VII SA/Wa 1957/20

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Paweł Groński (spr.), Sędziowie sędzia WSA Jolanta Augustyniak-Pęczkowska, sędzia WSA Wojciech Sawczuk, po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 11 marca 2021 r. sprawy ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej [...] w [...] na decyzję [...]Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...] sierpnia 2020 r. nr [...] w przedmiocie nakazu usunięcia nieprawidłowości oddala skargę

Decyzją z dnia [...] sierpnia 2020 r. NR [...][...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego (dalej: [...]WINB), działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jednolity: Dz.U. z 2020 r. poz. 256, dalej: k.p.a.) oraz art. 83 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jednolity: Dz.U z 2020 r. poz. 1333, dalej: Prawo budowlane), po rozpatrzeniu odwołania Wspólnoty [...] (dalej: Wspólnota) od decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla [...] (dalej: PINB) z dnia [...] czerwca 2020 r. nr [...]nakazującej ww. podmiotowi usunięcie nieprawidłowości stwierdzonych w stanie technicznym stropu nad pomieszczeniem zsypu na węgiel w budynku mieszkalnym wielorodzinnym przy ul. [...], utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję.

Z akt sprawy wynika, że w związku z pismem z dnia 25 lipca 2019 r. osoby przeprowadzającej okresową kontrolę stanu technicznego budynku mieszkalnego wielorodzinnego przy ul. [...], przedstawiciel PINB dokonał oględzin stanu technicznego stropu nad pomieszczeniem zsypu na węgiel zlokalizowanego w ww. budynku. W ich wyniku ustalono, że do ww. budynku od strony podwórza w poziomie podpiwniczenia przylega komora na opał, nad którą znajduje się chodnik i droga dojazdowa do budynku. Dostęp do komór zsypowych (dwa przedzielone ścianą pomieszczenia) możliwy jest poprzez stalowe drzwi od strony budynku i trzy włazy stalowe zlokalizowane w poziomie drogi dojazdowej. W trakcie oględzin stwierdzono liczne zawilgocenie ścian i stropów w rejonie włazów, odspojenia otuliny betonowej na belkach żelbetowych stropowych, korozję zbrojenia nośnego pasa dolnego i występowanie zagrożenia dla bezpieczeństwa osób poruszających się po ciągu pieszo-jezdnym powyżej uszkodzonego stropu.

W związku z powyższym PINB decyzją z dnia [...] września 2019 r., działając w oparciu o art. 66 ust. 1 pkt 1 i art. 66 ust. 2 Prawa budowlanego, nakazał Wspólnocie usunięcie nieprawidłowości stwierdzonych w stanie technicznym stropu, poprzez wykonanie robót budowlanych polegających na naprawie belki stropowej wraz oczyszczeniem i zabezpieczeniem antykorozyjnym zbrojenia, a także uzupełnieniem ubytków w otulinie i wstemplowaniu stropu do czasu wykonania naprawy belki stropowej oraz zakazującej użytkowania pomieszczenia zsypu na węgiel oraz ciągu pieszo-jezdnego przebiegającego nad ww. stropem do czasu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości.

Po rozpoznaniu odwołania Wspólnoty [...]WINB, na podstawie art. 138 § 2 k.p.a., decyzją z dnia [...] grudnia 2019r. nr [...]uchylił w całości ww. decyzję PINB z dnia [...]września 2019r. i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania organowi I instancji. Powodem uchylenia decyzji było ustalenie kwestii własności działki, pod którą znajduje się zsyp i – w konsekwencji – właściwego adresata decyzji wydanej w oparciu o art. 66 Prawa budowlanego.

Pismem z dnia [...] grudnia 2019r. PINB wezwał Zakład Gospodarowania Nieruchomościami w Dzielnicy [...]do przedstawienia wyjaśnień w sprawie komory zsypowej na węgiel oraz praw właścicielskich w stosunku do pomieszczenia. W odpowiedzi na powyższe, w dniu 13 stycznia 2020r. w siedzibie organu powiatowego stawił się przedstawiciel Zakładu Gospodarowania Nieruchomościami w Dzielnicy [...], który oświadczył, iż przedmiotowe pomieszczenie nie znajduje się w zasobie tego podmiotu.

