III FSK 1842/21

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: Sędzia NSA Jacek Pruszyński (sprawozdawca), Sędzia NSA Dominik Gajewski, Sędzia NSA Paweł Borszowski, po rozpoznaniu w dniu 17 stycznia 2023 r. na posiedzeniu niejawnym w Izbie Finansowej skargi kasacyjnej M. H. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 19 listopada 2019 r. sygn. akt I SA/Gd 1295/19 w sprawie ze skargi M. H. na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Gdańsku z dnia 29 kwietnia 2019 r. nr 2201-IEE-1.711.2.122.2019.HS w przedmiocie zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości 1) oddala skargę kasacyjną, 2) zasądza od M. H. na rzecz Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Gdańsku kwotę 360 (słownie: trzysta sześćdziesiąt) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego.

1. Wyrok sądu pierwszej instancji.

Wyrokiem z 19 listopada 2019 r., sygn. akt I SA/Gd 1295/19, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku oddalił skargę M. H. (dalej: Skarżąca) na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Gdańsku z 29 kwietnia 2019 r., nr 2201-IEE-1.711.2.122.2019.HS w przedmiocie zarzutów w sprawie opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Wyrok (podobnie, jak pozostałe powołane w uzasadnieniu orzeczenia) jest dostępny w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych, http://orzeczenia.nsa.gov.pl.

2. Skarga kasacyjna.

Skargę kasacyjną od wyroku Sądu pierwszej instancji wniosła Skarżąca. Działający w jej imieniu pełnomocnik na podstawie art. 173 § 1, art. 174 pkt 1 i 2, art. 175 § 3 pkt 1, art. 177 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 ze zm., dalej p.p.s.a.), zaskarżył wyrok całości. Zaskarżonemu orzeczeniu zarzucił naruszenie:

I. przepisów postępowania (art. 174 pkt 2 p.p.s.a.), które mogło mieć istotny wpływ na wynik postępowania:

– art. 134 § 1 p.p.s.a. poprzez nie dokonania przez Sąd oceny prawnej operatu szacunkowego pod kątem spełnienia wymogów określonych w rozporządzeniu Ministra Finansów z dnia 29 maja 2014 r. w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości w sytuacji braku związania zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną w niej podstawą prawną;

II. prawa materialnego przez błędną jego wykładnię (art. 174 pkt 1 p.p.s.a.):

– art. 146 § 1, art. 145 § 1 pkt 1 lit. a, art. 151 p.p.s.a. w zw. art.110r § 1 ustawy

o postępowaniu egzekucyjnym w administracji w zw. z zasadami sporządzania wycen nieruchomości ujętymi w przepisach prawa: art. 4 pkt 16, art. 153 ust. 1, art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2016 r., poz. 2147 ze zm.) oraz § 4 ust. 1, 2, 4, § 5, § 55, § 56 Rozporządzenia Rady Ministrów

w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2011 r., Nr 165, poz. 985 ze zm.) a także w sprzeczności ze standardami zawodowymi (Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych opracowane i wydane przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych oraz Powszechne Krajowe Zasady Wyceny uchwalone przez Radę Krajową Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych), poprzez przyjęcie, iż przedmiotowy operat szacunkowy spełnia warunki formalne, ale również jest oparty na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz w sposób właściwy dokonano wychwycenia cech różniących te nieruchomości od nieruchomości wycenianej i w sposób właściwy dokonano ustalenia współczynników korygujących;

– art. 146 § 1, art. 145 § 1 pkt 1 lit. a, art. 151 p.p.s.a. w zw. § 1, § 2, § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 29 maja 2014 r. w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości w zw. z art. 110r § 2 ustawy o postępowaniu egzekucyjnym

w administracji, poprzez brak oceny przez Sąd pierwszej instancji spełnienia warunków określonych w rozporządzeniu oraz niespełnienia wymogów przez operat szacunkowy poprzez brak danych zawartych § 1, § 2, § 5 tego rozporządzenia;

– art. 146 § 1, art. 145 § 1 pkt 1 lit. a, art. 151 p.p.s.a. w zw. art. 10 ustawy Kodeks postępowania administracyjnego w zw. z art. 18 ustawy o postępowaniu egzekucyjnym, poprzez niezaznajomienie strony z istotnym dokumenty mającym istotny wpływ na podjęte rozstrzygnięcia przez organy;

– art. 146 § 1, art. 145 § 1 pkt 1 lit. a, art. 151 p.p.s.a. w zw. art. 40 § 2 ustawy Kodeks postępowania administracyjnego w zw. z art. 18 ustawy o postępowaniu egzekucyjnym, poprzez pomijanie w czynnościach w trakcie postępowania oraz doręczaniu korespondencji ustanowionego w sprawie pełnomocnika.

