II CSKP 134/23
POSTANOWIENIE
Sąd Najwyższy w Izbie Cywilnej w składzie:
SSN Karol Weitz (przewodniczący)
SSN Dariusz Dończyk (sprawozdawca)
SSN Grzegorz Misiurek
18 marca 2025 r.
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym 18 marca 2025 r. w Warszawie
skargi kasacyjnej D.H.
od postanowienia Sądu Okręgowego we Wrocławiu
z 4 sierpnia 2021 r., II Ca 2360/19,
w sprawie z wniosku R.M.
z udziałem D.H.
o zniesienie współwłasności nieruchomości,
uchyla zaskarżone postanowienie w punktach: III (trzecim) - w
części oddalającej apelację uczestniczki postępowania w
pozostałym zakresie odnoszącym się do rozstrzygnięcia
zawartego w punkcie I (pierwszym) postanowienia Sądu
Rejonowego dla Wrocławia-Krzyków we Wrocławiu z 28 maja
2019 r., II Ns 641/17 - oraz IV (czwartym) i w tym zakresie
przekazuje sprawę Sądowi Okręgowemu we Wrocławiu do
ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia o kosztach
postępowania kasacyjnego.
Dariusz Dończyk
(M.M.)
Karol Weitz Grzegorz Misiurek
UZASADNIENIE
II CSKP 134/23
2
Sąd Rejonowy dla Wrocławia-Krzyków postanowieniem z dnia 28 maja
2019 r. w sprawie z wniosku R.M. z udziałem D.H. o zniesienie współwłasności:
zniósł współwłasność nieruchomości gruntowej, położonej w miejscowości Ż.,
gmina Ż., przy ul. […], składającej się z niezabudowanej działki nr […], dla której
prowadzona jest księga wieczysta nr […] oraz zabudowanej działki nr […], dla
której prowadzona jest księga wieczysta nr […], w ten sposób, że zarządził
sprzedaż publiczną nieruchomości (punkt I); dokonał podziału sumy uzyskanej ze
sprzedaży prawa opisanego w pkt I w ten sposób, że: ½ sumy uzyskanej ze
sprzedaży przyznał R.M., ½ sumy uzyskanej ze sprzedaży przyznał D.H. (punkt II);
zasądził od R.M. na rzecz D.H. kwotę 100 000 zł wraz z odsetkami ustawowymi za
opóźnienie: od kwoty 97 500 zł od dnia 24 listopada 2016 r., od kwoty 2 500 zł od
dnia 11 lipca 2017 r. i oddalił dalej idące żądanie (punkt III); oddalił wniosek R.M. o
zasądzenie od D.H. kwoty 52 484,56 zł wraz z odsetkami (punkt IV); oddalił
wniosek R.M. o zasądzenie od D.H. kwoty 101 611,28 zł wraz z odsetkami (punkt
V); oddalił wniosek R.M. o zasądzenie od D.H. kwoty 15 986,34 zł (punkt VI);
oddalił wniosek R.M. o zasądzenie od D.H. kwoty 413,50 zł (punkt VII); zasądził od
R.M. na rzecz D.H. kwotę 1963 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od
dnia 19 kwietnia 2019 r. (punkt VIII); zasądził od R.M. na rzecz D.H. kwotę 2943,23
zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od kwoty 658,00 zł od dnia 10 maja
2018 r., od kwoty 2285,23 zł od dnia 5 kwietnia 2019 r., oddalając dalej idące
żądanie uczestniczki (punkt IX); ustalił, że uczestnicy ponoszą koszty postępowania
związane ze swoim udziałem w sprawie (punkt X); nakazał uczestniczce D.H., aby
uiściła na rzecz Skarbu Państwa (Sąd Rejonowy dla Wrocławia-Krzyków we
Wrocławiu) kwotę 2822,02 zł tytułem brakujących kosztów sądowych (punkt XI).
Po rozpoznaniu apelacji wnioskodawcy i uczestniczki postępowania
wniesionych od postanowienia Sądu Rejonowego dla Wrocławia-Krzyków
z 28 maja 2029 r., Sąd Okręgowy we Wrocławiu postanowieniem z 4 sierpnia
2021 r., zmienił zaskarżone postanowienie w pkt IX w ten sposób, że oddalił
żądanie uczestniczki postępowania o zwrot nakładów (punkt I); zasądził od
wnioskodawcy na rzecz uczestniczki postępowania kwotę 3699,69 zł z ustawowymi
odsetkami za opóźnienie od kwoty 3441,57 zł od dnia 24 lipca 2020 r. do dnia
13 stycznia 2021 r., od kwoty 3699,69 zł od dnia 14 stycznia 2021 r. do dnia
II CSKP 134/23
3
zapłaty, tytułem zwrotu nakładów i wydatków za okres od 28 maja 2029 r. do
4 sierpnia 2021 r. (punkt II); oddalił apelacje obu stron w pozostałym zakresie
(punkt III) oraz oddalił wnioski obu stron o zwrot kosztów w postępowaniu
apelacyjnym (punkt IV).
Sąd Okręgowy, w oparciu o opinię biegłego sądowego E.M., ustalił m.in., że
na działce nr […] o powierzchni 1155 m2 zlokalizowany jest wolnostojący budynek
mieszkalny niepodpiwniczony o dwóch kondygnacjach, przy czym drugą
kondygnację stanowi poddasze użytkowe. Działki nr […] i […] położone są na
terenie, dla którego obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego
Wsi Ż. przyjęta uchwałą Rady Gminy Ż.. Nieruchomość znajduje się na terenach
przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Budynek mieszkalny
jest wolnostojącym budynkiem mieszkalnym o złożonej, rozczłonkowanej bryle,
stanowi konstrukcyjnie samodzielną całość, zamkniętą przestrzeń wydzieloną
przegrodami budowlanymi i dachem, jest przystosowany do stałego pobytu ludzi. W
budynku położonym w Ż. przy ul. […] nie występują wydzielone trwałymi ścianami
dwa zespoły izb, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi, mogłyby stanowić
samodzielne lokale mieszkalne. Obecny układ konstrukcyjny i funkcjonalny
budynku nie zezwala na wydzielenie w nim dwóch samodzielnych lokali
mieszkalnych. Budynek został zaprojektowany i wybudowany, jako obiekt swoisty
funkcjonalnie i konstrukcyjnie, przeznaczony do celów mieszkalnych.
Wyodrębnienie w budynku dwóch samodzielnych lokali mieszkalnych mogłoby
nastąpić tylko po dokonaniu jego przebudowy i przeprowadzeniu prac budowlanych
o znacznym zakresie. Obowiązujący miejscowy plan zagospodarowania
przestrzennego Wsi Ż. dopuszcza przebudowę istniejącego budynku na budynek
zawierający dwa samodzielne lokale mieszkalne. Jednak w wyniku
przeprowadzonego podziału na dwa lokale nieruchomość utraciłaby charakter
nieruchomości mieszkalnej jednorodzinnej. Każde wykorzystanie nieruchomości do
celów mieszkalnych wymagałoby współdziałania lub zgody wszystkich
współwłaścicieli. Obecnie nieruchomość stanowi dość atrakcyjny towar na rynku
nieruchomości głównie z uwagi na to, że w skład wchodzi działka nr […] o dość
dużej powierzchni zabudowana budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym.
