II CNPP 15/23
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Sąd Najwyższy w Izbie Cywilnej w składzie:
27 marca 2026 r.
Pierwszy Prezes SN Małgorzata Manowska (przewodniczący)
SSN Ireneusz Kunicki
SSN Piotr Telusiewicz (sprawozdawca)
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym 27 marca 2026 r. w Warszawie
skargi Gminy Z. o stwierdzenie niezgodności z prawem
prawomocnego wyroku Sądu Okręgowego w Świdnicy
z 4 grudnia 2020 r., II Ca 706/20,
wydanego w sprawie z powództwa Gminy Z.
przeciwko M. T.
o rozwiązanie umowy użytkowania wieczystego,
oddala skargę.
Ireneusz Kunicki
Małgorzata Manowska
Piotr Telusiewicz
UZASADNIENIE
Gmina Z. wytoczyła przeciwko M. T. powództwo o rozwiązanie stosunku
użytkowania wieczystego działki nr […] o powierzchni 321 m2, położonej w Z. przy
ul. N. […], dla której Sąd Rejonowy w Ząbkowicach Śląskich prowadzi księgę
wieczystą nr […]. W uzasadnieniu wskazała, że poprzednicy prawni pozwanego
II CNPP 15/23
2
zawarli umowę użytkowania wieczystego, w której zobowiązali się do postawienia
w ciągu dwóch lat ław fundamentowych pod budowę pawilonu handlowego
i ukończenia go w ciągu pięciu lat od zawarcia umowy, do czego jednak nie doszło.
Pozwany, który nabył użytkowanie wieczyste w 1996 r., również nie wykonał tego
zobowiązania, dlatego Gmina domaga się rozwiązania umowy użytkowania
wieczystego i zwrotu nieruchomości.
Wyrokiem z 8 września 2020 r. Sąd Rejonowy w Ząbkowicach Śląskich oddalił
powództwo.
Podstawą rozstrzygnięcia były następujące ustalenia faktyczne:
J. R. i R. R. 13 maja 1991 r. zawarli z Gminą Z. w formie aktu notarialnego
umowę użytkowania wieczystego działki nr […] o powierzchni 321 m2 położonej w Z.
przy ul. N. […]. Umowa została zawarta na okres 99 lat, to jest do 13 maja 2090 r.
W § 6 umowy ustalono, że przedmiotowa nieruchomość jest przeznaczona
pod budowę pawilonu handlowego z częścią mieszkalną. W związku z tym
użytkownicy wieczyści zobowiązali się do rozpoczęcia budowy, to jest wylania ław
fundamentowych w przeciągu dwóch lat od podpisania umowy i ukończenia jej
w przeciągu pięciu lat od dnia zawarcia tej umowy. Ustalono również, że terminy te
wiążą następców prawnych. W razie niedotrzymania powyższych zobowiązań Gmina
miała prawo rozwiązania umowy i odebrania nieruchomości.
J. R. i R. R. 25 marca 1996 r. zawarli z pozwanym M. T. warunkową umowę
sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w Z. przy ul. N.
[…]. Umowę zawarto pod warunkiem, że Zarząd Gminy Z. nie skorzysta z
przysługującego mu prawa pierwokupu. W związku z tym, że Gmina nie skorzystała
z tego prawa, 29 kwietnia 1996 r., doszło do zawarcia umowy przeniesienia prawa
użytkowania wieczystego. W żadnej ze wskazanych umów nie wymieniono
zobowiązania do wzniesienia budynku handlowo-mieszkaniowego.
Zawarcie powyższej umowy wynikało z faktu, że J. R. i R. R. z tytułu
prowadzonych działalności gospodarczych posiadali liczne zobowiązania
w stosunku do M. T. W ten sposób częściowo zmniejszyli swoje zadłużenie wobec
pozwanego.
II CNPP 15/23
3
Ani notariusz ani małżonkowie R. nie informowali pozwanego o obowiązku
postawienia budynku na przedmiotowej działce. Nikt nie okazywał mu poprzedniej
umowy użytkowania wieczystego. O zamiarze zawarcia umowy została
powiadomiona również Gmina Z., której przysługiwało prawo pierwokupu. Gmina nie
skorzystała z tego prawa, jak również nie informowała pozwanego o obowiązku
wybudowania pawilonu. W księdze wieczystej prowadzonej dla przedmiotowej
nieruchomości również nie było żadnego wpisu w tym przedmiocie.
Pozwany M. T. próbował sprzedać prawo użytkowania wieczystego
przedmiotowej nieruchomości, jednak z uwagi na wygaśnięcie planów
zagospodarowania przestrzennego, nie było chętnych na zakup. Nowe plany zostały
uchwalone w 2014 lub 2015 r. Wówczas pozwany miał poważne problemy zdrowotne,
przeszedł operację. Przez szereg lat uiszczał opłatę za użytkowanie wieczyste. Nigdy
nie zdarzyło się, aby Gmina Z. przeprowadzała kontrolę na działce, czy budynek
został posadowiony. Dopiero z pisma powoda z 2019 r. pozwany dowiedział się o
istnieniu tego obowiązku. Wówczas podjął decyzję o przystąpieniu do realizacji
inwestycji. Przedstawił swoje plany Burmistrzowi Z., wystąpił o niezbędne dokumenty.
