Wyrok z dnia 9 lipca 2003 r., IV CKN 305/01
Tak zwana umowa deweloperska, na podstawie której zamawiający jest
zobowiązany do zapłaty całej należności za wybudowanie lokalu,
ustanowienie jego odrębnej własności i jej przeniesienie na zamawiającego,
nie jest umową przedwstępną (art. 389 k.c.).
Sędzia SN Iwona Koper (przewodniczący, sprawozdawca)
Sędzia SN Jan Górowski
Sędzia SN Barbara Myszka
Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Iwony G. przeciwko Zdzisławowi J. o
zapłatę, po rozpoznaniu w Izbie Cywilnej w dniu 9 lipca 2003 r., na rozprawie
kasacji pozwanego od wyroku Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 22 listopada
2000 r.
oddalił kasację i zasądził od pozwanego na rzecz powódki kwotę 1800 zł
tytułem zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego.
Uzasadnienie
Wyrokiem z dnia 30 listopada 1999 r. Sąd Okręgowy w Koszalinie zasądził od
pozwanego Zdzisława J. na rzecz powódki Iwony G. kwotę 86 300,00 zł z
należnościami ubocznymi, dalej idące powództwo oddalił.
Wyrok zapadł w następującym stanie faktycznym.
W dniu 10 czerwca 1995 r. strony zawarły umowę, w której pozwany
zobowiązał się wybudować dla powódki lokal mieszkalny na bazie pomieszczeń
adaptowanych na ten cel, położonych na poddaszu, na IV piętrze w mającym
powstać budynku w dzielnicy portowej K. W umowie ustalono powierzchnię
użytkową lokalu na 60 m2
oraz liczbę i rodzaj pomieszczeń w nim. Termin oddania
lokalu do używania określono na dzień 30 listopada 1997 r. Po końcowym
rozliczeniu miało nastąpić przeniesienie przez pozwanego na rzecz powódki prawa
własności lokalu wraz z ułamkową częścią gruntu, z zachowaniem formy
notarialnej. Strony uzgodniły wstępną cenę 1 m2
na 1600 zł, powiększoną o
podatek VAT, przy czym zmiana ceny miała nastąpić w przypadku zmiany cen
środków produkcji, według wskaźnika wzrostu cen detalicznych ogłoszonego w
Monitorze Polskim. Dopuszczono też zmianę ceny w przypadku wykonania robót
dodatkowych lub zamiennych, z zastrzeżeniem dokonania tej zmiany na podstawie
aneksu do umowy. Zmiana ceny miała następować w okresach miesięcznych.
Ostateczna cena miała stanowić iloczyn powierzchni użytkowej i ceny jednego
metra kwadratowego, według obmiaru z natury dokonanego przez osobę
uprawnioną. Powódka zobowiązała się do zapłacenia pozwanemu na początek
kwoty 192 000 zł. Reszta ceny miała być płacona w kwartalnych ratach, począwszy
od dnia 30 września 1995 r., a kończąc na dniu1 sierpnia 1997 r. w terminie siedmiu
dni od doręczenia faktury. Strony przewidziały możliwość odstąpienia od umowy za
trzymiesięcznym wypowiedzeniem, zaś dla pozwanego prawo odstąpienia
wówczas, gdyby powódka dopuściła się zwłoki w zapłacie raty przez okres kwartału
(§ 7 umowy). W razie odstąpienia przez pozwanego od umowy mógł on zachować
20% zryczałtowanych kosztów budowy, to jest wpłat dokonanych przez powódkę.
W umowie postanowiono o karach umownych.
Powódka zapłaciła pozwanemu w dniu zawarcia umowy kwotę 19 200 zł. Do
trzeciego kwartału 1996 r. włącznie powódka na bieżąco regulowała ciążące na niej
raty. Za podstawę ich wyliczenia pozwany przyjmował powierzchnię lokalu w
granicach od 65,1 m2
do 70,68 m2
. W dniu 20 stycznia 1997 r. pozwany przedstawił
powódce wyliczenie należności za czwarty kwartał 1996 r., w którym za podstawę
ustalenia raty przyjął powierzchnie lokalu 88,29 m2
. Powódka wstrzymała się z
zapłatą wyliczonej kwoty 27 790,61 zł. Identyczną powierzchnię pozwany przyjął w
wyliczeniu raty za pierwszy kwartał 1997 r. wynoszącej 30 396,40. Wyliczenie
przedstawione zostało powódce w dniu 26 kwietnia 1997 r., zaś rata została
zapłacona w dniu 23 czerwca 1997 r.
Łącznie powódka zapłaciła 143 264,32 zł, co w przybliżeniu odpowiada kwocie
wynikającej z umowy, z uwzględnieniem wskaźnika inflacji.
