Wyrok z dnia 22 kwietnia 2010 r., V CSK 367/09
Uchwała wspólnoty mieszkaniowej, na podstawie której objęto
współwłasnością przymusową – w rozumieniu art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24
czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903
ze zm.) – środki pieniężne zgromadzone na tzw. funduszu remontowym
wspólnoty, jest niezgodna z prawem (art. 25 ust. 1 ustawy).
Sędzia SN Marek Sychowicz (przewodniczący)
Sędzia SN Mirosław Bączyk (sprawozdawca)
Sędzia SN Hubert Wrzeszcz
Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Gminy W. przeciwko wspólnocie
mieszkaniowej nieruchomości "Pl. H. nr 6" w W. o uchylenie uchwały, po
rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej w dniu 22 kwietnia 2010 r.
skargi kasacyjnej strony pozwanej od wyroku Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z
dnia 21 maja 2009 r.
oddalił skargę kasacyjną oraz zasądził od strony pozwanej na rzecz strony
powodowej kwotę 120 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego.
Uzasadnienie
W pozwie skierowanym przeciwko wspólnocie mieszkaniowej "Pl. H. nr 6" w
W. powodowa Gmina W. domagała się uchylenia uchwały z dnia 28 maja 2008 r.
jako niezgodnej z Konstytucją i ustawą z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali
(jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm. – dalej: "u.w.l.").
Sąd Okręgowy oddalił powództwo ustalając, że właściciele lokali upoważnili
zarząd wspólnoty do zaciągnięcia w banku kredytu termoizolacyjnego w wysokości
103 000 zł w celu ukończenia zaplanowanego na lata 2007–2008 remontu budynku.
Kredyt ten miał być spłacony ze zgromadzonych na wyodrębnionym rachunku
bankowym środków tzw. funduszu remontowego. Wspólnota uzyskała tzw. premię
termoizolacyjną, a w dniu 28 maja 2008 r. podjęła uchwałę, która stanowiła m.in., że
„wpłaty na fundusz remontowy stanowią zobowiązania z tytułu uczestniczenia w
kosztach zarządu nieruchomością wspólną w zakresie wydatków na remonty
nieruchomości. Środki na nim zgromadzone stanowią odrębną współwłasność
wszystkich właścicieli lokali. W przypadku sprzedaży lokalu przez właściciela prawo
do współwłasności środków zgromadzonych na funduszu przechodzi na nabywcę
lokalu jako element prawa do udziału w nieruchomości wspólnej. Na nabywcę
przechodzą również zobowiązania zbywcy lokalu z tytułu wpłat na ten fundusz jako
obowiązek uczestniczenia w kosztach zarządu nieruchomością”. (…)
Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i obowiązki w ramach
własnego majątku, który składa się z uiszczonych przez właścicieli lokali zaliczek i
istnieje po to, aby zachowana została płynność na bieżące naprawy oraz
planowane remonty nieruchomości wspólnej. Kwestionowana uchwała nie narusza
interesu strony powodowej, ponieważ remont budynku leży w interesie wszystkich
współwłaścicieli i jest procesem długofalowym. Nie narusza też przepisów prawa,
bowiem zgromadzenie funduszu remontowego w odpowiedniej wysokości,
umożliwiającej pokrycie kosztów prac remontowych, jest zgodne z art. 3 ust. 2 i in.
przepisami ustawy o własności lokali. Zwrot uiszczonych już zaliczek, zasilających
fundusz remontowy, prowadziłby do patologicznej sytuacji, w której Gmina –
sprzedając lokale przed dokonaniem przez wspólnotę ostatecznej zapłaty za
wykonane prace – pozbawiałaby tę wspólnotę zarazem środków na ten cel.
Postanowienie uchwały stanowi zatem przykład racjonalnego oraz rzetelnego
zarządzania nieruchomością wspólną i chroni tę wspólnotę przed utratą funduszy
remontowych. Kwestionowana uchwała nie narusza też prawa żadnego z właścicieli
lokali, strona powodowa bowiem jako współwłaściciel ma prawo do całego funduszu
remontowego, a więc także do zaliczek wpłacanych przez innych wierzycieli i jej
prawa nie są w tym zakresie ograniczone.
Apelacja powodowej Gminy spowodowała zmianę wyroku Sądu pierwszej
instancji i uchylenie uchwały z dnia 28 maja 2008 r. w zaskarżonej części. Sąd
Apelacyjny uznał uchwałę za niezgodną z ustawą o własności lokali w zakresie, w
jakim reguluje ona prawa i obowiązki właścicieli lokali oraz kompetencje wspólnoty.
