Sygn. akt II CSK 146/05
POSTANOWIENIE
Dnia 8 lutego 2006 r.
Sąd Najwyższy w składzie :
SSN Helena Ciepła (przewodniczący)
SSN Antoni Górski (sprawozdawca)
SSN Henryk Pietrzkowski
w sprawie z wniosku "H." Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością
przy uczestnictwie "R." Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością
o odłączenie z nieruchomości objętej Kw [...] odrębnej nieruchomości
lokalowej i urządzenie dla niej nowej księgi wieczystej oraz wpisanie w dziale
II nowoutworzonej księgi wieczystej "H." Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej w dniu 8 lutego 2006 r.,
skargi kasacyjnej wnioskodawczyni
od postanowienia Sądu Okręgowego w S.
z dnia 18 marca 2005 r., sygn. akt[...],
oddala skargę.
2
Uzasadnienie
W księdze wieczystej Kw [...], prowadzonej dla zabudowanej nieruchomości
położonej w S. przy ul. K. 30, dokonano w dniu 23 października 2003 r. wpisu
obciążeń hipoteką kaucyjną do wysokości 18.355.500 zł. oraz hipoteką zwykłą do
kwoty 2.500.000 zł - obie na rzecz Banku S.A. W księdze tej w dniu 27 grudnia
1999 r. wpisane zostało roszczenie wnioskodawcy w niniejszej sprawie – H.
Spółka z o.o. - o ustanowienie odrębnej własności lokali wraz z przynależnościami
oraz udziałem w prawie wieczystego użytkowania gruntu, wynikające z
przedwstępnej umowy notarialnej z dnia 17 grudnia 1999 r. W wykonaniu tej
umowy przedwstępnej, do wyodrębnienia lokalu hotelowego na rzecz
wnioskodawcy doszło w umowie notarialnej z dnia 9 czerwca 2003 r. W dniu 24
listopada 2003 r. z księgi wieczystej Kw [...] odłączony został odrębny lokal
o przeznaczeniu hotelowym i utworzono dla niego nową księgę wieczystą Kw [...],
w której dziale IV ujawniono hipotekę kaucyjną do kwoty 18.355.500 zł oraz
hipotekę zwykłą w kwocie 2.500.000 zł, do łącznej odpowiedzialności z hipoteką
wpisaną w księdze Kw [...]. Wpisu obciążeń hipotecznych w nowej księdze dokonał
referendarz sądowy. Skarga wnioskodawcy na ten wpis hipoteki łącznej nie została
uwzględniona i Sąd Rejonowy w S. postanowieniem z dnia 9 lutego 2004 r.
utrzymał go w mocy, powołując jako podstawę wpisu art. 76 ust. 1 ustawy z dnia 6
lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t. jed. Dz.U. 2001 r., nr 124, poz.
1361, ze zm.) – dalej „u.k.w.h.”
Apelacja wnioskodawcy od tego orzeczenia została oddalona
postanowieniem Sądu Okręgowego w S. z dnia 18 marca 2004 r. Sąd podtrzymał
pogląd Sądu Rejonowego, co do zasadności wpisu hipoteki łącznej na podstawie
art. 76 ust. 1 u.k.w.h. Zwrócił uwagę, że hipoteka ta powstaje z mocy prawa w razie
podziału nieruchomości i obciąża wszystkie nieruchomości utworzone w wyniku
podziału. Zgodnie z § 11 ust. 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia
17 września 2001 r. w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów
dokumentów (Dz.U nr 102, poz. 1122), w razie założenia nowej księgi wieczystej
dla części nieruchomości, bądź przeniesienia części obciążonej nieruchomości do
3
innej księgi wieczystej, sąd z urzędu przenosi do współobciążenia wszystkie prawa,
roszczenia, inne ciężary lub ograniczenia ciążące na nieruchomości. Tak też
prawidłowo postąpił Sąd w niniejszej sprawie. Odnosząc się do zapatrywania
prezentowanego w apelacji, iż wpis hipoteki łącznej był niedopuszczalny z uwagi na
treść art. 18 u.k.w.h., Sąd Okręgowy uznał, że przepis art. 76 ust.1 u.k.w.h., jako
odnoszący się tylko do instytucji hipoteki, ma pierwszeństwo przed art. 18,
dotyczącym kwestii ogólnych, stąd też ostatni z tych przepisów nie znajduje
zastosowania w przypadku hipoteki łącznej, wpisywanej na podstawie art. 76 ust. 1
u.k.w.h.
