Sygn. akt II CSK 414/12
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 21 marca 2013 r.
Sąd Najwyższy w składzie :
SSN Antoni Górski (przewodniczący, sprawozdawca)
SSN Dariusz Dończyk
SSN Anna Owczarek
w sprawie z powództwa Syndyka Masy Upadłości "D. – B."
Spółki Akcyjnej w upadłości likwidacyjnej w W.
przeciwko H. B. i D. B.
o uznanie czynności prawnej za bezskuteczną i wydanie nieruchomości,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej
w dniu 21 marca 2013 r.,
skargi kasacyjnej strony powodowej
od wyroku Sądu Apelacyjnego […]
z dnia 28 marca 2012 r.,
oddala skargę kasacyjną.
Uzasadnienie
2
Sąd Apelacyjny wyrokiem z dnia 28 marca 2012 r. oddalił apelację powoda
Syndyka Masy Upadłości „D.-B.” Spółki Akcyjnej w upadłości likwidacyjnej od
wyroku Sądu Okręgowego w K. z dnia 9 grudnia 2011 r. jako bezzasadną oraz
zasądził od powoda na rzecz pozwanych H. B. i D. B. solidarnie kwotę 5400 zł
tytułem kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu apelacyjnym.
Swoje rozstrzygnięcie oparł na następujących ustaleniach faktycznych:
Powód Syndyk Masy Upadłości D. – B. Spółki Akcyjnej domagał się uznania
za bezskuteczne oświadczeń z dnia 3 lipca 2009 r. oraz z dnia 18 września 2009 r.
o przeniesieniu udziału wynoszącego 48/100 w prawie użytkowania wieczystego
gruntu oraz prawie własności budynku stanowiącego odrębną nieruchomość
objętych księgą wieczystą KW numer [...] prowadzoną przez Sąd Rejonowy w K.
Ponadto powód wniósł o wydanie mu przez pozwanych udziału wynoszącego
48/100 w prawie użytkowania wieczystego gruntu oraz prawie własności budynku
stanowiącego odrębną nieruchomość objętych księgą wieczystą KW numer [...]
prowadzoną przez Sąd Rejonowy w K., położonych w K. przy ulicy K. 19 i
stanowiących działkę gruntu numer 45, o powierzchni 1,0160 ha zabudowaną
budynkiem - Ośrodek Sanatoryjno - Wczasowy M.
W dniu 3 czerwca 2009 r. D. B. Spółka Akcyjna zawarła z J. S. umowę
pożyczki na kwotę 600.000 złotych. Zgodnie § 4 tej umowy, pożyczka wraz z
należnymi odsetkami umownymi podlegała zwrotowi w jednej transzy w terminie
jednego miesiąca od dnia wydania przedmiotu pożyczki, na rachunek bankowy
pożyczkodawcy lub gotówką do jego rąk. Z kolei w § 5 umowy strony zgodnie
oświadczyły, że na zabezpieczenie długu pożyczkobiorcy zobowiązuje się on do
podpisania umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie udziału wynoszącego
480/1000 w zabudowanej nieruchomości położonej w K. przy ulicy K. 19,
stanowiącej działkę gruntu numer 45, dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy
w K. prowadzi księgę wieczystą Kw nr [….] ze zobowiązaniem pożyczkodawcy do
zwrotnego przeniesienia przedmiotu przewłaszczenia na pożyczkobiorcę w
przypadku spłaty przedmiotu pożyczki.
W dniu 22 czerwca 2009 r. strony powyższej umowy pożyczki zawarły aneks
do tej umowy, przyjmując, że pożyczkobiorca zobowiązuje się na każde żądanie
3
pożyczkodawcy, w terminie 3 dni od dnia złożenia żądania do spłaty zaciągniętej
pożyczki bądź do przeniesienia własności udziału wynoszącego 480/1000
w zabudowanej nieruchomości położonej w K. przy ulicy K. 19.
Pismem z dnia 22 czerwca 2009 r. pożyczkodawca J. S. wezwał
pożyczkobiorcę D. B. do zwrotu pożyczki w kwocie 600.000 złotych w terminie
trzech dni bądź do przeniesienia własności udziału w nieruchomości położonej w
K., opisanej w przedmiotowej umowie pożyczki i aneksie do niej, celem zwolnienia
z długu.
Umową notarialną zawartą w dniu 3 lipca 2009 r. pożyczkobiorca zawarł
z pełnomocnikiem pożyczkodawcy J. S. umowę przeniesienia prawa użytkowania
wieczystego gruntu i własności budynku w zamian za zwolnienie z długu. W treści
tej umowy opisano, że w dziale IV księgi wieczystej nr [...] Sądu Rejonowego w K.,
prowadzonej dla nieruchomości położonej w K., wpisane są następujące hipoteki
na rzecz banku Powszechnej Kasy Oszczędności Banku Polskiego SA w
Warszawie Regionalnego:[...].
