VII SA/Wa 802/22

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Bogusław Cieśla (spr.), , Sędzia WSA Artur Kuś, Sędzia WSA Mirosław Montowski, , po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 15 lutego 2023 r. sprawy ze skargi S. S. reprezentowanego przez opiekuna prawnego B. S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia [...] lutego 2022 r. znak [...] w przedmiocie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę

Decyzją z dnia [...] października 2021 r., znak [...], Prezydent Miasta P., na podstawie art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego, art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2021 r., poz. 741, 784, 922) oraz uchwały Rady Miasta P. z dnia [...] marca 2017 r. nr [...] w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego "[...]" w P. - ustalił od S.S. wysokość opłaty w kwocie 65.373 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w P. przy ul. [...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,3113 ha, spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonego uchwałą Rady Miasta P. z dnia [...] marca 2017 r. nr [...] w sprawie Miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego "[...]" w P. opublikowanego w Dzienniku Urzędowym Województwa Mazowieckiego w dniu [...] maja 2017 r. poz. [...]. Wskazał, że wysokość opłaty z tytułu uchwalenia nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego została ustalona na 30% dla terenu oznaczonego na rysunku planu symbolem 4MW z § 39 uchwały Rady Miasta P. z dnia [...] marca 2017 r. nr [...].

Uzasadniając decyzję organ I instancji wskazał na art. 36 ust. 4 u.p.z.p. Podkreślił, że wartość nieruchomości przed uchwaleniem bądź zmianą miejscowego planu i po jego uchwaleniu bądź zmianie określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty planistycznej. Oznacza to, że w dniu wydania decyzji musi istnieć aktualna opinia rzeczoznawcy co do wartości nieruchomości. Wartości te muszą być określone przez osoby mające specjalne kwalifikacje w tej dziedzinie – rzeczoznawców majątkowych. Zasady określania wartości nieruchomości oraz osoby do tego uprawnione, regulują przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Prezydent P. podał, że zgodnie z poprzednio obowiązującą uchwałą Nr [...] Rady Miasta P. z dnia [...] grudnia 2003 r. przedmiotowa nieruchomość położona była na terenach oznaczonych symbolem 2KS i 2EE. Na terenach oznaczonych symbolem 2 KS ustalono przeznaczenie podstawowe terenu urządzenia obsługi komunikacji samochodowej – parkingi. Przeznaczenie dopuszczalne zieleń ozdobna, sieci i urządzenia infrastruktury technicznej. Na rysunku planu symbol 2EE oznaczał urządzenia gospodarki elektroenergetycznej. Natomiast w nowym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego działka nr [...] oznaczona jest symbolem 5MW. Dla terenów tych ustala się przeznaczenia: tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej oraz przeznaczenie uzupełniające: usługi zlokalizowane w budynku mieszkalnym, stanowiące nie więcej niż 30% powierzchni użytkowej.

Stosownie do art. 37 ust. 1 u.p.z.p. wzrost wartości nieruchomości obliczono jako różnice między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego, a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem.

Według operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego wartość nieruchomości przed zmianą planu miejscowego wynosiła 277 057 zł, natomiast po zmianie planu miejscowego wartość działki nr [...] wynosi 494 967 zł. Zatem zmiana miejscowego planu spowodowała wzrost wartości nieruchomości o kwotę 217 910 zł. Wysokość opłaty wskutek zmiany miejscowego planu wynosi 65 373 zł.

Po rozpatrzeniu odwołania S.S., w imieniu którego działał opiekun prawny, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. decyzją z dnia [...] lutego 2022 r., znak [...], na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2021 r., poz. 735 ze zm. , dalej: "k.p.a.") i art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2021 r., poz. 741 ze zm., dalej: "u.p.z.p.") utrzymał w mocy decyzję Prezydenta Miasta P. z dnia [...] października 2021 r.

W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy wskazał, że zlecił Prezydentowi Miasta P. przeprowadzenie dodatkowego postępowania dowodowego poprzez uzyskanie stanowiska rzeczoznawcy majątkowego sporządzającego operat szacunkowy w kontekście zarzutów wobec jego treści, a także w zakresie określenia stanu nieruchomości, zachodziła bowiem rozbieżność pomiędzy datami na jaki określono ten stan.

