Sygn. akt I CSK 355/14
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 17 czerwca 2015 r.
Sąd Najwyższy w składzie:
SSN Marian Kocon (przewodniczący)
SSN Irena Gromska-Szuster (sprawozdawca)
SSN Krzysztof Strzelczyk
Protokolant Beata Rogalska
w sprawie z powództwa P. T.
przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej W. w W.
o ustalenie uchwały za nieistniejącą ewentualnie o uchylenie uchwały,
po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej
w dniu 17 czerwca 2015 r.,
skargi kasacyjnej strony pozwanej
od wyroku Sądu Apelacyjnego
z dnia 29 sierpnia 2013 r.,
uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę Sądowi
Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania
i rozstrzygnięcia o kosztach postępowania kasacyjnego.
2
UZASADNIENIE
Sąd Okręgowy w W. wyrokiem z 3 października 2012 r. oddalił powództwo P.
T. przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej W. w W. o uchylenie uchwały nr 12/2009 z
5 października 2009 r. o powołaniu zarządu Wspólnoty jak również oddalił
roszczenie ewentualne o stwierdzenie nieistnienia tej uchwały z powodu braku
wymaganej większości głosów.
Sąd Okręgowy ustalił między innymi, że 17 września 2009 r. na zebraniu
pozwanej Wspólnoty zadecydowano, że zostanie powołany zarząd wieloosobowy
a głosowanie nad wyborem członków zarządu odbędzie się w trybie
indywidualnego zbierania głosów. W taki też sposób odbyło się głosowanie nad
uchwałą nr 12/2009 podjętą 5 października 2009 r., powołującą 5-cioosobowy
zarząd Wspólnoty. Za uchwałą głosowali właściciele posiadający 52,68% udziałów.
W budynku Wspólnoty są 3 hale garażowe, z których każda jest
samodzielnym lokalem użytkowym, stanowiącym odrębną własność, mającym
kilkudziesięciu współwłaścicieli. Ponieważ uzgodnienie - jako jednego głosu -
wspólnego i jednomyślnego stanowiska wszystkich współwłaścicieli lokalu
garażowego jest praktycznie niemożliwe, w pozwanej Wspólnocie przyjęto, iż każdy
współwłaściciel lokalu garażowego może oddać głos nad uchwałami odrębnie
i samodzielnie, niezależnie od pozostałych współwłaścicieli tego lokalu, a siła jego
głosu jest określona udziałem jaki mu przysługuje we współwłasności
nieruchomości lokalowej. W taki też sposób głosowali nad zaskarżoną uchwałą
współwłaściciele lokali garażowych.
Sąd Okręgowy wskazując na istniejące w doktrynie i orzecznictwie
rozbieżności co do sposobu głosowania nad uchwałami Wspólnoty współwłaścicieli
odrębnych lokali użytkowych, którym w głosowaniu przysługuje jeden głos, uznał za
prawidłowy sposób głosowania nad sporną uchwałą przyjęty w pozwanej
Wspólnocie. Stwierdził, że skoro zajęcie jednomyślnego stanowiska przez
wszystkich współwłaścicieli lokalu garażowego jest praktycznie niemożliwe,
a zgodnie z art. 27 u.w.l. prawem i obowiązkiem każdego właściciela lokalu jest
zarząd nieruchomością wspólną, dopuszczalne jest podzielenie udziału i oddanie
3
przez każdego współwłaściciela lokalu garażowego głosu niezależnie od
pozostałych współwłaścicieli i ustalenie siły tego głosu przez pomnożenie wielkości
jego udziału we współwłasności lokalu przez wielkość udziału we współwłasności
nieruchomości wspólnej przypadającej na ten lokal.
Sąd pierwszej instancji nie podzielił też pozostałych zarzutów powoda
zmierzających do wykazania zasadności żądania uchylenia uchwały na podstawie
art. 25 ust. 1 u.w.l., co prowadziło do oddalenia powództwa zarówno co do
roszczenia zasadniczego jak i ewentualnego.
W wyniku apelacji powoda Sąd Apelacyjny wyrokiem z 29 sierpnia 2013 r.
zmienił zaskarżony wyrok w ten sposób, że ustalił nieistnienie zaskarżonej uchwały.
Sąd drugiej instancji nie podzielił stanowiska Sądu Okręgowego
o dopuszczalności głosowania współwłaścicieli lokalu garażowego stanowiącego
odrębną własność, przez podział udziału.
