Sygn. akt IV CSK 533/10
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 20 maja 2011 r.
Sąd Najwyższy w składzie :
SSN Antoni Górski (przewodniczący, sprawozdawca)
SSN Krzysztof Pietrzykowski
SSN Marta Romańska
w sprawie z powództwa "V. D." Spółki z o.o. w G.
przeciwko Agencji Mienia Wojskowego w W.
o zapłatę,
po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej
w dniu 20 maja 2011 r.,
skargi kasacyjnej strony powodowej
od wyroku Sądu Apelacyjnego
z dnia 27 kwietnia 2010 r.,
oddala skargę i zasądza od powoda na rzecz pozwanego
5.400 (pięć tysięcy czterysta) zł. kosztów zastępstwa prawnego
w postępowaniu kasacyjnym.
2
Uzasadnienie
Powód V. D. Sp. z o.o. w G. domagał się zasądzenia od Agencji Mienia
Wojskowego w W. kwoty 6.000.000 zł tytułem zwrotu nienależnego świadczenia w
związku z oświadczeniem powoda o uchyleniu się od skutków prawnych
oświadczenia woli w przedmiocie złożenia oferty nabycia nieruchomości, wobec
istnienia istotnej wady prawnej, którą pozwany zataił i przemilczał, nie
uwidoczniając jej w opisie przedmiotu przetargu oraz kwoty 1.215.379 zł tytułem
naprawienia szkody poniesionej przez powoda w związku z poczynionymi
przygotowaniami do nabycia nieruchomości, wraz z odsetkami i kosztami
postępowania. Wyrokiem z dnia 27 kwietnia 2010 r. Sąd Apelacyjny w sprawie z
powództwa V. D. Sp. z o.o. w G. na skutek apelacji pozwanej Agencji Mienia
Wojskowego w W. zmienił wyrok Sądu Okręgowego z dnia 12 stycznia 2010 r. w
ten sposób, że powództwo oddalił w całości.
W sprawie dokonano następujących ustaleń.
W dniu 22 lutego 2008 r. ogłoszono przetarg nieograniczony na sprzedaż
nieruchomości będącej w zasobie Agencji Mienia Wojskowego, tj. nieruchomości
zabudowanej położonej w miejscowości H. przy ul. P., oznaczonej w ewidencji
gruntów jako działka nr 35/11 o pow. 5,8232 ha, obręb H., arkusz 4. Nieruchomość
posiada urządzoną księgę wieczystą nr […] prowadzoną przez Sąd Rejonowy w W.
W ogłoszeniu o przetargu podano, że nieruchomość nie posiada obowiązującego
planu zagospodarowania przestrzennego, zaś według studium uwarunkowań i
kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta H., obszar nieruchomości
określono jako „tereny specjalne".
W dniu 25 września 2007 r. Oddział Terenowy Biura Agencji Mienia
Wojskowego w G. wystąpił do Burmistrza Miasta H. z wnioskiem o zmianę
przeznaczenia przedmiotowego obszaru na tereny zabudowy mieszkaniowo -
usługowej. Rada Miasta H. podjęła uchwałę nr XIII/76/07 z dnia 27 września 2007 r.
o przystąpieniu do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania
przestrzennego dla obszaru działki ew. nr 35/11.
3
Osoby przystępujące do przetargu zobowiązane były do złożenia
oświadczenia, że zapoznały się ze stanem technicznym przedmiotu przetargu i nie
wnoszą z tytułu stanu technicznego oraz ewentualnych wad ukrytych przedmiotu
przetargu żadnych zastrzeżeń. Warunkiem uczestnictwa w przetargu było również
wpłacenie wadium w wysokości 6.000.000 zł. Wadium przepadało na rzecz Agencji
Mienia Wojskowego Oddziału Terenowego w G. w razie uchylenia się przez
uczestnika przetargu, który wygrał, od zawarcia umowy sprzedaży w terminie
podanym w zawiadomieniu.
