Sygn. akt III CZP 3/06
POSTANOWIENIE
Dnia 28 lutego 2006 r.
Sąd Najwyższy w składzie :
SSN Grzegorz Misiurek (przewodniczący)
SSN Irena Gromska-Szuster (sprawozdawca)
SSN Iwona Koper
Protokolant Iwona Budzik
w sprawie z powództwa A. P.
przeciwko M. S. i A. W.
o zapłatę,
po rozpoznaniu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu jawnym
w dniu 28 lutego 2006 r.,
zagadnienia prawnego przedstawionego
przez Sąd Okręgowy w T.
postanowieniem z dnia 1 grudnia 2005 r.,
„Czy właścicielowi gruntu, którego granice zostały
przekroczone przy wznoszeniu budynku na nieruchomości sąsiedniej
- pozbawionemu prawa żądania przywrócenia stanu poprzedniego
(art. 151 zdanie 1 k.c.) - przysługują, niezależnie od uprawnień
określonych w zdaniu 2 cytowanego przepisu, w stosunku do osoby
naruszającej w ten sposób prawo własności tzw. roszczenia
uzupełniające, o których stanowi art. 224 § 2 i art. 225 k.c.?"
odmawia podjęcia uchwały.
2
Uzasadnienie
Przedstawione Sądowi Najwyższemu do rozstrzygnięcia zagadnienie prawne
powstało w sprawie, w której ustalony został następujący stan faktyczny:
Poprzednicy prawni stron: rodzeństwo J. S. i S. I. byli współwłaścicielami
nieruchomości składającej się z dwóch działek. W dniu 16 grudnia 1930 r.
dokonali umownego zniesienia współwłasności tej nieruchomości w ten sposób, że
podzielili ją fizycznie na dwie sąsiadujące ze sobą działki. J. S. otrzymał na
wyłączną własność nieruchomość o powierzchni 282 m. kw., stanowiącą obecnie
działkę nr 147, a S. I. otrzymała na wyłączną własność sąsiednią działkę o
powierzchni 283 m. kw. oznaczoną obecnie numerem 145. W grudniu 1931 r. J. S. i
S. I. wybudowali wspólnie na obu swoich nieruchomościach jeden murowany,
sześciokondygnacyjny dom mieszkalny, który zarówno w aspekcie konstrukcyjnym
jak i funkcjonalnym stanowi jeden budynek. Prowadzi do niego jedno wejście ze
wspólnie użytkowaną jedną klatką schodową, na parterze znajduje się jedno
pomieszczenie tzw. służbówka przeznaczone dla dozorcy całej kamienicy. Na
każdym piętrze są po cztery mieszkania o takim samym układzie przestrzennym,
których część zajmowali J. S. i S. I. z rodzinami, a reszta była wynajmowana.
Budynek jest tak skonstruowany, że położone na jego wyższych kondygnacjach
pokoje, przedpokoje i kuchnie należące do mieszkań znajdujących się w części
budynku posadowionej na działce nr 147, zajmują częściowo przestrzeń powietrzną
działki nr 145. Jeszcze w czasie budowy kamienicy ustanowiona została
służebność używania klatki schodowej należącej do części budynku stojącej na
działce nr 147, na rzecz części kamienicy usytuowanej na działce nr 145.
Spadkobiercą S. I. jest powód, a pozwani są następcami prawnymi J. S. i
zajmują na własne potrzeby dwa lokale mieszkalne, zaś pozostałe lokale są
wynajmowane. Do 1998 r. całym budynkiem administrował pozwany i rozliczał
dochody uzyskiwane z wynajmu wszystkich mieszkań. Od 1998 r. powód sam
zarządza swoją nieruchomością i częścią budynku na niej posadowioną, a pozwany
zarządza nieruchomością pozwanych i znajdującą się na niej częścią budynku. W
3
rozpoznawanej sprawie powód, uznając, że pozwani zajmują 106,89 m. kw.
powierzchni użytkowej budynku, która leży na jego nieruchomości i czerpią z tego
pożytki, wystąpił z żądaniem zasądzenia od nich solidarnie na jego rzecz kwoty
5 675 zł. z ustawowymi odsetkami jako części dochodów z czynszu najmu
należnych za leżącą na nieruchomości powoda powierzchnię mieszkań
wynajmowanych przez pozwanych. Pozwani wnosząc o oddalenie powództwa
powoływali się między innymi na przepis art. 151 k.c. podnosząc, że przy
wznoszeniu budynku doszło, bez winy umyślnej, do przekroczenia granic
nieruchomości powoda, któremu w świetle wskazanego przepisu służą tylko
roszczenia w nim określone, nie służą natomiast roszczenia odszkodowawcze ani
tzw. roszczenia uzupełniające przewidziane w art. 224 § 2 i art. 225 k.c.
