Sygn. akt IV CSK 446/10
POSTANOWIENIE
Dnia 14 kwietnia 2011 r.
Sąd Najwyższy w składzie :
SSN Mirosława Wysocka (przewodniczący)
SSN Mirosław Bączyk
SSN Hubert Wrzeszcz (sprawozdawca)
w sprawie z wniosku Anny K.
przy uczestnictwie Gminy Miasta G., Barbary P., Michała L. –
K., Wojciecha K. – K. i Jadwigi S.
o stwierdzenie zasiedzenia,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej
w dniu 14 kwietnia 2011 r.,
skargi kasacyjnej wnioskodawczyni
od postanowienia Sądu Okręgowego
z dnia 25 maja 2009 r.,
oddala skargę kasacyjną i orzeka, że każdy uczestnik ponosi
koszty związane ze swoim udziałem w postępowaniu
kasacyjnym.
2
Uzasadnienie
Postanowieniem z dnia 16 lipca 2008 r. Sąd Rejonowy oddalił wniosek o
stwierdzenie, że Anna K. oraz uczestnicy postępowania Anna P., Michał L.-K. i
Wojciech K.-K. z dniem 7 stycznia 1994 r. nabyli przez zasiedzenie prawo
użytkowania wieczystego zabudowanej nieruchomości położonej w G. przy ul.
K.[...].
Sąd ustalił, że dnia 7 stycznia 1974 r. Zbigniew i Anna małż. K. zawarli ze
Skarbem Państwa – Prezydentem Miasta G. umowę użytkowania wieczystego
nieruchomości gruntowej położonej w G. przy ul. K.[...], stanowiącej działkę nr 30/7
(obecnie nr 417), o powierzchni 218 m2
, na okres 99 lat, tj. do dnia 7 stycznia 2073
r. Oddanie wymienionej nieruchomości w użytkowanie wieczyste zostało ujawnione
w prowadzonej przez Sąd Rejonowy księdze wieczystej kw nr [...].
Zbigniew i Anna K. – po otrzymaniu dnia 25 marca 1974 r. pozwolenia na
budowę domu i wydaniu im nieruchomości gruntowej w dniu 15 grudnia 1974 r. –
rozpoczęli budowę domu (tzw. segmentu w budynku sześciosegmentowym).
Została ona zakończona dnia 26 stycznia 1996 r.
Dnia 22 listopada 1985 r. zmarł Zbigniew K. Spadek po nim odziedziczyli
Anna K., Michał L.-K., Barbara P. i Wojciech K.-K. po ¼ każdy z nich. W
stanowiącej przedmiot zasiedzenia nieruchomości zamieszkują Anna K., Michał L.-
K. i Wojcech K.-K.; Barbara P. wyprowadziła się w maju 2008 r.
Sąd Rejonowy prawomocnym wyrokiem z dnia 17 maja 1990 r., uznał za
nieważną umowę z dnia 7 stycznia 1974 r. o oddaniu wymienionej wyżej
nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste. W grudniu 2001 r. Zarząd
Miasta G., mimo stwierdzenia nieważności umowy, wypowiedział dotychczasową
wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. Jednakże Anna K.
płaciła ją do 2007 r., w wysokości sprzed wypowiedzenia.
Powołując się na orzecznictwo Sądu Najwyższego, Sąd pierwszej instancji
uznał, że prawo użytkowania wieczystego może być przedmiotem zasiedzenia.
Jednakże w rozpoznawanej sprawie osobom, na rzecz których ma nastąpić
3
stwierdzenie nabycia prawa użytkowania wieczystego przez zasiedzenie, prawo
użytkowania wieczystego spornej nieruchomości nie przysługuje na skutek
unieważnienia umowy z dnia 7 stycznia 1974 r. Wniosek o stwierdzenie nabycia
tego prawa w drodze zasiedzenia ulega więc oddaleniu.
Zaskarżonym postanowieniem Sąd Okręgowy oddalił apelację
wnioskodawczyni, podzielając ustalenia faktyczne i ocenę prawną Sądu pierwszej
instancji.
