Sygn. akt III CZP 60/10
POSTANOWIENIE
Dnia 14 października 2010 r.
Sąd Najwyższy w składzie :
SSN Krzysztof Strzelczyk (przewodniczący)
SSN Mirosław Bączyk (sprawozdawca)
SSN Teresa Bielska-Sobkowicz
w sprawie z powództwa Gminy Miasto S.
przeciwko Janinie D.
o zapłatę,
na posiedzeniu jawnym w Izbie Cywilnej
w dniu 14 października 2010 r.,
na skutek zagadnienia prawnego przedstawionego
przez Sąd Okręgowy postanowieniem z dnia 25 marca 2010 r.,
„Czy udzielenie bonifikaty od ceny sprzedaży lokalu komunalnego
najemcy w trybie art. 68 ust 1 ustawy o gospodarce
nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. w brzmieniu
obowiązującym do dnia 7 stycznia 2010 r., bez zindywidualizowanej
zgody odpowiednio wojewody lub rady gminy prowadzi do
nieważności postanowienia umowy co do określenia ceny
sprzedaży?”
odmawia podjęcia uchwały.
Uzasadnienie
2
Przedstawione Sądowi Najwyższemu zagadnienie prawne wyłoniło się
w związku z następującym stanem faktycznym.
Powodowa Gmina w pozwie skierowanym przeciwko J. D. domagała się
zasądzenia od pozwanej kwoty 26140.20 zł z odsetkami, stanowiącą równowartość
udzielonej pozwanej bonifikaty w związku z nabyciem przez nią wyodrębnionego
lokalu mieszkalnego w kwietniu 1998 r. Pozwana korzystała z dwóch bonifikat. Po
nabyciu lokalu zawarła z mężem umowę o przywróceniu i rozszerzeniu wspólnoty
ustawowej (w sierpniu 2001 r.), w wyniku której nabyty lokal objęty został
wspólnością ustawową. Lokal ten został następnie zbyty przez małżonków osobom
niebędącym bliskimi zbywców. Według powodowej Gminy, istniały zatem
wystarczające podstawy domagania się zwrotu kwoty odpowiadającej wysokości
udzielonych bonifikat, ponieważ doszło do naruszenia ustawowych warunków ich
udzielenia ,przewidzianych w art. 68 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o
gospodarce nieruchomościami (Dz. U nr 115, poz. 741 ze zm.; cyt. dalej jako
„u.g.n.”) .
Sąd Rejonowy zasądził dochodzoną kwotę od pozwanej nabywczyni lokalu
mieszkalnego Gminy. Do zbycia lokalu osobom trzecim doszło bowiem, w ocenie
tego Sądu, wbrew regułom przewidzianym w art. 68 ust. 2 u.g.n. w brzmieniu
obowiązującym w sierpniu 2001 r. (Dz. U. z 2000 r., nr 46, poz. 543). W sprawie
pojawiła się kwestia, w jaki sposób powinna być wyrażona „zgoda rady„
przewidziana w art. 68 ust. 1 u.g.n. w razie sprzedaży lokalu mieszkalnego
z odpowiednią bonifikatą od ceny (zmniejszeniem ceny), ustalonej na podstawie
art. 67 ust. 2 u.g.n. Analizując treść uchwały Rady Miasta z dnia 29 grudnia 1997 r.
oraz okoliczności podjęcia tej uchwały, Sąd Okręgowy - po rozpoznaniu apelacji
strony pozwanej – doszedł do wniosku, że ”brak jest podstaw do wydania przez
radę (miasta) aktów o charakterze generalnym, podejmowanych przed wnioskiem
i ponadto w odniesieniu do wszystkich nieruchomości podlegających sprzedaży”.
