II CSKP 1331/22
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Sąd Najwyższy w Izbie Cywilnej w składzie:
16 kwietnia 2025 r.
SSN Kamil Zaradkiewicz (przewodniczący, sprawozdawca)
SSN Mariusz Załucki
SSN Robert Stefanicki
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym 16 kwietnia 2025 r. w Warszawie
skargi kasacyjnej Banku spółki akcyjnej w W. (poprzednio Bank spółka akcyjna w
W.)
od wyroku Sądu Okręgowego w Piotrkowie Trybunalskim
z 17 sierpnia 2020 r., II Ca 102/20,
w sprawie z powództwa E.P.
przeciwko D.P. oraz Bankowi spółce akcyjnej w W. (poprzednio Bank spółka
akcyjna w W.)
o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym,
uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę Sądowi
Okręgowemu w Piotrkowie Trybunalskim do ponownego
rozpoznania i rozstrzygnięcia o kosztach postępowania
kasacyjnego.
Robert Stefanicki Kamil Zaradkiewicz Mariusz Załucki
[M.O.]
II CSKP 1331/22
2
UZASADNIENIE
Wyrokiem z 26 czerwca 2019 r., I C 469/18, Sąd Rejonowy w Tomaszowie
Mazowieckim w sprawie z powództwa E.P. przeciwko D.P. oraz Bankowi S.A. w W.
(wcześniej: Bank S.A. w W.) o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym
stanem prawnym oddalił powództwo (pkt 1); zasądził od powoda E.P. na rzecz Banku
S.A. w W. kwotę 5417 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.
Sąd I instancji ustalił, że E.P. oraz D.P. pozostają w związku małżeńskim od
dnia 19 czerwca 1982 r., w którym obowiązuje ustrój wspólności ustawowej
majątkowej małżeńskiej. D.P. prowadzi ponadto działalność gospodarczą pod nazwą
„[…]” D.P.
W dniu 22 kwietnia 2010 r. D.P., w ramach prowadzonej przez siebie
działalności gospodarczej, zawarła z „M” sp. z o.o. w W., w formie aktu notarialnego,
umowę „przeniesienia własności”, na podstawie której nabyła prawo użytkowania
wieczystego gruntu położonego w T. przy ul. […], stanowiącego działkę o numerze
[…], o powierzchni […] ha oraz prawo własności posadowionego na gruncie budynku
o pow. […] m2, stanowiącego odrębną od gruntu nieruchomość, za cenę w wysokości
109 800 zł. W umowie tej D.P. oświadczyła m.in., że nabycia tego dokonuje do
majątku osobistego za fundusze pochodzące z majątku osobistego na cele
prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej.
Powyższa umowa zawarta została w wykonaniu warunkowej umowy
sprzedaży z 25 marca 2010 r.
E.P. nie był stroną umowy z 22 kwietnia 2010 r. oraz warunkowej umowy
sprzedaży z 25 marca 2010 r., jak również nie wyraził w formie aktu notarialnego
zgody na jej zawarcie.
D.P. ustaloną w umowie cenę uiściła częściowo ze środków pochodzących z
kredytu konsumenckiego nr […] udzielonego jej w dniu 25 września 2009 r. w
wysokości 80 000 zł, a w pozostałym zakresie z oszczędności jej oraz jej męża E.P.
Informacje te nie zostały jednak zawarte w umowie z 22 kwietnia 2010 r. E.P. nie był
II CSKP 1331/22
3
również stroną umowy kredytu konsumenckiego nr […] z 25 września 2009 r., jednak
w formie pisemnej wyraził zgodę na jej zawarcie.
W dniu 3 sierpnia 2010 r., w wykonaniu wniosku z 26 kwietnia 2010 r., Sąd
Rejonowy w Tomaszowie Mazowieckim założył dla powyższej nieruchomości księgę
wieczystą o numerze […] oraz wpisał w jej dziale II, jako właściciela Skarb Państwa
- Starostę Tomaszowskiego oraz jako użytkownika wieczystego gruntu oraz
właściciela budynku pozwaną D.P.
Sąd I instancji ustalił również, E.P. posiadał wiedzę o nabyciu przez żonę
prawa użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości oraz akceptował tę
czynność.
W dniu 2 lutego 2012 r. D.P. ustanowiła na prawie użytkowania wieczystego
nieruchomości stanowiącej działkę o numerze […] oraz prawie własności
posadowionego na niej budynku w formie pisemnego oświadczenia hipotekę w
wysokości 844 650,54 zł na rzecz Banku S.A. w W., celem zabezpieczenia
wierzytelności wynikającej z umowy kredytu o numerze […] z 27 stycznia 2012 r. w
wysokości 496 853,26 zł udzielonego M.T., prowadzącej działalność gospodarczą
pod nazwą „[…]“ M.T. M.T. była znajomą D.P. oraz matką partnerki jej syna – M.P.
D.P. nie była dłużnikiem osobistym banku i ustanowienie hipoteki utrzymywała w
tajemnicy przed powodem. Ponadto, przed ustanowieniem hipoteki poinformowała
pracownika banku, iż pozostaje w związku małżeńskim.
E.P. nie wyraził zgody na ustanowienie hipoteki w wysokości 844 650,54 zł
oraz nie uczestniczył w rozmowach z bankiem.
W dniu 16 lutego 2012 r., w wykonaniu wniosku z 7 lutego 2012 r., Sąd
Rejonowy w Tomaszowie Mazowieckim wpisał w dziale IV księgi wieczystej
o numerze […] hipotekę umowną w wysokości 844 650,54 zł na rzecz pozwanego
banku. Podstawą powyższego wpisu było oświadczenie banku z 2 lutego 2012 r.
podpisane przez osoby uprawnione do jego reprezentowania oraz pisemne
oświadczenie D.P. z 2 lutego 2012 r. o ustanowieniu hipoteki.
Wyrokiem z 4 lipca 2017 r. wydanym w sprawie z powództwa E.P. przeciwko
D.P., I C 2045/16, Sąd Rejonowy w Tomaszowie Mazowieckim uzgodnił treść księgi
wieczystej o numerze […] z rzeczywistym stanem prawnym w ten sposób, że nakazał
II CSKP 1331/22
4
wpisanie w dziale II księgi wieczystej jako użytkowników wieczystych gruntu oraz
właścicieli budynku oraz urządzeń znajdujących się na tej działce - D.P. oraz E.P. na
prawach małżeńskiej wspólności ustawowej w miejsce D.P. Odpowiednich wpisów,
stosownie do tego wyroku, w księdze wieczystej dokonano w dniu 5 września 2017 r.
W ocenie Sądu I instancji powództwo E.P. inicjujące niniejsze postępowanie
podlegało oddaleniu jako bezzasadne.
Sąd a quo w swoich rozważaniach podkreślił, iż umowa „przeniesienia
własności" z 22 kwietnia 2010 r. aż do 2017 r. dotknięta była sankcją bezskuteczności
zawieszonej i jako taka - do momentu potwierdzenia - nie wywołała zamierzonego
skutku rzeczowego z uwagi na brak zgody powoda na jej zawarcie, wyrażonej
w formie aktu notarialnego w trybie art. 37 § 1 pkt 1 k.r.o. w zw. z art. 63 § 2 k.c.