W skardze kasacyjnej, opartej na obu podstawach, pełnomocnik
wnioskodawczyni zarzucił naruszenie art. 172 k.c. i art. 378 § 1 k.p.c. Powołując się
na te podstawy wniósł o uchylenie zaskarżonego postanowienia i przekazanie
sprawy do ponownego rozpoznania.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Zarzut naruszenia art. 172 k.c. przez jego błędną wykładnię i niewłaściwe
zastosowanie sprowadza się w istocie do zakwestionowania stanowiska, że
niedopuszczalne jest nabycie prawa użytkowania wieczystego przez zasiedzenie
biegnące przeciwko właścicielowi gruntu.
Kwestia zasiedzenia prawa użytkowania wieczystego, zwłaszcza możliwości
powstania prawa użytkowania wieczystego w drodze zasiedzenia, budziła
wątpliwości na gruncie Kodeksu cywilnego, spowodowane zmianą stanu prawnego.
Obowiązujący do czasu wejścia w życie Kodeksu cywilnego dekret z dnia
11 października 1946 r. o prawie rzeczowym (Dz. U. Nr 57, poz. 319, dalej:
„pr. rzecz.”) przewidywał nabycie ograniczonych praw rzeczowych przez
zasiedzenie (art. 127 pr. rzecz.). W związku z tym, że wówczas prawo użytkowania
wieczystego było ograniczonym prawem rzeczowym, zgodnie przyjmowano pogląd
o możliwości nabycia przez zasiedzenie prawa użytkowania wieczystego zarówno
wtedy, gdy zasiedzenie biegło przeciwko Państwu, jak i wówczas, gdy chodziło
o nabycie prawa już ustanowionego na rzecz oznaczonego użytkownika
wieczystego. Jednakże wspomniana możliwość była ograniczona, ponieważ art.
127 pr. rzecz. wymagał, aby prawo użytkowania wieczystego było wpisane do
księgi wieczystej bez ważnej podstawy prawnej. Po wejściu w życie Kodeksu
cywilnego sytuacja prawna zmieniła się o tyle, że – po pierwsze – umieszczona
4
w Kodeksie regulacja użytkowania wieczystego znalazła się między regulacją
dotyczącą własności a regulacją dotyczącą ograniczonych praw rzeczowych i – po
drugie – Kodeks cywilny przewidywał wyraźnie nabycie przez zasiedzenie jedynie
prawa własności (art. 172 k.c.) i służebności gruntowej (art. 292 k.c.). Kodeks
cywilny nie zawierał natomiast przepisu wprost odnoszącego się do możliwości
nabycia przez zasiedzenie prawa użytkowania wieczystego.
Rozstrzygając zagadnie prawne, czy dopuszczalne jest nabycie użytkowania
wieczystego przez zasiedzenie, Sąd Najwyższy w uchwale składu siedmiu sędziów
Sądu Najwyższego z dnia 11 grudnia 1975 r., III CZP 63/76 (OSNC 1976, nr 12,
poz. 259) – wpisanej do księgi zasad prawnych – orzekł, że dopuszczalne jest
nabycie prawa użytkowania wieczystego przez zasiedzenie biegnące przeciwko
poprzedniemu użytkownikowi wieczystemu.
W uchwale wskazano, że w świetle zmienionego stanu prawnego przepisy
o ograniczonych prawach rzeczowych nie mogą stanowić podstawy dla poglądu
o dopuszczalności nabycia użytkowania wieczystego przez zasiedzenie przede
wszystkim dlatego, że Kodeks cywilny nie zna generalnej zasady nabycia praw
rzeczowych przez zasiedzenie, a ponadto dlatego, że użytkowanie wieczyste nie
stanowi już ograniczonego prawa rzeczowego. Podkreślono, że Kodeks cywilny
przyjął zasadę, iż możliwość nabycia przez zasiedzenie prawa rzeczowego zależy
od pozytywnego przepisu, co potwierdzają normy zawarte w art. 172 i 292 k.c.
Zwrócono jednak uwagę na wyrażoną w judykaturze zasadę, że w wypadkach
nieuregulowanych w art. 232-243 k.c. oraz w umowie o oddaniu gruntu
w użytkowanie wieczyste należy przy wykładni tych przepisów posługiwać się
analogią, przede wszystkim do przepisów zawartych w dziale II tytułu I księgi
drugiej Kodeksu cywilnego dotyczących treści i wykonywania własności.