W ogłoszeniu o przetargu nie została podana informacja, że ogrodzenie
działki nie pokrywa się z jej granicami geodezyjnymi, lecz jest oddalone od granic
w niektórych miejscach od 2 do 10 m. Na dzień ogłoszenia o przetargu teren działki
był terenem zamkniętym w rozumieniu przepisów ustawy Prawo geodezyjne
i kartograficzne, co oznacza, że na mapach geodezyjnych nie były ujawnione
szczegóły dotyczące działki, brak było naniesień budynków i urządzeń
infrastruktury. Teren został otwarty decyzją Ministra Obrony Narodowej z dnia
15 kwietnia 2008 r., opublikowaną w Dzienniku Urzędowym Ministra Obrony
Narodowej z 2008 r. nr 9, poz. 120. Do chwili otwarcia terenu nie było możliwości
przeprowadzenia na nieruchomości prac geodezyjnych.
Przed ogłoszeniem przetargu na nieruchomość nie zostało przeprowadzone
postępowanie geodezyjne wznowienia granic nieruchomości. Agencja Mienia
Wojskowego, przygotowując przetarg, opierała się na mapie ewidencyjnej
kompleksu otrzymanej z Rejonowego Zarządu Infrastruktury - zarządcy
nieruchomości wojskowych. Agencja przyjęła, że na mapie tej prawidłowo
oznaczone zostały granice nieruchomości.
Na początku marca 2008 r. przedstawiciele I. K. Spółki Akcyjnej z siedzibą w
G. dokonali pierwszych oględzin nieruchomości. W oględzinach nie uczestniczyli
przedstawiciele Agencji Mienia Wojskowego. Na mapie otrzymanej z Agencji
Mienia Wojskowego były oznaczenia graficzne granic nieruchomości.
Nieruchomość była ogrodzona. Poza ogrodzeniem nieruchomości znajdowały się
garaże. Zarząd I. K. Spółki Akcyjnej z siedzibą w G. podjął w dniu 4 marca 2008 r.
uchwałę o wyrażeniu zgody na zawarcie umowy spółki z ograniczoną
4
odpowiedzialnością pod firmą „V. D.", jako spółki celowej powołanej dla zakupu
nieruchomości na H. przy ul. P. oraz realizacji przyszłej inwestycji.
W dniu 23 kwietnia 2008 r. rozstrzygnięto przetarg na przedmiotową
nieruchomość. Najwyższą cenę, tj. kwotę 50500000 zł zgłosiła V. D. Sp. z o.o. z
siedzibą w G. Spółka złożyła pisemne oświadczenie, że zapoznała się ze stanem
technicznym przedmiotu przetargu i nie wnosi z tego tytułu oraz ewentualnych wad
ukrytych żadnych zastrzeżeń.
W dniu 11 lipca 2008 r. odbyło się okazanie granic geodezyjnych
przedmiotowej nieruchomości z udziałem geodety, polegające na odkryciu
i okazaniu punktów granicznych. W trakcie okazania granic ujawniono, że istnieje
rozbieżność pomiędzy ogrodzeniem działki a jej granicami, a ponadto, w granicach
działki znajdują się w całości cztery garaże z blachy falistej, zaś 3 znajdują się
częściowo, czego w ogłoszeniu o przetargu nie ujawniono.
W dniu 6 sierpnia 2008 r. V. D. zwróciła się do Agencji Mienia Wojskowego,
w związku z powzięciem informacji, że na nieruchomości znajduje się grupa
indywidualnych garaży, o weryfikację oraz wskazanie kiedy i w jaki sposób stan
nieruchomości zostanie doprowadzony do zgodnego z opisanym w ogłoszeniu o
przetargu. Nadto, w związku z przeprowadzoną przez geodetę weryfikacją
przebiegu granic działki, która potwierdziła występowanie grupy indywidualnych
garaży w jej obrębie, a co za tym idzie, domniemaniem, że teren nieruchomości
obciążony jest prawami osób trzecich, zwróciła się o zawieszenie terminu transakcji
zakupu przedmiotowej nieruchomości do czasu wyjaśnienia sprawy,
zaproponowała także termin wizji lokalnej na dzień 7 sierpnia 2008 r.