Ponadto, do tego czasu powód nie został wpisany do księgi wieczystej jako nabywca
prawa użytkowania wieczystego gruntu, podczas gdy do skutecznego „przeniesienia”
tego prawa art. 27 u.g.n. wymaga konstytutywnego wpisu nabywcy do księgi
wieczystej. Sąd I instancji zauważył w tym kontekście, że dopiero w 2017 r., wskutek
uwzględnienia powództwa E.P. o uzgodnienie treści księgi wieczystej nr […] z
rzeczywistym stanem prawnym w sprawie I C 2045/16, powód potwierdził umowę
„przeniesienia własności" z 22 kwietnia 2010 r., w wyniku czego, na podstawie art.
63 § 1 k.c. wywołała ona skutki z mocą wsteczną od daty jej zawarcia. W tym
wypadku wyrok sądu zastąpił formę aktu notarialnego wymaganą dla oświadczenia
powoda.
Sąd a quo wskazał dalej, że odrębnym zagadnieniem pozostaje natomiast
kwestia, czy wobec konstytutywnego charakteru wpisu do księgi wieczystej nabycie
prawa użytkowania wieczystego nieruchomości do majątku wspólnego E. i D.P.
nastąpiło już z dniem wpisu do księgi wieczystej D.P. (3 sierpnia 2010 r.), czy też
dopiero z chwilą wpisu do księgi wieczystej obojga małżonków (5 września 2017 r.),
z zastrzeżeniem wstecznej skuteczności wpisu od daty złożenia wniosku o jego
dokonanie (art. 29 u.k.w.h.). W ocenie Sądu I instancji na uwzględnienie zasługuje
pierwsze ze stanowisk, ponieważ o przynależności danego składnika do majątku
wspólnego decyduje samodzielnie art. 31 k.r.o., zaliczając do tego majątku również
przedmioty nabyte „choćby przez jednego z małżonków", niezależnie od podstawy
II CSKP 1331/22
5
nabycia. Przepis ten, jako element stanu prawnego (art. 56 k.c.), w sposób
autonomiczny rozstrzyga więc skład majątku wspólnego, nie przewidując odstępstw
w wypadku konieczności dokonania wpisu w księdze wieczystej.
Oceniając zatem ustalony stan faktyczny, w ocenie Sądu a quo, ustanowienie
przez D.P. w dniu 2 lutego 2012 r. hipoteki umownej w wysokości 844 650,54 zł na -
wchodzącym w skład majątku wspólnego ze skutkiem wstecznym od 2010 r. - prawie
użytkowania wieczystego nieruchomości dokonane zostało z naruszeniem art. 37 §
1 pkt 1 k.r.o. Przepis ten wymagał bowiem - podobnie jak w wypadku odpłatnego
nabycia - zgody powoda na „obciążenie" prawa użytkowania wieczystego hipoteką.
Ważność umowy, zawartej przez jednego z małżonków bez wymaganej zgody
drugiego, zależała zatem od jej potwierdzenia przez drugiego małżonka, zaś w
przypadku braku potwierdzenia dotychczasowa sankcja bezskuteczności
zawieszonej przekształca się w bezwzględną nieważność umowy ze skutkiem
wstecznym.
W rozpoznawanej sprawie powód E.P. zgody takiej, do której wymagana była
forma pisemna bądź notarialna pod rygorem nieważności, nie udzielił. Pozwany bank
okoliczności tej nie kwestionował, co w świetle całokształtu zebranego w sprawie
materiału dowodowego, nakazuje traktować ją jako przyznaną w rozumieniu art. 230
k.p.c. Co więcej, Sąd I instancji ustalił, że powód E.P. definitywnie odmówił
potwierdzenia przedmiotowej czynności.
Sąd I instancji wskazał dalej, że w niniejszej sprawie zaistniały podstawy do
oceny spornej czynności przez pryzmat art. 38 k.r.o., zgodnie z którym jeżeli na
podstawie czynności prawnej dokonanej przez jednego małżonka bez wymaganej
zgody drugiego osoba trzecia nabywa prawo lub zostaje zwolniona od obowiązku,
stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie osób, które w dobrej wierze dokonały
czynności prawnej z osobą nieuprawnioną do rozporządzania prawem.
Sąd a quo zauważył w tym kontekście, że zgodnie z art. 5 u.k.w.h. w razie
niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze
wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego,
kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność
lub inne prawo rzeczowe (rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych). Skutkiem
II CSKP 1331/22
6
działania rękojmi jest zatem skuteczne nabycie ograniczonego prawa rzeczowego
od osoby nieuprawnionej do rozporządzenia nim.
W ocenie Sądu I instancji w niniejszej sprawie nie wystąpiła żadna
z okoliczności negatywnych, wyłączających rękojmię, tj. ustanowienie objętej
pozwem hipoteki nie było rozporządzeniem „nieodpłatnym” oraz brak jest podstaw
do przypisania wierzycielowi hipotecznemu „złej wiary”.
W ramach swoich rozważań Sąd a quo przywołał uchwałę Sądu Najwyższego
z 5 maja 1993 r., III CZP 52/93, w której Sąd Najwyższy stwierdził, iż w złej wierze
nabywca hipoteki pozostaje także wtedy, gdy poprzestaje na oświadczeniu
ustanawiającego hipotekę, że obciążana nieruchomość stanowi jego majątek
odrębny, jeżeli przy zachowaniu zawodowej staranności mógł był z łatwością ustalić,
że nieruchomość ta jest w rzeczywistości przedmiotem wspólności majątkowej
małżeńskiej. W takiej sytuacji - zdaniem Sądu Najwyższego - wierzyciel hipoteczny
powinien uzyskać zgodę drugiego małżonka na dokonanie rozporządzenia.
Sąd I instancji nie podzieli stanowiska zaprezentowanego w przywołanej
wyżej uchwale, wskazując, że nakładanie na nabywcę obowiązku, by w każdym
przypadku, gdy zbywca pozostaje w związku małżeńskim, podejmował działania
mające na celu weryfikację treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym,
nie ma podstaw w brzmieniu art. 6 ust. 2 u.k.w.h. i przekracza dbałość, o jakiej mowa
w tym przepisie. Przyjęcie odmiennego poglądu prowadziłoby również do tego, że
dobrą wiarę nabywcy nieruchomości od osoby pozostającej w związku małżeńskim
oceniałoby się z uwzględnieniem ostrzejszych kryteriów niż dobrą wiarę osoby, która
nabywa nieruchomość od osoby niepozostającej w związku małżeńskim, a brak
podstaw do przyjęcia takiego różnicowania na gruncie art. 6 ust. 2 u.k.w.h.
Sąd wskazał dalej, że powód E.P., na którym spoczywał w tym względzie
ciężar dowodu, nie udowodnił również, aby pozwany bank do dnia 7 lutego 2012 r.
„z łatwością" mógł się dowiedzieć o owej niezgodności. Dostrzec należy bowiem, iż
w analizowanym okresie, w dziale II księgi wieczystej, jako użytkownik wieczysty i
właściciel budynku, wpisana była wyłącznie D.P. W aktach księgi wieczystej brak
było jednocześnie jakichkolwiek dokumentów i wzmianek wskazujących na nabycie
tego prawa do majątku wspólnego (np. potwierdzenia umowy przez powoda). W tym
II CSKP 1331/22
7
kontekście uwzględnić należało także status pozwanej jako przedsiębiorcy oraz
okoliczność, iż nieruchomość tę - stanowiącą tereny przemysłowe – D.P. nabyła na
potrzeby prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej. Działania takie, to jest
zakup przez przedsiębiorcę składnika przedsiębiorstwa do majątku osobistego,
obserwowane są dość często w praktyce obrotu i jako takie, nie budzą wątpliwości.