Dodatkowym atrybutem jest możliwość włączenia w obręb nieruchomości,
II CSKP 134/23
4
niezabudowanej działki gruntu nr […] o powierzchni 233 m2. Obecny stan
techniczny użytkowy budynku nie zezwala na jego podział pionowy, ponieważ
w budynku nie występuje ściana pionowa biegnąca przez jego wszystkie
kondygnacje od piwnicy, która zezwoliłaby na pionowe rozczłonkowanie budynku
na dwie samodzielne części i podzieliłaby ten budynek mieszkalny na dwa budynki
mieszkalne służące zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, posiadające niezależne
instalacje i kominy. Nieruchomość położona jest w terenie przeznaczonym
w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod cele budowy
zamieszkania mieszkaniowej jednorodzinnej. Plan dopuszcza dzielenie dużych
działek na mniejsze, ale wskazuje też, że nowopowstałe wydzielone działki nie
mogą mieć powierzchni mniejszej niż 700 m2, w przypadku zabudowy
wolnostojącej oraz nie mniejszej niż 420 m2 dla zabudowy bliźniaczej. Działki
nr […] i […] obręb Ż. nie tworzą nieruchomości ujętej w jednej księdze wieczystej.
Są to dwie odrębne nieruchomości, nie można zatem ich powierzchni zsumować.
Możliwość podziału każdej z działek należy rozpatrywać osobno lub przed
przystąpieniem do podziału tych działek należałoby dokonać ich scalenia.
W przypadku podzielenia fizycznego nieruchomości granica przebiegałaby przez
cały budynek mieszkalny i wtedy należałoby dokonać znacznej przebudowy
budynku. W przypadku podziału fizycznego nieruchomości poprzez wydzielenie
działki o powierzchni 667 m2, po wcześniejszym scaleniu działek nr […] i […],
spowodowałoby, że działka miałaby kształt uniemożliwiający jej zabudowę
budynkiem mieszkalnym z zachowaniem wymagań określonych w § 12
rozporządzenia Rady Ministrów z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków
technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.
Uczestniczka postępowania zleciła opracowanie opinii prywatnej na
okoliczność możliwości wyodrębnienia samodzielnych lokali mieszkalnych
w budynku mieszkalnym jednorodzinnym. Rzeczoznawcy stwierdzili, iż możliwe jest
wyodrębnienie w budynku mieszkalnym objętym współwłasności dwóch
samodzielnych lokali mieszkalnych w dwóch wariantach. Pierwszy wariant
obejmuje rozbudowę budynku. W przypadku wyodrębnienia dwóch lokali bez
rozbudowy konieczne jest wykonanie otworu drzwiowego w ścianie zewnętrznej,
przy czym schody wewnętrzne znajdować się będą przy obecnie istniejących
II CSKP 134/23
5
rozdzielonych ścianką wewnętrzną. Takie rozwiązanie ingeruje w konstrukcje
stropu, albowiem wymagane byłoby usunięcie fragmentu stropu. Koszt szacunkowy
wyodrębnienia lokali został określony w granicach od 91 942 zł do 131 878,48 zł
według cen z 2019 r., bez kosztów sporządzenia projektów.
Uczestniczka postępowania ze swoich środków pokrywała koszty związane
z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, wynagrodzeniem opiekunek do dzieci,
ubezpieczeniem medycznym, wyjazdami wakacyjnymi, wyżywieniem.
Wnioskodawca przekazywał uczestniczce na media czy zakup wyżywienia
nieregularnie różne kwoty. Uczestniczka postępowania spłacała kredyt hipoteczny
przez okres 6 miesięcy, gdy wnioskodawca pozostawał bez pracy. W czasie
trwania związku małżeńskiego stron wnioskodawca nabył prawo własności innej
nieruchomości oraz był obciążony obowiązkiem alimentacyjnym na dziecko
z pierwszego związku.
Sąd Okręgowy zważył, że apelacja uczestniczki postępowania podlegała
uwzględnieniu tylko w części, a to w zakresie rozszerzonego żądania zwrotu
dalszych wydatków związanych ze wspólną nieruchomością poniesionych przez
apelującą już po wydaniu orzeczenia przez Sąd pierwszej instancji. Natomiast
główne zarzuty apelacji uczestniczki dotyczące przyjętego sposobu zniesienia
współwłasności oraz ustalonej przez Sąd Rejonowy wysokości wydatków
i nakładów poniesionych na utrzymanie nieruchomości objętej współwłasnością
stron były zdaniem Sądu drugiej instancji niezasadne.
Ponieważ w ustaleniach Sądu pierwszej instancji brak było faktów
dotyczących możliwości zniesienia współwłasności poprzez podział fizyczny, mimo
przeprowadzenia w tym zakresie opinii biegłego sądowego, to konieczne było
dokonanie takich ustaleń przez Sąd drugiej instancji. Po uzupełnieniu ustaleń
faktycznych Sąd Okręgowy stwierdził, iż zasadnym jest stanowisko Sądu pierwszej
instancji, iż zniesienie współwłasności nieruchomości poprzez podział fizyczny jest
niedopuszczalne. Poza sporem pozostaje okoliczność, iż w budynku objętym
współwłasnością nie występują wydzielone trwałymi ścianami dwa zespoły izb,
które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi, mogłyby stanowić samodzielne
lokale mieszkalne. Zatem wyodrębnienie w budynku dwóch samodzielnych lokali
II CSKP 134/23
6
mieszkalnych mogłoby nastąpić tylko po dokonaniu jego przebudowy i to, jak
wynika z opinii biegłej sądowej, po przeprowadzeniu prac budowlanych o znacznym
zakresie. W ocenie Sądu drugiej instancji stanowisko Sądu Rejonowego, że
doszłoby w wyniku prac budowlanych do istotnej zmiany rzeczy wspólnej jest
zasadne. Podział istniejącego budynku polegający na dobudowaniu zewnętrznej
klatki schodowej bezpowrotnie zniszczyłyby układ funkcjonalny i formę
architektoniczną budynku.