Rzeczoznawca majątkowy w piśmie z 18 grudnia 2021 r. wyjaśnił, że w dniu 17 września 2021 r. wykonał operat szacunkowy dotyczący określenia wartości rynkowej działki nr ew. [...] wg stanu na dzień 9 czerwca 2017 r. i poziomu cen na datę sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości wynika wyłącznie z uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i zmianą przeznaczenia przedmiotowej nieruchomości. Biegła podała, że w operacie szacunkowym omyłkowo wpisała na str. 7, 10 i 15 błędne daty określenia stanu nieruchomości. Wskazała również, że operat szacunkowy, na który powoływała się strona, wykonany na początku 2019 r., sporządzony został na potrzeby Sądu Rejonowego w P. III Wydziału Rodzinnego i Nieletnich i miał na celu określenie minimalnej kwoty wartości przedmiotowej działki dla potrzeb jej sprzedaży.

Po przytoczeniu art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 u.p.z.p. Kolegium podało, że istota obowiązku wynikającego z powyższych przepisów, sprowadza się do konieczności uiszczenia przez właściciela opłaty w razie kumulatywnego spełnienia następujących przesłanek: a) uchwalenie planu miejscowego lub jego zmiana, b) wzrost wartości nieruchomości, c) zbycie nieruchomości. Opłata planistyczna może być nałożona w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. Wartość nieruchomości ustalana jest na podstawie operatu szacunkowego, który jest dowodem w sprawie i jak każdy dowód podlega ocenie organu.

Dla określenia wartości wzrostu nieruchomości gmina powołuje rzeczoznawcę majątkowego, który dokonuje wyceny, czyli określa wartość rynkową nieruchomości przed uchwaleniem miejscowego planu oraz po jego uchwaleniu sporządzając operat szacunkowy. Sposób dokonania takiej wyceny i czynności, które musi podjąć rzeczoznawca dla potrzeb ustalenia wysokości renty planistycznej, reguluje szczegółowo rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. u. z 2021 r., poz. 555). Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości dla ustalenia renty planistycznej wartość nieruchomości określa się uwzględniając jej przeznaczenie przed uchwaleniem planu miejscowego lub przed jego zmianą oraz jej przeznaczenie po uchwaleniu planu miejscowego lub po jego zmianie (nie uwzględnia się części składowych tej nieruchomości). Natomiast stan nieruchomości przyjmuje się z dnia wejścia w życie planu miejscowego lub jego zmiany, a ceny – z dnia zbycia nieruchomości.

Oceniając zgromadzony materiał dowodowy Kolegium uznało, że wszystkie przesłanki naliczenia opłaty planistycznej zostały spełnione.

Organ odwoławczy podał, że uchwałą Rady Miasta P. z dnia [...] marca 2017 r. Nr [...] zatwierdzony został miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego "[...]". Plan wszedł w życie 10 czerwca 2017 r. i dotyczy niezabudowanej działki nr [...] o powierzchni 0,3113 ha zlokalizowanej przy ul. [...]w obrębie [...]. Działka ta położna jest w obszarze oznaczonym symbolem 4MW, dla którego ustalono przeznaczenie podstawowe – tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej oraz przeznaczenie uzupełniające – usługi zlokalizowane w budynku mieszkalnym, stanowiące nie więcej niż 30% powierzchni użytkowej budynku.

Przed wejściem w życie nowego miejscowego planu dla przedmiotowej nieruchomości obowiązywał Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Osiedla [...] w P. zatwierdzony Uchwałą Rady Miasta P. nr [...]z dnia [...] grudnia 2003 r. Zgodnie z tym planem przedmiotowa nieruchomość położona była na terenie oznaczonym symbolem 2KS i 2 EE. Symbol 2KS miał przeznaczenie podstawowe terenu jako urządzenia obsługi komunikacji samochodowej – parkingi, zaś jako dopuszczalne – zieleń ozdobna, sieci i urządzenia infrastruktury technicznej. Symbol 2EE jako podstawowe przeznaczenie przewidywał urządzenia elektroenergetyczne.