W dalszej kolejności Sąd I instancji zauważył, że od daty nabycia przez D.P.
prawa użytkowania wieczystego nieruchomości w 2010 r. do dnia ustanowienia przez
pozwaną hipoteki upłynął okres niemal 2 lat i w tym czasie powód nie podjął żadnych
działań zmierzających do ujawnienia jego praw do nieruchomości, mimo że
spoczywał na nim taki obowiązek. Pozwany bank mógł pozostawać zatem w
usprawiedliwionym przeświadczeniu, że stan prawny nieruchomości ujawniony w
księdze wieczystej odpowiada rzeczywistemu stanowi prawnemu.
Od wyroku Sądu I instancji apelację złożył powód, zaskarżając ten wyrok
w całości i formułując w apelacji zarzuty naruszenia prawa materialnego tj.:
art. 38 k.r.o. w zw. z art. 5 u.k.w.h.; art. 7 k.c.
Na skutek rozpoznania apelacji powoda wyrokiem z 17 sierpnia 2020 r. Sąd
Okręgowy w Piotrkowie Trybunalskim zmienił zaskarżony wyrok w punktach:
pierwszym sentencji w ten sposób, że uzgodnił treść księgi wieczystej […]
prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Tomaszowie Mazowieckim z rzeczywistym
stanem prawnym przez wykreślenie z działu czwartego tej księgi hipoteki umownej
w wysokości 844 650,54 zł ustanowionej na rzecz Banku S.A. w W. oraz drugim
sentencji w ten sposób, że zasądził od pozwanego Banku S.A. w W. na rzecz powoda
E.P. kwotę 2833,50 zł tytułem zwrotu kosztów procesu (pkt 1); zasądził od
pozwanego Banku S.A. w W. na rzecz powoda E.P. kwotę 1550 zł tytułem zwrotu
kosztów procesu za instancję odwoławczą (pkt 2); nakazał pobrać od każdego z
pozwanych na rzecz Skarbu Państwa - Sądu Rejonowego w Tomaszowie
Mazowieckim po 14 853,50 zł tytułem nieuiszczonych przez powoda opłat od pozwu
i apelacji.
W ocenie Sądu II instancji apelacja wniesiona przez powoda była uzasadniona.
Sąd ad quem podkreślił, że podstawowe znaczenie dla rozstrzygnięcia
przedmiotowej sprawy ma kwestia, czy w stosunku do pozwanego banku zachodzi
II CSKP 1331/22
8
wyłączenie rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, czyli czy pozwany bank, jako
nabywca hipoteki, działał w złej wierze.
Sąd II instancji zgodził się z Sądem a quo, że pozwany bank w chwili
miarodajnej do oceny złej wiary, tj. w dacie złożenia wniosku o wpis hipoteki
w księdze wieczystej, nie miał pozytywnej wiedzy o niezgodności treści księgi
wieczystej o numerze […] z rzeczywistym stanem prawnym. Jednakże pozytywna
wiedza o niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym to
tylko jedna z dwóch postaci złej wiary. Druga, która była przedmiotem rozważań
Sądu I instancji, to brak takiej wiedzy ale w warunkach, gdy nabywa z łatwością mógł
dowiedzieć się o występującej niezgodności.
Sąd ad quem wskazał dalej, że użyte w przepisie wyrażenie „z łatwością mógł
się dowiedzieć” nie oznacza wymagania zachowania staranności minimalnej, lecz
staranności przeciętnej, oczekiwanej od osoby należycie dbającej o własne interesy.
Nabywca nie ma zatem obowiązku przeprowadzania szczegółowego postępowania
co do rzeczywistego stanu prawnego nieruchomości. W ocenie Sądu wyższa
staranność jest jednak wymagana od profesjonalnego nabywcy, w tym wierzyciela
hipotecznego, jakim jest niewątpliwie bank.
Sąd II instancji podzielił w tym kontekście stanowisko zaprezentowane przez
Sąd Najwyższy w uchwale z 5 maja 1993 r., III CZP 52/93, podnosząc, że w niniejszej
sprawie mamy do czynienia z przypadkiem, w którym pozwany bank wiedząc, że
ustanawiająca hipotekę D.P. jest osobą pozostającą w związku małżeńskim, a jej
ustrój majątkowy poddany jest przepisom o wspólności majątkowej małżeńskiej, nic
nie zrobił, by przy ustanawianiu hipoteki zażądać udziału jej współmałżonka. Było to
szczególnie wskazane w sytuacji, kiedy wysokość hipoteki była znaczna i zbliżała się
do kwoty 1 miliona złotych, a jak się okazało współużytkownikiem wieczystym
nieruchomości na prawach ustawowej wspólności był również powód.
Z tych względów Sąd Okręgowy zmienił zaskarżony wyrok i powództwo
uwzględnił.
Pozwany bank wniósł skargę kasacyjną od wyroku Sądu II instancji,
zaskarżając go w całości i formułując w skardze zarzuty naruszenia prawa
materialnego, tj.: art. 38 k.r.o. w zw. z art. 6 ust. 2 u.k.w.h.; art. 6 ust. 2 u.k.w.h.; art.
II CSKP 1331/22
9
27 zdanie 2 u.g.n. W oparciu o powyższe zarzuty skarżący wniósł o uchylenie
zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania
Sądowi II instancji, ewentualnie o uchylenie zaskarżonego wyroku i orzeczenie co do
istoty sprawy. Ponadto, pozwany wniósł o zasądzenie od powoda na swoją rzecz
kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm
prawem przepisanych.
Powód złożył odpowiedź na skargę kasacyjnej pozwanego banku, w której
wniósł o jej oddalenie oraz o zasądzenie od skarżącego na swoją rzecz kosztów
postępowania kasacyjnego, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm
przepisanych
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Skarga kasacyjna okazała się uzasadniona.
Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych jest prawnym instrumentem
dostosowania prawnego stanu rzeczywistego do stanu jawnego wynikającego
z treści księgi wieczystej. Znajduje ona zatem zastosowanie w przypadkach
nieprawidłowego stanu treści księgi, chroniąc zaufanie do treści publicznego tego
rejestru. Instrument unormowany w art. 5 i nast. u.k.w.h. pozwala nabywcy na
uzyskanie prawa podmiotowego, przede wszystkim prawa rzeczowego, o takim
zakresie lub treści, jakie miałoby ono, gdyby w rzeczywistości istniał określony stan
ujawniony w księdze wieczystej. Kreuje zatem stan pozoru prawnego, który może
w okolicznościach opisanych w art. 5 i nast. u.k.w.h. prowadzić do powstania
określonych skutków prawnych „na korzyść” nabywcy działającego ex fide bona.