Nawiązując do tej zasady, uznano, że należy – ze względu na społecznie w pełni
uzasadnioną potrzebę ochrony użytkownika wieczystego – przyjąć, iż także co do
możliwości nabycia przez zasiedzenie prawa użytkowania wieczystego istnieje
luka, podlegająca uzupełnieniu przez zastosowanie w drodze analogii przepisów
art. 172-177 k.c. Rodzajowa bliskość prawa własności i prawa użytkowania
wieczystego, zwłaszcza w zakresie uprawnień dotyczących rozporządzania
i władania, i tożsamość spełnianych funkcji pozwalają przyjąć, że i w stosunku do
5
wieczystego użytkownika mają w drodze analogii zastosowanie przepisy
o zasiedzeniu.
Przewidziana w omawianej uchwale Sądu Najwyższego możliwość nabycia
przez zasiedzenie prawa użytkowania wieczystego podlegała jednak istotnemu
ograniczeniu. Jest ona bowiem dopuszczalna tylko wtedy, gdy użytkowanie
wieczyste zostało już ustanowione na rzecz oznaczonej osoby. Nie wchodzi
natomiast w grę nabycie tego prawa na skutek długotrwałego władania
nieruchomością państwową, która nie została oddana w użytkowanie wieczyste,
w zakresie odpowiadającym treści prawa użytkowania wieczystego. Przeciwko
takiej możliwości przemawia – po pierwsze – przepis art. 177 k.c., wyłączający
zasiedzenie nieruchomości będącej przedmiotem własności państwowej i – po
drugie – konieczność zachowania szczególnego trybu ustanowienia prawa
użytkowania wieczystego (wydanie odpowiedniej decyzji administracyjnej
poprzedzającej zawarcie umowy), mającego na celu zapobieganie
nieuzasadnionemu ze społecznego i gospodarczego punktu wiedzenia
przeznaczeniu nieruchomości państwowych. Jako najbardziej typowy wypadek
nabycia w drodze zasiedzenia użytkowania wieczystego wskazano sytuację,
w której użytkownik wieczysty przenosi to prawo na inną osobę bez zachowania
formy aktu notarialnego (art. 158 w związku z art. 237 k.c.).
Od chwili wejścia w życie Kodeksu cywilnego również w literaturze uważano,
że nie może dojść do powstania użytkowania wieczystego w drodze zasiedzenia.
Dopuszczano jedynie zasiedzenie już istniejącego prawa użytkowania wieczystego
na podstawie odpowiednio stosowanych przepisów o zasiedzeniu własności. Mimo
uchylenia art. 177 k.c. (art. 1 pkt 34 ustawy z dnia 28 lipca 1990 r. o zmianie
ustawy – Kodeks cywilny, Dz. U. Nr 55, poz. 321), wyłączającego możliwość
zasiedzenia własności nieruchomości państwowej, stanowisko to w zasadzie nie
uległo zmianie. Nadal zdecydowanie dominuje zapatrywanie, że ustanowienie
użytkowania wieczystego wskutek zasiedzenia nie jest możliwe, zasiedzenie może
prowadzić do nabycia jedynie już istniejącego użytkowania wieczystego. Podkreśla
się, że uchylenie art. 177 k.c., a tym samym otwarcie drogi do nabycia własności
nieruchomości państwowej przez zasiedzenie, nie ma wpływu na stanowisko
w sprawie dopuszczalności zasiedzenia użytkowania wieczystego. Przeciwko
6
powstaniu użytkowania wieczystego w drodze zasiedzenia przemawia umowy tryb
oddania gruntu w użytkowanie wieczyste i konstytutywność wpisu, a także brak
przepisu szczególnego zezwalającego na nabycie w drodze zasiedzenia prawa
użytkowania wieczystego skutecznego wobec Skarbu Państwa lub jednostki
samorządu terytorialnego, zwłaszcza, że nabycie prawa w drodze zasiedzenia ma
charakter wyjątkowy. Nie nastąpiła też – na skutek uchylenia art. 177 k.c. – zmiana
w orzecznictwie Sądu Najwyższego. Nadal przyjmuje się, że dopuszczalne jest
nabycie w drodze zasiedzenia jedynie już istniejącego prawa użytkowania
wieczystego (por. postanowienia Sądu Najwyższego: z dnia 6 października 2006 r.,
IV CKN 137/00 i z dnia 13 sierpnia 2008 r., I CSK 67/08, niepubl.).
