II CSKP 2179/22
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Sąd Najwyższy w Izbie Cywilnej w składzie:
10 lipca 2025 r.
SSN Beata Janiszewska (przewodniczący)
SSN Piotr Telusiewicz (sprawozdawca)
SSN Mariusz Załucki
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym 10 lipca 2025 r. w Warszawie
skargi kasacyjnej K. spółki z ograniczoną odpowiedzialnością spółki jawnej w […]
(poprzednio: K. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa w
[…])
od wyroku Sądu Okręgowego w Kaliszu
z 4 lipca 2019 r., II Ca 547/19,
w sprawie z powództwa K. spółki z ograniczoną odpowiedzialnością spółki jawnej w
[…] (poprzednio: K. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa
w […])
przeciwko Skarbowi Państwa - Prezydentowi Miasta K.
o ustalenie opłaty z tytułu użytkowania wieczystego,
I. oddala skargę kasacyjną;
II. zasądza od powoda K. spółki z ograniczoną
odpowiedzialnością spółki jawnej w […] (poprzednio: K. spółka z
ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa w […]) na
rzecz Skarbu Państwa - Prokuratorii Generalnej Rzeczypospolitej
Polskiej kwotę 2700 (dwa tysiące siedemset) zł z odsetkami w
II CSKP 2179/22
2
wysokości odsetek ustawowych za opóźnienie w spełnieniu
świadczenia pieniężnego za czas po upływie tygodnia od dnia
doręczenia odpisu niniejszego wyroku zobowiązanemu, tytułem
kosztów postępowania kasacyjnego.
Piotr Telusiewicz
Beata Janiszewska
Mariusz Załucki
UZASADNIENIE
Wyrokiem z 21 grudnia 2018 r., Sąd Rejonowy w Kaliszu, oddalił powództwo
K. spółki z ograniczoną odpowiedzialnością spółki komandytowej [...] przeciwko
Skarbowi Państwa (reprezentowanemu przez Prezydenta Miasta K.]) o ustalenie
opłaty z tytułu użytkowania wieczystego.
W zakresie istotnym dla rozpoznania skargi kasacyjnej Sąd ten poczynił
następujące ustalenia faktyczne:
Decyzją nr […] Prezydenta Miasta K. z 3 marca 2004 r. o ustaleniu warunków
zabudowy przy ulicy […] na terenie działek nr […] ustalono warunki dla inwestycji
polegającej na budowie obiektu handlowo-usługowego z małą gastronomią, parkingu
naziemnego oraz związanego z tym przebudową ul. […]. Wyznaczono wówczas
użytkownikowi wieczystemu obowiązek wykonania tej inwestycji jako niezbędnej
w celu korzystania z nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem.
Decyzją nr […] z 8 grudnia 2004 r., na nieruchomości gruntowej będącej
przedmiotem użytkowania wieczystego powoda jego poprzednik prawny D. Sp. z o.o.
z siedzibą w W. uzyskał pozwolenie na budowę obejmujące przebudowę ulicy
Podmiejskiej wraz z infrastrukturą techniczną budową wjazdów i wyjazdów na teren
projektowanego obiektu handlowego oraz w/w decyzją zatwierdzono projekt
budowlany
Decyzją nr […] Prezydenta Miasta K. z 12 sierpnia 2004 r. o ustaleniu
warunków zabudowy przy ulicy […] na terenie działek nr […], ustalono warunki dla
inwestycji polegającej na przebudowie ulicy […] oraz budowie wjazdów i wyjazdów
II CSKP 2179/22
3
na teren projektowanego obiektu handlowo-usługowego wraz z przebudową
związanej z tym infrastruktury technicznej.
Nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste decyzją z 4 sierpnia
1992 r. na rzecz H. w K. Na dzień wydawania decyzji obowiązywał miejscowy plan
ogólny zagospodarowania przestrzennego miasta K., według którego dla ww.
nieruchomości projektowanym przeznaczeniem były tereny przemysłu składu i
urządzeń komunikacji kołowej. Pismem z 17 sierpnia 2016 r. ustalono kierunki polityki
przestrzennej jako tereny zabudowy usługowej.
Aktem notarialnym z 18 kwietnia 2004 r. Spółka D. sprzedała powodowi prawo
własności działki nr […] oraz prawo użytkowania wieczystego zabudowanej działki nr
[…].
Pismem z 22 maja 2015 r. Prezydent Miasta K. działający w imieniu Skarbu
Państwa wypowiedział powodowi wysokość dotychczasowej opłaty rocznej z tytułu
użytkowania wieczystego nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów jako
działka […], w zaktualizowanej opłacie wynoszącej 112 223,88 zł.