W związku z powyższymi zarzutami autor skargi kasacyjnej wniósł o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i orzeczenie reformatoryjnie w trybie art. 188 p.p.s.a.,

o uchylenie zaskarżonego postanowienia organu nadzoru oraz o zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych. Jednocześnie wniósł o rozpoznanie skargi kasacyjnej na rozprawie.

Pismem z 11 lutego 2020 r. Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w Gdańsku, reprezentowany przez pełnomocnika w odpowiedzi na skargę kasacyjną wniósł o oddalenie skargi kasacyjnej w całości, o zasądzenie kosztów postępowania od Skarżącej na rzecz Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Gdańsku według norm przepisanych oraz o rozpoznanie sprawy na rozprawie.

Zarządzeniem z 20 października 2022 r. w trybie art. 15zzs⁴ ust. 3 w zw. z ust. 1 ustawy z 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz.U. z 2021 r., poz. 2095 ze zm.), sprawa została skierowana na posiedzenie niejawne. O powyższym strony zostały zawiadomione przy jednoczesnym pouczeniu co do możliwości uzupełnienia podniesionej argumentacji w odrębnym piśmie procesowym.

3. Naczelny Sąd Administracyjny zważył co następuje.

Skarga kasacyjna nie zasługuje na uwzględnienie.

Naczelny Sąd Administracyjny, zgodnie z art. 183 § 1 p.p.s.a., rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, biorąc z urzędu pod rozwagę nieważność postępowania. W sprawie niniejszej Naczelny Sąd Administracyjny nie dopatrzył się okoliczności uzasadniających nieważność postępowania (art. 183 § 2 p.p.s.a.) i rozpoznał skargę kasacyjną w podstawach w niej wskazanych.

Spór w sprawie dotyczy przede wszystkim prawidłowości sporządzenia przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego w zakresie wyceny wartości rynkowej nieruchomości gruntowej zabudowanej, położonej w [...], działka nr [..] o powierzchni 245 m² i nr 2054 o powierzchni 91 m². Skarżąca podnosi również zarzuty dotyczące uchybień, które miały miejsce przy doręczaniu korespondencji w postępowaniu prowadzonym przez organ pierwszej instancji.

Z akt sprawy wynika, że biegły dokonując wyceny ww. nieruchomości wybrał podejście porównawcze metodą korygowania ceny średniej przy uwzględnieniu cen wolnorynkowych podobnych nieruchomości zabudowanych jednorodzinnymi domami mieszkalnymi i niezabudowanych w lokalizacjach na terenie miasta [...] i województwa pomorskiego, funkcji terenów w planie zagospodarowania przestrzennego, położenia i stopnia wyposażenia w urządzenia komunalne i stanu ich zagospodarowania.

Zgodnie z art. 153 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2018 r., poz. 2204 ze zm., dalej: u.g.n.) podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Według art. 4 pkt 16 u.g.n. ilekroć w ustawie jest mowa o nieruchomości podobnej - należy przez to rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość.

Stosownie do § 4 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r., Nr 207, poz. 2109 ze zm., dalej: rozporządzenie), przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku (ust. 2). Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości (ust. 4).

