Postanowienie z dnia 4 kwietnia 2003 r., III CKN 1302/00
W razie złożenia w tym samym dniu dwóch wniosków o wpis prawa
własności na rzecz różnych nabywców, na podstawie różnych umów
sprzedaży dotyczących tej samej nieruchomości, o kolejności rozpoznania
wniosków rozstrzyga chwila zawarcia tych umów.
Sędzia SN Maria Grzelka (przewodniczący, sprawozdawca)
Sędzia SN Józef Frąckowiak
Sędzia SN Kazimierz Zawada
Sąd Najwyższy w sprawie z wniosku Piotra K., Renaty K. i Edwarda S. przy
uczestnictwie Tadeusza F. o wpis, oraz z wniosku Heleny F. przy uczestnictwie
Tadeusza F. o wpis, po rozpoznaniu w Izbie Cywilnej na rozprawie w dniu 4
kwietnia 2003 r. kasacji wnioskodawczyni Heleny F. od postanowienia Sądu
Okręgowego w Nowym Sączu z dnia 9 maja 2000 r.
oddalił kasację i zasądził od wnioskodawczyni Heleny F. na rzecz
wnioskodawcy Piotra K. kwotę 100 zł tytułem kosztów postępowania kasacyjnego.
Uzasadnienie
Zaskarżonym postanowieniem Sąd Okręgowy w Nowym Sączu oddalił
apelację wnioskodawczyni Heleny F. od postanowienia Sądu Rejonowego w
Nowym Sączu z dnia 11 października 1999 r., mocą którego oddalony został jej
wniosek o wpis w księdze wieczystej nr (...) własności nieruchomości położonej w
T., oznaczonej ewidencyjnie jako działka nr 14/17, oraz od wpisu z dnia 11
października 1999 r. dotyczącego ujawnienia w księdze wieczystej nr (...) własności
Piotra K., Renaty K. i Edwarda S. w odniesieniu do wymienionej działki. Sąd
Okręgowy uznał, że w sytuacji, gdy wpłynęły równocześnie dwa wnioski o wpis
własności na rzecz różnych nabywców, z którymi wpisany właściciel Tadeusz F.
zawarł w różnym czasie dwie umowy sprzedaży, to uwzględnieniu podlegał wniosek
związany z umową wcześniejszą. Zdaniem Sądu Okręgowego, w ramach badania
umów sprzedaży stanowiących podstawę wniosków Sąd wieczystoksięgowy
powinien był badać skuteczność materialnoprawną każdej z nich. Skoro
wcześniejsza była umowa z wnioskodawcami Piotrem K., Renatą K. i Edwardem S.
to należało przyjąć, że właściciel utracił własność i nie mógł następnie dokonać
sprzedaży na rzecz Heleny F., co przesądzało o zasadności wniosku o wpis
złożonego przez Piotra K., Renatę K. i Edwarda S. i o jednoczesnej bezzasadności
wniosku Heleny F..
W kasacji wnioskodawczyni zarzuciła powyższemu postanowieniu naruszenie
art. 8 i 46 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece przez pominięcie
wzmianki o jej wniosku co do wpisu ostrzeżenia wynikającego z zawarcia przez nią
umowy przedwstępnej sprzedaży przedmiotowej nieruchomości oraz
nieuwzględnienia treści tej umowy jako wyłączających dobrą wiarę nabywców
Piotra K., Renaty K. i Edwarda S.. Wnosiła o uchylenie zaskarżonego orzeczenia i
przekazanie sprawy Sądowi Okręgowemu w Nowym Sączu do ponownego
rozpoznania.
Stan faktyczny w rozpoznawanej sprawie był bezsporny.
W dniu 13 sierpnia 1998 r. pomiędzy wnioskodawczynią Heleną F. i wpisanym
do księgi wieczystej nr (...) właścicielem Tadeuszem F. zawarta została w formie
aktu notarialnego przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości o powierzchni
0.04 ha położonej w T., oznaczonej ewidencyjnie numerem 14/17. Termin umowy
przyrzeczonej uzgodniony został na 31 sierpnia 1997 r. Właściciel zobowiązał się
do nieobciążania nieruchomości hipoteką, oraz jakimikolwiek ograniczonymi
prawami rzeczowymi, nieoddawania w użytkowanie, niewydzierżawiania oraz
niezawierania umów przedwstępnych z osobami trzecimi. W dniu 28 stycznia 1998
r. zawarta została w formie aktu notarialnego przedwstępna umowa sprzedaży tej
samej nieruchomości, w której właściciel Tadeusz F. zaciągnął zobowiązanie wobec
kupujących Piotra K., Renaty K. i Edwarda S., zaś termin umowy przyrzeczonej
uzgodniony został na okres do dnia 28 marca 1998 r. W § 9 strony wniosły o
ujawnienie w księdze wieczystej roszczeń wynikających z umowy. W następstwie
tego, w dniu 3 listopada 1998 r. Sąd Rejonowy w Nowym Sączu dokonał w dziale III
księgi wieczystej (...) wpisu o treści: „Roszczenie zobowiązujące do sprzedaży
Tadeusza F. nieruchomości położonej w T. gm. Ł.D. obejmującej działkę nr 14/17 o
pow. 0.04 ha Edwardowi S., Renacie K., Piotrowi K.”.