W dniu 7 sierpnia 2008 r. na terenie nieruchomości odbyła się wizja lokalna
z udziałem przedstawicieli Agencji Mienia Wojskowego Oddziału Terenowego w G.
oraz spółki V. D., a także użytkowników garaży. Stwierdzono, że w granicach
działki nr 35/11, jednakże poza jej ogrodzeniem, znajdują się garaże blaszane
trwale niepołączone z gruntem.
W dniu 8 sierpnia 2008 r. V. D. zwróciła się do Agencji Mienia Wojskowego o
przywrócenie nieruchomości do stanu deklarowanego przed zawarciem notarialnej
5
umowy sprzedaży, bądź o zobowiązanie się do powyższego pod rygorem
naliczenia kary umownej.
Agencja Mienia Wojskowego podkreśliła, że stan faktyczny nieruchomości
był spółce znany. Zaproponowane zaś przez spółkę warunki wykonania
zobowiązania wynikającego z przetargu uznano za nie do przyjęcia.
W dniu 8 sierpnia 2008 r. M. P., działający w imieniu V. D., złożył w formie
aktu notarialnego oświadczenie na podstawie art. 84 w związku z art. 86 k.c. o
uchyleniu się od skutków prawnych oświadczenia woli o złożeniu oferty nabycia
nieruchomości, bowiem nieruchomość posiada istotną wadę prawną, polegającą na
istnieniu praw i roszczeń osób trzecich faktycznie zajmujących część
przedmiotowej nieruchomości w związku z posadowieniem na niej budowli z
przeznaczeniem na garaże oraz poniesionymi na nie nakładami, które to
okoliczności Agencja Mienia Wojskowego w W. zataiła i przemilczała nie
uwidoczniając ich w opisie przedmiotu przetargu. Oświadczył również, że
oferentowi nie jest znany tytuł prawnym, na podstawie którego osoby trzecie
posiadają część tej nieruchomości, mimo iż kierował do Agencji Mienia
Wojskowego pisma o wyjaśnienie rozbieżności pomiędzy stanem podanym
w warunkach przetargu a rzeczywistym stanem prawnym.
W dniu 12 sierpnia 2008 r. V. D. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z
siedzibą w G. wystąpiła do Agencji Mienia Wojskowego o zwrot wpłaconego przez
spółkę wadium w wysokości 6.000.000 zł. W odpowiedzi Agencja Mienia
Wojskowego zawiadomiła V. D., że z uwagi na niewpłacenie wylicytowanej ceny
nabycia nieruchomości, tj. nieprzystąpienia do zawarcia umowy, Agencja Mienia
Wojskowego odstępuje od zawarcia umowy, a wpłacone wadium nie podlega
zwrotowi. Jednocześnie Agencja zawiadomiła, że nie uznaje złożonego przez
spółkę oświadczenia z dnia 8 sierpnia 2008 r., ze względu na fakt, że stan
nieruchomości był spółce znany. Agencja Mienia Wojskowego odmówiła zwrotu
wpłaconego przez spółkę wadium.
W ocenie Sądu Okręgowego powództwo zasługiwało na uwzględnienie
co do zwrotu nienależnego świadczenia oraz co do znacznej części roszczenia
odszkodowawczego. Uznano, że Agencja Mienia Wojskowego, przygotowując
6
przetarg na sprzedaż nieruchomości, nie dołożyła należytej staranności,
nie weryfikując faktycznych granic nieruchomości ani kwestii ewentualnego
obciążenia jej prawami osób trzecich. W stosunku do niej powinno się zaś
stosować miernik należytej staranności wynikający z profesjonalnego charakteru
podejmowanych działań. W ocenie Sądu spełnione zostały przesłanki uchylenia się
przez powoda od skutków prawnych oświadczenia woli złożonego pod wpływem
błędu, przy czym błąd dotyczył treści czynności prawnej. Roszczenie powoda
o zapłatę 6.000.000 zł tytułem zwrotu nienależnego świadczenia w postaci wadium
było zasadne. Sąd uznał ponadto, że powód udowodnił roszczenie
odszkodowawcze w wysokości 1.213.581 zł. Na kwotę tę złożyły się koszty
związane z pozyskaniem finansów na inwestycję tj. koszty prowizji od kredytu,
koszty udzielonych powodowej spółce poręczeń i pożyczek oraz koszty emisji
bonów dłużnych, koszty przeprowadzonych badań geotechnicznych nieruchomości
oraz koszt złożenia przed notariuszem oświadczenia woli.
