Uchwała z dnia 23 maja 2003 r., III CZP 26/03
Sędzia SN Antoni Górski (przewodniczący, sprawozdawca)
Sędzia SN Teresa Bielska-Sobkowicz
Sędzia SN Mirosława Wysocka
Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Rejonu Obsługi Mieszkańców „P.", sp.
z o.o. w K. przeciwko Barbarze B., Tadeuszowi B. oraz małoletnim Anecie B.,
Violetcie B., Jarosławowi B. i Pawłowi B. działającym przez pełnomocnika
ustawowego matkę Barbarę B. o eksmisję, po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na
posiedzeniu jawnym w dniu 23 maja 2003 r., przy udziale prokuratora Prokuratury
Krajowej Piotra Wiśniewskiego, zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd
Okręgowy w Krakowie postanowieniem z dnia 13 grudnia 2002 r.:
"Czy w świetle art. 25 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce
nieruchomościami (jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543 ze zm.) zarządca
nieruchomości znajdującej się w zasobie Gminy wykonujący czynności zarządu w
oparciu o umowę zarządu zawartą przed dniem wejścia w życie tej ustawy jest
legitymowany czynnie w sprawie przeciwko byłemu najemcy o opróżnienie lokalu
mieszkalnego po zakończeniu stosunku najmu powstałego przed dniem wejścia w
życie powołanej wyżej ustawy w sytuacji, gdy nie nastąpiła zmiana treści umowy
zarządu ?"
podjął uchwałę:
Stosownie do treści art. 23 ust. 1 pkt 8 w związku z art. 25 ust. 3 ustawy z
dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst: Dz.U. z
2000 r. Nr 46, poz. 543, ze zm.), zarządca nieruchomości należącej do zasobu
gminnego nie jest uprawniony do dochodzenia na drodze sądowej zwrotu
przedmiotu najmu.
Uzasadnienie
Powód, który jest zarządcą nieruchomości położonej w K. przy ul. R. nr 12,
należącej do Gminy Miasta K., wystąpił o eksmisję pozwanych z lokalu
zajmowanego w tym domu z powodu niepłacenia przez nich czynszu.
Wyrokiem z dnia 20 czerwca 2002 r. Sąd Rejonowy w Krakowie uchylił
wydany wcześniej wyrok zaoczny i oddalił powództwo, przyjmując, że w świetle art.
25 ust. 3 w związku z art. 23 ust. 1 pkt 7-8 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o
gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543 ze zm. –
dalej: "u.g.n.") powód, jako zarządca, nie ma legitymacji do wytoczenia powództwa
windykacyjnego.
Rozpoznając apelację powoda kwestionującą ten pogląd prawny, Sąd
Okręgowy powziął wątpliwości co do jego trafności, formułując je w przestawionym
do rozstrzygnięcia Sądowi Najwyższemu zagadnieniu prawnym. W uzasadnieniu
podkreślił, że dodatkowe trudności interpretacyjne wynikają z faktu, iż umowa o
zarząd została zawarta przed wejściem w życie ustawy o gospodarce
nieruchomościami, czyli w okresie obowiązywania art. 64 ustawy z dnia 2 lipca
1994 r. o najmie lokali i dodatkach mieszkaniowych (jedn. tekst: Dz.U. z 1998 r. Nr
120, poz. 787 ze zm. – dalej: "u.naj.lok."), który przewidywał wprost legitymację
czynną zarządcy budynku do wystąpienia z pozwem o opróżnienie lokalu przez
byłego najemcę.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Ustawa o gospodarce nieruchomościami stanowi w art. 25 ust. 1, że gminnym
zasobem nieruchomości gospodaruje zarząd gminy. W art. 25 ust 2 w związku z art.
23 ust. 2 ustawy zdefiniowane zostały najważniejsze czynności, składające się na
to gospodarowanie. Stosownie do art. 25 ust. 3, wykonywanie tych czynności, z
wyłączeniem wymienionych w art. 23 ust. 1 pkt 7 i 8, może być powierzone
zarządcom nieruchomości. Przewidziane w pkt 8 wyłączenie uprawnienia zarządcy
dotyczy podejmowania czynności w postępowaniu sądowym w sprawach o
własność lub inne prawa rzeczowe na nieruchomości, o roszczenia ze stosunku
najmu lub dzierżawy, o stwierdzenie nabycia spadku, o zasiedzenie oraz o wpis w
księdze wieczystej lub o założenie księgi wieczystej. Kategoryczność tego
wyłączenia sprawia, że omawiany przepis nie pozwala występować zarządcy m.in.
o wydanie przedmiotu najmu, i to zarówno we własnym imieniu (zastępstwo
pośrednie), jak i w imieniu właściciela – gminy (zastępstwo bezpośrednie).
Nie zmienia tego stanu rzeczy okoliczność, że umowa zarządu została
zawarta przed wejściem w życie ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Wprawdzie obowiązujący wówczas art. 64 u.naj.lok. dawał zarządcy uprawnienie do
wytoczenia powództwa o zwrot przedmiotu najmu, lecz został on uchylony z chwilą
wejścia w życie ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie lokatorów,
mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. Nr 71, poz.
733), tj. z dniem 10 lipca 2001 r., co spowodowało utratę przez zarządcę tego
uprawnienia procesowego (zasada bezpośredniego działania ustawy procesowej).
Wbrew stanowisku strony powodowej, stwierdzić należy, że umowa o zarząd
nie może stwarzać samoistnej podstawy do występowania z powództwem o
wydanie nieruchomości przez zarządcę. Niniejsza sprawa została rozpoczęta po
wejściu w życie ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami,
gdyby więc nawet zawarta wcześniej umowa o zarząd przewidywała takie
uprawnienie zarządcy, ustawa pozbawiała stronę powodową tego uprawnienia
mocą powołanych przepisów art. 23 ust. 1 pkt 8 w związku z art. 25 ust. 3.
Błędne jest także zapatrywanie powoda, że na podstawie art. 185 ust. 3
ustawy w umowie zarządu można w dalszym ciągu zastrzec upoważnienie
zarządcy do występowania z roszczeniem o zwrot przedmiotu najmu na drodze
sądowej. Treść takiej umowy pozostawałaby w sprzeczności z art. 25 ust. 3 u.g.n.,
co czyniłoby takie postanowienie umowne nieważnym (art. 58 § 1 k.c.). Prowadzi to
do wniosku, że w obecnym stanie prawnym zarządca nieruchomości należącej do
zasobu gminnego nie może występować z powództwem o wydanie przedmiotu
najmu zarówno we własnym imieniu, jak i w charakterze pełnomocnika właściciela.
Tego uprawnienia procesowego zarządca pozbawiony został przez ustawę z dnia 1
marca 1996 r. o zmianie Kodeksu postępowania cywilnego, rozporządzeń
Prezydenta Rzeczypospolitej – Prawo upadłościowe i Prawo o postępowaniu
układowym, Kodeksu postępowania administracyjnego, ustawy o kosztach
sądowych w sprawach cywilnych oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 43, poz.
189), która dokonała wykreślenia zarządcy z przewidzianego w art. 87 § 1 k.p.c.
kręgu osób mogących być pełnomocnikiem strony w postępowaniu cywilnym.
Można mieć wprawdzie wątpliwości, czy stan taki odpowiada zasadom
pragmatyzmu w zarządzaniu zasobem gminnym, zwłaszcza w dużych
aglomeracjach miejskich, ale regulacja tej kwestii należy do kompetencji
ustawodawcy.
Uzasadnia to udzielenie odpowiedzi sformułowanej w sentencji uchwały (art.
390 § 1 k.p.c.).