Jak zaznaczył Sąd Okręgowy, opinia biegłej sądowej oraz opinia prywatna
są w swoich wnioskach dotyczących konieczności przeprowadzenia rozległych prac
adaptacyjnych zbieżne. Natomiast ogólny wniosek, iż istnieje możliwość techniczna
przebudowy domu (co potwierdziła także biegła sądowa) w celu ustanowienia
dwóch odrębnych lokali mieszkalnych nie oznacza, iż dopuszczalne jest zniesienie
w taki sposób współwłasności nieruchomości z uwzględnieniem wskazań z art. 211
k.c. Mając na uwadze rozległy zakres prac koniecznych do utworzenia dwóch lokali
mieszkalnych, obejmujący przebudowę w zakresie architektury, konstrukcji,
instalacji wodno-kanalizacyjnej czy wentylacyjnej należy – zdaniem Sądu
Okręgowego – uznać, że stanowisko Sądu pierwszej instancji, iż przyjęcia takiego
wariantu wyjścia ze współwłasności pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy jest
prawidłowe.
W ocenie Sądu Okręgowego ustanowienie dwóch odrębnych lokali
mieszkalnych w budynku funkcjonalnie przeznaczonym na budynek jednorodzinny,
dopiero po rozbudowie wpłynęłoby na wartość nieruchomości. Użyty w art. 211 k.c.
zwrot „znaczne zmniejszenie wartości” jest zwrotem niedookreślonym, zwrot ten
podlega autonomicznej weryfikacji sędziowskiej w każdej rozpoznawanej sprawie,
stosownie do okoliczności (por. postanowienie Sądu Najwyższego z 21 kwietnia
2004 r., III CK 448/02). W wyniku przeprowadzonego podziału na dwa lokale
nieruchomość utraciłaby charakter nieruchomości mieszkalnej jednorodzinnej.
Obecnie nieruchomość stanowi dość atrakcyjny towar na rynku nieruchomości
głównie z uwagi na to, że w skład wchodzi działka nr 62/6 o dość dużej powierzchni
zabudowana budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym. Dodatkowym atrybutem jest
możliwość włączenia w obręb nieruchomości, niezabudowanej działki gruntu
nr […] o powierzchni 233 m2. Zatem dokonanie zmian w układzie funkcjonalnym
II CSKP 134/23
7
budynku, wymuszającym na przyszłych współwłaścicielach współdziałanie
w korzystaniu z nieruchomości, w istocie wpłynęłoby na wartość przedmiotu
współwłasności. Za niezwykle ważną uznał też Sąd okoliczność, że ustanowienie
dwóch odrębnych lokali wymagałoby wcześniej poniesienia znacznych nakładów
finansowych, których odzyskanie w wyniku sprzedaży lokalu niekonieczne byłoby
możliwe.
Sąd Okręgowy miał też na uwadze, że każde wykorzystanie takiej
nieruchomości do celów mieszkalnych wymagałoby współdziałania lub zgody
wszystkich współwłaścicieli. Dalsze wykorzystywanie nieruchomości jako
dwulokalowej byłoby bardziej uciążliwe niż z nieruchomości jednorodzinnej,
zwłaszcza, iż dwa lokale mają powstać w wyniku bardzo szerokiego zakresu prac
adaptacyjnych. Podział poziomy jest specyficznym sposobem zniesienia
współwłasności, bowiem w istocie nie pozwala on w pełni wyjść współwłaścicielom
ze stosunku współwłasności. W dalszym ciągu bowiem istnieje współwłasność
przymusowa gruntu oraz wspólnych części budynku i urządzeń. Zatem bardzo
istotną kwestią jest współdziałanie właścicieli odrębnych nieruchomości lokalowych.
Postępowanie sądowe o zniesienie współwłasności nieruchomości przez jej podział
fizyczny nie może zamiast prowadzić do zlikwidowania sporów między
dotychczasowymi współwłaścicielami, stanowić źródła nowych sporów. Zniesienie
współwłasności nieruchomości poprzez wydzielenie odrębnej własności lokali tylko
wówczas świadczyć będzie o zastosowaniu właściwego sposobu podziału, jeśli
pozwoli on na stworzenie warunków do normalnego, niezakłóconego korzystania
w przyszłości przez współwłaścicieli z wydzielonych w ramach budynku lokali i do
zapewnienia na przyszłość zgodnego współdziałania wszystkich współwłaścicieli do
pozostawionych nadal we współwłasności wspólnych części w ramach całej
nieruchomości będącej przedmiotem zniesienia współwłasności. Zniesienie
współwłasności w sprawie następowało między byłymi małżonkami,
w okolicznościach nadal silnego konfliktu między współwłaścicielami, dlatego
sposób podziału majątku wspólnego powinien sprzyjać likwidacji tego konfliktu.
Dlatego przy rozstrzyganiu o tym sposobie zniesienia współwłasności, zwłaszcza
nieruchomości małych, większą wagę należy przywiązywać do stosunków
osobistych między współwłaścicielami. Negatywne prognozy, co do woli
II CSKP 134/23
8
i umiejętności współdziałania byłych współwłaścicieli w wyjątkowych wypadkach
pozwalają uznać, że jest to stan odpowiadający hipotezie art. 212 § 2 k.c.,
nakazujący poszukiwać rozwiązania w zgodzie z dyspozycją tego przepisu.
Dodatkowo przeciwko zniesieniu współwłasności przez jej wydzielenie
dwóch lokali mieszkalnych przemawia konieczność wcześniejszego usunięcia
istotnych wad budynku. Na ten cel strony otrzymały odszkodowanie i połowę tej
kwoty wnioskodawca ma uczestniczce zwrócić. Tym samym nie znajduje
uzasadnienie twierdzenie uczestniczki, iż uzyskując stosowną spłatę od
wnioskodawcy będzie ona dysponowała środkami na zarówno na usunięcie wad
budynku, jak i pokrycie nakładów związanych z jego przebudową celem
wydzielenia lokali mieszkalnych. Kwota ta w zasadzie będzie musiała być
spożytkowana na usunięcie wad budynku, przy czym może być niewystarczająca
i na ten cel, skoro stanowi tylko ½ z wartości prac ustalonych w procesie
odszkodowawczym.
Uwzględniając treść art. 11 ust. 2 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności
lokali (tekst jedn. Dz.U. z 2021 r., poz. 1048 – dalej też jako: „u.w.l.”) przed
wydzieleniem dwóch odrębnych lokali mieszkalnych Sąd musiałby udzielić
stosownego upoważnienia do dokonania prac związanych z przebudową domu.
Ponieważ tylko uczestniczka jest zainteresowana takim sposobem wyjścia ze
współwłasności takie upoważnienie mogłoby być udzielone jej. Tymczasem
uczestniczka postępowania nie wnioskowała jej o udzielenie takiego upoważnienia.
Nadto apelująca musiałaby ponieść tymczasowo koszty tych prac, które wstępnie
zostały oszacowane przez rzeczoznawców w opinii pisemnej na blisko 100 000 zł
według cen z 2019 r. Szacunki te nie obejmowały kosztów projektu. Zatem to
uczestniczka musiałaby ponieść osobisty i finansowy trud realizacji takiego
postanowienia, a jak wynika z materiału dowodowego w sprawie, nie dysponuje
ona środkami, które mogłaby przeznaczyć na pokrycie kosztów rozbudowy czy
przebudowy budynku wraz z usunięciem występujących wad.