Sąd Rejonowy w T. wyrokiem z dnia 31 maja 2005 r. zasądził solidarnie od
pozwanych na rzecz powoda kwotę 2 155,64 zł. z ustawowymi odsetkami,
oddalając powództwo w pozostałej części. Wskazując, że powód dochodzi
wynagrodzenia za bezumowne korzystanie przez pozwanych z części jego
nieruchomości zabudowanej należącą do nich częścią budynku mieszkalnego,
uznał roszczenie to za słuszne co do zasady. Stwierdził, że art. 151 k.c.,
przewidujący określone w nim uprawnienia właściciela gruntu, którego granice
zostały przekroczone przy wznoszeniu budynku na sąsiedniej nieruchomości,
nie pozbawia go roszczeń przewidzianych w art. 224 i art. 225 k.c. i na ich
podstawie uwzględnił powództwo w zakresie odpowiadającym wysokości
osiąganych przez pozwanych pożytków z położonej na nieruchomości powoda
części ich budynku, odpowiadającej 9,88% jego całkowitej powierzchni użytkowej.
Od powyższego wyroku apelacje wniosły obie strony. Pozwani zarzucili
między innymi naruszenie art. 151, art. 224 i art. 225 k.c. stojąc na stanowisku, że
w okolicznościach sprawy przepis art. 151 k.c. w sposób wyczerpujący określa
uprawnienia powoda, któremu tym samym nie przysługują roszczenia przewidziane
w art. 224 i art. 225 k.c.
Sąd Okręgowy uznał, że do rozpoznania wniesionych środków
odwoławczych konieczne jest rozstrzygnięcie wskazanego wyżej zagadnienia
prawnego budzącego poważne wątpliwości, nierozstrzygniętego w orzecznictwie
4
Sądu Najwyższego ani w piśmiennictwie. Wskazał między innymi, iż konstrukcja
normatywna art. 151 k.c. obejmuje przypadek naruszenia prawa własności i przy
braku powyższego przepisu, stan faktyczny przekroczenia granic sąsiedniej
nieruchomości przy wznoszeniu budynku, podlegałby kwalifikacji prawnej art. 222
k.c., którego zastosowanie w sytuacji nieumyślnego przekroczenia granicy mogłoby
powodować szczególnie dotkliwe skutki dla właściciela naruszającego. Jedynie
w celu uniknięcia takich niepożądanych społecznie skutków zastosowania art. 222
k.c., ustawodawca wprowadził regulację szczególną, zawartą w art. 151 k.c., która
w określonych warunkach pozbawia właściciela gruntu naruszonego przez budowę,
roszczenia o przywrócenie stanu poprzedniego, przewidzianego w art. 222 k.c.
W zamian za to przyznaje mu szczególne uprawnienia w postaci żądania
ustanowienia odpowiedniej służebności za wynagrodzeniem albo wykupienia
zajętej części gruntu wraz z częścią, która straciła dla niego znaczenie
gospodarcze. Sąd Okręgowy stwierdził, że możliwa jest zarówno taka wykładnia
art. 151 k.c., zgodnie z którą reguluje on wyczerpująco i kompleksowo wszystkie
roszczenia właściciela gruntu, którego granice przekroczono przy budowie, wobec
czego nie przysługują mu w takiej sytuacji tzw. roszczenia uzupełniających, jak
i wykładnia, zgodnie z którą przepis ten pozbawia właściciela jedynie roszczeń
przewidzianych w art. 222 k.c. i jako przepis szczególny musi być wykładany ściśle
a zatem, właścicielowi gruntu, którego granice przekroczono przy wznoszeniu
budynku przysługują zarówno roszczenia przewidziane w art. 151 jak
i przewidziane w art. 224 i art. 225 k.c.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Stanowiący przedmiot przedstawionych w zagadnieniu prawnym wątpliwości
przepis art. 151 k.c. zawarty jest w dziale kodeksu cywilnego dotyczącym treści
i wykonywania prawa własności i reguluje stosunki, jakie mogą powstać na tle
wykonywania prawa własności przez właścicieli nieruchomości sąsiadujących ze
sobą. Stanowi, że jeżeli przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia
przekroczono bez winy umyślnej granice sąsiedniego gruntu, właściciel tego gruntu
nie może żądać przywrócenia stanu poprzedniego, chyba że bez nieuzasadnionej
zwłoki sprzeciwił się przekroczeniu granicy albo że grozi mu niewspółmiernie wielka