Sąd Najwyższy w składzie rozpoznającym niniejszą skargę kasacyjną
podziela ugruntowane w doktrynie i judykaturze stanowisko, że dopuszczalne jest
nabycie prawa wieczystego użytkowania przez zasiedzenie biegnące przeciwko
wieczystemu użytkownikowi. To oznacza, że zarzut naruszenia art. 172 k.c. oparty
na zapatrywaniu, iż dopuszczalne jest nabycie prawa wieczystego użytkowania
przez zasiedzenie biegnące także przeciwko właścicielowi gruntu, jest
nieuzasadniony. Skarżąca nie przedstawiła przekonujących argumentów
przemawiających za przyjęciem – wbrew ugruntowanemu stanowisku – że możliwe
jest także nabycie przez zasiedzenie użytkowania wieczystego bezpośrednio od
Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. Innymi słowy, że może
dojść do powstania użytkowania wieczystego w drodze zasiedzenia. Trafnie
przyjmuje się w piśmiennictwie i w orzecznictwie, że uchylenie art. 177 k.c. nie ma
wpływu na przyjęte stanowisko co do dopuszczalności zasiedzenia użytkowania
wieczystego. Przeciwko powstaniu użytkowania wieczystego w drodze zasiedzenia
nadal przemawia fakt, że ustanowienie użytkowania wieczystego może nastąpić
tylko w określony sposób (na podstawie umowy i wpisu do księgi wieczystej).
Ponadto żaden przepis nie przewiduje powstania wieczystego użytkowania na
skutek zasiedzenia. Zasiedzenie nie stanowi wreszcie generalnego sposobu
nabycia praw rzeczowych. Przyjęta natomiast dopuszczalność nabycia w drodze
zasiedzenia już ustanowionego prawa użytkowania wieczystego wynika z samej
natury tego prawa, pokrewnego prawu własności.
7
W okolicznościach sprawy nie można też pomijać, że w okresie od 20 lipca
1988 r. do 31 grudnia 2005 r. istniała możliwość uzyskania prawa użytkowania
wieczystego na szczególnej podstawie, w uproszczony sposób, w trybie tzw.
uwłaszczenia posiadaczy, z pominięciem przetargu i z możliwością ustawowego lub
uznaniowego zwolnienia z obowiązku uiszczenia pierwszej opłaty. Stosowne
regulacje zawierała ustawa z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami
i wywłaszczeniu nieruchomości (Dz. U. Nr 22, poz. 99 ze zm.; dalej: „u.g.w.n.”)
i ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. Nr 115,
poz. 741 ze zm.; dalej: „u.g.n.). W wypadku pierwszej z wymienionych ustaw
chodzi o art. 87 ust. 2, wprowadzony ustawą z dnia 13 lipca 1988 r. o zmianie
ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczeniu nieruchomości (Dz. U. Nr 24, poz.
170) i art. 80 ust. 1a wprowadzony ustawą z dnia 21 października 1994 r. o zmianie
ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczeniu nieruchomości (Dz. U. Nr 121, poz.
601), a w wypadu drugiej – o art. 207 ust. 1 w pierwotnej wersji i po nowelizacji,
dokonanej ustawą z dnia 7 stycznia 2000 r. o zmianie ustawy o gospodarce
nieruchomościami i innych ustaw (Dz. U. Nr 6, poz. 70). Wymienione przepisy miały
charakter porządkujący wieloletnie władanie gruntami skarbowymi i komunalnymi.
Temu procesowi porządkowania patronowała idea ochrony posiadaczy, którzy
legalnie podjęli określone działania na gruntach, do których formalnie nie
przysługiwały im prawa rzeczowe (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia
17 kwietnia 2008 r., I CSK 485/07, niepubl.).
W konsekwencji przyjętego stanowiska, że w drodze zasiedzenia możliwe
jest nabycie jedynie już istniejącego prawa użytkowania wieczystego, bezskuteczny
jest także zarzut naruszenia art. 378 § 1 k.p.c., polegającego – zdaniem skarżącej
– na nieodniesieniu się przez Sąd odwoławczy do zarzutu, że niemożność ustalenia
treści prawa użytkowania wieczystego wyklucza zastosowanie w sprawie art. 172
k.c., albowiem nie ma on istotnego wpływu na wynik sprawy.
Z przedstawionych powodów Sąd Najwyższy orzekł, jak w sentencji
postanowienia (art. 39814
k.p.c. oraz art. 520 § 1 w związku z art. 39821
i art. 391
§ 1 k.p.c.).
8
