Uchwała z dnia 14 lipca 2005 r., III CZP 43/05
Sędzia SN Irena Gromska-Szuster (przewodniczący)
Sędzia SN Barbara Myszka (sprawozdawca)
Sędzia SN Marek Sychowicz
Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Bogumiła K. przeciwko wspólnocie
mieszkaniowej nieruchomości przy Alejach J. nr 55 w W. o uchylenie uchwał, po
rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu jawnym w dniu 14 lipca 2005 r.,
zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd Apelacyjny w Warszawie
postanowieniem z dnia 31 stycznia 2005 r.:
"Czy współwłaściciel samodzielnych lokali niewyodrębnionych w
nieruchomości wspólnej posiada legitymację do zaskarżenia do sądu uchwały
wspólnoty mieszkaniowej na podstawie art. 25.1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r.,
o własności lokali (Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.)?"
podjął uchwałę:
Współwłaściciel samodzielnych lokali niewyodrębnionych jest
legitymowany do wytoczenia powództwa przewidzianego w art. 25 ust. 1
ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r.
Nr 80, poz. 903 ze zm.).
Uzasadnienie
Bogumił K. wystąpił przeciwko wspólnocie mieszkaniowej nieruchomości przy
Alejach J. nr 55 w W. z pozwem o uchylenie czternastu uchwał, wskazanych
spośród uchwał właścicieli lokali podjętych na zebraniu w dniu 15 czerwca 2002 r.,
z powodu ich niezgodności z przepisami prawa.
Wyrokiem z dnia 29 września 2003 r. Sąd Okręgowy w Warszawie oddalił
powództwo. Istotne elementy stanu faktycznego przyjętego przez Sąd Okręgowy za
podstawę wyroku przedstawiają się następująco.
Wspólnotę mieszkaniową nieruchomości przy Alejach J. nr 55 w W. tworzą
właściciele czterech lokali wyodrębnionych, których udział w nieruchomości
wspólnej wynosi łącznie 0,141, i trzynastu współwłaścicieli 26 samodzielnych lokali
niewyodrębnionych, których udział we wspólnej nieruchomości wynosi 0,859 części.
Powód jest jednym z trzynastu współwłaścicieli. Pozwana sprawuje zarząd
nieruchomością wspólną od dnia 16 czerwca 1997 r., jednak pierwsze zebranie
właścicieli lokali zwołane zostało dopiero na dzień 16 czerwca 2002 r., po czym
termin ten zmieniono na dzień 15 czerwca 2002 r. Zebranie to było poprzedzone
zgromadzeniem współwłaścicieli lokali niewyodrębnionych, odbytym w dniu 8
czerwca 2002 r., na którym dokonano wyboru pełnomocnika na zebranie właścicieli
lokali w osobie jednego z trzynastu współwłaścicieli i upoważniono go do
głosowania w określony sposób w imieniu wszystkich współwłaścicieli lokali
niewyodrębnionych. Powód nie brał udziału ani w zgromadzeniu współwłaścicieli,
ani w zebraniu właścicieli, które odbyło się w dniu 15 czerwca 2002 r. W dniu tym
podjęto m.in. uchwały o ustaleniu wynagrodzenia zarządu wspólnoty, upoważnieniu
zarządu do zmniejszenia wyniku finansowego wspólnoty, udzieleniu absolutorium
zarządowi wspólnoty za lata 1998-2001, zatwierdzeniu sprawozdania zarządu
wspólnoty z wykonania obowiązków za lata 1998-2001 oraz o zatwierdzeniu
sprawozdania finansowego wspólnoty za lata 1998-2001. Powód żądał uchylenia
tych uchwał, podnosząc, że nie został prawidłowo zawiadomiony o terminie
zebrania oraz że zaskarżone uchwały zostały podjęte z naruszeniem art. 25 i 30
ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr
80, poz. 903 ze zm. – dalej: „u.w.l.”).
W ocenie Sądu Okręgowego powództwo podlegało oddaleniu, ponieważ
powód nie wykazał, że spóźnione zawiadomienie go o terminie zebrania mogło
mieć wpływ na treść zaskarżonych uchwał ani też że uchwały te zostały podjęte z
naruszeniem prawa.
