I CSK 540/10

Sygn. akt I CSK 540/10 WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 20 kwietnia 2011 r. Sąd Najwyższy w składzie : SSN Barbara Myszka (przewodniczący) SSN Teresa Bielska-Sobkowicz SSN Krzysztof Pietrzykowski (sprawozdawca) w sprawie z powództwa Miasta Stołecznego Warszawy przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej przy ul. G. […] w W. o uchylenie uchwały, po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej w dniu 20 kwietnia 2011 r., skargi kasacyjnej strony powodowej od wyroku Sądu Apelacyjnego z dnia 4 lutego 2010 r., 1. oddala skargę kasacyjną; 2. zasądza od powódki na rzecz pozwanej kwotę 120 (sto dwadzieścia) złotych tytułem kosztów postępowania kasacyjnego. 2 Uzasadnienie Miasto Stołeczne Warszawa dnia 6 stycznia 2009 r. wniosło przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej Nieruchomości przy ul. G. […] w W. powództwo o uchylenie uchwały właścicieli lokali podjętej w dniu 27 listopada 2008 r., która, zdaniem powoda, narusza jego słuszny interes, zasady zarządzania nieruchomością wspólną oraz przepisy prawa. Powód w piśmie procesowym z dnia 2 czerwca 2009 r. wskazał dodatkowo, że w stosunku do nieruchomości znajdującej się w W. przy ul. G. […] toczy się postępowanie dotyczące przyznania prawa własności czasowej (obecnie użytkowania wieczystego gruntu) na podstawie wniosku złożonego w trybie art. 7 dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy (Dz. U. Nr 50, poz. 279), i sprzedaż samodzielnych lokali mieszkalnych powstałych w wyniku adaptacji strychu stanowi obejście art. 34 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.; dalej „u.g.n.”). Wyrokiem z dnia 28 lipca 2009 r. Sąd Okręgowy oddalił powództwo. Ustalił, że w dniu 27 listopada 2008 r. właściciele lokali podjęli uchwałę, w której upoważnili zarząd do wykonania uchwały z dnia 18 października 2007 r. dotyczącej prowadzenia negocjacji w sprawie sprzedaży powierzchni strychowej w celu uzyskania środków na remont budynku, w tym wymianę dźwigów osobowych, wyrazili zgodę na zmianę przeznaczenia części nieruchomości wspólnej przez przebudowę części strychu na nowe lokale mieszkalne oraz zawarcie umów ustanowienia odrębnej własności nowo powstałych lokali i zbycie wskazanej części nieruchomości wspólnej na rzecz inwestora bądź osób przez niego wskazanych za cenę 2 100 zł za metr kwadratowy. Ponadto udzielili zarządowi pełnomocnictwa do zawarcia umów ustanowienia odrębnej własności lokali i ich zbycia na rzecz A. P. oraz złożenia oświadczenia woli w sprawie zgody na zmianę udziałów w nieruchomości wspólnej. Cena metra kwadratowego została przyjęta na podstawie sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego określającego wartość powierzchni strychowej do przebudowy. Zarząd Wspólnoty 3 po przeprowadzeniu konkursu ofert na przeprowadzenie zabudowy wybrał ofertę firmy „APM A. P.”. Miasto Stołeczne Warszawa zleciło, m.in. dla budynku przy ul. G. […] w W., sporządzenie operatu szacunkowego, według którego w dniu 28 maja 2008 r. średnia wartość metra kwadratowego strychu wynosiła (bez podnoszenia dachu) 2 931,18 zł. Sąd Okręgowy za uznał nieskuteczne zgłoszenie w toku procesu jako podstawy uchylenia uchwały nowej okoliczności, z powołaniem się na art. 34 ust. 3 u.g.n. Podkreślił, że żądanie uchylenia zaskarżonej uchwały nie znajduje podstaw. Jej podjęcie poprzedzono wykonaniem operatu szacunkowego i zorganizowaniem konkursu ofert, co świadczy o prawidłowym zarządzie nieruchomością wspólną. Różnica w kwotach podanych w operatach przedłożonych przez strony nie jest duża, rzeczoznawcy wskazali w nich na podobne ceny transakcyjne. Poza tym zaskarżona uchwała dotyczy znacznie większej powierzchni strychowej niż będąca przedmiotem oszacowania w opinii złożonej przez powoda. Powód wniósł apelację od wyroku Sądu Okręgowego. Sąd Apelacyjny wyrokiem z dnia 4 lutego 2010 r. oddalił apelację i zasądził od powoda na rzecz pozwanej kwotę 135 zł tytułem kosztów postępowania apelacyjnego. Sąd Apelacyjny podzielił pogląd wyrażony w wyroku Sądu Apelacyjnego w K. z dnia 19 lutego 2004 r., I ACa 1297/03 (OSA 2004, nr 12, poz. 46), że art. 25 ust. 1a ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn. tekst Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.; dalej „u.w.l.”) przez określenie terminu do zaskarżenia uchwały stwarza jednocześnie prekluzję do powoływania podstaw zaskarżenia, co oznacza, że po upływie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały przez właścicieli lokali albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów, wykluczone jest powoływanie dalszych podstaw uzasadniających jej uchylenie. Zauważył