Sygn. akt II CSK 218/06
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 4 października 2006 r.
Sąd Najwyższy w składzie :
SSN Irena Gromska-Szuster (przewodniczący)
SSN Dariusz Zawistowski (sprawozdawca)
SSN Tadeusz Żyznowski
Protokolant Anna Banasiuk
w sprawie z powództwa T.O.
przeciwko M.Z., A.P. i B.P.
o ustalenie,
po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 4 października 2006 r.,
skargi kasacyjnej powoda od wyroku Sądu Apelacyjnego
z dnia 15 grudnia 2005 r., sygn. akt [...],
uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę Sądowi
Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia o
kosztach postępowania kasacyjnego.
2
Uzasadnienie
Sąd Okręgowy w P. wyrokiem z dnia 4 listopada 2004 r. uwzględnił
powództwo wniesione przez T.O., ustalając nieważność umowy sprzedaży gruntów
rolnych oznaczonych w tym wyroku, zawartej w dniu 11 czerwca 2003 r. pomiędzy
pozwanymi M.Z. oraz A. i B.P.
Sąd ten ustalił, że powód jest posiadaczem gospodarstwa rolnego
położonego na terenie gminy K. W dniu 25 lipca 1995 r. zawarł on z L.G. umowę
dzierżawy gruntów rolnych o powierzchni 5,43 ha. Następnie w dniu 13 sierpnia
1997 r. powód zawarł z L.G. umowę dzierżawy gruntów rolnych na okres 10 lat.
L.G. oświadczył powodowi, że jest właścicielem gospodarstwa rolnego, w którego
skład wchodziły wydzierżawione grunty. W rzeczywistości był on współwłaścicielem
tego gospodarstwa wraz z córkami M.Z. i H.M. Decyzja L.G. o wydzierżawieniu
gruntów była znana jego córkom. Był on człowiekiem despotycznym i nie pozwalał
się wtrącać córkom w sprawy gospodarstwa. Jego decyzje w tym zakresie były
akceptowane przez córki. Powód uprawiał grunty objęte umową dzierżawy. W dniu
11 czerwca 2003 r. grunty dzierżawione przez powoda, pozwana M.Z., która stała
się ich właścicielką, sprzedała B. i A.P. Umowa sprzedaży została zawarta w formie
bezwarunkowej. W ocenie Sądu Okręgowego umowa ta była nieważna, gdyż
naruszała ustawowe prawo pierwokupu przysługujące powodowi, jako dzierżawcy
gruntów. Umowa dzierżawy została zawarta skutecznie na okres dłuższy niż 3 lata,
co uprawniało powoda do możliwości skorzystania z prawa pierwokupu, na
podstawie art. 695 § 2 k.p.c., obowiązującego w chwili zawarcia przez pozwanych
umowy sprzedaży.
Sąd Apelacyjny po rozpoznaniu apelacji pozwanych zmienił zaskarżony
wyrok Sądu pierwszej instancji w ten sposób, że oddalił powództwo i obciążył
powoda kosztami procesu na rzecz pozwanych. Sąd Apelacyjny dokonał częściowo
odmiennych, niż Sąd Okręgowy, ustaleń faktycznych, przyjmując, że córki L.G. nie
wiedziały o umowie dzierżawy zawartej między nim a powodem w 1997 r.
Pozwana M.Z., która mieszkała z ojcem wiedziała, że od 1995 r. otrzymywał on
rentę. Nie wiedziała natomiast, że otrzymywał on również rentę rolniczą z KRUS. W
3
świetle tych ustaleń brak było podstaw dla stwierdzenia, że córki L.G. w sposób
dorozumiany wyraziły zgodę na zawarcie umowy dzierżawy gruntów przez powoda.
Ich zachowanie nie pozwala przyjąć, że złożyły one oświadczenia woli, z których
wynikałaby zgoda na zawarcie umowy dzierżawy, co było konieczne z punktu
widzenia wymogów wynikających z brzmienia art. 199 k.c. W ocenie Sądu
Apelacyjnego nie ulega wątpliwości, że umowa dzierżawy przeważającej części
gruntów gospodarstwa rolnego zawarta na tak długi okres jak 10 lat stanowiła
czynność przekraczającą zwykły zarząd. Dla dokonania takiej czynności konieczna
była zgoda wszystkich współwłaścicieli. Wobec braku zgody M.Z. i H. M. na
zawarcie umowy dzierżawy przez powoda i L.G. umowa ta była nieważna. W
konsekwencji powodowi nie przysługiwało prawo pierwokupu i żądanie pozwu
dotyczące ustalenia nieważności umowy, bądź jej bezskuteczności wobec powoda,
było pozbawione podstawy, co przemawiało za oddaleniem powództwa.
