dokonywanie w postępowaniu
wieczystoksięgowym wpisów, które powodują korektę stanu księgowego
i uzgodnienie go ze stanem prawnym. W zależności od przyczyn rozbieżności
stanu księgowego i stanu prawnego, a także materiałów przedłożonych sądowi do
II CSKP 2372/22
8
zbadania, różnie mogą kształtować się wyniki oceny, czy wpis będzie dokonany już
w sprawie zainicjowanej wnioskiem, czy dopiero po przedłożeniu wyroku zapadłego
na podstawie art. 10 u.k.w.h. Innymi słowy wpis (w tym wykreślenie) także może
prowadzić do „uzgodnienia” treści księgi ze stanem rzeczywistym; celem rejestru
publicznego, jakim są księgi wieczyste, jest wszak utrwalenie i ujawnienie stanu
prawnego. Rzecz jednak w tym, że nie każda niezgodność daje się wykazać
w sposób, którego weryfikacja mieści się w zakresie kognicji sądu
wieczystoksięgowego, toteż w pozostałych przypadkach niezbędne staje się
przeprowadzenie postępowania, o którym mowa w art. 10 u.k.w.h.
Po trzecie, ocena, czy zachodzą podstawy (jak i przeszkody) do wpisu,
powinna być każdorazowo oparta na treści danych (w tym: dokumentów), których
analiza mieści się w granicach kognicji sądu wieczystoksięgowego. Granice tej
kognicji są in genere i in abstracto określone w art. 6268 § 2 k.p.c., natomiast to
wynikające z interpretacji danych wnioski o stanie prawnym nieruchomości
ostatecznie decydują o stwierdzeniu przez sąd wieczystoksięgowy, czy wpis może
być dokonany w postępowaniu wieczystoksięgowym, czy – przeciwnie – do
dokonania wpisu niezbędne jest rozstrzygnięcie uprzednio w procesie o istnieniu
danego prawa albo obciążenia lub ograniczenia.
W niniejszej sprawie Sądy powszechne uznały, że analiza wniosku
o wykreślenie hipoteki łącznej w księdze wieczystej nieruchomości nr 3, dokonana
w granicach kognicji sądu wieczystoksięgowego, uzasadniała wykreślenie wpisu.
U podstaw tego zapatrywania legło przekonanie, że skoro przeniesienie
współobciążenia w postaci hipoteki łącznej nastąpiło na podstawie § 93 ust. 2
Rozporządzenia, to do uwzględnienia wniosku wystarczające jest stwierdzenie, iż
wpis hipoteki ostatecznie nie ostał się w księdze wieczystej nieruchomości nr 2.
Odnosząc się do tego poglądu, należy w pierwszym rzędzie zauważyć, że za
podstawę wykreślenia hipoteki nie mogły być uznane przepisy § 93 ust. 2-4
Rozporządzenia. Same w sobie nie regulują one bowiem kwestii istnienia albo
wygaśnięcia prawa, ograniczenia lub obciążenia, lecz mają znaczenie wyłącznie
techniczne, tzn. określają działania sądu wieczystoksięgowego, które powinny być
z urzędu podjęte w skonkretyzowanych przypadkach istnienia lub wygaśnięcia praw
II CSKP 2372/22
9
(ograniczeń lub obciążeń) w sytuacji współobciążenia nieruchomości. Wystąpienie
określonych skutków prawnych, wymagających stosownego odzwierciedlenia
w treści ksiąg wieczystych, ma być natomiast następstwem właściwych dla nich
zdarzeń prawnych i powinno być wykazane w sposób odpowiadający zasadom
postępowania wieczystoksięgowego.
Istotą rozwiązań przyjętych w § 93 Rozporządzenia jest doprowadzenie do
spójności stanu księgowego kilku nieruchomości obciążonych prawem,
roszczeniem, innym ciężarem lub ograniczeniem. Spójność ta jest zapewniana
dzięki rozwiązaniom dotyczącym wskazania istnienia prawa (roszczenia, innego
ciężaru czy ograniczenia) w księgach wieczystych wszystkich nieruchomości
obciążonych: przy wpisie tego prawa (§ 93 ust. 1 Rozporządzenia, także w razie
podziału nieruchomości, § 93 ust. 2 Rozporządzenia) oraz wykreślenia prawa
w związku z jego wygaśnięciem (§ 93 ust. 3 i 4 Rozporządzenia). W konsekwencji
stan księgowy współobciążonych nieruchomości zostaje zharmonizowany i jest
klarowny, gdyż wykazuje zarówno istnienie, jak i ustanie współobciążenia –
najpierw dzięki zaznaczeniu przy każdym wpisie, że dane prawo obciąża dwie lub
więcej nieruchomości, a następnie – że doszło do jego wygaśnięcia prawa,
prowadzącego do wykreślenia wpisów w księgach wszystkich tych nieruchomości.