Uznał, że wybór członków zarządu wspólnoty mieszkaniowej jest czynnością
przekraczającą zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną współwłaścicieli
odrębnego lokalu garażowego i powołując się na utrwalone stanowisko Sądu
Najwyższego stwierdził, że współwłaścicielom odrębnego lokalu garażowego
przysługuje, przy każdego rodzaju głosowaniu, niepodzielnie jeden wspólny głos,
a ponieważ czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu wymagają
jednomyślności współwłaścicieli, współwłaściciele lokalu garażowego powinni zająć
jedno stanowisko w głosowaniu nad taką uchwałą, zaś w braku zgody zwrócić się
o rozstrzygnięcie sądu. Sąd Apelacyjny wskazał, że zasady te wynikają z art. 199
i art. 201 k.c., do których odsyła u.w.l. i brak podstaw do odejścia od nich jedynie
z powodu trudności w uzyskaniu jednolitości stanowiska współwłaścicieli.
Sąd Apelacyjny nie podzielił stanowiska strony pozwanej, że sam akt
głosowania nad uchwałą i ustalenia wspólnego głosu nie jest czynnością
przekraczającą zwykły zarząd wobec czego wspólny głos współwłaścicieli lokalu
garażowego może być ustalony przez przegłosowanie zwykłą większością głosów
współwłaścicieli. Stwierdził, że o tym, czy uchwała przekracza czy nie zakres
zwykłego zarządu decyduje przedmiot uchwały, a nie sam akt głosowania nad nią,
czy ustalenie sposobu oddania głosu nad uchwałą o powołaniu członków zarządu.
4
Wskazał, że przedmiotem zaskarżenia w sprawie była uchwała pozwanej
Wspólnoty o wyborze członków zarządu, a nie decyzja współwłaścicieli lokalu
użytkowego co do sposobu ustalenia jednego wspólnego głosu w głosowaniu nad
tą uchwałą.
Sąd Apelacyjny stwierdził również, że naruszenie art. 199 k.c., do jakiego
doszło przy głosowaniu nad zaskarżoną uchwałą, miało wpływ na wynik głosowania,
gdyż ustalona większość 52,81% głosów za uchwałą wynikała z niedopuszczalnego
dodania do udziału z lokalu mieszkalnego cząstkowego udziału miejsca
garażowego. Gdyby liczono głosy w sposób prawidłowy, z pominięciem nie
uzgodnionych jednomyślnie głosów z lokali użytkowych, uchwała otrzymałaby
jedynie 45,94% głosów za, a więc nie uzyskałaby wymaganej w art. 23 ust. 2 u.w.l.
większości głosów, co sprawia, że jest to uchwała nieistniejąca. Zmieniając z tej
przyczyny zaskarżony wyrok Sąd Apelacyjny uznał za zbędne rozpatrywanie
pozostałych zarzutów apelacji zmierzających do wykazania zasadności roszczenia
o uchylenie zaskarżonej uchwały na podstawie art. 25 ust.1 u.w.l.
W skardze kasacyjnej opartej na pierwszej podstawie strona pozwana
zarzuciła naruszenie art. 199 k.c. przez niewłaściwe zastosowanie oraz art. 201 k.c.
przez niezastosowanie i bezpodstawne przyjęcie, że ustalenie przez
współwłaścicieli lokalu garażowego opisanego wyżej sposobu głosowania nad
uchwałą wspólnoty mieszkaniowej o wyborze członków zarządu, stanowi czynność
przekraczającą zakres zwykłego zarządu, wymagającą zgody wszystkich
współwłaścicieli, podczas gdy ustalenie sposobu głosowania nad taką uchwałą
przez współwłaścicieli pozostaje w granicach zwykłego zarządu lokalem.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Jak trafnie wskazał Sąd Apelacyjny, kwestia sposobu wykonywania prawa
głosu we wspólnocie mieszkaniowej przez współwłaścicieli lokalu użytkowego
stanowiącego odrębną własność, sporna w doktrynie i orzecznictwie sądów
powszechnych, w orzecznictwie Sądu Najwyższego jest rozwiązywana jednolicie,
a ostatecznym wyrazem stanowiska tego Sądu jest uchwała z 12 grudnia 2012 r.
III CZP 82/12 (OSNC 2013/6/75) stwierdzająca, że prawo głosu wynikające
z udziału w nieruchomości wspólnej związanego z odrębną własnością lokalu
5
przysługuje niepodzielnie współwłaścicielom tego lokalu. W uzasadnieniu tej
uchwały Sąd Najwyższy wyjaśnił, że nieruchomość lokalowa jest niepodzielnym
przedmiotem współwłasności, udział w nieruchomości wspólnej stanowi część
składową lokalu, co w świetle art. 47 § 1 k.c. przemawia za uznaniem za
niepodzielny także tego udziału. Z niepodzielności udziału w nieruchomości
wspólnej wynika, że w razie głosowania według zasad przyjętych w art. 23 ust. 2
i 2a u.w.l., jeden głos przysługuje współwłaścicielom wspólnie, skoro bowiem udział
jest niepodzielny, to niepodzielne jest również wynikające z niego prawo głosu.