Orzeczeniem z dnia 22 marca 2016 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze
w K. oddaliło wniosek powoda o ustalenie, że powyższa opłata roczna jest
nieuzasadniona, co zostało zaskarżone przez użytkownika wieczystego do Sądu
Rejonowego. Podstawą określenia nowej opłaty rocznej był operat szacunkowy
sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego. Wartość rynkowa gruntu będącego
w użytkowaniu wieczystym powoda według stanu i cen na 8 stycznia 2018 r.,
ustalona w opinii biegłego z 29 stycznia 2018 r., wynosiła 4 079 800,00 zł.
Uzasadniając oddalenie powództwa Sąd Rejonowy wskazał, że zgodnie z art.
71 ust. 1 u.g.n. za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste
pobiera się pierwszą opłatę i opłaty roczne. W dalszych przepisach ustawy
przewidziano możliwość aktualizacji wysokości opłaty rocznej w przypadku zmiany
wartości nieruchomość (art. 77 ust. 1 u.g.n.), procedurę dokonania takiej aktualizacji
(art. 78 ust. 1 u.g.n.) wraz z prawem zakwestionowania opłaty rocznej poprzez
złożenie wniosku do samorządowego kolegium odwoławczego (art. 78 ust. 1 i art. 79
ust. 1-9 u.g.n.) oraz ostatecznie złożenie sprzeciwu od orzeczenia tego kolegium, co
wiąże się z przekazaniem sprawy do sądu powszechnego właściwego ze względu
II CSKP 2179/22
4
na miejsce położenia nieruchomości (art. 80 ust. 1-3 u.g.n.) i co miało miejsce
w rozpoznawanej sprawie.
Sąd Rejonowy stwierdził, że powód nie wykazał, iż jako następca prawny D.
sp. z o.o. w W. ma prawo do rozliczenia nakładów oraz nie przedłożył kompletnej
dokumentacji dotyczącej budowy poszczególnych urządzeń infrastruktury
technicznej, zgodnie z treścią art. 77 ust. 4 i 5 u.g.n., co umożliwiłoby dokonanie
zaliczenia wartości nakładów.
Wyrokiem z 4 lipca 2019 r., Sąd Okręgowy w Kaliszu, oddalił apelację powoda.
Sąd ten podzielił ustalenia faktyczne Sądu pierwszej instancji, uznając je za własne.
Podzielił także rozważania Sądu Rejonowego, przyjmując jedynie, że powód wykazał
swoje następstwo prawne, a więc miał możliwość zaliczenia nakładów poczynionych
przez D. sp. z o.o. Rozważając zarzuty apelacji Sąd odwoławczy wskazał, że
bezzasadny był wniosek o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego na okoliczność
ustalenia wysokości wspomnianych nakładów, ponieważ powód nie wykazał, aby
takie nakłady zostały w ogóle poczynione. W art. 77 ust. 4 u.g.n. przewidziano co
prawda możliwość zaliczenia na poczet różnicy między dotychczasową opłatą,
a opłatą zaktualizowaną, wartości nakładów poniesionych przez użytkownika
wieczystego. Wymaga to jednak wskazania o rozliczenie jakich nakładów powód
występuje oraz dowodów ich poniesienia, których w rozpoznawanej sprawie powód
nie przedstawił.
Od wyroku Sądu Okręgowego skargę kasacyjną wywiódł powód, zaskarżając
wyrok w całości, w oparciu o zarzuty naruszenia art. 380 k.p.c., art. 286 k.p.c. w zw.
z art. 391 k.p.c., art. 77 ust. 4 u.g.n. w zw. z art. 143 ust. 2 u.g.n. i art. 3 pkt 7a ustawy
- Prawo budowlane oraz art. 77 ust. 6 u.g.n. Skarżący wniósł o uchylenie
zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy Sądowi drugiej instancji do
ponownego rozpoznania wraz z rozstrzygnięciem o kosztach procesu.
W odpowiedzi na skargę kasacyjną pozwany wniósł o jej oddalenie w całości
oraz zasądzenie od powoda na rzecz Skarbu Państwa - Prokuratorii Generalnej
Rzeczypospolitej Polskiej zwrotu kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu
kasacyjnym według norm przepisanych.
II CSKP 2179/22
5
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Rozpoznawana skarga oparta została na obu podstawach kasacyjnych.