Sąd Okręgowy nie podzielił zarzutów uczestniczki w części dotyczącej
błędnego ustalania przez Sąd pierwszej instancji wysokości poniesionych
wydatków i nakładów na utrzymanie nieruchomości wspólnej do daty orzekania
II CSKP 134/23
9
przez Sąd Rejonowy. Kontrola tych ustaleń dokonana przez Sąd drugiej instancji
wskazuje na poprawność obliczeń dokonanych przez Sąd Rejonowy. Sąd
Okręgowy nie podzielił także stanowiska uczestniczki postępowania, iż Sąd
pierwszej instancji błędnie zastosował art. 520 § 1 k.p.c., zamiast art. 520 § 3 k.p.c.
w zakresie związanym z uwzględnionymi roszczeniami uzupełniającymi
współwłaścicielki, tj. zwrotu kwoty 100 000 zł oraz zwrotu wydatków i nakładów
poczynionych na utrzymanie nieruchomości.
Odnosząc się do apelacji wnioskodawcy Sąd Okręgowy stwierdził, że
apelacja ta była częściowo zasadna w zakresie odnoszącym się do obciążenia go
połową wszystkich wydatków i nakładów na nieruchomość poniesionych przez
uczestniczkę postępowania, w tym także kosztów mediów dostarczanych do
nieruchomości wspólnej. W ocenie Sądu Okręgowego partycypacja w tych
kosztach powinna wynosić 20%. Natomiast pozostałe koszty wskazane przez
uczestniczkę obciążają też wnioskodawcę w wysokości ½ bowiem należą do
nakładów koniecznych związanych z utrzymaniem substancji domu, a więc
zachowaniem wspólnego prawa. W ocenie Sądu Okręgowego roszczenie
uczestniczki postępowania o zwrot nakładów i wydatków na wspólną nieruchomość
do dnia wydania postanowienia przez Sąd pierwszej instancji było zasadne do
łącznej kwoty 3537,36 zł i obejmowało koszty za opał – 1467 zł (7336,42 x 20%),
za energię elektryczną - 1116,46 zł ( 5582,32 zł x 20 %) oraz 954 zł za czyszczenie
komina, naprawę pieca i ochronę domu (1908 zł x 50%). Zdaniem Sądu
Okręgowego, koszty związane z wymianą zasobnika solarnego i przegląd
podgrzewacza ciepłej wody, są wydatkami na zachowanie stanu budynku.
Sąd Okręgowy podzielił w całości ustalenia i pogląd prawny Sądu pierwszej
instancji, a dotyczący nieistnienia po stronie wnioskodawcy roszczenia o zapłatę
przez uczestniczkę postępowania wynagrodzenia za korzystanie przez nią z całego
domu mieszkalnego położonego w Ż. przy ul. […]. Sąd Okręgowy w całości
zaakceptował ustalenia Sądu pierwszej instancji dotyczące zawarcia przez strony
umowy modyfikującej sposób rozliczania ciężarów związanych z rzeczą wspólną w
zakresie spłacania przez wnioskodawcę kredytu hipotecznego (przez okres około 6
miesięcy, kiedy wnioskodawca nie pracował) zaciągniętego na budowę domu
objętego współwłasnością. Twierdzenie uczestniczki, że strony zmodyfikowały
II CSKP 134/23
10
zasady rozliczania wydatków związanych z rzeczą wspólną znajduje – zdaniem
Sądu drugiej instancji - uzasadnienie w materiale dowodowym, jak
i zasadach doświadczenia życiowego. Dla oceny skutków umowy dotyczącej
ponoszenia przez wnioskodawcę rat kredytu istotne znaczenie miała okoliczność, iż
będąc współwłaścicielami nieruchomości strony pozostawały w związku
małżeńskim. Spłata kredytu była zatem jednocześnie wydatkiem na bieżące
zobowiązania małżonków, którzy w zakresie spłaty kredytu byli dłużnikami
solidarnymi. Zatem porozumienie zawarte między małżonkami, w wyniku którego
jeden z nich pokrywa ratę kredytu wspólnie zaciągniętego, a drugi ponosi pozostałe
koszty utrzymania rodziny, słusznie zostało uznane przez Sąd pierwszej instancji
za umowę zmieniającą zasady wynikające z art. 207 k.c. Przyjęcie przez
wnioskodawcę na siebie obowiązku spłaty kredytu, a przez uczestniczkę
pozostałych kosztów zaspokajania potrzeb rodziny, w tym też potrzeb
wnioskodawcy, w istocie stanowiło zmianę zasad rozliczania między
współwłaścicielami wydatków i nakładów związanych z rzeczą wspólną. Czynność
prawna wywołuje bowiem nie tylko skutki w niej wyrażone, lecz również te, które
wynikają z ustawy, z zasad współżycia społecznego i z ustalonych zwyczajów
(art. 56 k.c.).
Postanowienie Sądu Okręgowego zostało zaskarżone skargą kasacyjną
przez uczestniczkę postępowania. Zakresem zaskarżenia objęto rozstrzygnięcia
zawarte w punkcie III ww. postanowienia, w zakresie w jakim oddalono apelację
uczestniczki od postanowienia Sądu Rejonowego z 28 maja 2019 r. oraz co do
punktu IV ww. postanowienia Sądu Okręgowego, w zakresie w jakim oddalono
wniosek uczestniczki o zwrot kosztów postępowania w postępowaniu apelacyjnym.
W ramach podstawy kasacyjnej z art. 3983 § 1 pkt 1 k.p.c. zarzucono naruszenie
przepisów:
- art. 211 k.c. oraz art. 211 k.c. w zw. z art. 3 pkt 2a ustawy z 7 lipca 1994 r. -
Prawo budowlane wskutek przyjęcia, że w realiach niniejszej sprawy prace
adaptacyjne, konieczne do przeprowadzenia w celu wydzielenia dwóch lokali
mieszkalnych w spornej nieruchomości, wypełniają przesłanki negatywne dla
zniesienia współwłasności poprzez podział fizyczny, podczas gdy taki podział
rzeczy wspólnej nie nastąpi z istotną zmianą tej rzeczy; nie jest sprzeczny
II CSKP 134/23
11
z przepisami ustawy ani ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy i nie
będzie wiązał się ze znaczną utratą wartości nieruchomości;
- art. 212 § 2 k.c. wskutek przyjęcia, że nieruchomość będąca przedmiotem
wniosku stanowi rzecz, której nie daje się podzielić, podczas gdy
z przeprowadzonego postępowania dowodowego wynika wniosek przeciwny
i w realiach sprawy to fizyczny podział poprzez wyodrębnienie dwóch lokali
mieszkalnych jest sposobem optymalnym, bo uwzględniającym sytuację osobistą
i finansową stron.