Przyjęcie stanowiska, że każdemu współwłaścicielowi przysługuje jeden głos
prowadziłoby do nieuzasadnionego pomnożenia kompetencji decyzyjnych
współwłaścicieli jednego lokalu we wspólnocie mieszkaniowej.
W konsekwencji należy przyjąć, że wszyscy współwłaściciele odrębnego
lokalu użytkowego (garażu, miejsca postojowego) mają w głosowaniu nad
uchwałami wspólnoty tylko jeden wspólny głos. Podjęcie decyzji co do wykonania
wspólnego prawa jednego głosu jest uprawnieniem przysługującym wszystkim
współwłaścicielom lokalu i wynika z udziału w nieruchomości wspólnej jako części
składowej lokalu. Uzasadnione jest więc stosowanie do takiej decyzji przepisów
o zarządzie rzeczą wspólną: art. 199 i art. 201 k.c. A zatem w zależności od tego
co ma być przedmiotem głosowania (uchwały) - stosownie do postanowień art. 22
u.w.l.: czy czynność zwykłego zarządu, czy przekraczająca zwykły zarząd –
wykonanie prawa głosu przez współwłaścicieli lokalu użytkowego może stanowić
czynność zwykłego zarządu albo czynność przekraczającą zakres zwykłego
zarządu.
Wbrew stanowisku skarżącej, należy zgodzić się z Sądem Apelacyjnym,
że o tym, czy uchwała wspólnoty stanowi czynność zwykłego zarządu, czy
przekracza zakres zwykłego zarządu decyduje przedmiot uchwały, a nie sam
akt głosowania. Ustalenie sposobu głosowania nad uchwałą jest zdeterminowane
przedmiotem uchwały: jeżeli uchwała dotyczy kwestii przekraczających zakres
zwykłego zarządu, do głosowania nad nią należy stosować zasady przewidziane
w art. 199 k.c., a więc konieczna jest jednomyślność wszystkich współwłaścicieli.
Natomiast jeżeli uchwała dotyczy czynności zwykłego zarządu, do jej podjęcia
6
wystarczy, zgodnie z art. 201 k.c., zgoda większości współwłaścicieli, a więc
głosowanie za jej podjęciem przez większość współwłaścicieli.
Przedmiotem zaskarżenia w rozpoznawanej sprawie była uchwała wspólnoty
mieszkaniowej dotycząca wyboru członków zarządu wspólnoty. Rozważenia zatem
wymagało, czy wybór członków zarządu wspólnoty mieszkaniowej jest
czynnością zwykłego zarządu, czy też czynnością przekraczającą zwykły zarząd.
Sąd Apelacyjny bez głębszej analizy uznał tę czynność za przekraczającą zakres
zwykłego zarządu powołując się jedynie na to, że wybór członków zarządu należy
do kwestii istotnych z punktu widzenia kierowania sprawami wspólnoty
mieszkaniowej i reprezentowania jej na zewnątrz i opiera się na zaufaniu do
wybieranych osób. Nie są to jednak okoliczności decydujące dla oceny,
czy dana czynność współwłaścicieli należy do zwykłego zarządu rzeczą wspólną,
czy zarząd taki przekracza.
Choć powszechnie przyjmuje się, że pojęcia te są względne, zależą od
konkretnych okoliczności faktycznych i nie jest możliwe przyjęcie jednolitego
kryterium do ich rozgraniczenia, to jednak literatura i orzecznictwo ukształtowały
pewne ogólne wskazania pozwalające określić, co stanowi czynność zwykłego
zarządu, a co jest jego przekroczeniem. Ogólnie uważa się za czynności zwykłego
zarządu załatwianie spraw związanych z normalną eksploatacja i zarządzaniem
(administrowaniem) rzeczą wspólną. Do czynności zwykłego zarządu zalicza się
więc pobieranie pożytków i dochodów, konserwację, administrację i szeroko
rozumianą ochronę rzeczy w postaci podejmowania czynności zachowawczych
takich jak wytoczenie powództwa o ochronę własności, posiadania, o zapłatę
czynszu itp., zawieranie umów z osobami trzecimi w tym zakresie, w tym także
zawieranie umów związanych z zarządem i eksploatacją, a także ze sposobem
korzystania przez współwłaścicieli z rzeczy wspólnej. Jak słusznie zauważył Sąd
Najwyższy w uchwale składu siedmiu sędziów z 25 marca 1994 r. III CZP 182/93
(OSNCP 1994, nr 7-8, poz. 146), zmiany następujące w stosunkach społeczno-
gospodarczych, a zwłaszcza rozszerzająca się sfera prywatnej działalności
gospodarczej, mają wpływ na rozszerzanie zakresu czynności objętych pojęciem
zwykłego zarządu i na jego elastyczne rozumienie.