Pozostaje ona sprzeczna także z przepisami kodeksu cywilnego regulującymi
przedmiot prawo własności i zmianę dłużnika stosunku obligacyjnego. Uiszczone
przez właścicieli zaliczki w formie bieżących opłat (art. 15 ust. 1 u.w.l.) obejmują
m.in. wydatki na remonty, które – jeżeli wspólnota tak postanowi – wpłacane są na
odrębny rachunek bankowy i tworzą odrębny fundusz remontowy. Środki funduszu
należą do właścicieli lokali, którzy jeszcze do 2005 r. mogli wpłacane zaliczki
uwzględniać przy obliczeniu stosownego podatku dochodowego
Wspólnota nie może wkraczać w sferę indywidualnych praw właścicieli lokali,
jeżeli zatem w kwestionowanej uchwale przyjęto, że „środki zgromadzone na
funduszu remontowym stanowią odrębną współwłasność wszystkich właścicieli
lokali”, to tym samym – bez stosownego uprawnienia – doszło do zadysponowania
przez wspólnotę cudzym mieniem i zmiany stosunków własnościowych. W wyniku
podjęcia uchwały przez wspólnotę nie można skutecznie ustanowić tzw.
współwłasności przymusowej. Uchwała sprzeczna jest także z art. 45 i 195 k.c.,
ponieważ przedmiotem współwłasności samoistnej mogą być tylko rzeczy w
rozumieniu art. 45 k.c. Artykuł 3 ust. 2 u.w.l. wyklucza zmianę statusu prawnego
środków zgromadzonych na funduszu remontowym w ten sposób, że mogłyby one
stanowić element prawa do udziału w nieruchomości wspólnej.
Obowiązek pokrywania kosztów zarządu obciąża właściciela lokalu (art. 13
ust. 1 u.w.l.) i należności z tego tytułu można dochodzić wyłącznie od właściciela
(art. 15). Jeżeli w uchwale przyjęto, że dłużnikiem w tym zakresie staje się nabywca
lokalu (za okres trwania zadłużenia zbywcy lokalu wobec wspólnoty), to takie
postanowienia naruszają art. 519 § 2 k.c., zmiana bowiem dłużnika w stosunku
zobowiązaniowym może nastąpić na podstawie umowy między wierzycielem i
osobą trzecią za zgodą dłużnika lub w wyniku umowy między dłużnikiem i osobą
trzecią za zgodą wierzyciela. Zmiana dłużnika w żadnym razie nie może być
dokonana na podstawie uchwały wspólnoty.
W skardze kasacyjnej pozwanej wspólnoty podniesiono zarzuty naruszenia
art. 3 ust. 2 i art. 25 ust. 1 u.w.l. oraz art. 45 w związku z art. 195 k.c. Skarżąca
domagała się uchylenia zaskarżonego wyroku i orzeczenie co do istoty sprawy
przez oddalenie apelacji strony powodowej, ewentualnie uchylenia zaskarżonego
wyroku i przekazania sprawy Sądowi Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Wprawdzie o wydatkach na remonty i bieżącą konserwację nieruchomości
wspólnej wspomina się jedynie w ustawie o własności lokali przy ogólnym,
przykładowym wyliczeniu zasadniczych kosztów składających się na koszty
zarządu nieruchomością wspólną (art. 14 ust. 1 u.w.l.), nie ma jednak wątpliwości,
że właściciele lokali mogą utworzyć tzw. fundusz remontowy na podstawie uchwały
wspólnoty i określić w niej zasady gromadzenia tego funduszu oraz dysponowania
nim przez zarząd wspólnoty (np. na cele związane z zawarciem i wykonaniem
umowy kredytowej z bankiem), każdy bowiem właściciel jest zobowiązany
uczestniczyć w kosztach związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej (art.
13 ust. 1). W praktyce fundusz remontowy zostaje ulokowany na odrębnym
rachunku bankowym wspólnoty (art. 6) i brany jest pod uwagę jako element
zabezpieczenia, np. wierzytelności kredytowych banku wobec wspólnoty.
Przyjęcie przez właścicieli lokali określonego zadania inwestycyjnego wymaga
przesądzenia określonych zasad tworzenia funduszu, możliwości dokonywania
ewentualnych wypłat z funduszu (na rzecz właścicieli lokali) i reguł dysponowania
tym funduszem w celu wykonywania zobowiązań zaciągniętych przez wspólnotę
wobec osób trzecich. Innymi słowy, efektywność zadania inwestycyjnego (remontu
nieruchomości wspólnej) wymaga uregulowania statusu prawnego funduszu
remontowego w stosunkach wspólnota – poszczególni właściciele lokali,
przynajmniej do czasu zakończenia wspomnianego zadania. Powstaje jednak
kwestia przyjęcia przez wspólnotę mieszkaniową odpowiedniego sposobu takiej
regulacji, gdyż status prawny funduszu remontowego nie został w ogóle
uregulowany w ustawie o własności lokali, a poszczególni właściciele lokali mogą
mieć różne, sprzeczne interesy w zakresie partycypacji w przedsięwzięciu
inwestycyjnym wspólnoty (np. są zainteresowani zbyciem lokali i uzyskanie zwrotu
przypadającej im części środków funduszu remontowego).