Na przeszkodzie do przyjęcia, że § 93 ust. 2-4 Rozporządzenia mogłyby
uzasadniać wykreślenie hipoteki łącznej z księgi wieczystej nieruchomości nr 3, stał
jednak nie tylko techniczny charakter norm wynikających z tych przepisów, lecz
okoliczność, że żaden z unormowanych tam przypadków nie zaistniał w sprawie.
Po pierwsze, podstawą wykreślenia tej hipoteki nie mógł być § 93 ust. 4
Rozporządzenia, stosownie do którego prawa, roszczenia, inne ciężary lub
ograniczenia, które wygasły względem wszystkich nieruchomości obciążonych,
wykreśla się z urzędu we wszystkich księgach wieczystych nieruchomości
współobciążonych, mimo że został złożony wniosek o wykreślenie tylko w jednej
księdze wieczystej. W przepisie tym mowa o przypadku wygaśnięcia praw,
tymczasem nastąpienie takiego skutku nie powinno być wywodzone z samego
w sobie faktu ostatecznego nieujawnienia hipoteki w księdze wieczystej
nieruchomości nr 2. Wskazane ostatnio rozstrzygnięcie nie jest tożsame ze
II CSKP 2372/22
10
stwierdzeniem „wygaśnięcia prawa”. Ponadto podstawa do wykreślenia praw
(roszczeń, innych ciężarów lub ograniczeń) we wszystkich księgach wieczystych
nieruchomości współobciążonych powstaje tylko wówczas, gdy wygasły one
„względem wszystkich nieruchomości obciążonych”, co niewątpliwie nie miało
miejsca; wpis hipoteki istnieje wszak bowiem nadal w księdze wieczystej
nieruchomości nr 1.
Po drugie, wykreślenie wpisu nie mogłoby być także uzasadnione
brzmieniem § 93 ust. 3 Rozporządzenia, który stanowi, że w przypadku wykreślenia
prawa, roszczenia, innego ciężaru lub ograniczenia, które wygasło względem jednej
nieruchomości i zostało z niej wykreślone, sąd z urzędu ujawnia ten fakt
w pozostałych księgach wieczystych prowadzonych dla współobciążonych
nieruchomości. Przepis ten dotyczy wyłącznie przypadku, gdy prawo (roszczenie,
inny ciężar, ograniczenie) wygasło względem nieruchomości i zostało z niej
wykreślone. Sens normy sprowadza się natomiast do tego, że fakt takiego
wykreślenia jest ujawniany w innych księgach wieczystych: w księgach
prowadzonych dla nieruchomości współobciążonych, w których dotychczas,
stosownie do § 93 ust. 1 i 2 Rozporządzenia, figurowały wpisy informujące
o istnieniu prawa (roszczenia, innego ciężaru, ograniczenia) na nieruchomości,
z której nastąpiło wykreślenie.
Po trzecie, wbrew stanowisku Sądu Okręgowego za podstawę wykreślenia
wpisu hipoteki łącznej nie mógł być uznany § 93 ust. 2 Rozporządzenia. W części
adekwatnej do okoliczności sprawy przepis ten dotyczy wyłącznie dokonania wpisu,
czyli przeniesienia współobciążenia do księgi wieczystej założonej dla
nieruchomości powstałej wskutek podziału – a nie wykreślenia wpisu dokonanego
wcześniej z powołaniem się na § 93 ust. 2 Rozporządzenia. Zastosowanie tego
unormowania jest weryfikowane na datę przeniesienia współobciążenia, toteż
powołanie się na wadliwe zastosowanie § 93 ust. 2 Rozporządzenia mogłoby
ewentualnie nastąpić w razie zaskarżenia wpisu do księgi wieczystej nieruchomości
nr 3 przy jego pierwotnym dokonaniu. Taka sytuacja nie miała jednak miejsca
w niniejszej sprawie, gdyż wpis hipoteki w tej księdze został już prawomocnie
dokonany, a dopiero następnie wnioskodawca zażądał jego wykreślenia, powołując
II CSKP 2372/22
11
się na to, że ostatecznie nie ostał się wpis hipoteki w księdze wieczystej
nieruchomości nr 2.