Oględziny przeprowadzone w dniu [...]lutego 2020r. przez przedstawiciela PINB wykazały, że stan techniczny stropu nad pomieszczeniem zsypu na węgiel nie uległ zmianie od dnia poprzednich oględzin opisanych w protokole z dnia [...] sierpnia 2019r. nr [...].

W związku z powyższym decyzją z dnia [...]czerwca 2020 r. nr [...]PINB nakazał Wspólnocie usunięcie nieprawidłowości stwierdzonych w stanie technicznym stropu nad pomieszczeniem zsypu na węgiel w budynku mieszkalnym wielorodzinnym przy ul. [...]poprzez wykonanie robót budowlanych polegających na: 1) naprawie belki stropowej wraz z oczyszczeniem i zabezpieczeniem antykorozyjnym zbrojenia, a także uzupełnieniem ubytków w otulinie (w terminie 3 miesięcy od dnia. kiedy decyzja stanie się ostateczna); 2) wstemplowaniu stropu do czasu wykonania naprawy belki stropowej (ze względu na występujące zagrożenie bezpieczeństwa ludzi i mienia na podstawie art. 108 § 1 k.p.a. obowiązkowi nadany został rygor natychmiastowej wykonalności), oraz zakazującej użytkowania pomieszczenia zsypu na węgiel oraz ciągu pieszo - jezdnego przebiegającego nad ww. stropem do czasu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości.

Po rozpatrzeniu odwołania Wspólnoty, [...]WINB wydał powołaną na wstępie decyzję z dnia [...]sierpnia 2020 r. utrzymującą w mocy ww. decyzję PINB. W uzasadnieniu powołał treść art. 61 Prawa budowlanego, zgodnie z którym właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany użytkować i utrzymywać obiekt w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska, jak też utrzymywać go w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej. Natomiast w myśl art. 66 ust. 1 ww. ustawy, w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany jest w nieodpowiednim stanie technicznym, właściwy organ nakazuje usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania nałożonego obowiązku. [...]WINB zwrócił uwagę, że decyzje podejmowane na podstawie art. 66 ust. 1 Prawa budowlanego mają charakter związany. Powołał się w tym zakresie na odpowiednie orzecznictwo sądowo-administracyjne.

Następnie [...]WINB powołał się na dokumentację zgromadzoną w niniejszej sprawie, tj. protokół z pięcioletniego ogólnobudowlanego przeglądu stanu technicznego budynku mieszkalnego wielorodzinnego przy ul. [...]sporządzony przez mgr inż. A M, z którego wynika, że w stropie zsypu na węgiel występują nieprawidłowości związane z jego stanem technicznym, który zagraża bezpieczeństwu ludzi i mienia. Nieprawidłowości te zostały potwierdzone oględzinami przeprowadzonymi w dniu [...]sierpnia 2019r. oraz z dnia [...] lutego 2020r., w trakcie których stwierdzono znaczne zawilgocenie ścian stropów w rejonie włazów - otworów wsypowych. W związku z tym [...]WINB ocenił, że PINB prawidłowo nakazał usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości stanu technicznego ww. stropu.