Ramy i treść nabywanego prawa każdorazowo zatem wynika z art. 5 i nast.
u.k.w.h., a nie ze stanu rzeczywistego, który umożliwia nabycie określonego prawa
w innym kształcie, to jest w takim, w jakim uprawnienie do rozporządzania faktycznie
przysługuje kontrahentowi nabywcy. W tym też sensie instrument rękojmi wiary
publicznej ksiąg wieczystych stanowi wyjątek od zasady nemo plus iuris in alium
transferre potest quam ipse habet (zob. np. uchwałę SN z 24 października 2003 r.,
III CZP 70/03, OSNC 2004, nr 12, poz. 192; wyroki SN: z 31 maja 2017 r.,
V CSK 513/16; z 6 marca 2019 r., I CSK 809/17; z 6 czerwca 2019 r., II CSK 224/18;
z 15 kwietnia 2021 r., V CSKP 59/21). W istocie jednak skutek w postaci nabycia
II CSKP 1331/22
10
prawa w innym zakresie lub o odmiennej treści wynika nie tyle z samej czynności
zbywcy, co z ustawy, która skutek taki przewiduje w razie istnienia niezgodności
między stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem
prawnym. To zatem nie zbywca „przenosi więcej” na nabywcę, co raczej ustawa
kształtuje nowy stan prawny z uwagi na odmienną treść wpisu w księdze niż wynika
to z rzeczywistego stanu prawnego – każdorazowo przy spełnieniu przesłanek
wskazanych w art. 5 i nast. u.k.w.h. Dokonanie przez strony czynności prawnej
o skutku rzeczowym stanowi w konsekwencji jedynie jedną z przesłanek skutku
wynikającego wprost z przepisu.
Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie jest instytucją stanowiącą
wyjątek czy ograniczenie w zakresie konstytucyjnej ochrony własności
(por. odmienne zapatrywanie w uchwale SN z 24 października 2003 r., III CZP 70/03).
Jest bowiem ustawowym mechanizmem kształtowania skutków zdarzeń
podejmowanych w obrocie cywilnoprawnym i jako taki kształtuje sytuację prawną
właściciela oraz innych osób rzeczowo uprawnionych w systemie prawnym.
Ograniczenia własności i innych praw majątkowych stanowią natomiast rozwiązania,
które wyłączają w węższym bądź szerszym zakresie ingerują w sferę uprawnień
właścicielskich, wyłączając określone uprawnienia z ram tych praw względnie
eliminując czasowo bądź trwale możliwość ich wykonywania w pewnym zakresie.
Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych jako mechanizm normatywny
niebędący władczym wkroczeniem w sferę indywidualnego statusu majątkowego nie
jest również formą wywłaszczenia w rozumieniu konstytucyjnym, tj. w świetle art. 21
ust. 2 Konstytucji RP.
Instytucja ta obejmuje nie tylko przypadki nabycia własności a non domino,
lecz także sytuacje, w których w sposób błędny ujawniono wielkość udziałów
w prawie rzeczowym, zamiast wyłącznego uprawnionego wpisano obok niego jedną
lub więcej osób jako współuprawnionych (np. pozornych współwłaścicieli) albo wpis
obejmuje jedną osobę zamiast kilkorga współuprawnionych. Dwa ostatnie przypadki
mogą dotyczyć zarówno sytuacji, w której wspólność ma charakter ułamkowy
(pro indiviso), jak i łączny (do niepodzielnej ręki). Rozbieżność między tak
określonym zakresem praw, która nie dotyczy ich treści, lecz tego, komu przysługują,
może wpływać na sytuację prawną osoby, która dokonuje czynności prawnej
II CSKP 1331/22
11
z błędnie ujawnionym wyłącznym uprawnionym względnie z pozornym
współuprawnionym. W tym drugim przypadku może w szczególności dojść do
skutecznego obciążenia rzeczy (a zatem powstania skutku rozporządzającego mimo
braku w tym zakresie odpowiedniego umocowania względnie uprawnienia do
rozporządzania rzeczą jako całością), części ułamkowej nieruchomości lub udziału
w prawie, mimo że ustanawiający ograniczone prawo rzeczowe na korzyść nabywcy
nie jest zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym współuprawnionym,
w szczególności współwłaścicielem.
Możliwa jest w szczególności sytuacja, jak rozpatrywana w niniejszej sprawie,
gdy osoba ujawniona w księdze wieczystej jako jedyny (wyłączny) uprawniony
dokonuje czynności skutkującej obciążeniem rzeczy lub prawa na niej, mimo że
zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym jest osobą jedynie współuprawnioną z tego
tytułu. W rezultacie wskutek działania na korzyść nabywcy rękojmi wiary publicznej
ksiąg wieczystych może wówczas dojść do obciążenia całej rzeczy lub prawa na niej,
mimo że zbywca nie dysponował wyłącznym uprawnieniem do rozporządzania w tym
zakresie.
Celem instytucji rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych jest zapewnienie
ochrony osoby, która dokonuje czynność prawną z tym, kto jest ujawniony w księdze
wieczystej jako uprawniony do jej dokonania, a także skutkiem której ma być
powstanie prawa majątkowego (rzeczowego) określonej treści. Instytucja rękojmi
urzeczywistnia koncepcję zaufania do pozoru prawnego. Wiąże się to z tym, iż księga
wieczysta jest wiarygodnym „nośnikiem” umożliwiającym ustalenie stanu prawnego
dobra, jakim jest nieruchomość, dla której jako rejestr jest prowadzona – umożliwia
uzyskanie pozytywnej i precyzyjnej wiedzy o istnieniu oraz treści praw rzeczowych
na nieruchomości.
Zasada rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych opiera się na domniemaniu
prawdziwości wpisów i stanowi podstawę zaufania do treści księgi w zakresie stanu
prawnego w niej ujawnionego. Zasada ta uznawana bywa za urzeczywistniającą
koncepcję pozoru prawnego, może być uznane jako przewidujące skutek w postaci
powstania fikcji skuteczności stanu wynikającego z wpisu na korzyść nabywcy
działającego w dobrej wierze (czasem uznaje się, że chodzi w tym przypadku
II CSKP 1331/22
12
o niewzruszalne domniemanie prawne - praesumtio iuris et de iure, zob. szerzej na
ten temat np. Ch. Picker, (w:) J. v. Staudingers Kommentar zum Bürgerlichen
Gesetzbuch mit Einführungsgesetz und Nebengesetzen. Buch 3: Sachenrecht, §§
889-902, red. S. Herller, Berlin 2019, komentarz do § 892, nb. 10). Bez względu na
ocenę uzasadnienia dogmatycznego nie budzi wątpliwości to, iż na podstawie
przepisów o rękojmi powstaje określony skutek materialnoprawny polegający na tym,
iż nieprawidłowy stan jawny według treści księgi wieczystej staje się w odniesieniu
do stanu ukształtowanego po stronie nabywcy ex fide bona stanem rzeczywistym
(materialnoprawnym). Rękojmia wiary publicznej zakłada w odniesieniu do osoby
działającej ex fide bona zarówno prawidłowość, jak i kompletność wpisów w księdze
wieczystej. Oznacza to, iż przyjmuje się swoistą fikcję, wedle której stan prawny jest
taki, jak wynika z wpisów, a nie istnieje inny, choćby w rzeczywistości mogły istnieć
na nieruchomości inne prawa rzeczowe (nieujawnione w księdze wieczystej) czy
prawa o odmiennej treści (zob. na ten temat szerzej z odniesieniami: Ch. Picker,
(w:) J. v. Staudingers Kommentar, komentarz do § 892, nb. 4, 10).