W skardze kasacyjnej od tego orzeczenia wnioskodawca zarzucił naruszenie
art. 18 i art. 76 ust. 1 u.k.w.h. i wniósł o jego uchylenie i uwzględnienie apelacji,
ewentualnie o przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Wbrew przekonaniu skarżącego, w sprawie niniejszej nie ma potrzeby
przesądzania, który ze wskazanych w skardze kasacyjnej dwóch przepisów ustawy
o księgach wieczystych i hipotece (tj. art. 18 i art. 76 ust 1) ma charakter przepisu
ogólnego, a który szczególnego, gdyż ustawianie ich na płaszczyźnie norm
konkurencyjnych i pokrywających się treściowo jest nieuzasadnione.
Art. 18 u.k.w.h. stanowi, że równocześnie z wpisem prawa, do którego
odnosi się ujawnione w księdze wieczystej roszczenie, wykreśla się z urzędu wpisy
praw nabytych po ujawnieniu roszczenia, jeżeli wpisy te są sprzeczne z wpisem
prawa, którego roszczenie dotyczyło, albo jeżeli w inny sposób naruszają to prawo.
Ostatecznie skarżący w skardze kasacyjnej prezentuje stanowisko,
że w niniejszej sprawie prawidłowe zastosowanie prawa powinno polegać na tym,
że sąd, z chwilą założenia księgi wieczystej nr [...] i wpisania do niej prawa
własności lokalu, powinien wpisać do tej księgi hipotekę kaucyjną łączną i hipotekę
zwykłą łączną na podstawie art. 76 ust. 1 u.k.w.h. i § 11 ust. 2 rozporządzenia
Ministra Sprawiedliwości z dnia 17 września 2001 r. w sprawie prowadzenia ksiąg
wieczystych i zbiorów dokumentów i jednocześnie wykreślić je z nowozałożonej
księgi.
4
Przytoczona treść art. 18 u.k.w.h. takich wniosków nie usprawiedliwia.
Przepis ten wyraźnie stanowi, że wykreśla się z urzędu tylko te wpisy praw
nabytych po ujawnieniu roszczenia, które są sprzeczne z wpisem prawa, którego to
roszczenie dotyczyło, albo jeżeli w inny sposób naruszają to prawo. W pierwotnej
księdze Kw [...] wpisane zostało roszczenie o ustanowienie na rzecz wnioskodawcy
odrębnej własności do, mającego zostać wyodrębnionym, lokalu hotelowego z
przynależnościami z udziałem w wieczystym użytkowaniu gruntu. Roszczenie to
zostało zrealizowane przez ustanowienie na rzecz wnioskodawcy odrębnego prawa
do lokalu hotelowego i wpisanie go do księgi Kw [...]. Jednoczesne obciążenie tego
prawa hipoteką łączną nie pozostawało w sprzeczności z wpisanym prawem
własności, ani nie naruszało jego istoty. Stąd też w sprawie nie było podstaw do
zastosowania art. 18 u.k.w.h. O takiej sprzeczności wpisanego wcześniej
roszczenia z ujawnionym później prawem można by ewentualnie mówić, gdyby
treść tego roszczenia zawierała wyraźne zastrzeżenie, że chodzi o roszczenie o
ustanowienie odrębnej własności lokalu bez żadnych obciążeń. Takiego
zastrzeżenia w niniejszej sprawie jednak nie było, zatem nie sposób jest
zaakceptować stanowiska skarżącego, że obciążenie hipoteką łączną prawa
własności wyodrębnionego lokalu hotelowego było sprzeczne z treścią ujawnionego
wcześniej roszczenia. Dlatego skarga kasacyjna podlegała oddaleniu, jako
niezasadna (art. 39814
k.p.c.).