Jako nie budzący wątpliwości [...]WINB ocenił adresata ww. decyzji. Powołując się na treść art. 61 i art. 5 Prawa budowlanego uznał, że obowiązki związane z zapewnieniem użytkowania obiektu budowlanego zgodnie z jego przeznaczeniem oraz wymaganiami ochrony środowiska, jak również związane z utrzymaniem obiektu budowlanego w należytym stanie technicznym i estetycznym są obowiązkami spoczywającymi na właścicielu lub zarządcy. Nałożenie na właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego obowiązków, o jakich stanowi art. 66 ust. 1 ustawy Prawo budowlane jest konsekwencją niezastosowania się do ciążących na nich obowiązków, mających na celu utrzymanie obiektu we właściwym stanie technicznym i estetycznym wynikających z art. 61 ust. 1 powołanej ustawy. Z przepisu tego wynika, że ma on zastosowanie do przypadków szczególnego zaniedbania obowiązków ze strony właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego w odniesieniu do stanu technicznego obiektu, i ma na celu utrzymanie substancji budowlanej w należytym stanie technicznym. [...]WINB podkreślił, że organ powiatowy pozyskał informację z rejestru gruntów z dnia [...] stycznia 2020r. ukazującą stosunki własnościowe na działce ewid. Nr [...] (obecny nr działki [...]), zgodnie z którym właścicielem tej działki jest Miasto [...] (co zgodne jest z zapisem widniejącym w księdze wieczystej nr [...] a także oświadczenie przedstawiciela Zakładu Gospodarowania Nieruchomościami dla Dzielnicy [...] (zawarte w protokole z dnia [...]stycznia 2020r.), który wyjaśnił, że to pomieszczenie nie znajduje się w zasobie Zakładu Gospodarowania Nieruchomościami w Dzielnicy [...].[...]WINB zaznaczył, że przedmiotem postępowania jest nie tyle stan techniczny ciągu pieszo - jezdnego na działce stanowiącej własność Miasta [...], co zły stan techniczny stropu nad pomieszczeniem zsypu na węgiel w przynależnym do budynku przy ul. [...]wysuniętym w części podziemnej poza obrys budynku. Pomieszczenie to znajduje się na terenie działki ewid. nr [...], stanowiącej odrębny przedmiot własności, niż działka ewid. nr [...]zabudowana w całości budynkiem. Wskazał, że zarządcą budynku znajdującego się na działce ewid. nr [...] (objętej księgą wieczystą nr KW [...]) jest Wspólnota Mieszkaniowa [...] zaś właścicielem członkowie tej Wspólnoty i właściciele wyodrębnionych lokali mieszkalnych, w tym Miasto [...].[...]WINB uznał, że skoro adresatem obowiązków nałożonych decyzją wydaną w trybie art. 66 Prawa budowlanego może być tylko właściciel lub zarządca obiektu, co wynika wprost z art. 61 Prawa budowlanego to nałożenie obowiązków w celu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości w zakresie stropu pomieszczenia budynku przy ul. [...]na właściciela działki ewid. nr [...]zajętej pod ogólnodostępny ciąg pieszo - jezdny nad omawianym stropem, z pominięciem zarządcy budynku, nie można uznać za prawidłowe. Jako istotne [...]WINB uznał, że Miasto [...]nie ma z tytułu własności działki ewid. nr [...]dostępu do stropu od strony budynku, a taki dostęp ma jedynie zarządca budynku. Zobowiązanie więc tego podmiotu do podstemplowania, czy rozbiórki stropu bez udziału zarządcy budynku byłoby bezpodstawne. Ponadto awaryjny stan techniczny stropu został opisany w protokole z kontroli przeglądu pięcioletniego budynku mieszkalnego wielorodzinnego przy ul. [...]. Już w samym tym protokole wskazano, iż administratorem jest osoba fizyczna prowadząca działalność z zakresu zarządzania nieruchomościami, a nie Zakład Gospodarowania Nieruchomościami w Dzielnicy [...], a jako inwestora podano Wspólnotę Mieszkaniową [...].

Powyższa decyzja [...]WINB z dnia [...] sierpnia 2020 r. NR [...]została zaskarżona do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie przez Wspólnotę, która zarzuciła jej:

1. Naruszenie prawa dające podstawę do stwierdzenia nieważności skarżonej decyzji, tj. art. 28 k.p.a. w zw. z art. 66 ust. 1 pkt 3 w zw. z art. 61 Prawa budowlanego, poprzez błędne przyjęcie, że skarżąca jest stroną postępowania w przedmiocie usunięcia nieprawidłowości stwierdzonych w stanie technicznym nad pomieszczeniem zsypu na węgiel znajdującego się na działce ewidencyjnej nr [...] (dawniej [...]) i w konsekwencji wydanie wobec niej zaskarżonej decyzji, w sytuacji gdy zsyp na węgiel będący przedmiotem niniejszego postępowania nie znajduje się w budynku mieszkaniowym wielorodzinnym przy ul. [...], a jedynie do niego przylega, a tym samym skarżąca nie jest ani właścicielem, ani zarządcą zsypu na węgiel znajdującego się na sąsiedniej działce ewidencyjnej, w związku czym w ogóle z niego nie korzysta.