Pozwany M. T. 17 lutego 2020 r. zwrócił się do powoda z wnioskiem o
przekształcenie prawa użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości w
prawo własności.
Uzasadniając oddalenie powództwa, Sąd pierwszej instancji odwołał się do art.
240 k.c. wskazując, że zgodnie z jego brzmieniem umowa użytkowania wieczystego
może ulec rozwiązaniu przed upływem określonego w niej terminu, jeżeli użytkownik
wieczysty korzysta z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem
określonym w umowie, w szczególności jeżeli wbrew umowie nie wzniósł
określonych w niej budynków lub urządzeń. Odwołując się do orzecznictwa Sąd
przyjął, że do rozwiązania umowy na podstawie art. 240 k.c. nie jest wystarczające
korzystanie przez wieczystego użytkownika z gruntu w sposób sprzeczny z umową.
Konieczne jest naruszenie ewidentne, rażące i niczym nie usprawiedliwione oraz
połączone ze szczególnym nasileniem złej woli ukierunkowanej na złamanie
warunków umowy. W ocenie Sądu Rejonowego tak sformułowana przesłanka nie
została spełniona. Pozwany nie miał bowiem wiedzy o ciążącym na nim obowiązku
II CNPP 15/23
4
zabudowania przedmiotowej nieruchomości. Zgodził się na nabycie użytkowania
wieczystego tylko dlatego, że użytkownicy chcieli w ten sposób częściowo spłacić
swoje długi wobec pozwanego. Ponadto ustalony w umowie termin do wzniesienia
budynku upłynął. Umowa, w której obowiązek ten przewidziano, została zawarta
w 1991 r., zaś budynek miał zostać ukończony w terminie 5 lat od jej zawarcia, czyli
w 1996 r. Mimo to, Gmina przez szereg lat nie dochodziła tego obowiązku. Pozwany
nie miał możliwości wykonania wspomnianego obowiązku w terminie, jeżeli umowę
warunkową zawarł w marcu 1996 r., a termin wzniesienia budynku upływał w maju
1996 r. Sąd pierwszej instancji stwierdził ponadto, że wieloletnie zaniechania powoda
w odniesieniu do przedmiotowej nieruchomości i obecne żądanie rozwiązania
umowy uznać można za nadużycie prawa, tym bardziej, że pozwany w chwili,
w której dowiedział się o obowiązku posadowienia budynku, poczynił w tym kierunku
starania.
Wyrokiem z 4 grudnia 2000 r. Sąd Okręgowy w Świdnicy oddalił apelację
powoda. W uzasadnieniu wyroku stwierdził, że podziela i uznaje za własne zarówno
ustalenia faktyczne, jak i ocenę prawną, dokonaną przez Sąd pierwszej instancji.
Rozważając zarzuty apelacji wskazał, między innymi, że postanowienie umowy
o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste, określające sposób korzystania z gruntu
przez użytkownika wieczystego, nie zostało ujawnione w księdze wieczystej.
Ponadto zauważył, że sprzeczność żądania powoda z art. 5 k.c. stanowi jedynie
dodatkową, niezależną od braku spełnienia przesłanek z art. 240 k.c., przyczynę
oddalenia powództwa.
Wyrok Sądu Okręgowego powód zaskarżył skargą o stwierdzenie
nieważności z prawem prawomocnego orzeczenia, podnosząc zarzuty sprzeczności
wyroku z art. 233 k.c., art. 239 k.c., art. 240 k.c., art. 5 k.c. i art. 378 § 1 k.c.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Zgodnie z art. 4241 § 1 k.p.c. można żądać stwierdzenia niezgodności
z prawem prawomocnego wyroku sądu drugiej instancji kończącego postępowanie
w sprawie, jeżeli przez jego wydanie stronie została wyrządzona szkoda, a zmiana
II CNPP 15/23
5
lub uchylenie tego wyroku w drodze innych środków prawnych przysługujących
stronie na podstawie kodeksu nie było i nie jest możliwe.
W orzecznictwie Sądu Najwyższego jednolicie przyjmuje się, że orzeczenie
niezgodne z prawem w rozumieniu art. 4241 § 1 k.p.c., to orzeczenie, które jest
niewątpliwie sprzeczne z niepodlegającymi różnej wykładni przepisami, z ogólnie
przyjętymi standardami rozstrzygnięć albo jest wynikiem niewłaściwego
zastosowania prawa, które jest oczywiste i nie wymaga głębszej analizy prawniczej.