też, że powód powołał się na postępowanie toczące się z wniosku o przyznanie prawa własności czasowej (obecnie prawa użytkowania wieczystego). Postępowanie to, zainicjowane wnioskiem złożonym w trybie art. 7 dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy (Dz.U. Nr 4 50, poz. 279 ze zm.), nie jest postępowaniem administracyjnym, o jakim mowa w art. 34 ust. 3 u.g.n., tj. dotyczącym prawidłowości nabycia nieruchomości przez Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego. Nabycie gruntu przez gminę m.st. Warszawy w trybie dekretu następowało z mocy prawa (art. 1), zaś nabycie własności budynków – w razie nieuwzględnienia wniosku o przyznanie prawa własności czasowej (art. 8). Z twierdzeń powoda nie wynika, by doszło w przeszłości do nieuwzględnienia wniosku i by toczyło się obecnie postępowanie mające za przedmiot zbadanie prawidłowości takiej decyzji. Powód w skardze kasacyjnej zaskarżył wyrok Sądu Apelacyjnego w całości, zarzucając naruszenie prawa materialnego, mianowicie art. 25 u.w.l. i art. 34 ust. 3 u.g.n. Sąd Najwyższy zważył, co następuje: Podniesiony w skardze kasacyjnej zarzut naruszenia art. 25 u.w.l. jest uzasadniony. Po pierwsze, nie można twierdzić, że ewentualna prekluzja w zakresie powoływania podstaw zaskarżenia do sądu uchwały właścicieli lokali wynika w drodze analogii z art. 88 k.c., w związku z powołanym przez Sąd Apelacyjny wyrokiem z dnia 9 października 1984 r., I CR 257/84 (niepubl.), w którym Sąd Najwyższy stwierdził, że „Niemożliwe jest natomiast powoływanie nowych okoliczności, mogących stanowić podstawę do uchylenia się od skutków złożonego oświadczenia woli, które nie zostały podniesione w terminie przewidzianym w art. 88 k.c., a więc w piśmie uchylającym się od skutków złożonego oświadczenia woli.”. Sąd Najwyższy rozważał mianowicie skuteczność uchylenia się przez Skarb Państwa od oświadczenia woli w sprawie ustanowienia użytkowania wieczystego gruntu, przy czym owo uchylenie się nastąpiło w decyzji wznawiającej postępowanie administracyjne w przedmiocie wytypowania kandydata na nabywcę nieruchomości. Podkreślił w związku z tym, że przedmiotem badania i ustaleń mogą być tylko okoliczności i fakty powołane w tej decyzji i podane do wiadomości kontrahentowi umowy notarialnej. Podobnie sytuacja przedstawia się na tle art. 25 u.w.l. Sąd dokonuje badań i ustaleń okoliczności uzasadniających uchylenie uchwały według stanu na dzień jej podjęcia. Nie ma natomiast przeszkód do tego, 5 by po wytoczeniu powoływać nowe podstawy zaskarżenia po upływie terminu 6 tygodni. Przeciwna wykładnia art. 25 ust. 1 u.w.l. mogłaby skłaniać właścicieli zaskarżających uchwały do powoływania nawet wszystkich czterech wskazanych w tym przepisie podstaw. Po drugie, Sąd Apelacyjny nie wziął pod uwagę okoliczności, że rzekomo sformułowana w niniejszej sprawie przez powoda nowa podstawa zaskarżenia uchwały właścicieli lokali sprowadza się do zarzutu obejścia art. 34 ust. 3 u.g.n. Nie jest to więc nowa podstawa żądania uchylenia uchwały, ale zarzut jej bezwzględnej nieważności (art. 58 § 1 k.c.) dotyczący naruszenia przepisu z zakresu prawa administracyjnego. Zaskarżony wyrok Sądu Apelacyjnego odpowiada jednak prawu, nie jest bowiem trafny podniesiony w skardze kasacyjnej zarzut naruszenia art. 34 ust. 3 u.g.n. Zgodnie z tym przepisem, zbycie nieruchomości nie może nastąpić, jeżeli toczy się postępowanie administracyjne dotyczące prawidłowości nabycia nieruchomości przez Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego. Miasto Stołeczne Warszawa podniosło mianowicie, że w stosunku do rzeczonej nieruchomości toczy się postępowanie dotyczące przyznania prawa własności czasowej (obecnie użytkowania wieczystego gruntu) na podstawie wniosku złożonego w trybie art. 7 dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy. W takiej sytuacji art. 34 ust. 3 u.g.n. zakazuje Miastu Stołecznemu Warszawie w szczególności wyodrębniania i przenoszenia własności lokali w budynku znajdującym się na tej nieruchomości. W niniejszej zaś sprawie uchwała właścicieli lokali dotyczy sprzedaży samodzielnych lokali mieszkalnych powstałych w wyniku adaptacji strychu. Stroną umów zawieranych w wykonaniu uchwały ma być wspólnota mieszkaniowa, stanowiąca ogół właścicieli lokali (art. 6 ust. 1 u.w.l.), a nie Miasto Stołeczne Warszawa jako tzw. właściciel dotychczasowy (art. 4 ust. 1 u.w.l.). Ani uchwała, ani umowy w niczym nie naruszają praw właścicieli, w tym Miasta Stołecznego Warszawy, a w przyszłości ewentualnie dawnych właścicieli bądź ich następców prawnych. 6 Z przedstawionych powodów Sąd Najwyższy na podstawie art. 39814 k.p.c. orzekł, jak w sentencji.