2. Naruszenie przepisów postępowania mających istotny wpływ na wynik sprawy tj.:

a. art. 7 k.p.a., art. 77 § 1 k.p.a. i art. 80 k.p.a., polegające na niewyczerpującym zebraniu i rozpatrzeniu całego materiału dowodowego i niepodjęciu wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego i załatwienia sprawy, a w konsekwencji błędnym przyjęciu, że zsyp na węgiel, będący przedmiotem niniejszego postępowania znajduje się w budynku mieszkaniowym wielorodzinnym przy ul. [...], podczas gdy w rzeczywistości znajduje się on na sąsiedniej działce ewidencyjnej i do wskazanego budynku mieszkaniowego wielorodzinnego jedynie przylega;

b. art. 75 § 1 k.p.a. w zw. z art. 78 § 1 k.p.a. w zw. z art. 7 k.p.a. w zw. z art. 77 § 1 k.p.a., poprzez nieprzeprowadzenie dowodów zawnioskowanych przez skarżącą, zmierzających do ustalenia istotnych okoliczności faktycznych odnoście właściciela zsypu na węgiel, a tym samym nie przeprowadzeniu dowodów służących ustaleniu stanu faktycznego zgodnie z zasadą prawdy obiektywnej, w sytuacji gdy dowody wnioskowane przez skarżącą zmierzały do wykazania, iż nie jest ona właścicielem zsypu na węgiel, a tym samym do dokonania ustaleń przeczących tezie z góry przyjętej przez organ w zaskarżonej decyzji i w toku całego niniejszego postępowania;

c. art. 107 § 3 k.p.a. w zw. z art. 8 k.p.a. w zw. z art. 11 k.p.a., poprzez nienależyte uzasadnienie zaskarżonej decyzji, polegające na ograniczeniu się do ogólnikowego stwierdzenia, że skarżąca jest właścicielem zsypu na węgiel w sytuacji niepodjęcia przez organ jakichkolwiek działań zmierzających do ustalenia stanu faktycznego w powyższym zakresie, podczas gdy z akt sprawy jednoznacznie wynika, że zsyp na węgiel jedynie przylega do wskazanego budynku mieszkalnego, a tym samym wydanie zaskarżonej decyzji z pominięciem przepisów Kodeksu prawa cywilnego i Prawa budowlanego oraz w oderwaniu od pierwotnej decyzji [...]Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...] grudnia 2019 r. nr [...]

d. art. 7 k.p.a., art. 75 k.p.a., art. 77 § 1 k.p.a., art. 80 k.p.a. poprzez przyjęcie, że oświadczenie przedstawiciela Zakładów Gospodarowania Nieruchomościami w Dzielnicy [...]z dnia [...]stycznia 2020 r. może stanowić podstawę dokonania ustaleń w przedmiocie rzekomego przysługiwania skarżącej prawa własności zsypu na węgiel, podczas gdy ww. oświadczenie dotknięte jest wadą z uwagi na nieprawidłowe umocowanie B T do złożenia wyjaśnień w sprawie, polegające na braku daty na dokumencie pełnomocnictwa podpisanym przez Dyrektora Zakładu Gospodarowania Nieruchomościami w [...];

e. art. 15 k.p.a. poprzez brak ponownego merytorycznego rozstrzygnięcia sprawy przez organ II instancji, a jedynie powieleniu argumentów organu I instancji, w całkowitym oderwaniu od stanowiska organu II instancji wyrażonego w decyzji z dnia [...] grudnia 2019 r. nr [...], którą to decyzją Wojewódzki [...]Inspektor Nadzoru Budowlanego uchylił pierwotną decyzję Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego, wskazując, że wątpliwości budzi adresat decyzji;

f. art. 105 § 1 k.p.a. poprzez jego niezastosowanie i nie umorzenie postępowania w niniejszej sprawie, w sytuacji gdy postępowanie było prowadzone wobec podmiotu, któremu nie przysługiwał status strony i jako takie powinno podlegać umorzeniu.

3. Naruszenie przepisów prawa materialnego, tj. art. 48 k.c. oraz art. 143 k.c. poprzez ich niezastosowanie, a w konsekwencji błędne przyjęcie, że komora zsypu na węgiel znajdująca się na działce ewid. nr [...]stanowiącej własność Miasta [...], stanowi własność skarżącej.