Sąd ustalił również, że kolejną notarialną umową sprzedaży z dnia
18 września 2009 r. zapisaną w rep. A pod numerem [...], J. S. zbył tę
nieruchomość z obciążeniami hipotecznymi na rzecz H. B. i D. B. za cenę 610.000
złotych.
Postanowieniem z 4 listopada 2009 r. Sąd Rejonowy w B. w sprawie o sygn.
akt XV GU …/09 ogłosił upadłość dłużnika D. – B. Spółki Akcyjnej obejmującą
likwidację majątku upadłego.
Wyrokiem z dnia 9 grudnia 2011 roku Sąd Okręgowy w K. oddalił
powództwo, zasądził od powoda na rzecz pozwanych solidarnych kwotę 7.217 zł
tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego oraz nakazał pobrać od powoda
na rzecz Skarbu Państwa - Sądu Okręgowego w K. kwotę 3.357,65 zł tytułem
zwrotu kosztów sądowych wyłożonych tymczasowo przez Skarb Państwa.
Apelację powoda od powyższego wyroku Sądu Okręgowego w K. Sąd
Apelacyjny oddalił na podstawie art. 385 k.p.c.
W uzasadnieniu uznał zarzut naruszenia art. 531 § 2 k.c. za niezasadny.
Wskazał, że w okolicznościach przedmiotowej sprawy, uwzględniając
zgromadzony materiał dowodowy, przyjęcie przez Sąd pierwszej instancji, że
4
uiszczona przez pozwanych cena w kwocie 610.000 zł za udział w nieruchomości
obciążonej hipotecznie na kwotę ponad 80.000.000 nie jest czynnością
nieodpłatną, było uzasadnione. Zauważył ponadto, że powód nie zakwestionował
opinii biegłego, który oszacował ryzyko zakupu nieruchomości na 35 % wartości
nieruchomości, stwierdzając jednocześnie, że wartość rynkowa nieruchomości
obciążonej hipoteką oraz współwłasnością osoby prawnej w ocenie potencjalnych
inwestorów może być mniejsza niż to wynika z przeliczenia ułamkowego.
Zaznaczył ponadto, że skarżący nie wnosił uwag do opinii biegłego.
W skardze kasacyjnej wniesionej od powyższego wyroku Sądu
Apelacyjnego powód zarzucił naruszenie przepisów prawa materialnego, tj. art. 531
§ 2 k.c. przez jego błędną wykładnię i przyjęcie, że uiszczona przez pozwanych
cena w kwocie 610.000 zł za udział w nieruchomości o wartości mieszczącej się
w przedziale 2.639.040 zł do 2.772.960 zł nie jest czynnością nieodpłatną,
a nabycie udziału w nieruchomości za cenę odpowiadająca niepełnym 22%
wartości świadczenia wzajemnego jest świadczeniem ekwiwalentnym, oraz art. 518
§ 1 pkt 1 k.c. przez jego niezastosowanie i nieuwzględnienie okoliczności, że
pozwani jako właściciele nieruchomości obciążonej hipoteką zabezpieczającą
cudzy dług w przypadku przeprowadzenia egzekucji z tego majątku wstąpiliby
w prawa zaspokojonego wierzyciela, a więc uzyskaliby wierzytelność w kwocie
oscylującej w granicach wartości nieruchomości tj., 2.639.040 zł do 2.772.960 zł.
W ramach drugiej podstawy kasacyjnej, zarzucił naruszenie przepisów
postępowania, tj. art. 233 k.p.c. w zw. z art. 278 § 1 i 286 k.p.c. przez
przekroczenie zasady swobodnej oceny dowodów i przyjęcie, że hipoteki ciążące
na nieruchomości niosą za sobą ryzyko uzasadniające obniżenie ceny o ponad
78% wartości nieruchomości, przy czym ustalenie to oparte zostało jedynie na
własnych, przekonaniach Sądu, oraz art. 232 k.p.c. i uznanie, że to na powodzie
ciążył obowiązek wykazania kwoty o jaką zmniejszyła się wartość nieruchomości
na skutek ciążących na niej obciążeń hipotecznych.
W konkluzji wniósł o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie
sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi Apelacyjnemu, pozostawienie temu
Sądowi orzeczenie o kosztach postępowania kasacyjnego, ewentualnie o uchylenie
zaskarżonego wyroku w całości i uwzględnienie powództwa. W każdym przypadku
5
o zasądzenie na rzecz powoda kosztów postępowania kasacyjnego, w tym kosztów
zastępstwa procesowego według norm przepisanych.