Przy rozpoznawaniu apelacji powoda Sąd Apelacyjny w Warszawie – w
związku z podniesionym w odpowiedzi na apelację zarzutem braku legitymacji
czynnej – powziął poważne wątpliwości, którym dał wyraz w przedstawionym
zagadnieniu prawnym, przytoczonym na wstępie uchwały. Uzasadniając swoje
wątpliwości, Sąd Apelacyjny stwierdził, że regulacje zawarte w art. 1 ust. 2, art. 6,
art. 4 ust. 1 i art. 27 u.w.l. w związku z art. 200 i art. 209 k.c. zdają się przemawiać
na rzecz tezy, iż współwłaściciel samodzielnych lokali niewyodrębnionych jest
legitymowany do wytoczenia powództwa przewidzianego w art. 25 ust. 1 u.w.l. Z
drugiej zaś strony, z regulacji zawartej w art. 3 ust. 3 u.w.l. wynika, że ustawodawca
uznał współwłaścicieli samodzielnych lokali niewyodrębnionych za jednego
właściciela i przyznał im jeden niepodzielny głos. Tym samym stanowisko
współwłaścicieli lokali niewyodrębnionych podczas głosowania nad uchwałą w
sprawach przekraczających zakres zwykłego zarządu powinno być jednolite.
Konieczność zajęcia jednolitego stanowiska przemawia natomiast – stwierdził Sąd
Apelacyjny – przeciwko dopuszczeniu możliwości zaskarżenia uchwały przez
jednego ze współwłaścicieli.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Rozważania prowadzące do rozstrzygnięcia przedstawionego zagadnienia
prawnego trzeba rozpocząć od przypomnienia znaczenia podstawowych pojęć,
którymi ustawodawca posłużył się w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności
lokali, takich, jak wspólnota mieszkaniowa, nieruchomość wspólna oraz udział w
nieruchomości wspólnej.
Zgodnie z art. 6 u.w.l., wspólnotę mieszkaniową tworzy ogół właścicieli,
których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości. Przytoczony przepis nie
zawiera zastrzeżenia, że wspólnotę mieszkaniową tworzą tylko właściciele lokali
wyodrębnionych, dlatego nie powinno budzić wątpliwości, że w budynkach, w
których nastąpiło wyodrębnienie jedynie części lokali, wspólnotę tę tworzą zarówno
właściciele odrębnych lokali, jak i dotychczasowy właściciel budynku, z którego
lokale zostały wyodrębnione.
W razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział
w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można
żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej dopóki trwa odrębna
własność lokali. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i
urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali (art. 3 ust. 1 i 2
u.w.l.). Jak wyjaśnił Sąd Najwyższy, w skład tej nieruchomości mogą wchodzić
elementy o zróżnicowanym stopniu związania z wyodrębnionymi lokalami. W
pierwszym rzędzie należą do niej te części budynku i gruntu pod budynkiem, które
są niezbędne do korzystania przez wszystkich właścicieli lokali, takie jak wspólna
klatka schodowa, ściany zewnętrzne lub dach. Tworzą one część nieruchomości
wspólnej, określanej w doktrynie mianem współwłasności koniecznej lub
przymusowej.
Do nieruchomości wspólnej mogą jednak należeć także takie elementy,
których związek funkcjonalny ze wszystkimi lokalami nie ma tak ścisłego
charakteru; ustawa określa je jako pomieszczenia przynależne, zaliczając do nich
przykładowo piwnicę, strych, komórkę lub garaż (art. 2 ust. 4 u.w.l.). Pomieszczenia
tego typu ułatwiają korzystanie z lokali mieszkalnych, nie mają jednak charakteru
urządzeń koniecznych do takiego korzystania. Przewidziany w art. 3 ust. 1 zdanie
drugie u.w.l. zakaz znoszenia współwłasności nieruchomości wspólnej dotyczy tej
jej części, do której należą elementy pierwszej kategorii, tworzących wspólną
nieruchomość, mające charakter jej składników koniecznych, bez istnienia
współwłasności w takim zakresie nie byłoby bowiem możliwe funkcjonowanie
odrębnych własności lokali (zob. uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 3 października
2003 r., III CZP 65/03, OSNC 2004, nr 12, poz. 189, a także wyroki Sądu
Najwyższego z dnia 2 grudnia 1998 r., I CKN 903/97, OSNC 1999, nr 6, poz. 113
lub z dnia 21 lutego 2002 r., IV CKN 751/00, OSNC 2003, nr 2, poz. 21).
Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej
odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią
pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali
wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi, natomiast udział właściciela
samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada
stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń
przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z
pomieszczeniami do nich przynależnymi. Dla wyznaczenia stosunku, o którym
mowa, niezbędne jest określenie, oddzielnie dla każdego samodzielnego lokalu,
jego powierzchni użytkowej wraz z powierzchnią pomieszczeń do niego
przynależnych (art. 3 ust. 3 i 4 u.w.l.).
Z przedstawionych regulacji wynika, na co zwrócono już uwagę w doktrynie,
że z chwilą ustanowienia odrębnej własności choćby jednego lokalu dochodzi do
powstania w danej nieruchomości swoistego podziału i powstania jakby kilku
nieruchomości. Następuje wyodrębnienie lokalu, który staje się odrębną
nieruchomością, dochodzi do powstania nieruchomości wspólnej, obejmującej
elementy wspólne budynku oraz prawo do gruntu, dotychczasowy właściciel
budynku traci natomiast wyłączność dysponowania elementami wspólnymi budynku
i prawem do gruntu, gdyż bez zgody właściciela odrębnego lokalu nie może
samodzielnie zadysponować tym wspólnym prawem w zakresie przekraczającym
udział związany z lokalami niewyodrębnionymi. Dotychczasowy właściciel budynku
dysponuje od tej chwili częściami wspólnymi nieruchomości tylko o tyle, o ile udziały
są związane z samodzielnymi lokalami jeszcze niewyodrębnionymi. Do lokali
należących nadal do dotychczasowego właściciela należą przy tym wszystkie
lokale, mogące, w myśl art. 2 ust. 1 u.w.l., stanowić odrębne nieruchomości (zob.
uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 9 grudnia 1999 r., III CZP 32/99, OSNC 2000, nr
6, poz. 104).
Z nieruchomością wspólną łączy się zarząd tą nieruchomością. Każdy
właściciel lokalu ma nie tylko prawo, ale i obowiązek współdziałania w zarządzie
nieruchomością wspólną, niemniej w umowie o ustanowieniu odrębnej własności
lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego właściciele lokali
mogą uregulować kwestię sposobu tego zarządu. W braku stosownych
postanowień umowy, obowiązują natomiast zasady wynikające z przepisów ustawy
o własności lokali. Według tych zasad, jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali
niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest
większa niż siedem, zarząd nieruchomością wspólną może być sprawowany
bezpośrednio przez członków wspólnoty mieszkaniowej; do zarządu tego mają
odpowiednie zastosowanie przepisy art. 199-209 k.c. Jeżeli zaś lokali
wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi, jest więcej niż siedem,
właściciele lokali są obowiązani powołać zarząd wspólnoty. Może być on
jednoosobowy lub kilkuosobowy, a w jego skład mogą wchodzić wyłącznie osoby
fizyczne, wybrane spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona. O wyborze zarządu
decydują zarówno właściciele wyodrębnionych lokali, jak i dotychczasowy właściciel
budynku, który we wspólnocie mieszkaniowej reprezentuje udziały we
współwłasności związane z lokalami niewyodrębnionymi. Jak wynika z art. 4 ust. 1
u.w.l., dotychczasowemu właścicielowi nieruchomości przysługują co do
niewyodrębnionych lokali oraz co do nieruchomości wspólnej takie same
uprawnienia, jakie przysługują właścicielom lokali wyodrębnionych.
Czynności zwykłego zarządu zarząd wspólnoty podejmuje samodzielnie,
natomiast czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu – po uprzednim
podjęciu przez właścicieli lokali uchwały wyrażającej zgodę na dokonanie takich
czynności (art. 22 u.w.l.). Uchwały, o których mowa, zapadają większością głosów
właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w
uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, iż w określonej sprawie na każdego
właściciela przypada jeden głos (art. 23 ust. 2 u.w.l.).
Ustawodawca nie określił ani sposobu reprezentacji na zebraniu, ani sposobu
głosowania przez współwłaścicieli lokalu albo współwłaścicieli samodzielnych lokali
niewyodrębnionych. Ustawa o własności lokali nie zawiera odpowiednika art. 11
obowiązującego przed dniem 1 stycznia 1965 r. rozporządzenia Prezydenta
Rzeczypospolitej z dnia 24 października 1934 r. o własności lokali (Dz.U. Nr 94,
poz. 848 ze zm. – dalej: „rozporządzenie z 1934 r.”), który stanowił, że „jeżeli lokal
należy do kilku właścicieli, obowiązani są oni wybrać osobę zdolną do działań
prawnych, która reprezentować ich będzie na zebraniu właścicieli lokali i wobec
zarządu”. Wynikający z przytoczonych wyżej unormowań szczególny charakter
własności lokalu jako prawa ściśle związanego z udziałem w nieruchomości
wspólnej, z którą wiąże się prawo i obowiązek współdziałania w zarządzie,
prowadzą jednak – pomimo braku stosownej regulacji – do identycznego wniosku.
Czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu wymagają przecież stanowiska
współwłaścicieli danego lokalu. Pogląd taki wyraził również Sąd Najwyższy w
uchwale z dnia 3 października 2003 r., III CZP 65/03 (OSNC 2004, nr 12, poz. 189),
stwierdzając, że udział w nieruchomości wspólnej, jako prawo związane z
własnością lokalu, przysługuje właścicielowi lokalu, z czego należy wywodzić, iż nie
przysługuje samodzielnie współwłaścicielowi lokalu. Innymi słowy, udział w
nieruchomości wspólnej przysługuje niepodzielnie wszystkim współwłaścicielom
lokalu, zatem powinni oni zajmować jednolite stanowisko w kwestii będącej
przedmiotem podejmowanej uchwały, a w braku zgody – zwrócić się o
rozstrzygnięcie do sądu na podstawie art. 199 k.c. w związku z art. 1 ust. 2 u.w.l.
Jeżeli zaś postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada
jeden głos, współwłaścicielom lokalu głos ten przysługuje niepodzielnie.
Jeżeli nie wszystkie lokale w nieruchomości zostały wyodrębnione,
dotychczasowy właściciel budynku reprezentuje te udziały w nieruchomości
wspólnej, które są związane z lokalami jeszcze niewyodrębnionymi. W przepisach
ustawy o własności lokali mówi się każdorazowo jedynie o „właścicielu”
samodzielnych lokali niewyodrębnionych, nie powinno jednak budzić wątpliwości,
że zwrot ten jest jedynie konsekwencją przyjętej techniki legislacyjnej i odnosi się
do sytuacji typowej, w której zarówno lokale wyodrębnione, jak i niewyodrębnione
nie są objęte współwłasnością. Samodzielne lokale niewyodrębnione mogą być
jednak – jak ma to miejsce w sprawie, w której wyłoniło się rozważane zagadnienie
prawne – przedmiotem współwłasności. W takiej sytuacji współwłaścicielom, tak jak
i współwłaścicielom odrębnego lokalu, przysługuje niepodzielnie udział w
nieruchomości wspólnej. Odpowiada on stosunkowi powierzchni użytkowej
samodzielnych lokali niewyodrębnionych wraz z powierzchnią pomieszczeń
przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z
pomieszczeniami do nich przynależnymi. Skoro zaś tak obliczony udział w
nieruchomości wspólnej przypada współwłaścicielom niepodzielnie, to i w tym
wypadku należy przyjąć, że wszelkie czynności przekraczające zakres zwykłego
zarządu tą nieruchomością wymagają jednolitego stanowiska współwłaścicieli.
Jeżeli natomiast postanowiono, że na każdego właściciela przypada jeden głos,
głos ten przysługuje współwłaścicielom niepodzielnie. W braku zgody
współwłaściciele samodzielnych lokali niewyodrębnionych mogą, tak jak
współwłaściciele odrębnego lokalu, zwrócić się o rozstrzygnięcie do sądu.
Zgodnie z art. 25 ust. 1 u.w.l., właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do
sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali
albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną
lub w inny sposób narusza jego interesy. Ustawodawca nie wprowadził ograniczeń
przewidzianych w art. 12 ust. 3 rozporządzenia z 1934 r. Przepis ten przyznawał
prawo wytoczenia powództwa każdemu właścicielowi lokalu, który na zebraniu
właścicieli głosował przeciw uchwale, a po jej powzięciu zgłosił sprzeciw do
protokołu, a właścicielowi nieobecnemu wtedy, gdy nieprawnie na zebranie
dopuszczony nie został, gdy zebranie zwołane zostało wadliwie lub gdy uchwała
zapadła w przedmiocie nieobjętym porządkiem obrad. Należy zatem przyjąć, że
uchwałę zaskarżyć może każdy właściciel, zarówno ten, który nie brał udziału w
głosowaniu nad uchwałą, jak i ten, który brał udział w głosowaniu, w tym także
właściciel, który głosował za uchwałą. W art. 25 ust. 1 u.w.l. mówi się wprawdzie o
właścicielu lokalu, nie ulega jednak wątpliwości, że – ze względu na treść art. 4 ust.