W ramach podstawy kasacyjnej z art. 3983 § 1 pkt 2 k.p.c. zarzucono
naruszenie art. 520 § 2 i 3 k.p.c. w zakresie zwrotu poniesionych kosztów
zastępstwa uczestniczki przez profesjonalnego pełnomocnika oraz uiszczonej
opłaty sądowej, polegające na pominięciu tego przepisu i błędne przyjęcie, że
w zakresie roszczeń o zapłatę dochodzonych pierwotnie w postępowaniu
procesowym, a następnie przekazanych do łącznego rozpoznania wraz ze sprawą
o zniesienie współwłasności, ma również zastosowanie reguła z art. 520 § 1 k.p.c.,
pomimo ewidentnej sprzeczności stanowisk stron w tym przedmiocie, co obejmuje
dyspozycję art. 520 § 2 i 3 k.p.c.
Skarżąca uczestniczka wniosła o uchylenie postanowienia Sądu drugiej
instancji w zaskarżonej części i przekazanie sprawy temu Sądowi do ponownego
rozpoznania i rozstrzygnięcia o kosztach postępowania kasacyjnego ewentualnie,
w przypadku stwierdzenia do tego podstaw o uchylenie postanowienia Sądu drugiej
instancji w zaskarżonej części oraz postanowienia Sądu pierwszej instancji
w zakresie punktu 1, II, X, XI i przekazanie Sądowi Rejonowemu do ponownego
rozpoznania oraz rozstrzygnięcia o kosztach za obie instancje i kosztach
postępowania kasacyjnego. Ewentualnie na wypadek, gdyby Sąd Najwyższy uznał
za oczywiście zasadną podstawę naruszenia prawa materialnego skarżąca wniosła
o uchylenie postanowienia w zaskarżonej części i orzeczenie co do istoty sprawy
oraz zasądzenie od wnioskodawcy na rzecz uczestniczki kosztów procesu, w tym
kosztów zastępstwa procesowego przez ustanowionego pełnomocnika, w zakresie
żądania zasądzenia kwoty 100 000 zł, dochodzonego przed Sądem pierwszej
instancji, a następnie przed Sądem drugiej instancji oraz kosztów postępowania
II CSKP 134/23
12
wywołanego wniesieniem skargi kasacyjnej, w tym kosztów zastępstwa
procesowego według norm prawem przepisanych.
W odpowiedzi na skargę kasacyjną uczestniczki wnioskodawca wniósł
o oddalenie skargi kasacyjnej w całości oraz o zasądzenie zwrotu kosztów
postępowania w postępowaniu ze skargi kasacyjnej, w tym kosztów zastępstwa
procesowego według norm przepisanych wraz z odsetkami ustawowymi za
opóźnienie w ich zapłacie.
Od postanowienia Sądu Okręgowego skargę kasacyjną wniósł także
wnioskodawca. Została ona jednak odrzucona postanowieniem tego Sądu
z 7 grudnia 2022 r. jako niedopuszczalna (k. 922 akt II CA 2360/19 Sądu
Okręgowego we Wrocławiu).
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
I. Przed analizą zarzutów wypełniających podstawę skargi kasacyjnej należy
odnieść się do kwestii prawidłowości składu Sądu Najwyższego wyznaczonego do
jej rozpoznania. 27 listopada 2024 r. wydano zarządzenie (k. 78), podpisane przez
SSN Joannę Misztal-Konecką jako Prezesa Sądu Najwyższego kierującego pracą
Izby Cywilnej, zgodnie z którym uwzględniając, że na podstawie § 80 ust. 1
rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 14 lipca 2022 r.
– Regulamin Sądu Najwyższego sprawa II CSKP 134/23 została przydzielona
SSN Dariuszowi Dończykowi wyznaczono na podstawie § 16 ust. 2 pkt 5 i § 80 ust.
7 Regulaminu, pozostałych członków składu: SSN Karola Weitza – któremu
powierzono funkcję przewodniczącego składu orzekającego - i SSN Grzegorza
Misiurka. Strony zawiadomione o składzie rozpoznającym sprawę nie wniosły
o wyłączenie wskazanych w tym zawiadomieniu sędziów, w szczególności przez
złożenie wniosku, o którym mowa w art. 29 § 5 ustawy z 8 grudnia 2017 r. o Sądzie
Najwyższym (tekst jedn. Dz.U. z 2024 r., poz. 622), spełnienia przez sędziego Sądu
Najwyższego wymogów niezawisłości i bezstronności. Przewodniczący Wydziału II
zarządzeniem z 7 stycznia 2025 r. (k. 81) wyznaczył termin posiedzenia niejawnego
na dzień 18 marca 2025 r. w celu rozpoznania skargi kasacyjnej, w którym wskazał
skład orzekający przez użycie formuły - zgodnie z zarządzeniem Prezesa Sądu
Najwyższego kierującego Izbą Cywilną z 27 listopada 2024 r.
II CSKP 134/23
13
W związku z wyżej przedstawioną sekwencją czynności związanych
z wyznaczeniem składu Sądu Najwyższego do rozpoznania skargi kasacyjnej
powstała wątpliwość - spowodowana wadliwą obsadą stanowiska Prezesa Sądu
Najwyższego kierującego pracą Izby Cywilnej - czy skład ten został prawidłowo
wyznaczony, a w konsekwencji czy możliwe jest rozpoznanie skargi kasacyjnej
przez tak sformowany skład Sądu Najwyższego. Co do okoliczności
uzasadniających stanowisko o wadliwym obsadzeniu funkcji Prezesa Sądu
Najwyższego przez sędzię Sądu Najwyższego Joannę Misztal-Konecką
– powołaną z dniem 1 października 2024 r. na kolejną kadencję na stanowisku
Prezesa Sądu Najwyższego kierującego pracą Izby Cywilnej – jak również co do
konsekwencji wynikających z wyznaczania przez tak powołanego Prezesa Sądu
Najwyższego składów Sądu Najwyższego do rozpoznania poszczególnych spraw
należy w pełni odwołać się do argumentacji przedstawionej m.in. w uzasadnieniu
wyroku Sądu Najwyższego z 10 stycznia 2025 r., II CSKP 172/24. W uzasadnieniu
tego orzeczenia wyjaśniono także przyczyny, z powodu których pomimo wad
w prawidłowym wyznaczeniu składu Sądu Najwyższego mógł on rozpoznać skargę
kasacyjną. W szczególności powołano się na konieczność zapewnienia przez
Państwo stronom postępowań sądowych rozpoznania sprawy zarówno przez sąd
powołany na podstawie przepisów ustawy, bezstronny i niezawisły - a więc
spełniający kryteria określone w art. 45 ust. 1 Konstytucji, art. 19 ust. 1 akapit drugi
Traktatu o Unii Europejskiej w zw. z art. 47 Karty Praw Podstawowych Unii
Europejskiej oraz art. 6 ust. 1 Konwencji o ochronie praw człowieka
i podstawowych wolności, sporządzonej w Rzymie, dnia 4 listopada 1950 r.