Na podstawie art. 106 § 3 p.p.s.a Wspólnota wniosła o dopuszczenie i przeprowadzenie następujących dowodów z dokumentów:

1. Pisma Dyrektora Zakładu Gospodarowania Nieruchomościami w Dzielnicy [...]z dnia [...]września 2020 r. wraz z załącznikami:

a. faktura VAT [...]z dnia [...].12.2017 r.

b. rozliczenie końcowe robót z dnia[...].12.2017 r.

c. protokół końcowego technicznego odbioru robót z dnia [...].09.2017 r.

d. faktura VAT nr [...]z dnia [...].12.2011 r.

e. protokół końcowego odbioru robót z dnia [...].12.2011 r.

na okoliczność:

wykonywania prac budowlanych i naprawczych dotyczących spornego zsypu na węgiel na zlecenie Zakładu Gospodarowania Nieruchomościami w Dzielnicy [...], a tym samym fakt pozostawania spornego zsypu w zasobach Zakładu Gospodarowania Nieruchomościami w Dzielnicy [...];

2. Protokołu kontroli stanu technicznego budynku wielorodzinnego ul. [...]z dnia [...]grudnia 2017 r.

na okoliczność:

braku tytułu prawnego skarżącej do spornego zsypu na węgiel, zobowiązania skarżącej do powiadomienia zarządcy zsypu o jego awaryjnym stanie technicznym.

W oparciu o powyższe zarzuty, na podstawie art. 145 § 1 pkt 2 p.p.s.a, wniosła o uwzględnienie skargi i o stwierdzenie nieważności decyzji organu II instancji w całości, jak również w całości stwierdzenie nieważności poprzedzającej ją decyzji organu I instancji i umorzenie postępowania na podstawie art. 145 § 3 p.p.s.a. W przypadku uznania przez Sąd braku podstaw stwierdzenia nieważności ww. decyzji wniosła o ich uchylenie w całości. Ponadto, na podstawie art. 200 p.p.s.a. wniosła o zwrot kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych.

W uzasadnieniu skargi Wspólnota przedstawiła stan faktyczny sprawy i rozwinęła argumenty na poparcie prezentowanych zarzutów. W szczególności wskazała, że organy dokonały wybiórczej analizy stanu prawnego, koncentrując się na przepisach art. 61 i 66 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego, pomijając przepisy Kodeksu cywilnego. Powołując się na ogólną regulację w zakresie tytułu własności obiektów budowlanych zawartą w art. 46 § 1 k.c. wskazała, że zsyp na węgiel, którego dotyczy niniejsze postępowanie, znajduje się na działce ewidencyjnej nr [...]przy ul. [...]i nie wchodzi w skład nieruchomości wspólnej Wspólnoty Mieszkaniowej. Obiekt ten stanowi własność właściciela działki nr [...]przy ul. [...], jako część składowa tej nieruchomości gruntowej, której właścicielem jest Miasto [...]. Dla oceny powyższej kwestii nie ma znaczenia fakt, że zsyp na węgiel przylega do budynku Wspólnoty Mieszkaniowej znajdującego się na sąsiedniej nieruchomości, albowiem okoliczność ta nie uchyla zasady superficies solo cedit wynikającej z art. 46 § 1 k.c. (por, wyrok Sądu Rejonowego dla [...]w [...]z dnia [...]września 2014 r., [...]LEX nr [...]). W tych okolicznościach, skoro właścicielem działki, pod którą znajduje się będący w złym stanie technicznym zsyp na węgiel, jest Miasto [...], to właśnie Miasto [...]winno być adresatem skarżonej decyzji.

W odpowiedzi na skargę [...]WINB wniósł o jej oddalenie podtrzymując argumenty zaprezentowane w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Skarga nie jest zasadna.