Podejście porównawcze polega na znalezieniu i wykorzystaniu cen transakcyjnych, jakie uzyskano za nieruchomości podobne. Zasadą jest wyszukiwanie do porównania nieruchomości mających możliwie jak najwięcej cech podobnych do nieruchomości wycenianej. Porównywalność nieruchomości w rozumieniu art. 4 pkt 16 u.g.n., nie oznacza identyczności parametrów, tylko wspólność istotnych cech rynkowych mających zasadniczy wpływ na wartość nieruchomości. Jest to zatem więź polegająca na podobieństwie, a nie na tożsamości. Ustalenie zaś, które cechy nieruchomości mają najistotniejsze znaczenie w konkretnym przypadku, zależy od oceny rzeczoznawcy wyposażonego nie tylko w szczególne kompetencje ustawowe, ale także posiadającego profesjonalną wiedzę na temat czynników oddziaływających na wartość nieruchomości (por. wyrok WSA w Białymstoku z 18 stycznia 2022 r., II SA/Bk 864/21). Ponieważ nie jest możliwe znalezienie nieruchomości identycznych, stwierdzone ceny transakcyjne koryguje się następnie ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne między sobą i nieruchomością wycenianą, a ponadto uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu.

Według Naczelnego Sądu Administracyjnego, należy zgodzić się z oceną organów obu instancji oraz Sądu pierwszej instancji, że operat szacunkowy opracowany na potrzeby postępowania egzekucyjnego przez rzeczoznawcę majątkowego J. Ś. został sporządzony z uwzględnieniem szczegółowych wymogów i zasad wyceny nieruchomości określonych w przywołanych przepisach.

Stosując podejście porównawcze rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym uzasadnił przyjęcie określonego materiału porównawczego, wskazując nieruchomości podobne i ich parametry, dostosował również wskaźniki korygujące. Po przeprowadzeniu analizy rynku nieruchomości rzeczoznawca przyjął do porównania 21 nieruchomości zabudowanych jednorodzinnymi domami mieszkalnymi oraz 7 transakcji dotyczących nieruchomości gruntowych niezabudowanych z prawem zabudowy mieszkalnej jednorodzinnej. Przyjęte do porównania nieruchomości zlokalizowane były w [...] i [...]. Na podstawie danych o transakcjach i cechach nieruchomości rzeczoznawca ustalił następnie cenę średnią (2.801,85 zł/1 m²) oraz oszacował współczynniki korygujące. Suma wartości współczynników korygujących dla rodzaju cechy rynkowej nieruchomości (stan techniczny, położenie, wielkość działki, instalacje, otoczenie, atrakcyjność architektoniczna, powierzchnia budynku, rodzaj zabudowy) wyniosła według operatu: 1,1420, a współczynnik korekcyjny: 1. Ostatecznie rzeczoznawca ustalił wartość rynkową prawa własności nieruchomości na kwotę 759.200 zł.

Sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy spełnia warunki formalne. Biegły zawarł w nim wymagane przepisami prawa informacje na temat przedmiotu i zakresu wyceny, celu wyceny, podstawy prawnej jej dokonania, opisał stan prawny nieruchomości. W operacie rzeczoznawca ponadto wskazał zastosowaną metodę wyceny, przeprowadził analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie wyceny, określił założenia przyjęte do wyceny, wybór nieruchomości porównywalnych. Wynik wyceny został wystarczająco uzasadniony.

Dane dotyczące nieruchomości porównawczych podane zostały przez biegłego w tabeli na str. 18-19 operatu. Zawierają one takie informacje, jak: miasto/gmina, obręb, data transakcji, numer działki, powierzchnia działek, cena działki i cena jednostkowa. Dodatkowe wyjaśnienia w kwestii doboru nieruchomości porównawczych rzeczoznawca majątkowy zawarł w piśmie z 2 lutego 2019 r. Jak wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z 5 kwietnia 2012 r., sygn. II CSK 369/11 (LEX nr 1170225), w kwestiach porównawczych nieruchomości nie są potrzebne dane identyfikacyjne, których ujawnienie wkraczałoby w sferę zastrzeżoną tajemnicą zawodową rzeczoznawcy. Pamiętać należy, że operat szacunkowy, również dla właściciela nieruchomości wycenianej, nie może być źródłem takiej wiedzy, która mogłaby prowadzić do ujawniania tajemnicy handlowej lub danych osobowych uczestników obrotu nieruchomościami. Taką wiedzą może dysponować jedynie rzeczoznawca majątkowy, którego pozycja w systemie prawa jest zbliżona do osoby zaufania publicznego i wobec którego istnieją instrumenty nadzoru nad właściwym wykonywaniem czynności zawodowych, w tym zachowania tajemnicy zawodowej (art. 175 ust. 3 i art. 178 u.g.n.) (por. wyrok NSA z 11 lipca 2016 r., I OSK 2471/14). Z operatu szacunkowego nie wynika, aby w odniesieniu do analizowanych przypadków sprzedaży nieruchomości zachodziły ograniczenia w wykorzystaniu informacji o cenach z powodu wystąpienia szczególnych warunków zawarcia transakcji określonych w § 5 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. Nie ma żadnych podstaw, aby wyciągać z tego wniosek, że takie ograniczenia mogły mieć miejsce, ale nie zostały uwzględnione przez biegłego.