Pismem z dnia 18 czerwca 1997 r. pozwany, odstąpił od umowy na podstawie
jej § 7 ust. 2 i zwrócił powódce kwotę 108 400 zł. Powierzchnia użytkowa lokalu
budowanego dla powódki wynosi według polskiej normy 66,90 m2
. Obecna wartość
rynkowa lokalu wynosi 194 713 zł.
Powódka, która domagała się zasądzenia odszkodowania w kwocie
264.870,00 zł ostatecznie, po dokonaniu przez pozwanego na jej rzecz zapłaty
kwoty 108.400,00 zł ograniczyła żądanie do kwoty 156 490,59 zł. Dochodzone
odszkodowanie odpowiada wartości analogicznego lokalu o powierzchni 88,29 m2
,
według ceny 3000 zł za m2
. Sąd Okręgowy uznał powództwo za częściowo
uzasadnione.
W ocenie tego Sądu łącząca strony umowa należy do szeroko rozumianych
umów realizatorskich – deweloperskich. Ze względu na brak szeregu istotnych
elementów nie można jej zaliczyć do umów zobowiązujących określonych w art. 9
ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr
80, poz. 903 – dalej: "u.w.lok."). Umowa została ważnie zawarta, gdyż odpowiada
przepisom kodeksu cywilnego. Jest to umowa przedwstępna, która ze względu na
przyjętą formę nie może prowadzić do skutków rzeczowych, jednak pozostałe
skutki, w tym wynikające z przepisów o niewykonaniu lub nienależytym wykonaniu
zobowiązań umownych, mają do niej zastosowanie.
Sąd Okręgowy uznał, że pozwany nie miał określonych w umowie podstaw do
jednostronnego rozwiązania umowy. W rozumieniu przepisów kodeksu cywilnego
zwłoką jest zawinione opóźnienie, a w okolicznościach sprawy nie można powódce
przypisać zwłoki, w takim jej rozumieniu, w zapłacie raty za czwarty kwartał 1996 r.
Przedstawione przez pozwanego za ten okres wyliczenie obejmuje nową, w
stosunku do poprzednio wskazywanej, znacznie większą powierzchnię lokalu.
Według norm krajowych do powierzchni użytkowej lokalu nie wlicza się powierzchni
lodżii, tarasów, balkonów, a w umowie nie wskazano, że powierzchnia będzie
określona według innych, niż polskie normy. W tym stanie rzeczy były podstawy do
wstrzymania się przez powódkę z zapłatą kwoty wyliczonej przez pozwanego z
uwzględnieniem powierzchni 88,29 m2
, która znacznie przewyższała wartość
przyszłego lokalu, precyzyjnie określone w umowie i które w umownym zakresie
zostały przez nią zapłacone.
Zasądzona na rzecz powódki, na podstawie art. 471 k.c. kwota
odszkodowania stanowi różnicę między obecną ceną rynkową budowanego dla niej
lokalu, a zwróconą jej przez pozwanego częścią wpłat.
Powyższy wyrok zaskarżyły obie strony, powódka w części oddalającej
powództwo, zaś pozwany w części je uwzględniającej, wskazując na naruszenia
art. 65 § 2, art. 390 i 471 k.c. oraz błąd w ustaleniach faktycznych stanowiących
podstawę rozstrzygnięcia przez przyjęcie, że w okolicznościach sprawy nie był on
uprawniony do odstąpienia od umowy. Zaskarżonym obecnie wyrokiem z dnia 22
listopada 2000 r. Sąd Apelacyjny oddalił obie apelacje. W ustosunkowaniu się do
zarzutów apelacji pozwanego określił charakter prawny łączącej strony umowy, jako
swoistej umowy realizatorskiej, wzajemnie zobowiązującej, zawierającej cechy
umowy o dzieło i umowy przedwstępnej, do skutków niewykonania której na
podstawie art. 487 § 2 k.c. stosuje się art. 471 k.c. Wskazał, że użyte w umowie
określenie o odstąpieniu od umowy, któremu Sąd pierwszej instancji nadał
znaczenie zgodnie z jego brzmieniem, oznacza w istocie jej rozwiązanie za
wypowiedzeniem lub bez wypowiedzenia. Równocześnie podzielił stanowisko tego
Sądu, że wypowiedzenie przez pozwanego umowy bez zachowania terminu
wypowiedzenia, z powołaniem się na fakt opóźnienia się przez powódkę z zapłatą
raty za jeden kwartał nie było prawnie uzasadnione i nie mogło wywołać skutku w
postaci rozwiązania umowy. Nie może też być mowy o opóźnieniu w zapłacie,
zawinionym przez powódkę. Stwierdził, że skoro strony posłużyły się w umowie
pojęciem „powierzchnia użytkowa lokalu” i nie nadały mu innego znaczenia, to
słusznie Sąd Okręgowy przyjął, że należy ją ustalać według polskiej normy.