W niniejszej sprawie poza sporem jest, że organy nadzoru budowlanego zobowiązane były do wydania decyzji nakładającej obowiązki wykonania określonych prac, w celu poprawy stanu technicznego części obiektu. Ustalenia faktyczne w tym zakresie nie budzą bowiem żadnych wątpliwości. Zarówno kontrola stanu technicznego budynku mieszkalnego wielorodzinnego przy ul. [...] (w trakcie której po raz pierwszy dostrzeżono istotne nieprawidłowości w stanie technicznym stropu zsypu), jak i kolejne oględziny przeprowadzone przez upoważnionych przedstawicieli PINB (odpowiednio w dniu [...]sierpnia 2019r. oraz [...]lutego 2020r.) potwierdziły występowanie licznych zawilgoceń ścian i stropów w rejonie włazów, odspojenia otuliny betonowej na belkach żelbetowych stropowych, korozję zbrojenia nośnego pasa dolnego i występowanie zagrożenia dla bezpieczeństwa osób poruszających się po ciągu pieszo-jezdnym powyżej uszkodzonego stropu. Stąd nałożenie obowiązków, polegających na naprawie belki stropowej i wstemplowaniu stropu do czasu wykonania naprawy belki stropowej, nie budzą najmniejszych wątpliwości. Nie można również podważyć zasadności zastosowania rygoru natychmiastowej wykonalności, ze względu na występujące zagrożenie bezpieczeństwa ludzi i mienia na podstawie art. 108 § 1 k.p.a., jak również zakazu użytkowania pomieszczenia zsypu na węgiel oraz ciągu pieszo – jezdnego, przebiegającego nad ww. stropem do czasu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości.

Istota sporu w niniejszej sprawie sprowadza się natomiast do ustalenia adresata ww. obowiązków, a mianowicie czy powinna nim być Wspólnota, która zarządza budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym przy ul. [...], czy też Miasto [...], które jest właścicielem działki ewid. Nr [...] (obecny nr działki [...]), na której znajduje się ciąg pieszo-jezdny, a w którą niejako "wchodzi" pomieszczenie zsypu na węgiel. W ocenie Sądu organy nadzoru budowlanego w sposób prawidłowy ustaliły adresata obowiązków nałożonych na podstawie art. 66 Prawa budowlanego i właściwie wskazały, że powinna nim być Wspólnota.

Zgodnie z art. 61 pkt 1 i 2 Prawa budowlanego właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany użytkować i utrzymywać obiekt w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska, jak też utrzymywać go w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej. Z kolei stosownie do treści art. 66 ust. 1 Prawa budowlanego, w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany jest w nieodpowiednim stanie technicznym, właściwy organ nakazuje usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania nałożonego obowiązku.

W niniejszej sprawie obowiązki wynikające z odpowiedniego użytkowania i utrzymywania w należytym stanie technicznym ul. [...]ciążą niewątpliwie na Wspólnocie. To Wspólnota jest odpowiedzialna za użytkowanie obiektu budowlanego w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywaniem go w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej. Realizacji tego obowiązku służyła również okresowa kontrola techniczna stanu budynku, w trakcie której stwierdzono właśnie zły stan techniczny stropu nad pomieszczeniem zsypu na węgiel, zlokalizowanego w ww. budynku, co skutkowało przekazaniem pisma z dnia [...] lipca 2019 r., osoby przeprowadzającej okresową kontrolę stanu technicznego, do PINB, celem podjęcia odpowiedniej reakcji w ramach przysługujących organowi kompetencji.

Nie ulega również wątpliwości, że zsyp jest częścią składową ww. budynku. Z akt sprawy wynika bowiem, że tzw. pomieszczenie zsypu na węgiel (komora na opał) przylega do ww. budynku od strony podwórza w poziomie podpiwniczenia. Dostęp do komór zsypowych (dwa przedzielone ścianą pomieszczenia) możliwy jest wyłącznie poprzez stalowe drzwi od strony budynku i trzy włazy stalowe zlokalizowane w poziomie drogi dojazdowej (zlikwidowane przez przedstawicieli Miasta [...] w ramach utrzymywania ciągu pieszo-jezdnego znajdującego się nad pomieszczeniem zsypu).

