II CSKP 918/23
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Sąd Najwyższy w Izbie Cywilnej w składzie:
12 marca 2025 r.
SSN Dariusz Pawłyszcze (przewodniczący, sprawozdawca)
SSN Agnieszka Góra-Błaszczykowska
SSN Ewa Stefańska
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym 12 marca 2025 r. w Warszawie
skargi kasacyjnej P. Spółki Akcyjnej
od wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 24 lutego 2022 r., VII AGa 412/21,
wydanego w sprawie z powództwa W.
przeciwko P. Spółce Akcyjnej
o zapłatę,
uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę do ponownego
rozpoznania Sądowi Apelacyjnemu w Warszawie pozostawiając
temu sądowi rozstrzygnięcie o kosztach postępowania
kasacyjnego.
Agnieszka Góra-Błaszczykowska Dariusz Pawłyszcze Ewa Stefańska
(Ł.W.)
UZASADNIENIE
II CSKP 918/23
2
Wyrokiem z 21 grudnia 2020 r., XVI GC 987/16, Sąd Okręgowy w Warszawie
zasądził od pozwanego zarządcy lotniska na rzecz powodowego właściciela
budynków mieszkalnych 1 168 233 zł z odsetkami tytułem zmniejszenia wartości
nieruchomości w związku z objęciem nieruchomości obszarem ograniczonego
użytkowania (o.o.u.) ustanowionym dla lotniska.
Wyrokiem z 24 lutego 2022 r., VII AGa 412/21, Sąd Apelacyjny w Warszawie
oddalił apelację zarządcy lotniska.
Sąd ten ustalił, że uchwałą sejmiku województwa z 2011 roku ustanowiono
o.o.u. dla lotniska zarządzanego przez pozwanego. Uchwała wyodrębniła na
obszarze dwie strefy: Z1 i Z2. Powodowe miasto jest właścicielem 5 budynków
mieszkalnych położonych na o.o.u., lecz poza strefami Z1 i Z2. Na skutek
ustanowienia o.o.u. wartość tych nieruchomości zmniejszyła się w sumie
o 1 168 233 zł.
Sąd drugiej instancji uznał, że właścicielowi nieruchomości położonych na
o.o.u. przysługuje odszkodowanie za zmniejszenie ich wartości (art. 129 ust. 2 Prawa
ochrony środowiska; dalej: p.o.ś.), ponieważ na skutek utworzenia o.o.u. właściciel
utracił środki prawne związane z nadmiernym hałasem spowodowanym
funkcjonowaniem lotniska.
Zarządca lotniska zaskarżył w całości wyrok Sądu odwoławczego i zarzucił
mu naruszenie prawa materialnego, tj. art. 129 ust. 2 p.o.ś., przez pominięcie
wymaganego tym przepisem związku zmniejszenia wartości nieruchomości
z ograniczeniem sposobu korzystania z nieruchomości wprowadzonym uchwałą
o utworzeniu o.o.u. Skarżący podniósł, że tylko w strefach Z1 i Z2 uchwała
podwyższyła normy dopuszczalnego hałasu, a tym samym na o.o.u. poza tymi
strefami nie obowiązują żadne ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości,
w tym obowiązek znoszenia podwyższonego hałasu.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Na podstawie art. 129 ust. 2 p.o.ś. właścicielowi nieruchomości przysługuje
odszkodowanie w związku z ograniczeniem sposobu korzystania z tej
II CSKP 918/23
3
nieruchomości, w tym za zmniejszenie wartości nieruchomości. Prawo ochrony
środowiska przewiduje ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości na
podstawie art. 130 p.o.ś. lub przez utworzenie obszaru ograniczonego użytkowania
na podstawie art. 135 p.o.ś. W tym drugim przypadku uchwała sejmiku województwa
lub rady powiatu o utworzeniu o.o.u. określa ograniczenia w korzystaniu
z nieruchomości objętych o.o.u. (art. 135 ust. 3a p.o.ś.), przy tym ograniczenia te
mogą być odmienne dla różnych części o.o.u. W praktyce tworzenia o.o.u.
wyodrębnia się strefy, w których obowiązują odmienne ograniczenia.
Zatem nie samo ustanowienie o.o.u. jest podstawą powstania prawa do
odszkodowania, lecz związek szkody właściciela z ustanowionym ograniczeniem
korzystania z nieruchomości. Wymóg tego związku przyczynowego wynika nie tylko
z art. 129 ust. 2 p.o.ś., lecz także z art. 129 ust. 4 p.o.ś. przewidującego wygaśnięcie
roszczenia o odszkodowanie, jeżeli uprawniony nie wystąpi z tym roszczeniem
w okresie 3 lat od dnia wejścia w życie rozporządzenia lub aktu prawa miejscowego
powodującego ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości. Zatem istotne
jest nie samo utworzenie o.o.u., lecz wejście w życie konkretnego ograniczenia
sposobu korzystania z nieruchomości. Przy tym treść tych ograniczeń może ulegać
zmianie. Sejmik lub rada powiatu mogą zmieniać obszary poszczególnych stref
wyodrębnionych w o.o.u. oraz treść obowiązujących w nich ograniczeń.