Wspólnota sformułował zarzut naruszenia art. 3 ust. 2 u.w.l. w ten sposób, że
Sąd Apelacyjny błędnie przyjął, iż „w zakresie objętym definicją nieruchomości
wspólnej nie mieszczą się środki wpłacane przez właścicieli z jakiegokolwiek tytułu,
podczas gdy właściciele lokali tworzący wspólnotę mieszkaniową mogą objąć
łączącą ich współwłasnością przymusową (majątkiem wspólnoty mieszkaniowej)
środki z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną, prowadzone w ramach
wnoszonych zaliczek, na wyodrębnionym funduszu remontowym”. Wiąże ona
zatem treść kwestionowanej jej uchwały z konstrukcją nieruchomości wspólnej
przewidzianej w art. 3 ust. 1 i 2 u.w.l.
Należy podzielić stanowisko Sądu Apelacyjnego odnoszące się do przedmiotu
współwłasności przymusowej, ukształtowanej de lege lata w zakresie wspólnot
mieszkaniowych. Współwłasność taka obejmuje ex lege grunt oraz części budynku i
urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu (art. 3 ust. 2
u.w.l.), a właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej (art. 3
ust. 1 u.w.l.). Z regulacji takiej wynikają następujące wnioski ogólne.
Po pierwsze, de lege lata przedmiotem współwłasności właścicieli lokali (art.
195 i nast. k.c.) może być tylko nieruchomość w rozumieniu art. 46 § 1 k.c. i
wspólne części budynku, a nie także inne elementy, np. środki pieniężne tworzące
fundusz remontowy.
Po drugie, bezwzględny charakter art. 3 ust. 2 u.w.l. powoduje
niedopuszczalność rozszerzenia przedmiotowego zakresu niepodlegającej
zniesieniu współwłasności przymusowej, leżącej u podstaw funkcjonowania każdej
wspólnoty mieszkaniowej. Niedopuszczalne jest zatem „uzupełnianie” – na
podstawie uchwały wspólnoty – zakreślonego przez ustawę przedmiotu
nieruchomości wspólnej dodatkowo jeszcze o środki pieniężne zgromadzone na
funduszu remontowym i tym samym zrównywanie statusu prawnego tych środków
ze statusem prawnym nieruchomości wspólnej. Dzieje się tak także przy
odwoływaniu się do konstrukcji majątku wspólnoty mieszkaniowej, czym innym jest
jednak kwestia wyodrębnienia elementów majątku takiej wspólnoty – przy
założeniu, że wspólnota może mieć także własny majątek – a czym innym przyjęty
ex lege prawnorzeczowy status nieruchomości wspólnej i jego konsekwencje
prawne.
Po trzecie, niedopuszczalne jest konstruowanie prawa do współwłasności
środków zgromadzonych na funduszu wspólnym i wiązania go w razie zbycia lokalu
z własnością tego lokalu, przy odwołaniu się do konstrukcji prawa związanego w
rozumieniu art. 3 ust. 1 u.w.l. W uchwale przyjęto, że „w przypadku sprzedaży
lokalu przez właściciela prawo do współwłasności środków zgromadzonych na
funduszu remontowym przechodzi na nabywcę lokalu jako element prawa do
udziału w nieruchomości wspólnej”. Co więcej, skarżąca nie powołała się w tym
zakresie na inne konstrukcje prawne mogące uzasadniać związanie nabywcy lokalu
obowiązkami ciążącymi na zbywcy, np. na tzw. zobowiązania realne.
Po czwarte, nieistotne jest, czy wspomnianą, szczególną „współwłasność”
konstruuje się przez nawiązanie do współwłasności przymusowej w rozumieniu art.
3 ust. 1 i ust. 2 u.w.l., czy też zmierza się do ustanowienia innej, samoistnej
„współwłasności”, obejmującej tylko środki funduszu remontowego i istniejącej obok
współwłasności przymusowej. Wbrew stanowisku strony skarżącej, środki funduszu
remontowego – w funkcji środka płatniczego – nie mogą być traktowane de lege
lata jako rzecz w rozumieniu art. 45 k.c. Objęcie na podstawie uchwały wspólnoty
„współwłasnością” wszystkich właścicieli lokali środków funduszu remontowego
mogło by prowadzić ewentualnie do powstania skutków obligacyjnych, ale już nie
prawnorzeczowych, przewidzianych w art. 195 i nast. k.c.
Jeżeli zatem przedstawione zagadnienia prawnorzeczowe znalazły się w
kwestionowanej uchwale, to istniały wystarczające podstawy do żądania przez
powodową Gminę – legitymowaną czynnie – uchylenia tej części uchwały jako
sprzecznej z art. 3 ust. 2 u.w.l. i art. 45 k.c. (art. 25 ust. 1 u.w.l.).
Z tych względów należało oddalić skargę kasacyjną jako nieuzasadnioną (art.
39814
k.p.c.).