W świetle powyższego należy uznać, że to Wspólnota powinna odpowiadać za całość budynku, stanowiącego z pomieszczeniem zsypu na węgiel całość techniczno-użytkową. Oceny tej nie zmienia stan własnościowy działki przylegającej do ww. budynku, a w której powierzchnię "wchodzi" częściowo część tego budynku. W świetle akt sprawy nie ulega wątpliwości, że właścicielem działki ewid. Nr [...] (obecny nr działki [...]jest Miasto [...] (księga wieczysta nr KW [...]), jednakże – jak słusznie zauważył [...]WINB - przedmiotem postępowania nie jest stan techniczny ciągu pieszo - jezdnego na działce stanowiącej własność Miasta [...], lecz zły stan techniczny stropu nad pomieszczeniem zsypu na węgiel przynależnego do budynku przy ul. [...]i wysuniętego w części podziemnej poza obrys budynku. Pomieszczenie to znajduje się wprawdzie na terenie działki ewid. nr [...], stanowiącej odrębny przedmiot własności, niż działka ewid. nr [...]zabudowana w całości budynkiem, jednakże adresatem obowiązków nałożonych w trybie art. 66 Prawa budowlanego może być wyłącznie właściciel lub zarządca obiektu budowlanego, a nie właściciel poszczególnych działek ewidencyjnych. Z akt sprawy wynika zaś wprost, że zarządcą budynku znajdującego się na działce ewid. nr [...] (objętej księgą wieczystą nr KW [...]) jest Wspólnota [...]. Kwestia fizycznego dostępu do pomieszczenia zsypu, na którą powołuje się MWINB, nie ma zdaniem sądu w niniejszej sprawie decydującego znaczenia, choć oczywiście ma znaczenie praktyczne. Decydujące jest ustalenie podmiotu odpowiedzialnego za sam obiekt budowlany, a tym podmiotem jest w niniejszej sprawie niewątpliwie Wspólnota.

Dlatego jako niezasadny należy uznać zarzut naruszenia prawa dającego podstawę do stwierdzenia nieważności skarżonej decyzji, tj. art. 28 k.p.a. w zw. z art. 66 ust. 1 pkt 3 w zw. z art. 61 Prawa budowlanego.

Niezasadne okazały się również zarzuty naruszenia przepisów postępowania mającego istotny wpływ na wynik sprawy.

Nie można podzielić zarzutu naruszenia art. 7 k.p.a., art. 77 § 1 k.p.a. i art. 80 k.p.a., polegającego na błędnym przyjęciu, że zsyp na węgiel, będący przedmiotem niniejszego postępowania znajduje się w budynku mieszkaniowym wielorodzinnym przy ul. [...], podczas gdy w rzeczywistości znajduje się on na sąsiedniej działce ewidencyjnej i do wskazanego budynku mieszkaniowego wielorodzinnego jedynie przylega. Zsyp na węgiel stanowi część składową budynku i tworzy całość techniczno-użytkową z tym budynkiem. Jak już wyżej wskazano dostęp do pomieszczenia zsypu prowadzi z budynku poprzez drzwi stalowe i to zarządca budynku wielorodzinnego ma możliwość korzystania i utrzymywania w należytym stanie tej części obiektu budowlanego. Nie ulega najmniejszej wątpliwości, że pomieszczenie zsypu nie zostało zrealizowane jako odrębna, samodzielna inwestycja, tylko część składową budynku i służyła jego funkcjonowaniu. Fakt, że postęp techniczny i skorzystanie z alternatywnego źródła energii cieplnej pozbawił pomieszczenia zsypu dotychczasowej funkcji użytkowej nie powoduje, że przestaje on być z tego powodu częścią budynku, do którego nie tylko przylega, ale z którym stanowi techniczną i funkcjonalną całość.