Na podstawie art. 129 ust. 1-4 dopiero z chwilą wejścia w życie konkretnego
ograniczenia powstaje prawo do odszkodowania w związku z tym ograniczeniem.
Prawo ochrony środowiska, poza ogólnym prawem do odszkodowania za
szkodę poniesioną na skutek wprowadzonych ograniczeń (art. 129 ust. 2), jako
szczególne postacie tej szkody wskazuje zmniejszenie wartości nieruchomości
(art. 129 ust. 1 in fine) oraz koszty poniesione w celu wypełnienia podwyższonych
wymagań technicznych przez istniejące budynki (art. 136 ust. 3 p.o.ś.). Przedmiotem
skargi kasacyjnej jest istnienie prawa powodowego właściciela do odszkodowania za
zmniejszenie wartości nieruchomości na skutek utraty przez właściciela środków
prawnych zwalczania nadmiernego hałasu powodowanego działalnością lotniska
zarządzanego przez pozwanego.
II CSKP 918/23
4
Na podstawie art. 113 p.o.ś. minister właściwy do spraw klimatu określa,
w drodze rozporządzenia, dopuszczalne poziomy hałasu w środowisku,
zróżnicowane w zależności od rodzaju zabudowy. Zarządca drogi, linii kolejowej lub
tramwajowej, lotniska lub portu ma obowiązek nieprzekraczania dopuszczalnych
poziomów hałasu poza terenem, do którego ma tytuł prawny (art. 174 ust. 2 p.o.ś.).
Dopiero utworzenie o.o.u. uprawnia do powodowania na tym obszarze hałasu
przekraczającego normy ustanowione rozporządzeniem wydanym na podstawie
art. 113 p.o.ś. Jednak prawo do powodowania hałasu nadal jest ograniczone
normami ustanowionymi dla o.o.u.
Obszar ograniczonego użytkowania dla lotniska zarządzanego przez
pozwanego został utworzony uchwałą Nr 76/11 Sejmiku Województwa
Mazowieckiego z dnia 20 czerwca 2011 r. (Dz. Urz. Woj. Mazowieckiego z 2011 r.,
nr 128, poz. 4086), zmienioną uchwałą Nr 153/11 z dnia 24 października 2011 r.
(Dz. Urz. Woj. Mazowieckiego z 2011 r., nr 206, poz. 6173). Sąd drugiej instancji
w ogóle nie wziął pod uwagę tych aktów prawnych. Akty prawa miejscowego, wydane
w granicach kompetencji przyznanych ustawą wydającemu je organowi, obowiązują
na równi z ustawami i można je pominąć tylko w przypadku przekroczenia
kompetencji, w szczególności sprzeczności aktu prawa miejscowego z ustawą. Sądy
powszechne biorą pod uwagę obowiązujące prawo z urzędu, bez potrzeby powołania
się strony na dany akt prawa miejscowego.
Uchwała o utworzeniu o.o.u. dla lotniska podwyższyła normy dopuszczalnego
hałasu tylko w strefach Z1 i Z2. Sąd odwoławczy uznał, że powodowy właściciel,
mimo posiadania budynków poza tymi strefami, utracił roszczenia związane
z przekroczeniem norm hałasu. Teza ta nie wynika z Prawa ochrony środowiska.
Ta ustawa nie zawiera przepisu pozbawiającego właściciela jakichkolwiek uprawnień
przez sam fakt objęcia nieruchomości obszarem ograniczonego użytkowania.
Dopiero konkretne ograniczenia ustanowione na całym o.o.u. lub jego części mogą
pozbawić właściciela jakiegoś uprawnienia. W przypadku stref Z1 i Z2 właściciele
utracili uprawnienia związane z przekroczeniem ogólnych norm hałasu, gdyż
uprawnienia te przysługują im dopiero w przypadku przekroczenia norm
ustanowionych dla tych stref. Uchwała o utworzeniu o.o.u. nie zawiera żadnych
ograniczeń sposobu korzystania z nieruchomości poza strefami Z1 i Z2. Być może
II CSKP 918/23
5
w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego zostały zawarte
ograniczenia co do przeznaczenia terenów o.o.u. poza strefami Z1 i Z2,
np. w związku z ewentualną rozbudową lotniska i możliwym rozszerzeniem strefy Z2
na kolejne tereny. W niniejszej sprawie właściciel nie wywodzi swojego roszczenia
z utraty prawa do określonego zagospodarowania swoich terenów, które zresztą już
zagospodarował – budownictwem wielorodzinnym. Sąd drugiej instancji nie porównał
środków prawnych obrony przed nadmiernym hałasem przysługujących właścicielom
budynków przed i po utworzeniu o.o.u., w szczególności co do budynków położonych
na tej części o.o.u., w której nie podwyższono dopuszczalnego poziomu hałasu.