Nastąpiła zmiana przeznaczenia przedmiotowej nieruchomości w planie, co wpłynęło na wzrost wartości nieruchomości. Określenie wzrostu wartości nieruchomości, dokonane zostało przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego w dniu 17 września 2021 r. w drodze operatu szacunkowego.

W ocenie Kolegium sporządzony operat zawiera wszystkie elementy, wymagane w § 56 i § 57 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Rzeczoznawca majątkowy określił wartość rynkową nieruchomości i zastosował podejście porównawcze – metodę porównywania parami. W operacie określono wartość rynkową: 1. Przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystania do dnia 9 czerwca 2017 r. (przed uchwaleniem nowego planu zagospodarowania przestrzennego) na kwotę – 277 057zł; 2. Przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego od 10 czerwca 2017 r. (po wejściu w życie nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego) na kwotę – 494 967 zł. Data, na którą przyjęto stan przedmiotu wyceny to dzień 10 czerwca 2017 r. (w którym wszedł w życie plan miejscowy z [...] marca 2017 r.), a data, na którą określono wartości rynkowe, to 11 lipca 2019 r., w którym doszło do sprzedaży nieruchomości. W operacie właściwie wyliczono, że wzrost wartości nieruchomości spowodowany uchwaleniem planu wynosi 217. 910 zł a wartość opłaty planistycznej dla sprzedanej nieruchomości stanowi kwotę 65. 373 zł.

Rzeczoznawca obszernie opisał poszczególne etapy wyceny, charakterystykę rynku i badanych transakcji, a także cechy rynkowe nieruchomości wycenianej i przyjętych do porównań oraz ich wagi. Wycena jest logiczna, spójna, kompletna i należycie uzasadniona (zarówno pod względem faktycznym, jak i prawnym.). Wprawdzie operat szacunkowy zawierał rozbieżności w zakresie dat określenia wartości rynkowej nieruchomości, jednak omyłki te nie miały wpływu na dokonaną wycenę. W piśmie z 18 grudnia 2021 r. rzeczoznawca wyjaśnił, że należy je traktować jako pomyłki pisarskie. Z operatu wynika, że wskutek wejścia w życie planu miejscowego z [...] marca 2017 r. wartość przedmiotowej nieruchomości wzrosła o kwotę 217. 910 zł. W ocenie organu odwoławczego, nie ma podstaw do kwestionowania wyceny sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego.

Kolegium wskazało, że organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły.

Powoływany operat szacunkowy z dnia 28 marca 2019 r. nie ma wpływu na wynik postępowania. Celem tamtej wyceny było oszacowanie minimalnej wartości dla potrzeb sprzedaży nieruchomości, zaś celem wyceny w operacie z dnia 17 września 2021 r. było określenie wartości rynkowej nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Organ odwoławczy zaznaczył, że wymierzenie opłaty planistycznej jest obligatoryjne, a nie uznaniowe. W przypadku zbycia nieruchomości, której wartość wzrosła w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, właściwy organ zobowiązany jest do pobrania tej opłaty.

S.S., reprezentowany przez opiekuna prawnego, wniósł do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia [...] lutego 2022 r.

Zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji zarzucono:

I. Naruszenie przepisów postępowania, m.in.:

a) art. 7 k.p.a. poprzez brak podjęcia wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy oraz do załatwienia sprawy z zupełnym pominięciem interesu społecznego i słusznego interesu obywatela;

b) art. 9 k.p.a. poprzez brak wyczerpującego informowania strony o okolicznościach faktycznych i prawnych, które mogą mieć wpływ na ustalenie jej praw i obowiązków, brak czuwania organu nad tym, aby strona nie poniosła szkody z powodu nieznajomości prawa brak poinformowania strony o możliwości złożenia przeciwdowodu z opinii rzeczoznawcy,

c) art. 77 k.p.a. przez brak zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego, wyciągnięcie nieuprawnionych wniosków z operatu, który znacząco zawyżał cenę działki, braku zwrócenia się do innego biegłego o wycenę wartości rynkowej nieruchomości,

d) art. 107 § 3 k.p.a. poprzez brak uzasadnienia faktycznego i prawnego decyzji niepełne i niejasne określenie podstaw prawnych i faktycznych decyzji, opinia sporządzona została na zlecenie organu, który ma korzyść w jak najwyższym określeniu wartości nieruchomości;

e) art. 8 k.p.a. poprzez prowadzenie postępowania w sposób podważający zaufanie uczestników do władzy publicznej – poprzez pominięcie istotnych interesów strony i zignorowanie opinii sporządzonej przez M.B. – uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego.