Sąd Apelacyjny podzielił i przyjął za swoje poczynione w sprawie ustalenia.
Dokonano jednak odmiennej oceny materialnoprawnej. W ocenie Sądu
Apelacyjnego brak jest jednak podstaw do przyjęcia, że błąd miał charakter błędu
istotnego w rozumieniu art. 84 § 2 k.c., co uzasadniało zmianę wyroku Sądu I-ej
i oddalenie powództwa.
Wskazany wyżej wyrok powód V. D. zaskarżył skargą kasacyjną w całości.
Jako podstawy skargi wskazano naruszenie:
- prawa materialnego przez błędną wykładnię art. 84 k.c. przez przyjęcie,
że skoro powód, w oświadczeniu o uchyleniu się od skutków prawnych
oświadczenia woli w przedmiocie złożenia oferty nabycia nieruchomości,
powołuje się na istotną wadę prawną nieruchomości polegającą na istnieniu
praw i roszczeń osób trzecich a istnienia takiej wady w toku procesu nie
wykazał, nie może powoływać się na działanie pod wpływem błędu
w rozumieniu art. 84 k.c.;
- prawa materialnego poprzez niewłaściwe zastosowanie polegające na
niezastosowaniu przepisu art. 344 § 1 k.c. skutkujące przyjęciem, że z faktu
posadowienia budowli z przeznaczeniem na garaże, użytkowanych przez
7
osoby trzecie nie wynikają żadne roszczenia czy prawa, tym samym
przedmiotowa nieruchomość nie posiada wady prawnej, na którą powołuje
się powód w oświadczeniu o uchyleniu się od skutków prawnych
oświadczenia woli w przedmiocie złożenia oferty jej nabycia;
- prawa materialnego poprzez błędną wykładnię przepisów art. 355 § 2 k.c.
oraz art. 23 ust. 1 i ust. 4 ustawy z dnia 30 maja 1996 r. o gospodarowaniu
niektórymi składnikami mienia Skarbu Państwa oraz o Agencji Mienia
Wojskowego (Dz. U. 2004 r., Nr 163, poz. 1711 z późn. zm.) polegającą na
przyjęciu, że skoro w chwili przygotowywania przetargu pozwany
dysponował tylko i wyłącznie mapami udostępnionymi mu przez organ
zarządzający nieruchomością, bezzasadny jest zarzut powoda, że pozwany
zataił i przemilczał w ogłoszeniu o przetargu fakt posadowienia na spornej
nieruchomości budowli z przeznaczeniem na garaże, tym samym poprzez
uznanie przez Sąd II instancji, że pozwany przy przygotowaniu przetargu
dochował należytej staranności;
- prawa materialnego poprzez niewłaściwe zastosowanie polegające na
niezastosowaniu przepisu § 13 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia
14 września 2004 r. w sprawie sposobu i trybu przeprowadzania przetargów
oraz rokowań na zbycie nieruchomości (Dz. U. Nr 207, poz. 2108)
skutkujące przyjęciem, że pozwany, pomimo niezamieszczenia informacji
o roszczeniach wynikających z samego faktu posadowienia budowli
z przeznaczeniem na garaże, prawidłowo sformułował ogłoszenie
o przetargu z dnia 22 lutego 2008 r. nr 9/08 na sprzedaż nieruchomości
położonej w miejscowości H. przy ul. P.;
- prawa materialnego poprzez błędną wykładnię przepisu art. 88 § 1 k.c.