Przepisy o rękojmi umożliwiają zatem ukształtowanie nowego stanu
rzeczywistego z pozornego (jawnego, lecz nieprawdziwego), który wynikał
z niezgodnej ze stanem rzeczywistym treści księgi wieczystej.
Osoba wpisana jako zbywca w księdze wieczystej jest tym samym traktowana
jako rzeczywiście uprawniona, a samo prawo rzeczowe, którym się legitymuje,
istnieje w zakresie odpowiadającym treści wpisu w księdze wieczystej. Stan jawny,
w którego prawidłowość wiarę pokłada nabywca, nie musi być spowodowany przez
drugą stronę czynności, choćby był nią właściciel nieruchomości albo inna osoba,
której na tej rzeczy przysługuje prawo rzeczowe. Dla powstania zatem skutku
w postaci działania stanu jawnego księgi wieczystej na korzyść nabywcy nie ma
zasadniczo znaczenia to, co było przyczyną powstania stanu niezgodności między
treścią księgi a rzeczywistym stanem prawnym.
W niniejszej sprawie zastosowanie powyższego rozwiązania prowadzi do
wniosku, iż niezgodność wpisu dotycząca użytkownika wieczystego nie skutkuje
wraz z nabyciem w dobrej wierze powstaniem stanu polegającego na przysługiwaniu
użytkowania jednej osobie zgodnie z treścią wpisu, lecz skuteczne nabycie hipoteki
II CSKP 1331/22
13
na tym prawie (oraz na budynku jako rzeczy, której własność pozostaje prawem
związanym z użytkowaniem wieczystym( bez względu na brak zgody
współużytkownika, który jako taki nie został we wpisie użytkowania wieczystego
uwidoczniony. Nie dochodzi zatem do zmiany stanu prawnego w zakresie szerszym,
niż wynika to z „korzyści” nabywcy będącego stroną czynności prawnej i działającego
w zaufaniu do treści księgi wieczystej. Dochodzi tym samym do nabycia w tym
zakresie od nieuprawnionego, który nie dysponował zgodnie z rzeczywistym stanem
prawnym wyłącznym uprawnieniem do rozporządzania użytkowaniem wieczystym.
Art. 6 i nast. u.k.w.h. chronią pewność i bezpieczeństwo obrotu prawnego
(zob. np. postanowienie SN z 25 stycznia 2022 r., III CZP 72/22). Wpis w księdze
wieczystej powoduje, iż na jego podstawie możliwe jest ustalenie – w założeniu
sposób zupełny (kompletny) – aktualnego stanu prawnego nieruchomości w zakresie
istniejących na niej praw rzeczowych, bez konieczności podejmowania różnorodnych
czynności służących jego ustaleniu w inny sposób. Nie ma zatem konieczności
czynienia drobiazgowych ustaleń i poszukiwań, czy i jaki jest stan rzeczywisty,
choćby był on w istocie odmienny od tego, jaki jest ujawniony w księdze wieczystej.
Działanie rękojmi idzie w dwóch kierunkach – pozytywnym i negatywnym
(zob. też np. wyrok SN z 6 marca 2019 r., I CSK 809/17). W odniesieniu do
pierwszego na korzyść osoby wywodzącej z wpisu skutki prawne i działającej ex fide
bona zakłada się, iż prawo majątkowe określonej treści istnieje, przysługuje tej
właśnie osobie (zob. też np. postanowienie SN z 26 października 2023 r.,
II CSKP 2128/22, OSNC 2024, nr 4, poz. 45) i ma taką treść, jak wynika to z wpisu
w księdze wieczystej. W odniesieniu do drugiego przyjmuje się, że prawa, które nie
są wpisane (nie zostały ujawnione w ogóle) lub które zostały błędnie wykreślone, nie
istnieją.
Zaufanie do stanu jawnego według treści księgi wieczystej jako publicznego
rejestru jest podstawowym celem i funkcją tej instytucji. Nie zmienia tego fakt, iż
w polskim prawie rzeczowym zasada jawności materialnej w odniesieniu do
rozporządzeń prawami rzeczowymi na nieruchomościach nie tyle nawet jest
osłabiona, co w istocie wskutek odrzucenia zasady wpisu została zniesiona. Wpis
w księdze wieczystej jako konieczne zdarzenie dla powstania nowego stanu
II CSKP 1331/22
14
prawnorzeczowego obok samej czynności prawnej rozporządzającej jest bowiem
wymagany w polskim prawie jedynie wyjątkowo, gdy przewiduje to przepis
szczególny. Przede wszystkim wpis nie jest konieczny dla powstania skutku
w postaci przejścia własności na nabywcę.
W kontekście niniejszej sprawy należy jednak przypomnieć, że wpis
użytkowania wieczystego zarówno w odniesieniu do skutku w postaci jego powstania,
jak i przejścia praw i obowiązków na kolejnego nabywcę (translatywnie), ma właśnie
konstytutywny charakter. Oznacza to, że dopiero wskutek ujawnienia zdarzenia
w postaci oddania gruntu w użytkowanie wieczyste lub jego przeniesienia, a zatem
nabycia translatywnego, dochodzi do powstania skutku rozporządzającego
(rzeczowego). Również ustanowienie, jak i co do zasady przeniesienie hipoteki,
niezależnie od tego, czy jej przedmiotem jest nieruchomość, jej część ułamkowa
będąca przedmiotem udziału współwłaściciela, czy też użytkowanie wieczystej,
wymagają każdorazowo wpisu w księdze.
W rozpoznawanej sprawie dobra wiara banku odnosi się w istocie do tego, iż
użytkowanie wieczyste podlegające obciążeniu przysługiwało wyłącznie
kontrahentce skarżącego, nie wchodząc do majątku wspólnego. Rękojmia zatem nie
obejmowała samego istnienia po stronie zbywcy użytkowania wieczystego, ale to, iż
pozostawał on uprawniony wyłącznie do rozporządzania, w tym przypadku poprzez
ustanowienie na użytkowaniu wieczystym hipoteki. Ocena ta pozostaje aktualna bez
względu na to, czy chodzi o to, czy zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym
uprawnienie do rozporządzania obojga małżonków wywodzone jest z istnienia po ich
stronie wspólności majątkowej małżeńskiej, czy też byliby oni uprawnieni pro indiviso,
a zatem każdemu z nich przysługiwałby udział we współużytkowaniu wieczystym
gruntu.
Przesłanką kluczową nabycia na podstawie przepisów o rękojmi wiary
publicznej ksiąg wieczystych jest istnienie dobrej wiary po stronie nabywcy, który
dokonuje czynności prawnej mającej wywołać skutek prawnorzeczowy, a której
przedmiotem jest nieruchomość albo prawo rzeczowe na niej. Oznacza to przede
wszystkim, że pozytywna wiedza strony czynności prawnej, która ma nabyć prawo
według stanu treści księgi wieczystej, o nieprawidłowości lub niekompletności wpisu,
II CSKP 1331/22
15
powoduje, że nie dochodzi do nabycia prawa według stanu jawnego wynikającego
z treści księgi wieczystej (mala fides nocet). Brak skuteczności czynności prawnej
wywołuje także zachowanie, które odpowiada rażącemu niedbalstwu, a które polega
na zaniechaniu przez nabywcę odpowiednich działań umożliwiających ustalenie
rzeczywistego stanu prawnego, który okazałby się wówczas niezgodny ze stanem
jawnym z księgi wieczystej. Tak należy rozumieć wskazaną w art. 6 u.k.w.h. formułę
ustawową „z łatwością mógł się dowiedzieć”.