Uchwałą składu siedmiu sędziów z 6 listopada 2024 r., III CZP 27/24, Sąd
Najwyższy uznał, że właścicielowi nieruchomości, której wartość zmniejszyła się na
skutek wprowadzenia obszaru ograniczonego użytkowania, przysługuje
odszkodowanie na podstawie art. 129 ust. 2 p.o.ś., chociażby zmniejszenie to nie
miało związku z ograniczeniami wynikającymi z art. 135 ust. 3a p.o.ś. Uchwała ta nie
ma mocy zasady prawnej, a jej teza jest wprost sprzeczna z art. 129 ust. 2 p.o.ś.
Na wstępie swoich rozważań skład siedmiu sędziów stwierdza, że „przez
ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości, o którym mowa w art. 129 ust. 2
p.o.ś., należy rozumieć zastosowanie jakiegokolwiek instrumentu przewidzianego
w Dziale IX Tytułu II ustawy”, a następnie wskazuje, że samo „ustanowienie o.o.u.
stanowi przewidziane przez ustawodawcę ograniczenie”. Tymczasem samo
ustanowienie o.o.u. w żaden sposób nie ogranicza sposobu korzystania
z nieruchomości. Utworzenie o.o.u. i jego podział na strefy służy przyporządkowaniu
ustanowionych ograniczeń określonemu obszarowi, tj. całemu o.o.u. lub jego części
w postaci strefy, oraz jest uwzględniane przy tworzeniu miejscowych planów
zagospodarowania przestrzennego.
Dalej skład siedmiu sędziów stwierdza, że „objęcie nieruchomości o.o.u.
stanowi samo w sobie ograniczenie praw właściciela. Wynika to już choćby z nazwy
tej strefy, ale także z uniemożliwienia właścicielowi zwalczania immisji (np. hałasu)
w sposób do tego właściwy – umieszczenie nieruchomości w tej strefie w pewnym
zakresie legalizuje immisje”. Powyższa teza oparta jest na nieuprawnionym
założeniu, że samo utworzenie o.o.u. pozbawia właściciela prawa do zwalczania
II CSKP 918/23
6
ponadnormatywnych immisji. Tymczasem Prawo ochrony środowiska rozróżnia
4 rodzaje emisji (art. 174 ust. 2) i powodowanie hałasu jest tylko jednym z nich.
W przypadku o.o.u. dla lotniska zarządzanego przez pozwanego podwyższono
wyłącznie normy hałasu i tylko dla stref Z1 i Z2. Wszelkie inne ponadnormatywne
emisje nie zostały zalegalizowane, a powodowanie ponadnormatywnego hałasu
zostało zalegalizowane tylko w strefach Z1 i Z2 i tylko do poziomu określonego
uchwałą sejmiku województwa.
Skład siedmiu sędziów nie wyjaśnił, w jaki sposób sama nazwa strefy stanowi
ograniczenie praw właściciela. Być może skład miał na myśli efekt psychologiczny,
polegający na zmniejszonym popycie na mieszkania w strefie, nawet jeśli faktyczny
hałas w strefie jest dużo poniżej normy. W praktyce hałas bliski granicy normy lub
nawet ponad normę występuje raczej w szerokim pasie przy drodze do lotniska, a nie
w częściach zewnętrznych o.o.u. dla lotniska. Art. 129 ust. 1 i 2 p.o.ś. oraz art. 361
§ 1 k.c. nie dają podstaw do uznania efektu psychologicznego za normalne
następstwo utworzenia o.o.u. Dla spadku cen nieruchomości konieczne są mylne
wyobrażenia potencjalnych nabywców mieszkań o poziomie hałasu dopuszczalnym
poza strefami Z1 i Z2, za co zarządca lotniska nie odpowiada.
W istocie na efekcie psychologicznym oparte były pozwy, które zdarzały się
w USA w latach 50. i 60. XX wieku, o odszkodowanie przeciwko miastom lub
agencjom nieruchomości za wprowadzenie do dzielnicy lub osiedla nowych
mieszkańców, Afroamerykanów, co miało powodować spadek cen nieruchomości.
Sądy oddalały takie pozwy m.in. ze względu na brak bezpośredniego związku
przyczynowego, gdyż do wystąpienia spadku cen po wprowadzeniu się
Afroamerykanów konieczna była dodatkowa okoliczność w postaci uprzedzeń
rasowych potencjalnych nabywców mieszkań, za co pozwani nie odpowiadali.
Sąd Apelacyjny niewłaściwie zastosował art. 129 ust. 2 p.o.ś. przez
niewyjaśnienie, czy i jakie ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości
obowiązują na tej części o.o.u., na której znajdują się nieruchomości, których wartość
miała ulec zmniejszeniu. Dlatego Sąd Najwyższy na podstawie art. 39815 § 1 k.p.c.
uwzględnił skargę kasacyjną.
Agnieszka Góra-Błaszczykowska Dariusz Pawłyszcze Ewa Stefańska
II CSKP 918/23
7
[SOP]
[r.g.]
[wr]