(Dz. U. z 1993 r. Nr 61, poz. 284 – dalej: „EKPCz”) - jak również na obowiązek
zapewnienia przez Państwo rozpoznania sprawy w rozsądnym terminie. Wskazano
również na konieczność wykonywania przez Sąd Najwyższy powierzonych mu
mocą przepisów Konstytucji RP zadań. Dodać należy, że do chwili wydania przez
Sąd Najwyższy orzeczenia kończącego postępowanie kasacyjne żadna ze stron
nie podniosła zarzutu wadliwej jego obsady z wyżej wskazanych przyczyn.
II. W skardze kasacyjnej uczestniczki wskazano, że zakresem jej
zaskarżenia objęto rozstrzygnięcie zawarte w punkcie III postanowienia Sądu
Okręgowego we Wrocławiu w zakresie oddalającym jej apelację w pozostałym
II CSKP 134/23
14
zakresie. Apelacja uczestniczki została uwzględniona w części dotyczącej
rozszerzonego żądania zwrotu dalszych wydatków związanych ze wspólną
nieruchomością poniesionych przez apelującą już po wydaniu orzeczenia przez
Sąd pierwszej instancji. Natomiast apelacja ta została oddalona w części
odnoszącej się do przyjętego sposobu zniesienia współwłasność oraz ustalonej
przez Sąd Rejonowy wysokości wydatków i nakładów poniesionych na utrzymanie
nieruchomości objętej współwłasnością stron. Szczegółowa analiza zarzutów
wypełniających podstawę skargi kasacyjnej, sformułowanego w niej wniosku
reformatoryjnego, jak również kasatoryjnego – odwołującego się do rozstrzygnięć
zawartych w punktach I i II (dotyczących sposobu zniesienia współwłasności
nieruchomości przez jej sprzedaż przymusową oraz sposobu podziału uzyskanej
z tego tytułu kwoty) oraz w punktach X i XI (dotyczących rozliczenia kosztów
postępowania) Sądu pierwszej instancji – prowadzi do wniosku, że zakresem
zaskarżenia objęto oddalenie apelacji uczestniczki, zawarte w punkcie III
postanowienia Sądu Okręgowego, jedynie w części dotyczącej sposobu zniesienia
współwłasności nieruchomości wymienionych w punkcie I postanowienia Sądu
pierwszej instancji, tj. nieruchomości gruntowej, położonej w miejscowości Ż.,
gmina Ż., przy ul. […], składającej się z niezabudowanej działki nr […], dla której
prowadzona jest księga wieczysta nr […] oraz zabudowanej działki nr […], dla
której prowadzona jest księga wieczysta nr […] przez zarządzenie sprzedaży
publicznej tych nieruchomości – oraz – z uwagi na tzw. integralność orzeczeń
działowych powiązanych z nich rozstrzygnięć, a dotyczących sposobu podziału
kwoty uzyskanej z tej sprzedaży. Z tej przyczyny oceną Sądu Najwyższego nie
zostało objęte oddalenie apelacji w części dotyczącej wysokości wydatków i
nakładów poniesionych na utrzymanie nieruchomości objętej współwłasnością
stron. Co do tego rozstrzygnięcia nie zostały bowiem podniesione w skardze
kasacyjnej jakiekolwiek zarzuty.
Na obecnym etapie postępowania sądowego spór dotyczy jedynie sposobu
zniesienia współwłasności nieruchomości, z której jedna stanowi nieruchomość
zabudowaną budynkiem mieszkalnym. Sposób zniesienia współwłasności jest
uregulowany w art. 211 k.c., zgodnie z którym każdy ze współwłaścicieli może
żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej,
II CSKP 134/23
15
chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-
gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę
rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości. Dopiero wówczas, gdy rzecz nie daje
się podzielić – jak stanowi art. 212 § 2 k.c. - może być przyznana stosownie do
okoliczności jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych albo
sprzedana stosownie do przepisów kodeksu postępowania cywilnego.
Z samej treści art. 211 k.c. wynika jednoznacznie, że preferowanym przez
ustawodawcę sposobem zniesienia współwłasności jest podział fizyczny rzeczy
wspólnej pomiędzy jej współwłaścicieli. Ustawodawca przyznał bowiem w art. 211
k.c. każdemu ze współwłaścicieli uprawnienie do żądania zniesienia
współwłasności właśnie przez podział rzeczy. Taki sposób zniesienia
współwłasności powinien więc być zastosowany przez sąd, chyba że zachodzą ku
temu przeszkody określone w art. 211 k.c. Taki sposób zniesienia współwłasności
wyłączny jest także wówczas, gdy żaden ze współwłaścicieli nie wyraża zgody na
taki sposób zniesienia współwłasności względnie, gdy wszyscy współwłaściciele
złożą zgodny wniosek o dokonanie innego, preferowanego przez nich sposobu
zniesienia współwłasności np. poprzez przyznanie nieruchomości jednemu z nich
(zob. postanowienie Sądu Najwyższego z 2 kwietnia 2014 r., IV CSK 431/13,
niepubl.). Zgłoszenie przez jednego ze współwłaścicieli wniosku o zniesienie
współwłasności przez fizyczny podział rzeczy obliguje sąd w postępowaniu
o zniesienie współwłasności do rozważenia takiej możliwości zniesienia
współwłasności rzeczy nawet, gdyby taki wniosek został złożony wbrew woli
pozostałych współwłaścicieli.
Podziałem fizycznym mogą być objęte nieruchomości, w tym nieruchomości
zabudowane budynkami. Jednym ze sposobów zniesienia współwłasności
nieruchomości zabudowanej budynkiem jest wyodrębnienie w nim odrębnych lokali,
w szczególności w przypadku budynku mieszkalnego przez wyodrębnienie
własności lokali mieszkalnych, zgodnie z przepisami ustawy z 24 czerwca 1994 r.
o własności lokali.
Sąd drugiej instancji uznał, że przeciwko podziałowi nieruchomości
przemawiają dwie normatywne przesłanki z art. 211 k.c. w postaci istotnej zmiany
II CSKP 134/23
16
rzeczy oraz znaczne zmniejszenie jej wartości. Trafnie podniesiono w skardze
kasacyjnej, że wskazując jako przeszkodę w podziale nieruchomości istotną
zmianę rzeczy, Sad drugiej instancji nie określił, jak należy interpretować tę
przesłankę. Wskazał jedynie okoliczności, które w stosunku do nieruchomości
będących przedmiotem zniesienia współwłasności, świadczyły o tym, że ich podział
przez wyodrębnienie w budynku mieszkalnym dwóch odrębnych lokali
mieszkalnych będzie stanowiło istotną zmianę rzeczy objętej podziałem.