Zarówno w ramach zarzutów naruszenia prawa materialnego, jak i procesowego,
skarżący kwestionuje stanowisko Sądu, zgodnie z którym powód nie udowodnił
poniesienia nakładów na nieruchomość oddaną w użytkowanie wieczyste,
w szczególności zaś nie przedstawił dokumentacji dotyczącej budowy
poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej. W rezultacie niemożliwe było
ustalenie wartości tych nakładów, a wniosek o dopuszczenie opinii biegłego na tę
okoliczność został oddalony.
W pierwszej kolejności zauważyć należy, że wbrew treści zarzutów skargi
kasacyjnej, Sąd Okręgowy nie przyjął, aby wykazanie faktu poniesienia nakładów na
nieruchomość mogło nastąpić wyłącznie na podstawie określonych środków
dowodowych. Przeciwnie, Sąd ten podkreślił brak obowiązywania formalnej teorii
dowodowej, a odwołanie do „stosownej dokumentacji budowlanej, rachunków, faktur
itp.” interpretować należy jako przykładowy jedynie katalog możliwych dowodów.
Z treści uzasadnienia zaskarżonego wyroku wynika zatem, że Sąd Okręgowy
dokonał oceny dowodów, dochodząc do wniosku, że nie pozwalają one na przyjęcie
wniosku, iż powód wykazał fakt dokonania określonych nakładów na nieruchomość.
Za istotniejsze uznać należy jednak stwierdzenie Sądu Okręgowego, zgodnie
z którym powód nie wskazał, rozliczenia jakich konkretnie nakładów się domaga.
Według art. 77 u.g.n., w brzmieniu obowiązującym w dacie wyrokowania, zaliczeniu
na poczet różnicy między opłatą zaktualizowaną a opłatą dotychczasową podlega
wartość określonych nakładów na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury
technicznej w rozumieniu art. 143 ust. 2 u.g.n. (ust. 4) oraz nakładów koniecznych
wpływających na cechy techniczno-użytkowe gruntu, poniesionych przez
użytkownika wieczystego, o ile w ich następstwie wzrosła wartość nieruchomości
gruntowej (ust. 6). W orzecznictwie wskazuje się, że nakłady dokonane na
nieruchomość nie są przedmiotem odrębnego obrotu prawnego, nie mają więc
wartości rynkowej. W związku z tym ich wartość, na potrzeby realizacji roszczeń
przewidzianych w art. 77 ust. 4 i 6 u.g.n., ustalana jest jako pochodna różnicy
II CSKP 2179/22
6
pomiędzy wartością rynkową nieruchomości według stanu po i przed dokonaniem
tych nakładów. Sposób określania wartości nakładów zawarty jest w przepisach
rozporządzenia wydanego w wykonaniu delegacji ustawowej mieszczącej się w art.
159 u.g.n. Ustalenie tej wartości nie może zatem nastąpić w inny sposób (wyroki SN:
z 22 lutego 2023 r., II CSKP 750/22; z 14 czerwca 2023 r., II CSKP 1470/22).
Niezależnie jednak od zagadnienia sposobu ustalenia wartości nakładów na
nieruchomość oraz wymaganych w tym celu dowodów, należy stwierdzić, że
niezbędną przesłanką realizacji roszczeń określonych w art. 77 ust. 4 i 6 u.g.n. jest
jednoznaczne wskazanie przez powoda nakładów, których wartości zaliczenia się
domaga. Uchybienie temu obowiązkowi uniemożliwia dokonanie oceny wartości
nakładów, a w rezultacie rozstrzygnięcie w przedmiocie zasadności roszczenia.
W uzasadnieniu zaskarżonego wyroku Sąd Okręgowy jednoznacznie stwierdził, że
powód nie wskazał nakładów, których dotyczy dochodzone żądanie, a powyższe
stwierdzenie nie zostało przez skarżącego zakwestionowane w żadnym z zarzutów
skargi kasacyjnej.
Przy uwzględnieniu przedstawionej argumentacji, Sąd Najwyższy, na
podstawie art. 39814 k.p.c., orzekł jak w pkt I wyroku.
O kosztach postępowania kasacyjnego orzeczono na podstawie art. 98 § 1,
11 i 3 k.p.c., art. 99 k.p.c. i art. 108 k.p.c. w zw. z art. 39821 k.p.c. oraz § 2 pkt 6 w zw.
z § 10 ust. 4 pkt 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października
2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie.
Piotr Telusiewicz
(M.M.)
[r.g.]
Beata Janiszewska
Mariusz Załucki