W kasacji od wyroku Sądu Apelacyjnego pozwany z powołaniem się na obie
ustawowe podstawy zarzucił naruszenia art. 65 § 2 k.c. przez przeprowadzenie
wykładni zawartej przez strony umowy niezgodnie z zasadami interpretacji umów, w
szczególności zaistniałego stanu faktycznego oraz art. 390 § 1 k.c. w związku z art.
471 k.c. i art. 361 k.c. przez przyjęcie, że wskutek odstąpienia przez pozwanego od
umowy powódce należy się pełne odszkodowanie, naruszenie przepisów
postępowania, a to art. 233 § 1 k.p.c. przez pominięcie przy wydawaniu
zaskarżonego wyroku okoliczności faktycznych wynikających z dokumentów
zgromadzonych w aktach i przekroczenie tym samym granic swobodnej oceny
dowodów. Wskazując na powyższe domagał się zmiany zaskarżonego wyroku
przez oddalenie powództwa lub jego uchylenia i przekazania sprawy do ponownego
rozpoznania przez Sąd Apelacyjny lub Sąd Okręgowy.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Sąd Najwyższy przy rozpoznawaniu kasacji nie ustala prawdziwości faktów,
lecz kontroluje przestrzeganie prawa procesowego przy ustalaniu podstawy
faktycznej orzeczenia. Kontrola tych ustaleń pod kątem respektowania prawnych
ograniczeń swobodnej oceny materiału dowodowego, wynikających z art. 233 § 1
k.p.c. odbywa się w granicach i na podstawie wskazań skarżącego co do błędów
popełnionych w tym zakresie przez sąd drugiej instancji. Dla skuteczności zarzutu
naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. konieczne jest wskazanie przyczyn, dla których ocena
dowodów nie spełnia kryteriów określonych w ustawie. Skarżący powinien więc
określić jakie dowody i z naruszeniem jakich kryteriów sąd uznał za wiarygodne i
mające moc dowodową lub pozbawione takiej mocy i wiarygodności. Wymogów
tych nie spełnia wniesiona kasacja, poprzestając w uzasadnieniu omawianej
podstawy na stwierdzeniu o wadliwości ustaleń faktycznych i przeciwstawieniu im
ustaleń, które w ocenie skarżącego odpowiadają rzeczywistości i wynikają z
załączonych do akt – bliżej niesprecyzowanych – dokumentów. Twierdzenia
pozwanego w tym zakresie dotyczą wyrażenia przez powódkę zgody na dokonanie
obmiaru mieszkania według norm DIN oraz nieterminowości dokonywanych przez
nią wpłat.
W tym stanie rzeczy przyjęty za podstawę zaskarżonego wyroku stan
faktyczny pozostaje miarodajny dla oceny zasadności zarzutów kasacji opartych na
podstawie art. 393-1
pkt 1 k.p.c.
Nie jest uzasadniony zarzut naruszenia przez Sąd Apelacyjny art. 65 § 2 k.c.
przez błędną wykładnię użytego w umowie pojęcia „zwłoki”, jako opóźnienia
kwalifikowanego przez winę dłużniczki. Twierdzenie pozwanego o braku po jego
stronie – jako laika – świadomości co do znaczenia normatywnego tego pojęcia,
pozostaje w sprzeczności z zawodowym charakterem prowadzonej przez niego
działalności, w ramach której zawarta została umowa z powódką. W sytuacji gdy –
jak w okolicznościach sprawy – zawodzi wykładnia umowy oparta na kryterium
subiektywnym, gdyż każda ze stron odmiennie rozumiała sporne postanowienie
umowy, jego właściwy sens ustalać należy według tego, w jaki sposób powinna je
rozumieć, przy zachowaniu należytej staranności powódka. Pozwany jako autor
użytego sformułowania, a przy tym profesjonalista powinien bowiem uczynić to w
taki sposób, by było ono zrozumiane przez adresata oświadczenia zgodnie z jego
wolą (uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 29 czerwca
1995 r., III CZP 66/95, OSNC 1995, nr 12, poz. 168). Stanowisko zaskarżonego
wyroku pozostaje w zgodzie z powyższymi wskazaniami wykładni umów.
Niezależnie od tego, powyższy zarzut pozbawiony jest doniosłości prawnej,
gdyż jak stwierdził Sąd Apelacyjny powódka, była uprawniona do wstrzymania się z
zapłatą raty za czwarty kwartał 1996 r., a w związku z tym nie tylko nie pozostawała
w zwłoce, ale także nie opóźniła się z jej zapłatą. Stanowisko, to jak i ustalenia na
których zostało ono oparte nie zostały przez pozwanego skutecznie
zakwestionowane.