Sytuacji dotyczącej skutków zaskarżenia wpisu nie sposób zrównywać
z badanym obecnie przypadkiem złożenia wniosku o wykreślenie dokonanego
prawomocnie wpisu hipoteki. Wniosek taki może być bowiem złożony nawet wiele
lat po dokonaniu (przeniesieniu) wpisu i podlega ocenie na zasadach ogólnych,
czyli z uwzględnieniem zakresu kognicji sądu wieczystoksięgowego co do badania
podstaw wpisu (w badanym przypadku – wykreślenia hipoteki) i przeszkód do jego
dokonania. Oznacza to, że w rozpoznaniu złożonego obecnie wniosku powinien
być uwzględniony także materiał sprawy narosły po wpisie hipoteki, a przed
złożeniem wniosku o jego wykreślenie.
Z powyższego wynika, że wykreślenie hipoteki łącznej z księgi wieczystej
nieruchomości nr 3, w następstwie wniosku złożonego przez właścicielkę tej
nieruchomości, nie powinno być uzasadniane zastosowaniem § 93 ust. 2
Rozporządzenia z powołaniem się na to, że już w chwili przeniesienia hipoteki do
księgi wieczystej nieruchomości nr 3, obiektywnie rzecz biorąc, nie istniały
podstawy do dokonania wpisu hipoteki, o czym świadczyło skuteczne, jak się
później okazało, zaskarżenie wpisu hipoteki dotyczącej nieruchomości nr 2.
Wniosek o wykreślenie hipoteki łącznej, także jeśli motywowany był nieostaniem się
wpisu tej hipoteki w księdze wieczystej nieruchomości nr 2, podlegał ocenie na
ogólnych zasadach właściwych dla postępowania wieczystoksięgowego.
W ramach tej oceny należało natomiast uwzględnić, że po tym, jak finalnie
nie doszło do przeniesienia hipoteki łącznej do księgi wieczystej nieruchomości
nr 2, na podstawie przywołanego wyżej § 93 ust. 3 Rozporządzenia wykreślono
jedynie wpisy informujące o istnieniu tej hipoteki na nieruchomości nr 2, figurujące
dotychczas w księgach wieczystych prowadzonych dla nieruchomości
współobciążonych (nr 1 i nr 3). W księdze wieczystej nieruchomości nr 1 wpis
hipoteki na rzecz uczestniczki nadal istnieje, wobec czego obecny stan księgowy
wszystkich trzech nieruchomości kształtuje się w ten sposób, że hipoteka jest
wpisana w księdze wieczystej nieruchomości nr 1, nie została przeniesiona do
księgi wieczystej nieruchomości nr 2, a o wpis hipoteki łącznej w księdze wieczystej
II CSKP 2372/22
12
nieruchomości nr 3 uczestnicy spierają się w niniejszym postępowaniu.
Kwestionowane przez stronę skarżącą wykreślenie wpisu hipoteki łącznej nastąpiło
zatem w złożonych uwarunkowaniach stanu księgowego wszystkich trzech
nieruchomości, a rozstrzygnięcie, czy zachodzą podstawy do takiego wykreślenia,
wymagało oceny istnienia spornego prawa.
Kwestia przysługiwania prawa była już w orzecznictwie Sądu Najwyższego
podejmowana na tle dalece zbliżonych spraw dotyczących podziału nieruchomości
obciążonej hipotecznie. Wskazano w szczególności, że zdarzeniem prawnym, które
kreuje hipotekę łączną, jest podział nieruchomości obciążonej. Podziałem
przedmiotu hipoteki jest dokonany w drodze umownej, jak i przez orzeczenie sądu
lub z mocy prawa - fizyczny podział nieruchomości, w wyniku którego
z nieruchomości dotychczas obciążonej hipoteką powstają dwie lub więcej
nieruchomości. Zgodnie z art. 76 ust. 1 u.k.w.h. hipoteka ustawowa łączna
powstaje jedynie wówczas, gdy obciążenie hipoteką nieruchomości macierzystej
miało miejsce przed podziałem tej nieruchomości, a zatem hipoteka łączna nie
powstaje, gdy obciążenie nieruchomości macierzystej hipoteką nastąpiło już po
podziale nieruchomości (zob. postanowienie SN z 24 stycznia 2018 r.,
I CSK 230/17). W konsekwencji przyczyny skutecznego powołania się na brak
podstaw do zastosowania § 93 ust. 2 Rozporządzenia upatrywano w uznaniu przez
sąd wieczystoksięgowy, w wyniku porównania dat ustanowienia hipoteki i podziału
nieruchomości, że hipoteka łączna nie mogła powstać, a wobec tego – nie mogła
również zostać przeniesiona do księgi wieczystej nieruchomości powstałej wskutek
podziału. Skoro bowiem ustanowienie hipoteki nastąpiło po podziale
nieruchomości, to nie zostały spełnione przesłanki powstania hipoteki łącznej
określone w art. 76 ust. 1 u.k.w.h.