Strona skarżąca wykazywała, że decyzje są sprzeczne z przepisami, gdyż opierają się na wadliwie sporządzonym operacie.

Odpowiadając na skargą organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje.

Zgodnie z art. 3 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2023 r., poz. 259, dalej: "p.p.s.a."), sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Przedmiotem kontroli jest badanie, czy organy administracji w toku rozpoznania sprawy nie naruszyły prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na jej wynik.

Uwzględnienie skargi następuje tylko w przypadku stwierdzenia przez Sąd naruszenia przepisów prawa materialnego lub istotnych wad w prowadzonym postępowaniu (art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a.). Stosownie zaś do art. 134 § 1 p.p.s.a., Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną w niej podstawą prawną.

Skarga okazała się bezzasadna.

Przedmiotem postępowania zakończonego decyzją Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia [...] lutego 2022 r. było ustalenie, czy w związku ze zbyciem przez skarżącego nieruchomości spełnione zostały ustawowe przesłanki, przewidziane w art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2021 r. poz. 741, dalej: "u.p.z.p."), obligujące do nałożenia na skarżącego przewidzianej w tym przepisie opłaty.

Zgodnie z art. 37 ust. 4 w zw. z ust. 3 i art. 36 ust. 4 u.p.z.p. dla ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego niezbędne jest łączne wystąpienie trzech przesłanek, tj.: wzrostu wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia planu miejscowego, określenia w planie miejscowym stawki procentowej wzrostu wartości nieruchomości, stanowiącej podstawę do ustalenia wysokości renty planistycznej (stawka nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości), zbycia nieruchomości przez dotychczasowego właściciela przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie uchwalonego planu miejscowego

W myśl art. 37 ust. 12 u.p.z.p. w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej: "u.g.n."), o ile przepisy tej ustawy nie stanowią inaczej

Z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami wynika, że wyceny nieruchomości dla potrzeb ustalenia wzrostu jej wartości w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, dokonuje rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym (art. 156 ust. 1 u.g.n.), przy czym operat musi być sporządzony zgodnie z wymaganiami określonymi w Rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2021 r., poz. 555).

Ustalenie opłaty planistycznej jest związane z obiektywnym (wykazanym w operacie szacunkowym) wzrostem wartości nieruchomości, na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, oraz zbyciem takiej nieruchomości w drodze umowy przed upływem 5 lat od dnia, w którym miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego stał się obowiązujący.

W dniu wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego "[...]", zatwierdzonego uchwałą Rady Miasta P. z dnia [...] marca 2017 r. nr [...], utracił moc miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Osiedla [...] w P., zatwierdzony Uchwałą Rady Miasta P. Nr [...]z dnia [...] grudnia 2003 r.

Niezbędnym było ustalenie wartości zbytej przez skarżącego nieruchomości, zarówno po wejściu w życie uchwały z dnia [...] marca 2017 r. jak i przed wejściem w życie tej uchwały (a więc w okresie obowiązywania miejscowego planu z 2003 r.). Ustalenie przez rzeczoznawcę majątkowego wzrostu wartości nieruchomości poprzez porównanie wartości nieruchomości w zależności od jej przeznaczenia według planu miejscowego z roku 2003 oraz planu miejscowego z roku 2017 r. pozostawało w zgodzie z art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1, 3 i 4 u.p.z.p.

Zarzuty skargi sprowadzały się w głównej mierze do kwestionowania operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego J.C. w dniu 17 września 2021 r. Wyjaśnić należy, że operat szacunkowy stanowi opinię biegłego w rozumieniu art. 84 k.p.a. Jest więc dowodem w sprawie i podlega ocenie, tak jak każdy inny dowód, stosownie do art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a.

W orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego wskazuje się, że ani sąd administracyjny, ani organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, to jest zbadać, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową.

Zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. Natomiast szczegółowe kwestie dotyczące merytorycznej prawidłowości operatu w aspekcie metodologicznym i dokonywania oceny w świetle wiedzy specjalistycznej – zwłaszcza standardów wyceny nieruchomości jakimi posługują się rzeczoznawcy – nie podlegają bezpośredniej kontroli organów czy sądów administracyjnych (wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego: z 27 lutego 2019 r., sygn. akt II OSK 944/17; z 30 stycznia 2019 r., sygn. akt II OSK 616/717; z 18 kwietnia 2018 r., sygn. akt II OSK 1448/16; z 1 lutego 2017 r., sygn. akt I OSK 721/15).

Sąd stwierdził, że operat szacunkowy z 17 września 2021 r. w zakresie, w jakim podlega kontroli sądowoadministracyjnej, nie zawiera wad, które stanowiłyby naruszenie art. 153 ust. 1 w zw. z art. 154 ust. 1 u.g.n. Opracowanie to nie narusza również przepisów rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Przydatność operatu, stanowiącego podstawę do ustalenia renty planistycznej w kontrolowanym postępowaniu, została zweryfikowana przez organ odwoławczy z poszanowaniem reguł procesowych zdefiniowanych w art. 7, 77 § 1 i art. 80 k.p.a. Dopuszczalnym w toku sprawy było również zastosowanie instytucji uzupełniającego postępowania dowodowego w trybie art. 136 k.p.a.

Analiza operatu szacunkowego sporządzonego w dniu 17 września 2021 r. pozwoliła Sądowi stwierdzić, że spełnia on wymogi, o których mowa w § 56 i § 57 rozporządzenia. Operat określa bowiem przedmiot i zakres wyceny oraz cel wyceny. Przedstawia podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości. Dostrzeżone przez Kolegium na etapie postępowania odwoławczego nieścisłości operatu zostały skorygowane przez rzeczoznawcę majątkowego. W treści operatu szacunkowego opisano stan nieruchomości, wskazano przeznaczenie wycenianej nieruchomości oraz zanalizowano i scharakteryzowano rynek nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny. Badany operat nie uchybia wymogom wskazania rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania, jak również przedstawia obliczenia wartości nieruchomości oraz wyniki wyceny wraz z uzasadnieniem. Operat zawiera również podpis rzeczoznawcy majątkowego oraz naniesione w formie pieczątki imię i nazwisko oraz numer uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości, a także datę jego sporządzenia.

Z operatu szacunkowego sporządzonego 17 września 2021 r. wynikało, że rzeczoznawca majątkowy zastosował podejście porównawcze – metodę porównywania parami, w ramach której porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości.

Rzeczoznawca wyjaśnił powody, dla których, określając wartości nieruchomości o funkcji mieszkaniowej jednorodzinnej po wejściu w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wybrał nieruchomości do porównań. Przedstawił, że w celu określenia wartości rynkowej nieruchomości w metodzie porównywania parami przyjął cechy: położenia, wyposażenia w urządzenia infrastruktury, utrudnienia w zabudowie gruntu oraz pola powierzchni działki, a także wskazał ich ocenę oraz wagę. Po dokonaniu porównań i obliczeń przedstawił, że wartość rynkowa wycenianej nieruchomości po wejściu w życie obecnego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wynosi 494.967 zł.

Określając wartość rynkową wycenianej nieruchomości przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego rzeczoznawca przedstawił cechy i ich wagę, przyjmując za konieczne uwzględnienie lokalizacji i kategorii drogi, pod które przeznaczone były nieruchomość wyceniana oraz nieruchomości porównywane. Po dokonaniu porównania i przeprowadzenia matematycznych obliczeń ustalono, że wartość rynkowa prawa własności gruntu wynosi 277.057 zł

W konsekwencji wartość opłaty planistycznej wyniosła 65.373 zł.