polegającą na przyjęciu przez Sąd II instancji, że skoro powód
w oświadczeniu o uchyleniu się od skutków prawnych oświadczenia woli
w przedmiocie złożenia oferty nabycia nieruchomości położonej
w miejscowości H.przy ul. P., powołuje się na istotną wadę prawną
nieruchomości polegającą na istnieniu praw i roszczeń osób trzecich,
przedstawiona przez niego w toku procesu argumentacja, dotycząca
8
ogrodzenia nieruchomości niepokrywającego się z przebiegiem jej
rzeczywistych granic, stanowi nieuprawnione rozszerzenie podstaw do
uchylenia się od skutków prawnych złożonego oświadczenia;
- prawa materialnego poprzez błędną wykładnię przepisu art. 84 § 2 k.c.
polegającą na przyjęciu, że sam fakt posadowienia na spornej
nieruchomości budowli z przeznaczeniem na garaże nie był okolicznością na
tyle istotną, że gdyby powód o niej wiedział i oceniał sprawę rozsądnie, nie
złożyłby oferty nabycia nieruchomości, tym samym poprzez uznanie,
że powoływany przez powoda błąd nie był błędem istotnym.
Skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i rozpoznanie
sprawy co do istoty poprzez oddalenie apelacji pozwanego w całości.
W odpowiedzi na skargę kasacyjną pozwany wniósł o wydanie
postanowienia o odmowie przyjęcia skargi kasacyjnej do rozpoznania, względnie
o oddalenie skargi kasacyjnej jako pozbawionej podstaw.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
W wyroku z dnia 19 marca 2003 r., I CKN 148/01 (niepubl.) Sąd Najwyższy
wyjaśnił, że w wyniku zakończenia przetargu między wyłonionym nabywcą
a organizatorem powstaje swoiste wzajemne zobowiązanie zawarcia umowy , do
którego mają zastosowanie ogólne przepisy o zobowiązaniach umownych oraz
przepisy o skutkach niewykonania zobowiązań wzajemnych. Uczestnik przetargu
może odstąpić od tego zobowiązania w drodze m. in. uchylenia się od skutków wad
swojego oświadczenia woli. Nie ulega zatem wątpliwości, że powód mógł
powoływać się na działanie pod wpływem błędu, jeśli, oczywiście, spełnione zostały
ustawowe przesłanki w tym względzie. Kluczową kwestią w sprawie pozostaje,
czy błąd, na który się powołuje, ma - zgodnie z jego przekonaniem – charakter
istotny, czy też nie, jak twierdzi pozwana. Sąd Apelacyjny podzielił stanowisko
pozwanej, uznając, że powód nie miał podstaw do uchylenia się od skutków
złożonego oświadczenia woli.
Rozstrzygając tę kontrowersję należy podkreślić, że rozumienie „istotności”
błędu nie jest w doktrynie jednolite. Rozbieżność wywołuje przede wszystkim to czy
ocena istnienia tej przesłanki powinna uwzględniać czynniki subiektywne
9
(przekonanie samej osoby składającej oświadczenie woli), czy też decydujące są
tu kryteria obiektywne. Przeważa to drugie przekonanie i Sąd Najwyższy w składzie
rozpoznającym sprawę podziela je. Za jego trafnością przemawia przede wszystkim
treść art. 84 § 2 k.c., zawierającej bliższe sprecyzowanie błędu istotnego.