W związku z przytoczonym poglądem należy jednak zauważyć, że
zaaprobowana wówczas przez Sąd Najwyższy koncepcja w istocie zmierza do
zbadania wprost w postępowaniu wieczystoksięgowym istnienia prawa, tyle że za
pomocą relatywnie prostego czynnika: porównania dat czynności ustanowienia
hipoteki i podziału nieruchomości jako zdarzeń relewantnych dla powstania hipoteki
łącznej. Teoretycznie zapewne nie można wykluczyć zastosowania takiego modelu
oceny, lecz wyłącznie w prostych i jednoznacznych stanach faktycznych. Natomiast
II CSKP 2372/22
13
w przypadkach cechujących się – jak w okolicznościach niniejszej sprawy –
zawiłym tokiem zdarzeń prawnych poprzestanie na takim porównaniu nie powinno
mieć miejsca, ponieważ jest oczywiste, że zakres prawnie relewantnych czynników
wpływających na powstanie hipoteki łącznej jest znacznie szerszy i zdecydowanie
wykracza poza kognicję sądu wieczystoksięgowego.
Wypada przypomnieć, że umowa o ustanowienie hipoteki była zawierana
z uwzględnieniem stanu księgowego istniejącego w 1998 r., tymczasem
rzeczywisty stan prawny, ukształtowany z mocy prawa, czyli wprost przepisami
ustawy komunalizacyjnej, został ostatecznie wyjaśniony po 29 latach od skutku
nabycia własności przez jednostki samorządu terytorialnego. W tej sytuacji
porównanie dat nabycia własności przez gminę oraz zawarcia umowy
o ustanowienie hipoteki nie jest wystarczające do oceny, czy hipoteka powstała na
nieruchomości macierzystej, jak również do zbadania tego, czy powinna być ona
przeniesiona jako współobciążenie do księgi wieczystej nowopowstałej
nieruchomości. Z treści księgi wieczystej wynika bowiem szereg danych
o zdarzeniach prawnych, które nie mogą być pominięte w badaniu podstaw wpisu
lub przeszkód do jego dokonania, w tym istotnych dla oceny, czy określony skutek
w sferze nabycia prawa wywołało zastosowanie rękojmi wiary publicznej ksiąg
wieczystych.
W orzecznictwie – również na tle zbliżonego stanu faktycznego – wyrażone
zostało stanowisko, że wydanie ostatecznej decyzji komunalizacyjnej nie niweczy
skutków zdarzeń prawnych odnoszących się do nieruchomości i wpływających na
jej sytuację prawną w okresie pomiędzy 27 maja 1990 r., jako datą doniosłą dla
oceny przesłanek wymienionych w art. 5 p.w.u.s.t., a datą, w której ostateczna stała
się decyzja komunalizacyjna stwierdzająca ich wystąpienie stosownie do art. 18
p.w.u.s.t. (zob. postanowienie SN z 28 września 2018 r., I CSK 261/18).
Z przytoczonego poglądu należy jednak wywodzić nie tyle, że określone, właściwe
dla nich skutki wywołują wszystkie zdarzenia zaistniałe od dnia komunalizacji
gruntu (27 maja 1990 r.) do dnia wydania ostatecznej decyzji komunalizacyjnej
(w szczególności umowa o ustanowienie hipoteki), lecz raczej: że zdarzenia te nie
tracą automatycznie cechy relewancji prawnej. Wywołanie przez nie skutków
prawnych powinno być natomiast oceniane indywidualnie, z perspektywy
II CSKP 2372/22
14
adekwatnych instytucji prawa cywilnego, w tym spełnienia się przesłanek
zastosowania rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych.
W podsumowaniu tego wątku trzeba stwierdzić, że w świetle ustalonych
okoliczności nie jest oczywista i nie wynika w sposób jednoznaczny z materiałów,
o których mowa w art. 6268 § 2 k.p.c., kwestia tego, czy hipoteka nie istnieje, wobec
czego nie można wprost stwierdzić, że wpis hipoteki w księdze wieczystej
nieruchomości nr 3 powinien być wykreślony. Jednocześnie, z uwagi na
ograniczenia w zakresie kognicji sądu wieczystoksięgowego, nie było dopuszczalne
przeprowadzenie oceny, czy uczestniczka nabyła sporne prawo wskutek działania
rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych (art. 5 i art. 6 u.k.w.h.). Zarzuty
skarżącej, które zmierzały do przeforsowania odmiennego stanowiska, są nietrafne.