Ochrona obejmuje w szczególności to, czy zbywca jest uprawniony jako ten,
któremu ma przysługiwać własność rzeczy obciążanej w drodze czynności
z nabywcą ex fide bona, czy też ma przysługiwać podlegające obciążeniu prawo
rzeczowe. Nie ulega wątpliwości, że dotyczy to także tego, czy zbywca jest
wyłącznym uprawnionym, czy też przysługuje mu jedynie udział we własności
względnie w podlegającym obciążeniu innym prawie rzeczowym (choć już nie
dotyczy to tego, czy w ogóle zbywca istnieje) albo jest współwłaścicielem łącznym,
a tym samym nie ma wyłącznego uprawnienia do rozporządzania rzeczą wspólną.
Możliwe jest skuteczne nabycie prawa rzeczowego od osoby będącej
w rzeczywistości jedynie współuprawnioną w szerszym zakresie, jeżeli z treści księgi
wieczystej wynika, iż osoba ta (zbywca) jest wyłącznie uprawniona. W niniejszej
sprawie możliwe jest także obciążenie użytkowania wieczystego (które nie podlega
zatem zbyciu) w całości, nawet jeżeli okazałoby się, iż niezgodnie z treścią księgi
wieczystej przysługiwało ono nie wyłącznie stronie czynności rozporządzającej, lecz
także innemu współuprawnionemu. Nie jest zatem wykluczone obciążenie
użytkowania wieczystego hipoteką w całości (jako przedmiotu prawa zastawniczego)
przez jednego z małżonków, o ile tylko on jest ujawniony w księdze wieczystej,
a w rzeczywistości użytkowanie wieczyste wchodzi do majątku wspólnego.
Przyjąć należy, że rękojmia ma skutek względny w tym sensie, iż jej działanie
nie prowadzi w ogólności do zmiany stanu prawnego, a wyłącznie dostosowania
stanu rzeczywistego do stanu jawnego w zakresie, w jakim wymaga tego korzyść
nabywcy ex fde bona. Skutek ten jednak może również pośrednio wpływać na
zmianę sytuacji prawnej osób trzecich. Użytkowanie wieczyste może być
teoretycznie uznane za fikcyjnie istniejące na korzyść wierzyciela hipotecznego,
II CSKP 1331/22
16
który w dobrej wierze uzyskał na nim hipotekę, nawet wówczas, gdy użytkowanie nie
istniało, ale zostało ujawnione w księdze wieczystej. Jednak istnienie tak
rozumianego przedmiotu obciążenia można w takim przypadku uznać tylko
w zakresie, w jakim odnosi się do samej hipoteki. Zatem wskutek działania rękojmi
na rzecz wierzyciela hipotecznego nie dochodzi wówczas do powstania użytkowania
wieczystego ze wszystkimi skutkami tego stanu rzeczy. W tym sensie użytkowanie
wieczyste istnieje fikcyjnie tylko o tyle, o ile uzasadnia to istnienie obciążającej je
hipoteki (zob. też Ch. Picker, (w:) J. v. Staudingers Kommentar zum Bürgerlichen
Gesetzbuch mit Einführungsgesetz und Nebengesetzen. Buch 3: Sachenrecht,
§§ 889-902, red. S. Herller, Berlin 2019, komentarz do § 892, nb. 222; kwestia
jednak pozostaje sporna co do skutku założenia istnienia przedmiotu obciążenia
wskutek nieprawidłowego wpisu zarówno w doktrynie, jak i orzecznictwie) .
W razie zaś uznania, iż doszło do skutecznego nabycia hipoteki na całości
użytkowania wieczystego, mimo że wchodzi ono w skład wspólności majątkowej
małżeńskiej, nabycie nie powoduje skutku w postaci wyłączenia użytkowania
wieczystego z ram tej wspólności. Jest to tzw. względny „uzdrawiający” skutek
działania fikcji z art. 5 u.k.w.h.
Kluczowe jednak znaczenie w niniejszej sprawie ma odpowiedź na pytanie
o to, czy i jakie akty staranności powinien podjąć nabywca prawa działający
w zaufaniu do księgi wieczystej dla ustalenia, czy prawo podlegające rozporządzeniu
(użytkowanie wieczyste, które ma być obciążone hipoteką) należy wyłącznie do
jednego, ujawnionego w księdze wieczystej małżonka, czy też stanowi przedmiot
wspólności majątkowej.
Po pierwsze, nabywca, aby można było mu przypisać dobrą wiarę, nie musi
zapoznawać się z treścią księgi wieczystej, a zatem mieć „pozytywnej” wiedzy o tej
treści, a tym bardziej podejmować aktywności celem wglądu w jej treść.
Po drugie, nabywcę nie chronią przepisy o rękojmi wiary publicznej ksiąg
wieczystych, jeżeli dysponuje pozytywną wiedzą o sprzeczności wpisu w księdze
a rzeczywistym stanem prawnym, a zatem o braku materialnego uprawnienia zbywcy,
które miałoby mu przysługiwać według treści wpisu. Do tego nie jest konieczne
istnienie po stronie nabywcy wiedzy o treści księgi, natomiast jest konieczna wiedza
II CSKP 1331/22
17
o istnieniu odmiennego stanu rzeczywistego, który świadczy obiektywnie
o nieprawdziwości z drugiej strony. Oczywiście także pozytywna wiedza o wpisie
i jego niezgodności z rzeczywistym stanem prawnym również działa w każdym
przypadku na niekorzyść nabywcy (zob. H. Schäfer (w:) Münchener Kommentar zum
BGB (online), wyd. 9, 2023, komentarz do § 892, nb. 47). O wiedzy na temat
niezgodności można mówić wówczas, gdy nabywca wie, iż kto inny jest
(współ)uprawniony względnie wie, że osobie wpisanej w księdze wieczystej jako
uprawniona nie przysługuje prawo rzeczowe względnie przysługuje jej w innym
zakresie niż to wynika z wpisu. W złej wierze będzie wówczas nabywca mający
świadomość tak rozumianej niezgodności, nawet jeżeli nie może ustalić tożsamości
rzeczywiście uprawnionego albo tego, komu przysługuje wpisane w księdze
wieczystej prawo wspólnie wraz z osobą ujawnioną. Nie jest natomiast konieczne, by
nabywca miał świadomość istnienia określonego rzeczywistego stanu prawnego. Co
więcej, nie musi on zapoznawać się z treścią księgi wieczystej, by można było uznać,
iż znana mu jest nieprawidłowość stanu jawnego (wynikającego z wpisu) bądź
znajomość stanu rzeczywistego. Wystarczy, że nabywca wie o istnieniu określonego
rzeczywistego stanu prawnego albo to, że stan, który jest odzwierciedlony poprzez
wpis w księdze wieczystej, nie odpowiada prawdziwemu (rzeczywistemu,
zob. szerzej np. Ch. Picker, (w:) J. v. Staudingers Kommentar zum Bürgerlichen
Gesetzbuch, § 892, nb. 145).