1 u.w.l. – takie samo uprawnienie przysługuje właścicielowi samodzielnych lokali
niewyodrębnionych.
Zagadnienie, czy także współwłaściciel jest legitymowany do zaskarżenia
uchwały w trybie art. 25 ust. 1 u.w.l., było przedmiotem rozważań w nauce prawa.
Wyrażone zostało zapatrywanie, że powództwo przewidziane w art. 25 ust. 1 u.w.l.
wytoczyć może także każdy ze współwłaścicieli lokalu, zastosowanie ma tu bowiem
art. 209 k.c., dający każdemu współwłaścicielowi uprawnienie do dokonywania
czynności zmierzających do zachowania wspólnego prawa. Trzeba zgodzić się z
poglądem, że wytoczenie powództwa przewidzianego w art. 25 ust. 1 u.w.l. służy
szeroko rozumianemu zachowaniu wspólnego prawa, zmierza bowiem do uchylenia
uchwały podjętej z naruszeniem prawa lub umowy o ustanowieniu odrębnej
własności lokali względnie umowy określającej sposób zarządu. Czynności
zmierzające do zachowania wspólnego prawa może natomiast – jak wynika z art.
209 k.c. – wykonywać każdy ze współwłaścicieli. Uzasadniony jest w tej sytuacji
wniosek, że prawo zaskarżenia uchwały na podstawie art. 25 ust. 1 u.w.l.
przysługuje nie tylko właścicielowi samodzielnych lokali niewyodrębnionych, lecz
także każdemu ze współwłaścicieli. Trzeba podkreślić, że za przyznaniem
współwłaścicielowi legitymacji do zaskarżenia uchwały przemawiają też dyrektywy
wykładni funkcjonalnej, prawo do zaskarżania uchwał jest bowiem instytucją
gwarantującą prawidłowe wykonywanie zarządu nieruchomością wspólną.
Dostrzegając argumenty przemawiające za udzieleniem twierdzącej
odpowiedzi na postawione pytanie, Sąd Apelacyjny wyraził wątpliwość, czy nie
sprzeciwia się temu wzgląd na konieczność zajęcia przez współwłaścicieli lokali
niewyodrębnionych podczas głosowania nad uchwałą jednolitego stanowiska.
Nasuwających się w związku z tym wątpliwości Sąd Apelacyjny bliżej nie uzasadnił,
stwiedził jedynie, że konieczność zajęcia przez współwłaścicieli jednolitego
stanowiska podczas głosowania przemawia przeciwko dopuszczeniu możliwości
zaskarżenia uchwały przez jednego ze współwłaścicieli.
Konieczność zajęcia przez wszystkich współwłaścicieli samodzielnych lokali
niewyodrębnionych jednolitego stanowiska podczas głosowania nad uchwałą nie
stoi na przeszkodzie zaskarżeniu tej uchwały przez jednego tylko ze
współwłaścicieli. Możliwość zaskarżenia uchwały nie jest zależna ani od udziału w
głosowaniu, ani od sposobu głosowania, dlatego uchwałę może zaskarżyć także
właściciel lokalu, który za nią głosował. W przypadku współwłasności przyczyną
dodatkowych komplikacji mogłaby być niewątpliwie różnica zdań, gdyby z
powództwem o uchylenie uchwały wystąpił współwłaściciel, który zajmował
odmienne stanowisko od jednolitego głosu oddanego ostatecznie podczas
glosowania. Nie powinno to jednak sprzeciwiać się możliwości zaskarżenia przez
tego współwłaściciela uchwały, która została podjęta niezgodnie z prawem lub
umową właścicieli lokali albo z naruszeniem zasad prawidłowego zarządzania
nieruchomością wspólną. Jedynie ostatnia z wymienionych w art. 25 ust. 1 u.w.l.
przesłanek zaskarżenia uchwały będzie w takiej sytuacji wymagała dokonania
wykładni, nie stanowi to jednak dostatecznego argumentu przeciwko przyznaniu
każdemu ze współwłaścicieli legitymacji do wytoczenia powództwa, o którym mowa
w art. 25 ust. 1 u.w.l.
Z tych względów Sąd Najwyższy, na podstawie art. 390 § 1 k.p.c.,
rozstrzygnął przedstawione zagadnienie prawne, jak w uchwale.