Zbadanie tej kwestii wymagałoby przeprowadzenia postępowania dowodowego
wykraczającego poza art. 6268 § 2 k.p.c., wobec czego mogłoby nastąpić jedynie
w procesie toczącym się na podstawie art. 10 u.k.w.h. Z tego też względu dla
sprawy nie miało ostatecznie znaczenia to, że decyzję komunalizacyjną wydano na
długo po ustanowieniu hipoteki na nieruchomości nr 1, gdyż badanie tej
okoliczności byłoby możliwe dopiero w sprawie o uzgodnienie treści księgi
wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.
To dopiero w takiej sprawie następowałoby sprawdzenie, czy ustanowienie
hipoteki wywołało skutki prawne, mimo że osoby ujawnione wówczas w księdze
wieczystej tej nieruchomości jako jej właściciele w istocie nie były uprawnione do
rozporządzenia gruntem. Sąd Najwyższy nie rozstrzyga obecnie tej kwestii, gdyż,
jak wspomniano wyżej, wykracza ona dalece poza zakres kognicji właściwy dla
niniejszego postępowania. W celu dopełnienia wywodu trzeba natomiast wskazać,
że jeżeli sporne prawo powstało, to ex lege obciążało także nieruchomość nr 2,
przy czym kwestia ostatecznego nieujawnienia hipoteki w księdze wieczystej tej
nieruchomości nie ma rozstrzygającego znaczenia, gdyż hipoteka powstała na
podstawie art. 76 ust. 1 u.k.w.h. może istnieć bez wpisu (zob. uchwałę SN
z 6 sierpnia 2020 r., III CZP 77/19). W konsekwencji wspomniana hipoteka, jeśli
obciążałaby nieruchomość nr 2, to – na zasadzie art. 76 ust. 1 u.k.w.h. – z chwilą
wydzielenia nieruchomości nr 3 obciążałaby także i tę nieruchomość.
II CSKP 2372/22
15
Jako trafny należy ocenić zarzut kasacyjny odnoszący się do błędnej
identyfikacji zakresu mocy wiążącej orzeczenia wydanego finalnie po zaskarżeniu
wpisu hipoteki w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości nr 2.
Domniemanie zgodności wpisu ze stanem prawnym (art. 3 ust. 1 i 2 u.k.w.h.) może
bowiem zostać wzruszone – jako przesłanka rozstrzygnięcia – w każdej sprawie
cywilnej (zob. uchwała SN z 8 września 2021 r., III CZP 28/21). Tym bardziej
mogłoby ono zatem zostać wzruszone konkretnie w sprawie toczącej się na
podstawie art. 10 u.k.w.h.
W świetle przestawionego stanowiska pozostałe zarzuty kasacyjne okazały
się bezprzedmiotowe (jak w kwestii hipoteki łącznej jako jednego prawa albo
szeregu praw, oddzielnych dla każdej nieruchomości) lub nietrafne – jak
w przypadku stanowiska skarżącej, że Sąd Okręgowy nie rozpoznał istoty sprawy
lub sporządził nieprawidłowo uzasadnienie postanowienia. Przeciwnie, motywy
rozstrzygnięcia zostały przedstawione w sposób umożliwiający kontrolę kasacyjną
orzeczenia, przy czym zakres zawartych w nich treści był zdeterminowany
zapatrywaniem Sądu co do możliwości wykreślenia spornego wpisu już na
podstawie art. 76 ust. 1 u.k.w.h. w zw. z § 93 ust. 2 rozporządzenia w sprawie KW.
Uznanie tego zapatrywania za nietrafne nie zmienia oceny, że uzasadnienie
postanowienia prezentowało stanowisko Sądu Okręgowego w sposób klarowny
i wnikliwy, a ponieważ realizowało wymagania stawiane uzasadnieniom Sądu
drugiej instancji – stanowiło podstawę kontroli kasacyjnej zaskarżonego
rozstrzygnięcia.
Z uwagi na powyższe Sąd Najwyższy na podstawie art. 39815 k.p.c. orzekł,
jak w sentencji postanowienia.
Beata Janiszewska Agnieszka Jurkowska-Chocyk Dariusz Pawłyszcze
[J.T.]
[a.ł]