W operacie szacunkowym rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił, że wagi poszczególnych cech rynkowych zamieszczonych w tabeli wyceny ustalono na podstawie założonego do wyceny rynku lokalnego, w szczególności dostępnych transakcji, ofert prasowych sprzedaży oraz ofert znajdujących się w biurach obrotu nieruchomościami. Wartości współczynników korygujących przedstawiono na karcie 21 opinii. Wyboru cech rynkowych, mających wpływ na zróżnicowanie cen transakcyjnych, oraz ustaleń dotyczących wag cech różnicujących wartość działek dokonuje rzeczoznawca majątkowy, czynności podejmowane w tym zakresie wymagają bowiem wiedzy specjalistycznej. Merytoryczna weryfikacja prawidłowości operatu sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego może być dokonana w oparciu o przepis art. 157 ust. 1 u.g.n., a więc przez ocenę dokonaną przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych.

Sąd pierwszej instancji zasadnie wskazał, że obowiązujące przepisy prawa nie określają maksymalnego okresu, który ograniczałby możliwość porównywania cen sprzedaży, nie ma zatem podstaw do uwzględnienia zarzutu nieuprawnionego wykorzystania przez rzeczoznawcę cen transakcyjnych pochodzących z okresu 36 miesięcy przed dokonywaną wyceną. Jak wyjaśnił WSA, a czego nie zakwestionowano w skardze kasacyjnej, wskazywane przez stronę Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych nie stanowią podstaw prawnych wykonywania operatu szacunkowego i nie mogą być punktem odniesienia do kontroli legalności aktu administracyjnego. Przywoływane Noty Interpretacyjne mają charakter wytycznych kierowanych do rzeczoznawców majątkowych, które nie mogą stanowić miernika prawidłowości opinii sporządzonej przez biegłego. Niezależnie od tego, ww. Noty Interpretacyjne, nie ustanawiają kategorycznego zakazu korzystania z danych o sprzedaży nieruchomości w okresie dłuższym niż dwa lata poprzedzające dzień określenia wartości nieruchomości. Wynika z nich, że dopuszczalne jest skorzystanie z danych pochodzących z innych okresów, co wymaga jednak szczegółowego uzasadnienia. W treści opinii biegły wydłużył okres badania rynku do 36 miesięcy przed datą wykonania wyceny, uzasadniając to małą liczbą podobnych transakcji na rynku lokalnym we wskazywanym okresie dwuletnim.