W piśmiennictwie prawniczym w odniesieniu do tej przesłanki wyłączającej
możliwość podziału rzeczy wskazuje się, że należy ją ocenić stosownie do
wszystkich okoliczności. Przykładowo wskazuje się, że obejmuje to sytuację,
w której podział fizyczny rzeczy spowoduje zmianę jej przeznaczenia lub
uniemożliwi korzystanie z niej jak dotychczas. Sąd Najwyższy podziela stanowisko,
że istotna zmiany rzeczy w rozumieniu art. 211 k.c. jest wtedy, gdy na skutek
podziału fizycznego rzeczy zmienia ona swoje przeznaczenie. W przypadku
nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym może to dotyczyć
przypadków, w których podział fizyczny nieruchomości uniemożliwi jej
wykorzystanie w dotychczasowy sposób tj. na realizację potrzeb mieszkaniowych.
Sąd Najwyższy podziela także stanowisko wyrażone przez Sądy obu
instancji, że omawiana przesłanka negatywna podziału rzeczy w odniesieniu do
nieruchomości zabudowanej budynkiem może dotyczyć sytuacji, w której fizyczny
podział budynku jest możliwy tylko w razie dokonania – abstrahując w tym miejscu
od kosztów z tym związanych - znacznych zmian w substancji budynku, w wyniku
których bryła budynku albo jego wnętrze musi ulec znacznej modyfikacji w stosunku
do istniejącego stanu faktycznego w chwili podziału (zmiany elementów
konstrukcyjnych budynku, dobudowywanie nowych pomieszczeń itp.). Co do
zasady bowiem istota postępowania o zniesienie współwłasności polega na
podziale tego co istnieje w chwili orzekania o tym podziale. Mimo to, kryterium to
jest nieostre. Uwzględniając powyższe stanowisko Sąd powinien był ocenić każdy
z możliwych wariantów podziału nieruchomości, wskazując, który z nich jest
niemożliwy do przeprowadzenia. Dodatkowo należało wziąć pod uwagę, że
przedmiotem podziału jest nieruchomość zabudowana budynkiem mieszkalnym
jednorodzinnym, w którym - zgodnie z żądaniem uczestniczki postępowania – miały
II CSKP 134/23
17
zostać wyodrębnione dwa lokale mieszkalne. Taki sposób zniesienia
współwłasności przez podział fizyczny rzeczy z samej swojej natury może wiązać
się z koniecznością przeprowadzenia określonych prac adaptacyjnych w substancji
budynku, w którym mają zostać wyodrębnione prawnie lokale, w tym o charakterze
mieszkaniowym. Zgodnie z art. 11 ust. 1 u.w.l., przepisy o ustanowieniu odrębnej
własności lokali w drodze umowy stosuje się również odpowiednio do
wyodrębnienia własności lokalu z mocy orzeczenia sądu znoszącego
współwłasność nieruchomości. Natomiast art. 11 ust. 2 u.w.l. stanowi, że jeżeli
uczynienie zadość przesłance samodzielności lokali wymaga wykonania robót
adaptacyjnych, sąd może w postanowieniu wstępnym, uznającym żądanie
ustanowienia odrębnej własności lokali w zasadzie za usprawiedliwione, upoważnić
zainteresowanego uczestnika postępowania do ich wykonania - tymczasowo na
jego koszt. W razie przeszkód stawianych przez innych uczestników, sąd
- w postanowieniu wstępnym lub w postanowieniu oddzielnym - może wydać
stosowne nakazy lub zakazy. Sam więc ustawodawca przesądził, że możliwe jest
sądowe zniesienie współwłasności przez podział fizyczny rzeczy w rozumieniu art.
211 k.c. poprzez ustanowienie odrębnych własności lokali, w tym mieszkalnych,
także wówczas, gdy uczynienie zadość przesłance samodzielności lokali,
przewidzianej w tej ustawie (art. 1a–2), wymaga przeprowadzenia prac
adaptacyjnych. W myśl art. 2 ust. 1 u.w.l. samodzielny lokal mieszkalny, a także
lokal o innym przeznaczeniu, mogą stanowić odrębne nieruchomości. Zgodnie
natomiast z art. 2 ust. 1c zd. pierwsze tej ustawy, odrębną nieruchomość
w budynku mieszkalnym jednorodzinnym mogą stanowić co najwyżej dwa
samodzielne lokale mieszkalne. Również zgodnie z definicją „budynku
mieszkalnego jednorodzinnego”, zawartą w art. 3 pkt 2a ustawy z 7 lipca 1994 r.
Prawo budowlane (tekst jedn. Dz.U. z 2024 r., poz. 725), należy przez to rozumieć
m.in. budynek wolno stojący służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych,
stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się
wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu
mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30%
powierzchni całkowitej budynku. W myśl powołanych wyżej przepisów było więc
dopuszczalne prawnie zniesienie współwłasności nieruchomości, na której był
II CSKP 134/23
18
posadowiony budynek mieszkalny jednorodzinny, przez wyodrębnienie w nim
dwóch samodzielnych lokali mieszkalnych. Wbrew więc ocenie Sądu drugiej
instancji, budynek mieszkalny na skutek takiego prawnego jego podziału nie
straciłby charakteru jednorodzinnego budynku mieszkalnego, który według
zrealizowanego projektu, stanowił z założenia jedną zorganizowaną całość służącą
zaspokajaniu potrzeb jednej rodziny. Taki sposób zniesienia współwłasności nie
prowadził też do zmiany dotychczasowego przeznaczenia nieruchomości służącej
dotychczas do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych jej współwłaścicieli.
W postanowieniu Sądu Najwyższego z 21 kwietnia 2004 r., III CK 448/02
pokreślono, że przeznaczeniem budynku mieszkalnego jest przede wszystkim
zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych właściciela, a jeżeli dom stanowi
współwłasność i technicznie możliwe jest wyodrębnienie kilku lokali,
„przeznaczeniem” tym jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych tylu
współwłaścicieli, ile lokali można wydzielić. Z tej perspektywy taki sposób zniesienia
współwłasności nie prowadził do istotnej zmiany rzeczy.
Prace adaptacyjne zmierzające do wyodrębnienia w takim budynku
odrębnych lokali mogą polegać na wykonaniu wewnątrz tego budynku zmian
układu pomieszczeń, zmian wewnętrznych ciągów komunikacyjnych, czy na
dostosowaniu do nowego układu pomieszczeń układów elektrycznych
i wentylacyjnych. Konieczność dokonania tego rodzaju prac adaptacyjnych nie
powoduje też nawet na znaczny zakres tych prac istotnej zmiany rzeczy
w znaczeniu art. 211 k.c.