Zgodnie z tym przepisem, można powoływać się tylko na błąd uzasadniający
przypuszczenie, że gdyby składający oświadczenie woli nie działał pod wpływem
błędu i oceniał sprawę rozsądnie, nie złożyłby oświadczenia tej treści. Wymóg
dokonania oceny sprawy „ rozsądnie”, jako przesłanka dopuszczalności
powoływania się na działanie pod wpływem błędu, przemawia za koniecznością
obiektywizacji tej oceny. Takie podejście jest zgodne z przyjmowanymi zgodnie
w doktrynie i w orzecznictwie zasadami odtwarzania treści oświadczenia woli na
gruncie wykładni art. 60 k.c. i chroni pewność obrotu przed niebezpieczeństwami
wynikającymi z posługiwania się subiektywnymi kryteriami ocen. W związku z tym
należy odpowiedzieć na pytanie, czy okoliczność, że poza ogrodzeniem działki
oferowanej do sprzedaży znajdował się jeszcze pas gruntu, wchodzący w jej skład,
na którym stały cztery garaże blaszane oraz trzy częściowo przekraczające ten
teren, była na tyle istotna, że gdyby powód o niej wiedział, nie przystąpiłby do
przetargu. Sąd Apelacyjny udzielił negatywnej odpowiedzi na to pytanie i Sąd
Najwyższy podziela to stanowisko. Przemawia za nim to, że garaże te mają
charakter obiektów prowizorycznych, gdyż nie są trwale związane z gruntem, a ich
użytkownicy (najemcy) zobowiązali się opuścić je w terminie miesiąca. Zajmują one
powierzchnię zaledwie kilkdziesięciu metrów kwadratowych na obrzeżu działki,
co przy całej jej powierzchni wynoszącej 5,8232 ha nie mogło stanowić przeszkody
w rozpoczęciu prac przygotowujących teren pod inwestycje budowlane.
Podnoszona w tym kontekście obawa powoda, dotycząca ewentualnych roszczeń
posesoryjnych posiadaczy garaży, jest wyolbrzymiona i przesadna, tak jak
kwalifikowanie garaży do „budowli”. Tak więc oceniając rzecz w kategoriach
zobiektywizowanych, należy uznać, iż ujawnienie faktu, że tytuł własności działki
rozciąga się także na pas gruntu poza ogrodzeniem, gdzie znajdują się garaże
blaszane, nie mógł stwarzać powodowi podstawy do przyjęcia, że pozwana w ten
sposób wprowadziła go w błąd na tyle istotny, który usprawiedliwia skuteczne
uchylenie się przez niego od skutków prawnych wygranego przetargu. Okoliczność
10
ta stanowiła raczej pretekst, niż istotną przyczynę usprawiedliwiającą złożenie
oświadczenia woli w tym przedmiocie. Tym samym niezasadne okazały się zarzuty
skargi kasacyjnej naruszenia art. 84 § 2 i art. 88 § 1 k.c. oraz art. 344 § 1 k.c. i § 13
rozporządzenia Rady Ministrów z 14 września 2004 r. w sprawie sposobu i trybu
przeprowadzania przetargów oraz rokowań na zbycie nieruchomości (Dz. U. Nr
207, poz. 2108).
Skarżący trafnie podnosi, że Sąd Apelacyjny przywiązał zbyt duże znaczenie
do treści oświadczenia powoda o zapoznaniu się ze stanem technicznym
przedmiotu przetargu oraz, że w związku z tym nie wnosi z tego tytułu zastrzeżeń
do ewentualnych wad ukrytych. Jakąkolwiek doniosłość prawną tego oświadczenia
eliminuje bowiem to, że – jak się okazało - sam pozwany nie znał dokładnych
granic oferowanej do sprzedaży nieruchomości. Jak to już jednak wskazano, fakt,
że poza ogrodzeniem znajdował się jeszcze kawałek gruntu należący do objętej
przetargiem działki, nie mógł mieć - w okolicznościach sprawy - wpływu na prawną
skuteczność wyniku przetargu. Dlatego też zarzut skargi kasacyjnej naruszenia
zasad staranności obowiązującej obie strony, jako podmioty gospodarcze (art. 355
§ 2 k.c.), nie mógł mieć znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy.
Z tych przyczyn skarga kasacyjna podlegała oddaleniu, z zasądzenie na
rzecz pozwanej kosztów zastępstwa prawnego w postępowaniu kasacyjnym
(art. 39814
w zw. z art. 98 § 1 k.p.c.).