Natomiast operat szacunkowy z 28 marca 2019 r. sporządzony został w celu oszacowania wartości nieruchomości dla potrzeb jej sprzedaży i nie stanowił opinii biegłego w ramach kontrolowanego postępowania i wbrew intencjom strony skarżącej, nie mógł stanowić podstawy do dokonania przez organy wiążących ustaleń. Podstawą ustalenia opłaty z tytułu ulepszenia planistycznego może być bowiem wyłącznie operat szacunkowy sporządzony według reguł określonych w art. 37 u.p.z.p., porównujący wartość przed i po uchwaleniu nowego miejscowego planu. Nie było żadnych podstaw aby Kolegium przyjmowało wartość z operatu szacunkowego z dnia 28 marca 2019 r., przedłożonego na etapie postępowania odwoławczego.

Niezależnie od powyższego dostrzec trzeba, że zgodnie z art. 157 ust. 2 u.g.n. nawet sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego. Oceny takiej – stosownie do treści art. 157 ust. 1 u.g.n., może bowiem dokonać wyłącznie organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych.

W realiach sprawy nie mogły odnieść oczekiwanego przez stronę skarżącą skutku twierdzenia skargi, wskazujące na oczywistość tuszowania przez rzeczoznawcę błędów oraz wskazujące, że operat sporządzony został na zlecenie organu, który ma korzyść w jak najwyższym określeniu wartości nieruchomości. Uwzględniając treść art. 175 u.g.n. oraz kolejnych przepisów tej ustawy należy bowiem przyjąć, że pozycja rzeczoznawcy majątkowego jest zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego, ponieważ ustawowe regulacje, a także standardy zawodowe i zasady etyki nakładają na rzeczoznawcę majątkowego przy dokonywaniu wyceny nieruchomości obowiązek wykorzystania zarówno swojej wiedzy specjalistycznej, jak również dokładania należytej staranności (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 21 kwietnia 2021 r., sygn. akt II OSK 1975/18). Ocena strony skarżącej co do nierzetelnego sporządzenia operatu, czy też jej zastrzeżenia co do autora opracowania i jego związku z organem administracji publicznej, nie są wystarczające do zakwestionowania jego wartości dowodowej.

W odniesieniu do wniosku o zwrócenie się przez Sąd do organizacji rzeczoznawców majątkowych o wydanie opinii, wskazać należy, że przed sądem administracyjnym możliwe jest przeprowadzenie dowodu z dokumentu, ale już istniejącego. Dokument, który ma zostać dopiero stworzony, nie może zaś stanowić dowodu.

Sąd nie podziela zarzutu skargi, że Kolegium zobowiązane było zwrócić się w trybie art. 157 ust. 1 u.g.n. o dokonanie oceny prawidłowości operatu szacunkowego przez organizację rzeczoznawców majątkowych.

W ocenie Sądu organy prawidłowo uznały, że ziściły się przesłanki do nałożenia opłaty planistycznej i prawidłowo ustaliły jej wysokość. Bezsprzecznym jest, że skarżący zbył nieruchomość położoną w P. przy ul. [...], oznaczoną jako działka nr [...], w dniu 11 lipca 2019 r., a więc przed upływem 5 lat od dnia 10 czerwca 2017 r. (tj. daty wejścia w życie uchwały Nr [...] Rady Miasta P.). W § 39 pkt 2 miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Osiedla [...] ustalono stawkę procentową służącą naliczeniu opłaty planistycznej dla terenu, który obejmował m. in. przedmiotową nieruchomość, w wysokości 30 %. W wyniku uchwalenia nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i zmiany przeznaczenia nieruchomości skarżącego z terenu przeznaczonego na urządzenia obsługi komunikacji samochodowej – parkingi (podstawowe przeznaczenie), przy dopuszczalnym przeznaczeniu na zieleń ozdobną, sieci i urządzenia infrastruktury technicznej, na tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej (przeznaczenie podstawowe), prawidłowo stwierdzono, że w następstwie uchwalenia Miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Osiedla [...] wzrosła wartość przedmiotowej nieruchomości.

Z tych wszystkich przyczyn Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie uznał, że decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia [...] lutego 2022 r. nie jest obarczona wadami, które obligowałyby Sąd do wyeliminowania jej z obrotu prawnego. Dlatego na podstawie art. 151 p.p.s.a. skargę oddalono.