Trafnie Sąd drugiej instancji, powołując się na przesłankę negatywną
wskazaną w art. 211 k.c. podziału rzeczy w postaci znacznego zmniejszenia jej
wartości, wskazał, że kryterium to jest nieostre. Nie oznacza to jednak, że
w sprawie o zniesienie współwłasności sąd, uwzględniając to kryterium, nie
powinien opierać się na pewnych, a więc ustalonych danych dotyczących spadku
wartości rzeczy będącej przedmiotem podziału w razie dokonania jej podziału.
Dotyczy to sytuacji, w której suma wartości części fizycznych rzeczy wspólnej
uzyskanych wskutek podziału będzie znacznie niższa niż wartość, którą rzecz
wspólna posiadała przed podziałem. Tymczasem Sąd drugiej instancji nie wskazał,
jaka byłaby wartość nieruchomości po podziale zgodnie z żądaniem uczestniczki
II CSKP 134/23
19
postępowania. Oparł się jedynie na pewnej hipotezie wyprowadzonej ze
wskazanych okoliczności dotyczącej cech charakterystycznych nieruchomości
(ściślej dwóch nieruchomości tworzących jedną funkcjonalną całość) będącej
przedmiotem podziału w obecnym stanie faktycznym, wpływających na jej wartość
rynkową. Poza tym w przypadku zniesienia współwłasności nieruchomości przez
wyodrębnienie prawne lokali mieszkalnych jest rzeczą typową pewien spadek
wartości tak podzielonej rzeczy, którą rekompensują dotychczasowym
współwłaścicielom inne korzyści uzyskane w następstwie takiego podziału rzeczy,
tj. możliwość dalszego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych w dotychczasowym
miejscu zamieszkania. Badając tę przesłankę wskazaną w art. 211 k.c., przeciwko
podziałowi rzeczy w przypadku, gdy alternatywnym wchodzącym w rachubę
rozwiązaniem jest przewidziana w art. 212 § 2 k.c. sprzedaż rzeczy stosownie do
przepisów kodeks postępowania cywilnego, należy oszacować też, jaką ostatecznie
rzeczywistą korzyść majątkową odniosą współwłaściciele w drodze tego sposobu
zniesienia współwłasności. Nie budzi bowiem większej wątpliwości, że taki sposób
zniesienia współwłasności wiąże się z kosztami obciążającymi współwłaścicieli,
które wpływają ostatecznie na realną wartość, jaką z tytułu sprzedaży egzekucyjnej
rzeczy osiągną współwłaściciele.
W odniesieniu do zagadnienia znacznego zmniejszenia wartości rzeczy
w wyniku jej podziału, należy przyznać rację skarżącej, że Sąd drugiej instancji
wskazując na konieczność poniesienia kosztów na usunięcie wad tkwiących
w budynku, dla uzasadnienia występowania ww. przesłanki negatywnej podziału
rzeczy nie dokonał bliższych ustaleń, czy część z nich, a jeśli tak to jaka, mogłaby
zostać usunięta w ramach lub przy okazji prac adaptacyjnych w razie wydzielenia
odrębnych własności lokali, a co ostatecznie obniżałoby koszty, jakie należałoby
podnieść zarówno na prace adaptacyjne związane w wyodrębnieniem faktycznym
odrębnych lokali w budynku oraz na usunięcie wad tkwiących w budynku.
Trafnie podniesiono również w skardze kasacyjnej niezasadne
uwzględnienie przez Sąd drugiej instancji jako okoliczności uzasadniającej
odstąpienie od podziału nieruchomości przez wyodrębnienie dwóch lokali
mieszkalnych, potencjalnego konfliktu współwłaścicieli uniemożliwiającego
korzystanie z tych lokali przez dotychczasowych ich współwłaścicieli i prawidłowy
II CSKP 134/23
20
zarząd nieruchomością wspólną. W orzecznictwie Sądu Najwyższego zasadniczo
przyjmuje się, że konfliktowa sytuacja między współwłaścicielami samodzielnie nie
uzasadnia odmowy ustanowienia przez sąd odrębnej własności lokali, lecz jest
jedną z okoliczności, które oceniane łącznie mogą uzasadniać taką odmowę
(zob. np. postanowienie Sądu Najwyższego z 21 czerwca 1979 r., III CRN 68/79,
OSNCP 1980, nr 1, poz. 11, wyrok z 3 października 1980 r., III CRN 126/80,
postanowienie z 24 kwietnia 1997 r., II CKN 124/97, z 10 grudnia 1999 r., II CKN
635/98, z 2 lutego 2001 r., IV CKN 251/00, z 4 października 2002 r., III CKN
1283/00, OSN 2003, nr 12, poz. 170, z 11 lutego 2009 r., V CSK 311/08,
z 19 października 2011 r., II CSK 50/11, z 12 maja 2016 r., I CSK 426/15
i 6 września 2018 r., V CSK 448/17). Uzasadnia to wówczas ocenę, że przeciwko
podziałowi rzeczy przemawia przesłanka przewidziana w art. 211 k.c. w postaci
społeczno-gospodarczego przeznaczenia rzeczy. Brak jest jednak bliższych ustaleń
uzasadniających stanowisko, że strony są skonfliktowane do tego stopnia, że
okoliczność ta powinna być uwzględniona przy decyzji o możliwości podziału
nieruchomości. Nie wystarczy tu wskazanie, że taki konflikt występuje, gdyż
wnioskodawca i uczestniczka postępowania to byli małżonkowie.
Z tych względów zarzuty skargi kasacyjnej były uzasadnione, co czyni
przedwczesną, gdyż nie dość wnikliwą ocenę Sądu drugiej instancji o istnieniu
przeszkód normatywnych przewidzianych w art. 211 k.c., przeciwko podziałowi
nieruchomości, zgodnie z żądaniem uczestniczki. W konsekwencji przedwczesne
było też zastosowanie w sprawie art. 212 § 2 k.c. Uzasadniało to uchylenie
postanowienia Sądu Okręgowego w zaskarżonej części na podstawie art. 39815 § 1
w zw. z art. 13 § 2 oraz art. 108 § 2 w zw. z art. 391 § 1, art. 39821 i art. 13 § 2
k.p.c. Uchylenie postanowienia Sądu Okręgowego w zaskarżonej części dotyczącej
meritum sprawy (sposobu zniesienia współwłasności) uzasadniało również
uchylenie rozstrzygnięcia o kosztach postępowania apelacyjnego, o których Sąd
drugiej instancji orzeknie w orzeczeniu kończącym postępowanie w sprawie
z uwzględnieniem jego ostatecznego wyniku. Czyniło to bezprzedmiotowym
odniesienie się Sądu Najwyższego do zarzutu skargi kasacyjnej dotyczącego
naruszenia przepisów postępowania przez Sąd drugiej instancji w orzeczeniu
zaskarżonym skargą kasacyjną.
II CSKP 134/23
Dariusz Dończyk
(A.G.)
[r.g.]
21
Karol Weitz
Grzegorz Misiurek