Nie ma podstaw do uwzględnienia zarzutów wskazujących, że operat szacunkowy nie zawiera rzetelnej analizy rynku lokalnego, nie wzięto pod uwagę, że budynek nie jest domem jednorodzinnym, a w analizowanym okresie nie odnotowano na rynku lokalnym porównywalnej transakcji dotyczącej kamienicy. W treści operatu wskazano, że przy prowadzeniu wyceny nieruchomości dokonano analizy poziomu cen rynkowych, uzyskanych w transakcjach kupna - sprzedaży prawa własności innych zabudowanych nieruchomości gruntowych wraz zakresem badania rynku. Transakcje te przedstawiono w formie tabelarycznej na karcie nr 18 operatu. Z operatu szacunkowego wynika przy tym, że przy dokonywaniu wyceny uwzględniono nie tylko nieruchomości na rynku lokalnym, ale także na rynku regionalnym, konkretnie z obrębu S. WSA trafnie wskazał, że nie stanowi uchybienia przy dokonanej wycenie nieruchomości uwzględnienie przez rzeczoznawcę transakcji dotyczących domów jednorodzinnych, a nie jak wskazuje Skarżąca, nieruchomości zabudowanych budynkiem stanowiącym kamienicę. Stosowanie podejścia porównawczego zakłada przyjęcie do porównania nieruchomości podobnych, o zbliżonych cechach, a nie nieruchomości identycznych. Jak wyjaśnił biegły rzeczoznawca, przyczyną takiego stanu rzeczy był brak na rynku lokalnym transakcji sprzedaży obejmujących całe kamienice. Ponadto, przedmiotowa nieruchomość jest zabudowana domem mieszkalnym o powierzchni 223,70 m² o charakterze małej kamienicy. Powierzchnia użytkowa budynku zlokalizowanego na nieruchomości, jak i jego charakterystyka funkcjonalna nie odbiega od typowych jednorodzinnych domów mieszkalnych. Nie wydzielono z przedmiotowej nieruchomości odrębnych nieruchomości lokalowych. Nadto biegły dokonując wyceny wziął także pod uwagę te cechy, które różnicowały nieruchomości będące przedmiotem obrotu w stosunku do nieruchomości wycenianej. Zostały one przedstawione w formie graficznej i tabelarycznej na stronie 21 operatu. Z tego zestawienia wynika, że przy sporządzaniu wyceny nieruchomości Skarżącej uwzględniono takie cechy nieruchomości porównywanych jak np. ich stan techniczny, położenie, instalacje, otoczenie, rodzaj zabudowy czy atrakcyjność architektoniczną. Jednocześnie, kwestionowany w skardze kasacyjnej, wskaźnik zużycia technicznego budynku nie był wykorzystywany w procesie wyceny wartości nieruchomości.

Należy zgodzić się z Sądem pierwszej instancji, że operat szacunkowy, uzupełniony wyjaśnieniami złożonymi przez rzeczoznawcę, został sporządzony zgodnie z wymogami przepisów prawa w szczególności § 26 ust. 1, § 55 i § 56 rozporządzenia. Operat ten zawiera szczegółowe przedstawienie obliczeń oraz wynik wyceny wraz z uzasadnieniem. Zawarto w nim także informacje niezbędne przy dokonywaniu ustalenia wartości rynkowej prawa własności nieruchomości, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego.

Nie zasługują na uwzględnienie zarzuty naruszenia § 1, § 2 i § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 29 maja 2014 r. w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości (Dz.U. poz. 742) w zw. z art. 110r § 2 ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz.U. z 2018 r., poz. 1314 ze zm., dalej: u.p.e.a.), a także art. 134 § 1 p.p.s.a. Wskazane przepisy rozporządzenia z dnia 29 maja 2014 r. (wydanego na podstawie delegacji z art. 110r § 2 u.p.e.a.) stanowią, że: jeżeli dane zawarte w wyciągach z księgi wieczystej lub z ewidencji gruntów i budynków, w szczególności dotyczące powierzchni lub sposobu korzystania z nieruchomości, nie odpowiadają stanowi rzeczywistemu, w opisie nieruchomości podaje się stan rzeczywisty i wyjaśnia, na czym polega niezgodność z danymi ujawnionymi w księdze wieczystej lub w ewidencji gruntów i budynków (§ 1); jeżeli na nieruchomości znajdują się obiekty budowlane lub urządzenia, opis nieruchomości powinien zawierać w szczególności wskazanie ich roku budowy albo przybliżonego wieku, stanu przeznaczenia, rodzaju konstrukcji i materiału budowlanego, z którego zostały wykonane, liczby kondygnacji, sposobu korzystania, jak również sposobu i jakości wykonania i wyposażenia w instalacje i urządzenia (§ 2); przy oszacowaniu wartości nieruchomości nie uwzględnia się praw odkupu i pierwokupu (§ 5).

Wprawdzie w zaskarżonym wyroku oraz w operacie szacunkowym brak jest wyraźnego odniesienia do ww. przepisów rozporządzenia z dnia 29 maja 2014 r., to nie ma podstaw do stwierdzenia, że doszło do ich naruszenia. Jak wyjaśnił organ w odpowiedzi na skargę kasacyjną, nie występują jakiekolwiek niezgodności danych zawartych w wyciągach z księgi wieczystej lub z ewidencji gruntów i budynków ze stanem rzeczywistym nieruchomości. Nie stwierdzono również prawa odkupu i pierwokupu, które nie powinny być uwzględnione przy oszacowaniu wartości nieruchomości. Operat spełnia wymogi określone w § 2 ww. rozporządzenia z dnia 29 maja 2014 r., zawiera bowiem na str. 10-12 szczegółowy opis budynku.