Przedmiotem wiedzy nabywcy może być zatem zarówno stan prawny
rzeczywisty, jak i okoliczność, iż stan ujawniony w księdze wieczystej jest niezgodny
z rzeczywistym, choćby ten ostatni nie został jednoznacznie ustalony lub nabywca
w ogóle nie zapoznał się z treścią księgi wieczystej.
Po trzecie, nabywca nie podlega ochronie, gdy może z łatwością dowiedzieć
się o rzeczywistym stanie prawnym. Chodzi o przypadki, gdy istnieją obiektywne
poważne wątpliwości co do prawidłowości wpisu lub przewidywanie jego
niezgodności z rzeczywistością, które przypomina dolus eventualis. Ma to miejsce
wówczas, gdy można postawić mu zarzut, iż zaniechał bez większego wysiłku
możliwego wyjaśnienia istniejącego stanu prawnego, bądź gdy celowo unika
zapoznania się z prawdziwym stanem prawnym, aby móc powoływać się na swoją
dobrą wiarę, gdy nabywca został poinformowany o niezgodności księgi wieczystej
II CSKP 1331/22
18
w taki sposób, że osoba myśląca w sposób prawniczy nie mogłaby zignorować tej
wiedzy (zob. np. Ch. Picker, (w:) J. v. Staudingers Kommentar zum Bürgerlichen
Gesetzbuch, § 892, nb. 161, 162; H. Schäfer (w:) Münchener Kommentar zum BGB
(online), komentarz do § 892, nb. 47, 48; HK-BGB/Staudinger, wyd. 12., 2023,
komentarz do § 892, nb. 17). Założenie to jest odrzucane w nauce i orzecznictwie
niemieckim, jednak tam pojęcie złej wiary rozumiane jest wąsko i nie odpowiada ono
szerokiej definicji zawartej w art. 6 ust. 2 polskiej u.k.w.h. W świetle tego ostatniego
przepisu można zatem przyjąć, że w złej wierze jest również osoba, która co prawda
nie zna rzeczywistego stanu prawnego albo nie wie, że stan jawny jest nieprawidłowo
wpisany, lecz godzi się z tym, że może istnieć okoliczność, której wprawdzie się nie
zna, ale którą uważa za możliwą. Osoba taka musi zatem liczyć się
z nieprawidłowością wpisu, na którym miałaby polegać. „Łatwość dowiedzenia się”
nie oznacza stanu, w którym możliwe jest ustalenie w jakikolwiek sposób
odmiennego stanu rzeczywistego, lecz sytuację, w której istnieją dla nabywcy
przesłanki, których ma świadomość, a które powodują, iż może on w sposób dla
niego bez trudu dostępny zweryfikować to, czy wątpliwości co do zgodności stanu
jawnego według treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym mogą się
potwierdzić. Nie można zatem wymagać od nabywcy każdorazowo podejmowania
działań weryfikacyjnych w celu ustalania, czy faktycznie wpis w księdze wieczystej
odpowiada rzeczywistemu stanowi prawnemu (por. jednak: wyrok SN z 10 kwietnia
2019 r., IV CSK 29/18). W każdym razie nie można wymagać od nabywcy
podejmowania działań nadmiernie uciążliwych, angażujących, żmudnych,
wymagających wiedzy prawniczej itp. (zob. wyrok SN z 31 maja 2017 r.,
V CSK 513/16), a tym bardziej takich, które ingerowałyby w sferę prawną innych osób
bez ich zgody lub wiedzy. Wypada zaznaczyć, że ewentualne czynności
weryfikacyjne mogą być wymagane tylko wówczas, gdy istnieją rzeczywiste
podstawy – czy to z uwagi na treść księgi wieczystej, czy z uzyskanych przed
dokonaniem czynności prawnej informacji – że istnieją poważne wątpliwości co do
zgodności stanu ujawnionego w księdze z rzeczywistym stanem prawnym. Nie jest
taką okolicznością to, że osoba ujawniona w księdze jako wyłączny uprawniony
pozostaje w związku małżeńskim, skoro polskie prawodawstwo nie wprowadza jako
reguły wspólności majątkowej między małżonkami.
II CSKP 1331/22
19
O istnieniu przesłanki „łatwości dowiedzenia się” może świadczyć znajomość
przez nabywcę okoliczności faktycznych, z których wynikać może w sposób wysoce
prawdopodobny istnienie odmiennego stanu prawnego uzasadniającego wniosek
o braku uprawnienia zbywcy, jednak o tyle, o ile na ich podstawie nabywca może
dokonać ustaleń dotyczących istnienia niezgodności, a tego wskutek oczywistego
i rażącego zaniedbania zaniechał. W złej wierze pozostaje osoba, która bez
uzasadnionego powodu odmawia zapoznania się z istotnymi okolicznościami
dotyczącymi stanu prawnego lub, znając je, bezpodstawnie nie wyciąga
prawidłowego wniosku o rzeczywistym stanie prawnym (zob. H. Schäfer
(w:) Münchener Kommentar zum BGB (online), komentarz do § 892, nb. 48).
Nie można a limine twierdzić, iż taka sytuacja ma każdorazowo miejsce
wówczas, gdy zbywca pozostaje w związku małżeńskim. Nie są jednak
wystarczające dla uznania, iż mamy do czynienia z przypadkiem „łatwości
dowiedzenia się” o niezgodności sytuacje, w których można snuć przypuszczenia
jedynie na podstawie niesprawdzonych informacji. Nabywca nie jest natomiast
obowiązany do przeprowadzania dochodzenia prawdy ani weryfikacji rzeczywistego
stanu prawnego, o ile nie istnieją w tym zakresie obiektywne i dostrzegalne dla
każdego wątpliwości. Również weryfikacja wątpliwości powinna móc być
każdorazowo przeprowadzona bez większych trudności.
„Łatwość dowiedzenia się” nie może być rozumiana w sposób, który w istocie
mógłby prowadzić do przekreślenia opisanej powyżej funkcji ksiąg wieczystych.
Podmioty profesjonalne mogą dysponować informacjami, a nawet narzędziami
umożliwiającymi im w pewnych wypadkach lepszą weryfikację stanu
prawnorzeczowego wynikającego z treści księgi wieczystej.
Przy ocenie możliwości dowiedzenia się o niezgodności treści księgi
wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym mogą być uwzględniane indywidualne
właściwości nabywcy nieruchomości, w tym wykonywany przez niego zawód
(zob. wyroki SN: z 30 października 2002 r., V CSK 1342/00; z 13 marca 2008 r.,
III CSK 333/07; z 24 marca 2017 r., I CSK 351/16; z 7 listopada 2019 r.,
I CSK 359/19). Łatwość dowiedzenia się o określonym stanie rzeczy nie jest
kategorią statyczną, a jej ocena musi być dostosowana do okoliczności sprawy oraz
II CSKP 1331/22
20
cech konkretnego nabywcy (zob. uchwałę SN z 5 maja 1993 r., III CZP 52/93,
OSNCP 1993, nr 12, poz. 218, i wyroki SN: z 24 marca 2017 r., I CSK 351/16;
z 31 maja 2017 r., V CSK 513/16; z 13 kwietnia 2018 r., I CSK 522/17, OSNC 2019,
nr 2, poz. 22).