7
Ustawodawca, choć nie zawarł w żadnym akcie prawnym ustawowej definicji
czynności zwykłego zarządu i przekraczających zwykły zarząd, to jednak niekiedy
daje pewne wskazówki w tym przedmiocie, wymieniając przykładowo czynności
zwykłego zarządu lub czynności przekraczające zwykły zarząd. Uczynił tak między
innymi w art. 22 ust. 3 u.w.l., w którym wymienił przykładowo czynności
przekraczające zakres zwykłego zarządu, na dokonanie których właściciele lokali
muszą wyrazić zgodę podejmując stosowną uchwałę. Nie ma wśród tych czynności
wyboru członków zarządu, choć wymieniono ustalenie wynagrodzenia zarządu lub
zarządcy nieruchomością wspólną. W art. 22 ust. 1 i 2 wyraźnie natomiast
stwierdzono, że zarząd może samodzielnie podejmować tylko czynności zwykłego
zarządu, a do podjęcia przez zarząd czynności przekraczających zakres zwykłego
zarządu potrzebna jest stosowna uchwała właścicieli oraz udzielenie zarządowi
pełnomocnictwa.
Również na gruncie regulacji zawartych w art. 199, art. 201 i art. 203 k.c.
przyjmuje się, że zarządca rzeczą wspólną może samodzielnie wykonywać tylko
czynności zwykłego zarządu, a do czynności przekraczających zakres zwykłego
zarządu musi mieć zgodę (jednomyślną) współwłaścicieli albo sądu (porównaj
między innymi wyrok Sądu Najwyższego z 29 listopada 2012 r. II CSK 141/11,
niepubl.).
Skoro zatem zarządzanie i administrowanie rzeczą wspólną zalicza się do
czynności zwykłego zarządu, a zarządca, w tym także zarząd wspólnoty
mieszkaniowej, może samodzielnie podejmować wyłącznie czynności zwykłego
zarządu, to wybór przez współwłaścicieli członków zarządu wspólnoty
mieszkaniowej należy zaliczyć także do czynności zwykłego zarządu rzeczą
wspólną, nie ma bowiem żadnego racjonalnego powodu, by czynność tę uznać za
przekraczającą zwykły zarząd. Za taką wykładnią przemawia również to, że wybór
członków zarządu we wspólnocie mieszkaniowej powinien odbywać się szybko
i sprawnie, by wspólnota nie pozostawała zbyt długo bez zarządu, który jest
niezbędny do załatwiania bieżących spraw związanych z nieruchomością wspólną,
a jak wskazano na wstępie podjęcie uchwały należącej do czynności
przekraczających zakres zwykłego zarządu może napotykać przeszkody trudne do
przezwyciężenia w postaci wymagania jednomyślności współwłaścicieli lokali
8
użytkowych. Taka wykładnia nie narusza też żadnych praw właścicieli, gdyż
zawsze muszą oni wyrazić zgodę na podjęcie przez zarząd każdej czynności
przekraczającej zakres zwykłego zarządu, a więc każdej czynności istotnej
z punktu widzenia ich praw i obowiązków jako współwłaścicieli nieruchomości
wspólnej i właścicieli (lub współwłaścicieli) odrębnych lokali.
W konsekwencji należy zatem uznać, że uchwała o wyborze członków
zarządu wspólnoty mieszkaniowej jest czynnością zwykłego zarządu, wobec czego
wykonanie wspólnego prawa jednego głosu przysługującego niepodzielnie
współwłaścicielom odrębnego lokalu użytkowego, wynikającego z udziału
w nieruchomości wspólnej, przy głosowaniu nad taką uchwałą stanowi także
czynność zwykłego zarządu i uzgodnienie treści tego głosu wymaga większości
liczonej według wielkości udziałów albo według zasady, że na jednego właściciela
przypada jeden głos.
Kasacyjny zarzut naruszenia art. 199 i art. 201 k.c. okazał się więc skuteczny,
choć z innych przyczyn, niż wskazała skarżąca.
Biorąc to pod uwagę Sąd Najwyższy na podstawie art. 39815
oraz art. 108
§ 2 w zw. z art. 391 par.1 i art. 39821
k.p.c., uchylił zaskarżony wyrok i przekazał
sprawę Sądowi Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia
o kosztach postępowania kasacyjnego, gdyż merytoryczne rozstrzygnięcie sprawy
było niemożliwe z uwagi na nie rozpoznanie przez Sąd drugiej instancji zarzutów
apelacyjnych związanych z żądaniem uchylenia zaskarżonej uchwały na podstawie
art. 25 ust. 1 u.w.l.