Biorąc pod uwagę zarzuty skargi kasacyjnej należy zauważyć, że operat szacunkowy, jak każdy dowód w sprawie, podlega ocenie przez organ egzekucyjny prowadzący postępowanie egzekucyjne. Na organie spoczywa bowiem obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości, a zatem i obowiązek oceny pod względem formalnym sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego opinii. W szczególności organ powinien zbadać, czy operat szacunkowy został sporządzony przez osobę uprawnioną, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, nie zawiera niejasności, pomyłek czy braków. Jednak w sytuacji, gdy opinia biegłego jest rzeczowa, logiczna i spójna, a poczynione wyliczenia poprawne, zarówno organ administracji, jak i sąd nie są uprawnione do jej podważenia z uwagi na brak stosownej w tym zakresie wiedzy specjalistycznej (por. wyroki WSA w Warszawie z 3 czerwca 2022 r., I SA/Wa 2059/21 i WSA w Poznaniu z 18 maja 2022 r., I SA/Po 1103/21). Podkreśla się, że organy administracji prowadzące postępowanie nie powinny wkraczać w merytoryczną zasadność złożonego operatu, gdyż nie dysponują one wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Poza zakresem analizy i oceny organów administracji, jak i sądów administracyjnych, jest kwestia merytorycznej zasadności wyboru metody i techniki szacowania nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy ma swobodę w wyborze właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania (por. wyroki NSA: z 8 lutego 2018 r., I OSK 1963/17; z 10 lipca 2015 r., I OSK 2546/13; z 5 lutego 2015 r., I OSK 1224/13; z 16 stycznia 2013 r., II OSK 1686/11). Aby skutecznie zakwestionować sporządzony na potrzeby postępowania administracyjnego operat szacunkowy, strona skarżąca powinna albo przedstawić kontroperat, tj. alternatywną wycenę, opierającą się np. na innej bazie nieruchomości uznanych za podobne, czy przyjmując inne kryteria wyceny, albo poddać sporządzony w toku postępowania operat kontroli organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, zgodnie z procedurą przewidzianą w art. 157 ust. 1 u.g.n. (por. wyrok WSA w Poznaniu z dnia 19 sierpnia 2022 r., IV SA/Po 142/22). W konsekwencji zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, dotyczących w szczególności względów formalnych, które dyskwalifikują jego walory dowodowe.

Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego, wojewódzki sąd administracyjny zasadnie uznał, że kontrola dowodu z opinii biegłego była przeprowadzona przez organ prawidłowo, obejmowała bowiem badanie zgodności z prawem tego dowodu, czy zawiera on przewidziane elementy, a ponadto jego przydatność i wiarygodność dowodową. Sąd pierwszej instancji zasadnie podzielił stanowisko organów, że będący podstawą ustaleń operat formalnie został sporządzony prawidłowo. W szczególności zgodnie z obowiązującymi przepisami przedstawiono w nim nieruchomości podobne, a następnie zastosowano współczynniki korygujące, które uwzględniały różnice między nieruchomościami. Skarżąca nie przedstawiła argumentów, które skutecznie mogłyby podważyć prawidłowość podjętych w tym zakresie działań.