Innymi słowy, niezgodność z prawem powodująca powstanie odpowiedzialności
odszkodowawczej Skarbu Państwa musi mieć charakter kwalifikowany, elementarny
i oczywisty, tylko bowiem w takim przypadku orzeczeniu sądu można przypisać
cechy bezprawności. Niezgodność orzeczenia z prawem powodująca
odpowiedzialność odszkodowawczą państwa musi polegać na oczywistej obrazie
prawa. Nie jest nią natomiast wybór jednej z możliwych interpretacji przepisów prawa,
choćby nawet a posteriori okazała się nieprawidłowa. Niezgodność prawomocnego
orzeczenia z prawem może wynikać tylko z oczywistych błędów sądu,
spowodowanych rażącym naruszeniem zasad wykładni lub stosowania prawa
(m.in. wyroki SN: z 19 listopada 2024 r., II CNPP 22/22; z 24 kwietnia 2024 r.,
II CNPP 37/22; z 5 listopada 2021 r., III CNPP 1/21; z 10 czerwca 2021 r.,
IV CNPP 1/21; z 23 listopada 2018 r., II CNP 59/17; z 8 kwietnia 2016 r., I CNP 21/15).
Podzielić należy także pogląd, zgodnie z którym w przypadku wykonywania
władzy dyskrecjonalnej niezbędny jest pewien margines błędu, którego popełnienie
nie rodzi odpowiedzialności odszkodowawczej państwa. Tylko w sytuacji, gdy
granice uznania zostaną rażąco przekroczone państwo nie może uwolnić się od tej
odpowiedzialności (m.in. wyroki SN: z 24 kwietnia 2024 r., II CNPP 37/22;
z 10 listopada 2017 r., V CNP 4/17; 24 lutego 2010 r., III CNP 29/09;
z 10 października 2008 r., II CNP 35/08; z 2 października 2007 r., II CNP 101/07;
z 7 lutego 2007 r., III CNP 53/06).
W treści rozpoznawanej skargi strona powodowa kwestionuje dokonaną przez
Sąd ocenę spełnienia przesłanki, która w art. 240 k.c. określona została jako
korzystanie z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem
określonym w umowie. Sformułowanie przepisu w powyższy sposób sprawia, że Sąd
II CNPP 15/23
6
dysponuje znacznym zakresem uznania, umożliwiającym uwzględnienie
okoliczności konkretnej sprawy. W orzecznictwie reprezentowany jest pogląd,
zgodnie z którym dla rozwiązania użytkowania wieczystego konieczne jest, aby
dokonane przez użytkownika wieczystego naruszenie było ewidentne, rażące
i niczym nie usprawiedliwione (m.in. wyroki SN: 22 marca 2018 r., III CSK 301/17;
z 7 kwietnia 2016 r., III CSK 249/15; z 30 października 2013 r., V CSK 59/13).
Odpowiada on stanowisku przyjętemu przez Sąd Okręgowy jako podstawa prawna
rozstrzygnięcia. Nie można również stwierdzić, aby zastosowanie powołanej normy
prawa materialnego w ustalonym stanie faktycznym wykraczało poza granice
przysługującego Sądowi uznania.
Jako niezasadny ocenić należy również zarzut naruszenia art. 5 k.c. Na
akceptację zasługuje pogląd, zgodnie z którym w celu przyjęcia, że wskutek
naruszenia art. 5 k.c. doszło do wydania orzeczenia niezgodnego z prawem,
konieczne jest wykazanie, że działanie sądu jest dowolne, a nie swobodne, czyli
wykracza w sposób oczywisty poza przyznaną sądowi w ustawie sferę swobody.
Ponadto, należy zauważyć, że ocena żądania powoda jako nadużycia prawa
wskazana została przez Sąd jedynie jako dodatkowa przyczyna oddalenia
powództwa, niezależnie od stwierdzenia braku przesłanek określonych w art. 240 k.c.
W odniesieniu do zarzutu naruszenia art. 378 § 1 k.p.c. poprzez pominięcie
przez Sąd odwoławczy niektórych okoliczności wymienionych przez powoda
w apelacji, należy zwrócić uwagę, że według utrwalonego orzecznictwa z obowiązku
rozpoznania sprawy w granicach apelacji nie wynika konieczność osobnego
omówienia przez sąd w uzasadnieniu wyroku każdego argumentu podniesionego
w apelacji. Za wystarczające należy uznać odniesienie się do sformułowanych
w apelacji zarzutów i wniosków w sposób wskazujący na to, że zostały one przez sąd
drugiej instancji w całości rozważone przed wydaniem orzeczenia (m.in. wyroki SN:
z 11 sierpnia 2022 r., II CSKP 305/22; z 7 grudnia 2021 r., V CSKP 147/21;
z 4 kwietnia 2018 r., V CSK 266/17; z 4 września 2014 r., II CSK 478/13,
OSNC - ZD 2015 nr D, poz. 64). Z uzasadnienia zaskarżonego wyroku wynika, że
Sąd odwoławczy podzielił stanowisko Sądu pierwszej instancji i rozważył zasadność
zarzutów apelacji, przedstawiając motywy uznania powództwa za niezasadne.
II CNPP 15/23
7
Również w zakresie tego zarzutu nie można przyjąć, aby zaskarżony wyrok był
niezgodny z prawem.
Z uwagi na przywołaną argumentację, na podstawie art. 42411 § 1 k.p.c.,
orzeczono jak w sentencji wyroku.
Ireneusz Kunicki
[a.ł]
Małgorzata Manowska
Piotr Telusiewicz