Sąd Najwyższy zważył co następuje:
Zgłoszone w sprawie roszczenie o uznanie za bezskuteczną wobec powoda
czynności prawnej dotyczy umowy z dnia 18 września 2009 r. sprzedaży
nieruchomości przez J. S. pozwanym B. Przedmiotem tej umowy był udział 48/100
w prawie wieczystego użytkowania nieruchomości położonej w K. przy ul. K. 19 o
pow. 1,0160 ha i w odrębnej własności budynku, którym jest Ośrodek Sanatoryjno
– Wczasowy „O.” za cenę 610.000 zł. Twierdzenie powoda, że była to umowa
nieodpłatna jest więc nieprecyzyjne; w istocie chodzi o zarzut ustalenia przez jej
strony ceny rażąco nieekwiwalentnej, co miało by pociągać skutki z art. 531 § 2 k.c.
takie, jak w przypadku umowy nieodpłatnej. Z ustaleń Sądów obu instancji,
opartych na niezakwestionowanej opinii biegłego, wynika, że wartość przedmiotu
sprzedaży, bez uwzględnienia obciążeń hipotecznych, można oszacować na kwotę
około 2.600.000 zł. Podstawowym problemem w sprawie jest przesądzenie, czy i w
jakim stopniu należy uwzględniać przy tym szacunku obciążenia hipoteczne
nieruchomości. Skarżący twierdzi, że tego obciążenia nie należy w ogóle
uwzględniać, gdyż hipoteka wprawdzie ciąży na nieruchomości, ale nie obniża jej
wartości. W związku z jej ustanowieniem nie zostają bowiem naruszone żadne
uprawnienia właściciela. Nieruchomość jest, jaka była, a hipoteka jest „obok”,
„pod”. Z takim stanowiskiem nie sposób jest się zgodzić, gdyż jest ono oderwane
od rzeczywistości. Elementarne doświadczenie życiowe, które jest jedną z podstaw
ocen sędziowskich formułowanych zgodnie z art. 233 § 1 k.p.c., wskazuje na to, że
obciążenie nieruchomości hipoteką, zwłaszcza gdy obciążenie to jest znaczne,
wpływa w sposób istotny na wartość nieruchomości w obrocie. W rozpoznawanej
sprawie wartość obciążeń hipotekami wynosi ponad 80.000.000 zł., co oznacza –
wbrew przekonaniu skarżącego - że nie ma w niej kwestii, czy obciążenie to
wpływa na realną wartość nieruchomości, ale jest kwestia na ile tę wartość obniża.
Oczywiście, nie może być tu mowy o mechanicznej redukcji o wysokość obciążeń,
gdyż to prowadziłoby do zgoła absurdalnego wyniku, że nieruchomość ma wartość
ujemną. Chodzi o oszacowanie związanego z tymi obciążeniami ryzyka. Powołany
w sprawie biegły podkreślił, że nie ma obiektywnych kryteriów oceny ewentualnych
6
zdarzeń, które mogą składać się na to ryzyko, a zatem ocena może mieć charakter
wyłączne szacunkowy, a nie matematycznie precyzyjny. Ocenił to ryzyko na 35%,
wartości nieruchomości, a Sąd, za jego sugestią, że może ono być jeszcze wyższe,
przyjął, że może wynosić około 22%. Tej oceny skarżący skutecznie nie zdołał
podważyć, a podniesiony zarzut w skardze kasacyjnej o jej dowolności, jest
niezasadny. Skarżący pomija przy tym, że zgodnie z art. 336 § 1 prawa
upadłościowego i naprawczego sumy uzyskane ze zbycia nieruchomości
obciążonej hipoteką nie wchodzą do masy upadłości, lecz są przeznaczone na
zabezpieczenie wierzycieli hipotecznych i podlegają odrębnemu podziałowi.
Dodatkowo należy wskazać, że według stanowiska Sądu Najwyższego zajętego
w uchwale z dnia 23 października 2007 r., III CZP 91/07 (OSNC 2008, nr 11, poz.
124), wierzytelność zabezpieczona hipoteką jest w postępowaniu upadłościowym
uwzględniana na liście wierzytelności z urzędu. Uregulowania te potwierdzają
wyjątkowy ich charakter i dążność do efektywności zabezpieczenia hipotecznego,
co tym bardziej kwestionuje tezę skarżącego, że obciążenie nieruchomości
hipoteką nie ma wpływu na jej wartość rynkową. Skoro zaś nie potwierdził się też
zarzut skargi o dowolności procentowego ustalenia przez Sądy tego wpływu na
zmniejszenie wartości nieruchomości, skarga oparta na zarzucie naruszenia art.
531 § 1 k.c., sprowadzającym się do twierdzenia o rażącej nieekwiwalentności
umowy w stopniu odpowiadającym jej wręcz jej nieodpłatności, nie mogła odnieść
skutku. Dlatego podlegała oddaleniu na podstawie art. 39814
k.p.c.
db