Oznaczało to brak prawidłowo wyrażonej zgody uprawnionego organu na
udzielenie stosownego upustu w zakresie ceny lokalu. Skoro jednak wspomniana
zgoda nie jest postrzegana jako element czynności prawnej (umowy sprzedaży
lokalu), to ustalenia stron dotyczące sprzedaży lokalu (pomimo braku wymaganej
3
ustawą indywidualnej zgody Rady Miasta) pozostają ważne, ponieważ nie doszło
w rzeczywistości nigdy do podważenia działalności organów wykonawczych Gminy
w tym zakresie. Mając to na względzie, Sąd Okręgowy nie miał jednak pewności co
do tego, czy brak ”zindywidualizowanej (…) zgody rady gminy prowadzi do
nieważności postanowienia umowy co do określenia ceny sprzedaży„ lokalu
mieszkalnego przez gminę, skoro prawna weryfikacja decyzji administracyjnej
przez sąd cywilny mogłaby nastąpić tylko w zupełnie wyjątkowych sytuacjach,
a reguła taka może mięć analogiczne zastosowanie do uchwał organów
kolegialnych.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Analizując przestawione Sądowi Najwyższemu zagadnienie prawne, należy
zwrócić uwagę przede wszystkim na sam reżim i charakter prawny roszczenia
powodowej Gminy oraz sposób obrony pozwanej w związku z zawarciem umowy
sprzedaży nieruchomości lokalowej (nabywczyni lokalu mieszkalnego).
Gmina dochodziła od pozwanej należności pieniężnej stanowiącej
równowartość udzielonej tej pozwanej bonifikaty w związku z zawarciem przez
strony umowy sprzedaży nieruchomości lokalowej. Zgodnie z art. 68 ust. 2 u.g.n.,
właściwy organ może żądać zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie (po jej
stosownej waloryzacji), jeżeli nabywca nieruchomości przed upływem 10 lat, licząc
od dnia jej zbycia, zbył tę nieruchomość lub wykorzystał na inne cele niż wskazane
w ustawie lub przed upływem 5 lat na inne cele niż wskazane w art. 68 ust. 1 u.g.n.
W związku z tym, że pozwana (wraz z małżonkiem) sprzedali nabytą od Gminy
(w 1998 r.) nieruchomość lokalową w sierpniu 2001 r., ma zastosowanie art. 68
ust. 2 u.g.n. w brzmieniu obowiązującym w tym czasie (Dz. U. z 2000 r. nr 46,
poz. 543).
W orzecznictwie Sądu Najwyższego ukształtowało się trafnie stanowisko, że
omawiane roszczenie gminy ma swoje źródło w art. 68 ust. 2 u.g.n. i powstaje
w ramach odrębnego od umowy sprzedaży stosunku obligacyjnego wynikającego
ex lege (zob. np. ostatnio - uchwała Sądu Najwyższego z dnia 24 lutego z 2010 r.,
III CZP 131/09,OSNC 2010, z. 9 poz. 118). Przepis art. 68 ust. 2 u.g.n. kształtuje
przesłanki powstania roszczenia o zwrot równowartości udzielonej bonifikaty, przy
4
czym jedną z takich przesłanek jest skuteczne zawarcie umowy sprzedaży
nieruchomości lokalowej.
Z treści uzasadnienia zagadnienia prawnego przedstawionego Sądowi
Najwyższemu wynika to, że pozwana broni stanowiska ,iż udzielona jej bonifikata
nie stanowi jednak upustu w rozumieniu art. 68 u.g.n., ponieważ dla jej udzielenia
nie zachowano wymogu wyrażenia zgody przez Radę Miasta w sposób właściwy, tj.
odpowiednio zindywidualizowany (konieczność udzielenia zgody jednorazowo
w każdym konkretnym przypadku). Pozwana nabywczyni nieruchomości lokalowej
starała się – dla uzasadnienia bezzasadności roszczenia Gminy - podtrzymać
stanowisko, że cenowego upustu udzielono jej w ramach jakiegoś innego reżimu
prawnego zbywania lokali powodowej Gminy. Sąd Okręgowy przyjął wprawdzie
ogólnie, że pozwanej udzielono bonifikaty jednak na podstawie przepisów ustaw
o gospodarce nieruchomościami, przy czym – zakładając skuteczność (ważność)
samej umowy sprzedaży mimo wadliwego sposobu wyrażenia zgody przez Radę
Miasta - Sąd ten zastanawiał się na ewentualną nieważnością postanowień tej
umowy w odniesieniu do ustalonej ceny sprzedaży (art. 58 § 3 k.c.).