szkoda. Może on żądać albo stosownego wynagrodzenia w zamian za
5
ustanowienie odpowiedniej służebności gruntowej, albo wykupienia zajętej części
gruntu, jak również tej części, która na skutek budowy straciła dla niego znaczenie
gospodarcze. Jak słusznie stwierdził Sąd Okręgowy przepis ten reguluje jedną ze
szczególnych sytuacji oczywistego naruszenia prawa własności nieruchomości do
jakiego może dojść w stosunkach sąsiedzkich przy zabudowie sąsiadujących ze
sobą gruntów. Gdyby ustawodawca nie uregulował w omawianym przepisie tej
szczególnej sytuacji naruszenia prawa własności, właścicielowi nieruchomości,
której granice naruszono przy budowie na sąsiednim gruncie, przysługiwałyby
wszystkie roszczenia, jakie kodeks cywilny przewiduje dla właściciela, którego
prawo własności bezprawnie naruszono. Przepis art. 151 k.c. ma zatem
zastosowanie wówczas, gdy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia na
sąsiedniej nieruchomości doszło do bezprawnego naruszenia prawa własności
przez przekroczenie granic nieruchomości naruszonej i posadowienie na niej części
lub nawet całości budynku, który powinien stać na gruncie sąsiednim. Naruszenie
to, tylko wtedy, gdy nie jest umyślne, a więc, gdy jest nieumyślne lub w ogóle
niezawinione, może uzasadniać zastosowanie art. 151 k.c. i ograniczenie
uprawnień właściciela nieruchomości naruszonej w sposób określony
w omawianym przepisie. Ogólnie rzecz ujmując, przepis ten ma zatem
zastosowanie tylko wtedy, gdy doszło do bezprawnego, w zasadzie
przypadkowego, niezawinionego umyślnie działania sąsiada polegającego na
przekroczeniu granicy i posadowieniu części lub całości wznoszonego przez niego
budynku na sąsiedniej nieruchomości. Natomiast art. 151 k.c. bez wątpienia nie
odnosi się do sytuacji, gdy właściciele sąsiadujących ze sobą nieruchomości
wspólnie zabudowali je jednym budynkiem posadowionym na obu
nieruchomościach, jak to miało miejsce w rozpoznawanej sprawie, w której Sąd
ustalił, że w 1931 r. poprzednicy prawni stron, ówcześni właściciele sąsiadujących
ze sobą nieruchomości, wznieśli na nich obu wspólnie jeden dom mieszkalny, który
konstrukcyjnie i funkcjonalnie jest jednym budynkiem. Oznacza to, że właściciele
sąsiednich nieruchomości zawarli porozumienie o wspólnej budowie jednego domu
na obu nieruchomościach, wspólnie dom ten zbudowali i korzystali z niego
w sposób określony w łączącej ich umowie. Nie jest to zatem bezprawne,
przypadkowe i niezawinione umyślnie przekroczenie granic sąsiedniej
6
nieruchomości przy budowie domu na własnym gruncie, ale celowe, zgodne z wolą
właścicieli sąsiadujących nieruchomości, zabudowanie ich jednym budynkiem
mieszkalnym, który był wykorzystywany przez właścicieli obu tych nieruchomości
zgodnie z zawartą umową. Do takiej sytuacji przepis art. 151 k.c. nie ma
zastosowania a zatem dokonanie jego wykładni i udzielenie odpowiedzi na
przedstawione pytanie prawne nie jest niezbędne do rozstrzygnięcia przedmiotowej
sprawy. Jak wskazał Sąd Najwyższy w postanowieniach z dnia 14 października
2004r. I PZP 7/04 (OSNP 2005 r., z.19, poz. 305), z dnia 30 maja 2003 r. III CZP
30/03 (niepubl.) oraz z dnia 8 marca 2002 r. III CZP 10/02 (niepubl.) wykładnia
przepisu, który nie ma zastosowania w stanie faktycznym sprawy, nie może być
przedmiotem zagadnienia prawnego przedstawionego do rozstrzygnięcia Sądowi
Najwyższemu na podstawie art. 390 § 1 k.p.c., bowiem zgodnie z tym przepisem
tylko takie zagadnienie prawne może być przedmiotem zapytania, które ma wpływ
na rozpoznanie apelacji i rozstrzygniecie sprawy.
Z tych przyczyn Sąd Najwyższy na podstawie art. 61 §1 ustawy z dnia
23 listopada 2002 r. o Sądzie Najwyższym (Dz. U. Nr 240, poz. 2052 ze zm.)
odmówił podjęcia uchwały.
db