Odnośnie zarzutu naruszenia art. 40 § 2 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz.U. z 2017 r., poz. 1257 ze zm., dalej: k.p.a.) w zw. z art. 18 u.p.e.a. należy zgodzić się z Sądem pierwszej instancji, że nie każdy przypadek pominięcia pełnomocnika przy doręczeniu pism stronie skutkuje brakiem doręczenia pisma. W orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego prezentowany jest pogląd, który podziela również Sąd orzekający w niniejszej sprawie, że poza stwierdzeniem faktu pominięcia pełnomocnika, należy jeszcze ocenić, czy uchybienie takie mogło wywrzeć negatywny wpływ w sferze procesowych uprawnień strony (zob. wyrok NSA z dnia 7 listopada 2006 r., I GSK 954/06). Doręczenie decyzji stronie z pominięciem ustanowionego pełnomocnika w sytuacji, gdy nie pociągnęło za sobą negatywnych dla niej skutków, umożliwiając - mimo to - wniesienie odwołania przez pełnomocnika, aczkolwiek jest naruszeniem procedury, to jednak nie stanowi wady kwalifikowanej, jak również nie można go uznać za uchybienie mające istotny wpływ na wynik sprawy (zob. wyrok NSA z dnia 9 stycznia 2009 r., II GSK 600/08). Podobne stanowisko wyrażone zostało także w wyrokach NSA: z dnia 19 lutego 2008 r., I FSK 282/07; z dnia 27 lipca 2010 r., I GSK 826/09; z dnia 15 kwietnia 2014 r., II FSK 825/12; z dnia 16 lutego 2016 r., II FSK 3597/13. Jeżeli zatem na tle okoliczności faktycznych danej sprawy nie ma wątpliwości, że wynik postępowania nie został wypaczony wskutek pominięcia pełnomocnika przy określonej czynności procesowej, a strona miała zagwarantowaną możliwość skorzystania z przysługujących jej praw, to tego rodzaju uchybienia nie można uznać za tzw. błąd kwalifikowany.

Taka sytuacja zachodzi w przedmiotowej sprawie. Pomimo tego, że pisma kierowane były bezpośrednio do strony (co potwierdził organ prowadzący postępowanie), to jednak sytuacja ta nie uniemożliwiła stronie podjęcia skutecznej obrony jej praw. Skarżąca w szczególności była obecna przy czynnościach opisu i oszacowania zajętej nieruchomości. Po doręczeniu Skarżącej protokołów z opisu i oszacowania nieruchomości, pełnomocnik Skarżącej podjął czynności zmierzające do ochrony jej praw. W imieniu Skarżącej złożył zarzuty do opisu i oszacowania nieruchomości, a następnie zażalenie na wydane przez organ pierwszej instancji postanowienie odmawiające ich uwzględnienia. Brak doręczenia pism przez organ pierwszej instancji uprzednio ustanowionemu pełnomocnikowi nie stanowił zatem o takim uchybieniu przepisom postępowania, które miało istotny wpływ na ograniczenie procesowych uprawnień strony w sposób mogący mieć znaczenie dla wyniku sprawy w rozumieniu art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) p.p.s.a.

Należy podzielić także stanowisko Sądu pierwszej instancji w zakresie oceny zarzutu naruszenia art. 10 k.p.a. w zw. z art. 18 u.p.e.a. Pomimo braku doręczenia stronie lub jej pełnomocnikowi odpowiedzi rzeczoznawcy majątkowego na zgłoszone zarzuty do opisu i oszacowania pisma rzeczoznawcy, stanowisko biegłego zostało uwzględnione w treści postanowienia organu pierwszej instancji. Organ stwierdził, że odnosząc się do przedstawionych zarzutów wziął pod uwagę stanowisko rzeczoznawcy majątkowego z 2 lutego 2019 r. Strona miała zatem możliwość odniesienia się do sformułowanego w ten sposób stanowiska organu we wniesionym środku zaskarżenia, co też uczyniła. Zastrzeżenia zgłoszone wobec sporządzonego operatu były następnie przedmiotem oceny organu odwoławczego. Uchybienie to nie mogło mieć zatem istotnego wpływu na wynik sprawy i stanowić podstawy uchylenia zaskarżonego postanowienia (art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) p.p.s.a.).

Z tych też względów Naczelny Sąd Administracyjny uznając zarzuty skarżącej za niezasadne, na podstawie art. 184 p.p.s.a., skargę kasacyjną oddalił.

O kosztach postępowania kasacyjnego orzeczono na podstawie art. 204 pkt 1, art. 205 § 2, art. 207 § 1 i art. 209 p.p.s.a., a także § 14 ust. 1 pkt 2 lit. b) w związku z § 14 ust. 1 pkt 1 lit. c) rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz. U. z 2018 r., poz. 265).

Paweł Borszowski Jacek Pruszyński Dominik Gajewski