Z tego samego powodu nie można podzielić zarzutów naruszenia art. 75 § 1 k.p.a. w zw. z art. 78 § 1 k.p.a. w zw. z art. 7 k.p.a. w zw. z art. 77 § 1 k.p.a., poprzez nieustalenie, czy Wspólnota jest właścicielem zsypu na węgiel. Należy ponownie podkreślić, że w niniejszej sprawie, z punktu widzenia zastosowania art. 61 i 66 Prawa budowlanego kluczowe jest ustalenie właściciela lub – ewentualnie – zarządcy budynku wielorodzinnego przy ul. [...], której częścią składową jest pomieszczenie zsypu. Analizując cel, dla którego uregulowano obowiązki właściciela i zarządcy obiektu, począwszy od treści art. 5 ust. 2 Prawa budowlanego, poprzez przepisy zawarte w rozdziale 6 Prawa budowlanego (w tym określone w art. 61 pkt 1 i 2), należy ocenić, że nie do przyjęcia jest interpretacja przepisów prowadząca do zwolnienia z tych obowiązków właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego wyłącznie z tego powodu, że część obiektu (wysunięta z podstawowego obrysu) wchodzi w skład innej, wydzielonej geodezyjnie działki, stanowiącej przedmiot odrębnej własności. Przeczyłoby to całkowicie instytucji utrzymywania obiektów budowlanych we właściwym stanie technicznym. Oczywiste jest, że wspomniane przepisy Prawa budowlanego nie znoszą obowiązywania ogólnych zasad wynikających z przepisów Kodeksu cywilnego, m.in. art. 48 k.c. oraz art. 143 k.c., w tym zasady "superficies solo cedit". Zasady te jednak muszą być stosowane przy uwzględnieniu szczególnych regulacji wynikających z Prawa budowlanego, które nakazują utrzymywanie obiektów budowlanych w odpowiednim stanie technicznym. Stosunki właścicielskie wynikające z podziału działek i ewentualnego "wejścia" części budynku w powierzchnię odrębnej działki, jak również wzajemne rozliczenia wynikające z korzystania z działek, zgodnie z ich przeznaczeniem, powinny być rozstrzygane na gruncie prawa cywilnego przed sądami powszechnymi. Natomiast prezentowanie argumentacji, że nieuregulowany lub niewłaściwie uregulowany stan własności, powoduje niejako "odcięcie" fragmentu budynku znajdującego się pod powierzchnią ziemi, nie może powodować sztucznego podziału obiektu budowlanego na części składowe, za którego odpowiedzialni są różni adresaci decyzji. W takim przypadku pierwszeństwo w wyborze adresata decyzji powinno dotyczyć właściciela lub zarządcy całego obiektu budowlanego, traktowanego jako techniczna i funkcjonalna całość. W orzecznictwie sądowoadministracyjnym wyrażany jest pogląd, zgodnie z którym zasady "superficies solo cedit" nie można przenosić wprost na Prawo budowlane, gdyby tak bowiem było to w istocie nigdy nie można byłoby nałożyć poszczególnych nakazów wynikających z Prawa budowlanego (np. obowiązku rozbiórki) (wyrok NSA z dnia 12 marca 2020 r. sygn. akt II OSK 1219/18, por. również wyroki NSA: sygn. I FSK 1735/17, II FSK 980/10).

Wbrew twierdzeniom skargi uzasadnienie zaskarżonej decyzji odpowiada wymogom określonym w art. 107 § 3 k.p.a., a także art. 8 k.p.a. w zw. z art. 11 k.p.a. [...]WINB w sposób wystarczający przedstawił argumenty na poparcie swojego stanowiska, a które to stanowisko jest zgodne z prawem.

Nie można także podzielić zarzutu naruszenia art. 15 k.p.a., poprzez brak ponownego merytorycznego rozstrzygnięcia sprawy przez organ II instancji oraz oderwanie od stanowiska organu II instancji wyrażonego w decyzji z dnia [...] grudnia 2019 r. nr [...]. Dwuinstancyjność postępowania administracyjnego nie oznacza konieczności powielenia stanowiska zajmowanego w toku postępowania przez organy orzekające w poszczególnych instancjach. Wręcz przeciwnie. Organy zobowiązane są do rozstrzygania merytorycznie o istocie sprawy w jej całokształcie, zaś stanowisko wyrażone w decyzji kasatoryjnej wydanej w oparciu o art. 138 § 2 k.p.a. nie przesądza w żaden sposób o ostatecznym wyniku postępowania.

Odnosząc się do wniosku o dopuszczenie i przeprowadzenie dowodów z dokumentów Sąd wskazuje, że dokumenty te zostały poddane analizie w toku rozpoznawania sprawy na podstawie art. 106 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2019 r. poz. 2325, dalej: p.p.s.a), a całość akt sprawy w oparciu o kryterium określone w art. 134 p.p.s.a. Analiza akt sprawy, w tym wskazanych dokumentów, nie skłoniła Sądu do uznania zarzutów sformułowanych przez Wspólnotę za zasadne.

Mając powyższe na uwadze Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, na podstawie art. 151 p.p.s.a. orzekł jak w sentencji wyroku.