Skarga kasacyjna powoda od wyroku Sądu Apelacyjnego została oparta o
podstawę naruszenia prawa materialnego (art. 3983
§ 1 pkt.1 k.p.c.). W jej ramach
powód zarzucił obrazę art. 199 k.c., art. 693 § 1 k.c., art. 695 § 2 k.c. i art. 599 § 2
k.c. W oparciu o te zarzuty wniósł o uchylenie zaskarżonego wyroku i orzeczenie co
do istoty sprawy poprzez oddalenie apelacji pozwanych, ewentualnie uchylenie
zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi
Apelacyjnemu.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Rozważania Sądu drugiej instancji, co do istnienia po stronie powoda
uprawnień wynikających z zawarcia umowy dzierżawy, zostały dokonane wyłącznie
na płaszczyźnie art. 199 k.c., w wyniku przyjętego niejako z góry założenia, że
sposób zarządu rzeczą wspólną, którą stanowiło gospodarstwo rolne należące do
L.G., M.Z. i H.M. określała wyłącznie ustawa. Tymczasem wskazany w kodeksie
cywilnym sposób wykonywania zarządu rzeczą wspólną przez współwłaścicieli nie
ma charakteru wyłącznego, bowiem regulujące go przepisy nie stanowią norm o
charakterze iuris cogentis. Współwłaściciele mogą określić inaczej, niż przepisy
kodeksu cywilnego sposób wykonywania zarządu, przykładowo powierzyć go
jednemu ze współwłaścicieli, a skuteczność umowy ustanawiającej określony
sposób sprawowania zarządu nie wymaga zachowania żadnej szczególnej formy
4
dla tej czynności. Umowa powierzająca wykonywanie zarządu jednemu ze
współwłaścicieli wyłącza uprawnienia pozostałych współwłaścicieli do sprawowania
zarządu, określone w art. 199 - 202 k.c. W tym kontekście wymagały rozważenia
bezsporne ustalenia faktyczne wskazujące, że córki L.G. tolerowały stan, w którym
to on decydował osobiście o prowadzeniu gospodarstwa rolnego i akceptowały
między innymi wydzierżawianie przez niego gruntów należących do tego
gospodarstwa. Należało ocenić czy w świetle tego rodzaju okoliczności nie doszło
do powierzenia L.G. sprawowania zarządu nad gospodarstwem. Dopiero
stwierdzenie, że współwłaściciele nie ustanowili umownie zarządu rzeczą wspólną
nakazywałoby rozważenie czy umowa dzierżawy części gospodarstwa rolnego,
zawarta pomiędzy powodem a L.G. na okres 10 lat, stanowiła czynność
przekraczającą zakres zwykłego zarządu w rozumieniu art.199 k.c. W skardze
kasacyjnej podniesiono przy tym zasadnie, że stwierdzenie przez Sąd Apelacyjny,
iż samo zawarcie umowy dzierżawy gospodarstwa rolnego na okres 10 lat nakazuje
jednoznacznie kwalifikować tego rodzaju umowę do czynności przekraczających
zakres zwykłego zarządu rzeczą wspólną, należy uznać za nieuzasadnione. Ocena
charakteru umowy dzierżawy dotyczącej gospodarstwa rolnego na gruncie art. 199
k.c. wymaga każdorazowo uwzględnienia konkretnych okoliczności towarzyszących
zawarciu takiej umowy. Wskazywał już na to Sąd Najwyższy w orzeczeniu z dnia 3
lutego 1964 r., II CR 192/62, OSN 1/65, poz. 9. Z przyczyn wyżej wskazanych,
zawarty w skardze kasacyjnej powoda zarzut naruszenia art. 199 k.c. poprzez jego
niewłaściwe zastosowanie, był usprawiedliwiony. Nakazywało to uwzględnienie
skargi kasacyjnej i uchylenie zaskarżonego wyroku na podstawie art. 39815
§ 1
k.p.c., niezależnie od oceny zasadności pozostałych zarzutów skargi kasacyjnej.
Zostały one sformułowane w części na wypadek ewentualnego stwierdzenia
nieważności umowy dzierżawy z powodu jej dokonania z naruszeniem art. 199
k.c. Skarżący podnosił, że w takim przypadku konieczne byłoby rozważenie
wzajemnego stosunku treści art. 199 k.c. i przepisów art. 693 § 1 k.c. regulującego
przesłanki istotne dla zawarcia umowy dzierżawy. Ponieważ, jak wyżej wskazano,
kwestia zastosowania art. 199 k.c. i wiążących się z tym skutków nie została
dotychczas rozstrzygnięta prawidłowo, zbędne jest aktualnie dokonywanie oceny
zarzutów związanych z przyjęciem konstrukcji nieważności umowy dzierżawy,
5
spowodowanej przekroczeniem zakresu zwykłego zarządu rzeczą wspólną. Wobec
podstaw uzasadniających uwzględnienie skargi kasacyjnej, przedwczesna stała się
również ocena zagadnienia czy dokonana przez pozwaną M.Z. sprzedaż gruntów
rolnych, których dotyczyła umowa dzierżawy, naruszyła prawo pierwokupu
określone w art. 695 § 2 k.c.