Na tle zarzucanego przez skarżącego naruszenia art. 390 § 1 k.c. powstają
istotne – pozostające poza rozważaniami Sadu Apelacyjnego – zagadnienia
charakteru prawnego umowy deweloperskiej, oraz dopuszczalności i zakresu
stosowania do niej przepisów właściwych dla umów nazwanych składających się na
jej treść. W ocenie Sadu Apelacyjnego, są to: umowa o dzieło oraz umowa
przedwstępna.
Pozwany, który zaakceptował stanowisko Sądu Apelacyjnego, wyprowadził z
niego wniosek o bezpośrednim stosowaniu do przedmiotowej umowy
deweloperskiej przepisów o umowie przedwstępnej. W konsekwencji podnosił, z
powołaniem się na treść art. 390 § 1 k.c., że powódce należy się odszkodowanie
jedynie w granicach ujemnego interesu umowy. Opowiedział się równocześnie za
zakwalifikowaniem umowy deweloperskiej jako umowy nienazwanej.
Umowa deweloperska, określana także jako umowa realizatorska nie jest
umową nazwaną, także na gruncie regulacji art. 9 u.w.lok. (w przedmiotowej
sprawie nie ma ona zastosowania). Jest rodzajem umowy nienazwanej (mieszanej)
powstałej ze szczególnego połączenia czynności realizowanych w ramach
budowlanego procesu inwestycyjnego, w której podstawę i przyczynę działania
dewelopera stanowi docelowy zamiar przekazania inwestycji użytkownikowi. Jej
źródło stanowią elementy treści różnych umów nazwanych, które tworzą
nierozłączną i jednolitą całość określoną przez wskazany cel gospodarczy. Nadaje
jej to cechy nowości i oryginalności w stosunku do ustawowych typów umów,
których elementy zawiera.
Przyjęta kwalifikacja prawna umowy deweloperskiej przesądza zarazem o tym
jakie normy prawne powinny być stosowane do oceny stosunku zobowiązaniowego
z niej wynikającego. Będą to przepisy o umowach w ogólności oraz przepisy części
ogólnej prawa zobowiązań, a w zakresie wykraczających poza nie zagadnień
szczególnych, właściwych dla umowy deweloperskiej, analogicznie stosowane
przepisy umów nazwanych których elementy zawiera ta umowa. Możliwość
przypisania umowie deweloperskiej skutków prawnych właściwych dla
poszczególnych umów nazwanych zależeć będzie od stopnia jej odrębności w
stosunku do tych umów. Im jest on większy tym mniejszą role w określeniu skutków
prawnych umowy deweloperskiej odgrywać będzie analogiczne stosowanie
przepisów dotyczących pokrewnych umów nazwanych. Ich stosowanie nie może
przy tym polegać na prostym sumowaniu skutków wynikających z poszczególnych
umów i musi uwzględniać cel oraz społeczną funkcję umowy nienazwanej,
charakteryzujące ją jako pewną całość.
W tym kontekście, nie można podzielić prezentowanej w kasacji oceny
charakteru prawnego umowy deweloperskiej jako umowy przedwstępnej w
rozumieniu art. 389 k.c., zobowiązującej do zawarcia w przyszłości umowy
przyrzeczonej. Jej odmienność w stosunku do umowy przedwstępnej, która nadaje
jej cechy umowy właściwej polega na tym, iż zamawiający, na jej podstawie, jest
zobowiązany do zapłaty całej należności za wybudowanie lokalu i przeniesienie na
jej rzecz prawa własności do niego.
W przedstawionym stanie rzeczy uprawniony jest wniosek, że rozmiar
odszkodowania należnego zamawiającemu z tytułu nieuzasadnionej odmowy
przeniesienia na jego rzecz przez dewelopera prawa własności wybudowanego dla
zamawiającego lokalu nie podlega ograniczeniu na podstawie art. 390 § 1 k.c.
Deweloper odpowiada za szkodę wynikłą z niewykonania zobowiązania na
podstawie art. 471 k.c. Jego niewykonanie będzie zachodzić wówczas, gdy jego
świadczenie nie zostało w ogóle spełnione tj. nie został wybudowany budynek, nie
doszło do wyodrębnienia lokali, przeniesienia ich na rzecz zamawiających
nabywców. Szkodę zamawiającego w takiej sytuacji stanowi uszczerbek
majątkowy, rozumiany jako różnica miedzy aktualnym stanem majątku wierzyciela,
a stanem hipotetycznym, jaki by istniał gdyby zobowiązanie zostało wykonane.
Z tych względów Sąd Najwyższy na podstawie art. 393-12
k.p.c. oddalił
kasację, która nie ma usprawiedliwionych podstaw.