Należy stwierdzić, że przedstawione Sądowi Najwyższemu zagadnienie
prawne nie może być uznane za kwalifikujące się do jego rozstrzygnięcia
w stosownej uchwale tego Sądu z następujących powodów.
Zagadnienie to i jego prawną motywację oparto na ogólnym założeniu, że
w rozpoznawanej sprawie „decyzja organów (Rady Miasta) nie odpowiada
ustawowemu wymogowi wyrażania zgody „w rozumieniu art. 68 ust.1 u.g.n. z racji
braku jej odpowiedniego zindywidualizowania. W literaturze i orzecznictwie sądów
administracyjnych przyjmuje się trafnie ,że uchwała rady (przewidziana w art. 68
ust. 1 u.g.n.) nie należy do grupy aktów prawa miejscowego i nie wymaga tym
samym zachowania stosownej procedury promulgacyjnej (m.in. ogłoszenia
w dzienniku urzędowym).Nie sposób też twierdzić ,że omawiana uchwała rady
(art. 11 ust. 2 u.g.n.) stanowi postać aktu administracyjnego w rozumieniu art. 104
k.p.a. Do uchwały takiej nie będzie miał zastosowania art.106 k.p.a. dotyczący
sposobu współdziałania organów(por. np. wyrok NSA z dnia 22 lipca 2008 r., OSK
200/08,niepubl.), ponieważ nie chodzi tu o tryb uzgadniania stanowisk
poszczególnych organów gminy, ale na pewno o inną postać wyrażania stanowiska
5
rady w związku z dokonywaniem czynności prawnych przez organ wykonawczy
gminy (zawarciem przez zarząd umowy zbycia nieruchomości lokalowej gminy).
Jeżeli w piśmiennictwie i orzecznictwie sądów administracyjnych podkreśla się,
że zgoda odpowiedniego organu, określonego w art. 68 ust. 2 u.g.n., ma charakter
indywidualny, oznacza to, że w sensie przedmiotowym odnosi się ona zawsze
(niezależnie od czasu jej podjęcia) do zindywidualizowanej (konkretnej) czynności
prawnej (umowy), tj. do samego faktu udzielania bonifikaty oraz jej wysokości.
Czym innym jest natomiast sam sposób(postać prawna) wyrażenia wspomnianej
zgody, m.in. właśnie w wyniku podjęcia stosownej uchwały obejmującej zasady
udzielania bonifikaty (określonej w uchwale grupie osób) do ceny sprzedaży
oznaczonych nieruchomości lokalowych (kiedy taka bonifikata ma być udzielona
i w jakiej wysokości). Taka uchwała może stanowić właściwe wyrażenie zgody
w rozumieniu art. 68 ust. 1 u.g.n. i tym samym - spełniać odpowiednie funkcje
kontrolne w stosunku do zarządu gminy.
Skoro wspomniane założenie Sądu Okręgowego o braku w rozpoznawanej
sprawie właściwej, przewidzianej w art. 68 ust. 1 u.g.n., zgody rady (Rady Miasta)
okazało się jednak nieuzasadnione, nie było tym samym potrzeby do poszukiwania
podstaw prawnych roszczenia pieniężnego powodowej Gminy poza treścią
przepisu art. 68 ust. 2 u.g.n., tj. w konstrukcji nieważności postanowień
dotyczących ceny, zawartych w skutecznej (ważnej) umowie sprzedaży pozwanej
lokalu z dnia 16 kwietnia 1998 r.
Ze wskazanych względów nie istniały zatem podstawy do udzielenia przez
Sąd Najwyższy odpowiedzi na przedstawione zagadnienie prawne (art. 390 § 1
k.p.c.) i dlatego orzeczono jak w sentencji.