Uznanie, iż rękojmia stanowi wyjątek od zasady nemo plus iuris in alium
transferre potest quam ipse habet nie może natomiast zaciemniać jej funkcji i celu,
jakim jest zapewnienie stabilności i bezpieczeństwa obrotu w odniesieniu do praw
rzeczowych na nieruchomościach. Założenia te prowadzą do wniosku o konieczności
rygoryzmu w stosowaniu zasady rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych
rozumianego w ten sposób, by nadmierne ograniczenie jej stosowania nie prowadziło
do niebezpieczeństwa przekreślenia samej istoty ksiąg wieczystych jako jawnych
publicznych rejestrów praw na nieruchomościach. Z tej perspektywy co najmniej
drugorzędne znaczenie ma kwestia tego, czy skutkiem działania rękojmi jest odjęcie
(wygaśnięcie) prawa po stronie dotychczas uprawnionego, skoro ten z reguły nie
dopełnił odpowiednich aktów staranności celem doprowadzenia stanu jawnego do
rzeczywistego (por. odmiennie np. wyrok SN z 24 marca 2017 r., I CSK 351/16;
postanowienie SN z 26 czerwca 2019 r., III CSK 16/19).
Nie można bowiem zapominać, że księga wieczysta pełniąc funkcję
zapewnienia bezpieczeństwa i pewności obrotu prawnego stanowi urzędowo
prowadzony rejestr, który z założenia służyć ma dostarczaniu pewnych
i wiarygodnych informacji o stanie prawnym nieruchomości. W konsekwencji ten, kto
dokonuje czynności prawnej działając w zaufaniu do treści tego rejestru powinien
móc bezwarunkowo polegać na jego treści. Trudno zatem od takiej osoby oczekiwać,
by musiała dodatkowo każdorazowo podejmować działania wyjaśniające w zakresie
faktycznym bądź prawnym, które miałyby niejako „obok” informacji uzyskanych
z rejestru potwierdzać prawidłowość tego, co w księdze wieczystej zostało ujawnione
(zob. Ch. Picker, (w:) J. v. Staudingers Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch,
komentarz do § 892, nb. 161).
Nie może także – szczególnie w okolicznościach niniejszej sprawy – umykać
uwadze fakt, iż definicja złej wiary z art. 6 u.k.w.h. nie przekreśla skutków
domniemania wyrażonego w art. 7 k.c., zgodnie z którym w razie wątpliwości,
II CSKP 1331/22
21
w okolicznościach, w których dobra lub zła wiara ma znaczenie prawne, należy
przyjąć istnienie dobrej wiary.
Nie można przy ocenie miernika „łatwości dowiedzenia się” o treści księgi
wieczystej odwoływać się do miernika staranności profesjonalisty, o którym mowa
w odniesieniu do staranności stron stosunku zobowiązaniowego. Sama łatwość
dowiedzenia się oznacza, iż podmiot dokonujący czynności prawnej może w sposób
prosty i niewymagający nadzwyczajnych nakładów czy działań, ustalić, że stan jawny
księgi wieczystej nie odpowiada rzeczywistemu stanowi prawnemu.
Jak trafnie przyjął Sąd Najwyższy w wyroku z 13 marca 2008 r.
(III CSK 333/07), nie można przyjąć złej wiary, jeżeli w chwili nabywania
nieruchomości wyjaśnienie wątpliwości nie jest możliwe albo wymagałoby
szczególnych działań i ponadprzeciętnej staranności także dla osoby
o wykształceniu prawniczym (zob. też wyrok SN z 7 listopada 2019 r., I CSK 359/19).
Należy przy tym mieć na uwadze to, że osoba zainteresowana powinna móc
ustalić tę okoliczność w taki sposób, aby nie prowadziło to ani do nadmiernego
angażowania w proces „weryfikacji”, ani tym bardziej niemożności dokonania
czynności prawnej w rozsądnym czasie. Zainteresowany też każdorazowo pozostaje
związany rygorami i ograniczeniami systemowymi – nie może w szczególności celem
ustalenia czy upewnienia się o istnieniu określonego stanu prawnorzeczowego
naruszać miru domowego, ingerować w prywatność innych osób, czy dokonywać
w sposób nieuprawniony przetwarzania danych osobowych. W niniejszej sprawie
Sąd ad quem w żaden sposób nie wyjaśnił, jakie to działania miałyby być podjęte
przez bank, z zachowaniem powyższych rygorów, aby mógł „z łatwością” ustalić, iż
stan ujawniony w księdze wieczystej jest niezgodny z rzeczywistym stanem prawnym.
Co więcej, nie można zapominać, iż nadmierny rygoryzm w odniesieniu do
obowiązków wymaganych w tym zakresie od jakiegokolwiek podmiotu, w tym
przedsiębiorcy, mógłby nie tylko stanowić pole do nadużyć ze strony nieuczciwych
kontrahentów, ale w skrajnych wypadkach przekreślić cel i funkcję instytucji rękojmi
wiary publicznej ksiąg wieczystych. W konsekwencji interpretacja pojęcia „złej wiary”
i tak rozszerzonego w powołanym przepisie, powinna w tym zakresie pozostawać
rygorystyczna, a nie liberalna – bez względu na to, czy beneficjentem czynności
II CSKP 1331/22
22
działającym w zaufaniu do treści księgi wieczystej jest konsument, czy
przedsiębiorca. W tym przypadku nie znajdują też zastosowania przepisy dotyczące
ochrony konsumenta, bowiem w istocie nie chodzi o nadużywanie profesjonalnej
pozycji przedsiębiorcy w obrocie z udziałem niedoświadczonych uczestników rynku,
lecz o skutki zaniedbania bądź samego kontrahenta, bądź funkcjonariuszy
publicznych (notariusza, sądu wieczystoksięgowego), względnie osób trzecich. Nie
można zatem strony czynności prawnej, choćby była przedsiębiorcą, obarczać
ryzykiem skutków takich działań. I tak osłabiona w polskim systemie prawnym
fundamentalna w obrocie prawnorzeczowym jawność nie może zatem doznawać
dalszego osłabienie wskutek nazbyt liberalnej interpretacji norm ją ograniczających.
Wykładnia rozszerzająca art. 6 ust. 2 u.k.w.h. prowadziłaby do wniosku, iż w drodze
orzeczniczej w istocie została wykreowana dodatkowa, nieistniejąca
w prawodawstwie przesłanka pozytywna działania rękojmi wiary publicznej ksiąg
wieczystych, do czego sądy nie mają kompetencji, gdyż w istocie stanowiłoby to
zastąpienie ustawodawcy w jego kompetencjach prawodawczych.
W końcu należy podkreślić, że zarówno wiedza o niezgodności uzasadnia
przypisanie nabywcy złej wiary, jak i „łatwość dowiedzenia się”, muszą być aktualne
i rzeczywiste, a zatem poddawać się obiektywnej weryfikacji w chwili składania przez
nabywcę oświadczenia woli obejmującego rozporządzenie. Skutek zaś w postaci
zmiany stanu prawnego (tj. ukształtowania jako stanu rzeczywistego tego, który
wynika z treści wpisu) następuje z mocy ustawy.
Mając powyższe na względzie, na podstawie art. 39815 § 1 k.p.c., orzeczono
jak sentencji postanowienia, pozostawiając rozstrzygnięcie o kosztach postępowania
kasacyjnego w orzeczeniu kończącym postępowanie w sprawie.
Robert Stefanicki
Kamil Zaradkiewicz
Mariusz Załucki
[M.O.]
[r.g.]