W dniu 22 maja 1998 r. wnioskodawczyni Helena F. złożyła w Sądzie
Rejonowym w Nowym Sączu wniosek o wpis ostrzeżenia w związku z umową
przedwstępną z jej udziałem z dnia 13 sierpnia 1996 r. i załączyła wypis tej umowy.
Sąd dokonał w dniu 26 maja 1998 r. wpisu wzmianki o wniosku.
Dnia 6 stycznia 1999 roku zawarta została umowa sprzedaży pomiędzy
sprzedającym Tadeuszem F. i kupującymi Piotrem K., Renatą K. i Edwardem S., w
której Tadeusz F. działający przez pełnomocnika Renatę K. powołał się na wpisane
do księgi wieczystej roszczenie kupujących wynikające z umowy przedwstępnej z
dnia 28 stycznia 1998 r. oraz stwierdził, że w dniu 22 maja 1998 r. wpłynął wniosek
Heleny F. o ujawnienie roszczeń z umowy przedwstępnej przez nią zawartej, który
nie został dotąd wykonany.
Dnia 15 stycznia 1998 roku zawarta została umowa sprzedaży pomiędzy
sprzedającym Tadeuszem F. i kupującą Heleną F.. Kupująca oświadczyła, że
znana jest jej treść księgi wieczystej nr (...) oraz, że wyraża zgodę na dokonanie
powyższej czynności prawnej bez aktualnego odpisu z jej księgi wieczystej.
Każdy z aktów notarialnych obejmujących wymienione umowy sprzedaży
zawierał wniosek stron o wpis na rzecz nabywcy prawa własności księdze
wieczystej nr (...) w miejsce Tadeusza F. Obydwa akty notarialne wpłynęły do Sądu
Rejonowego w Nowym Sączu w dniu 20 stycznia 1999 r. i zostały zarejestrowane
odpowiednio; wypis umowy z dnia 15 stycznia 1999 r. pod l.dz. Kw 478/(...), wypis
umowy z dnia 6 stycznia 1999 r. pod l.dz. Kw 479/(...). Postanowieniem z dnia 11
października 1999 r. Sąd Rejonowy połączył do wspólnego rozpoznania pod
sygnaturą Dz. Kw 36(...) wnioski w sprawach 478/(...) i 479/(...) oraz 36(...); ten
ostatni dotyczył żądania Heleny F. wpisania w dziale III księgi wieczystej (...) jej
roszczenia o zobowiązanie Tadeusza F. do sprzedaży nieruchomości. Orzeczenie
Sądu Okręgowego co do tego żądania nie jest przedmiotem kasacji.
W świetle powyższego Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Stosownie do art. 46 ust. 1 w związku z art. 34 zd. drugie ustawy z dnia 6 lipca
1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. Nr 19, poz. 147 ze zm., jedn. tekst:
Dz.U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 – dalej: "u.k.w.h.")Sąd Rejonowy władny był
badać jedynie treść każdego z wniosków i treść oraz formę umów sprzedaży, a
także treść księgi wieczystej nr (...) pod kątem ustalenia, czy prawo, którego
dotyczył każdy z wniosków wywodziło się z prawa poprzednika. Kognicji Sądu
Rejonowego nie podlegało badanie rzeczywistego stanu prawnego nieruchomości
wynikającego z działania zasady rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych lub z
zastosowania reguły nemo plus iuris transferre potest quam ipse habet, ponieważ w
postępowaniu wieczystoksięgowym nie mogą być rozstrzygane jakiekolwiek spory,
w których racje stron wynikają z innych przesłanek aniżeli wymienione w art. 46 ust.
1 u.k.w.h. Te inne przesłanki mogą być uwzględnione tylko w procesie o
uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym (art. 10 ust. 1
u.k.w.h.). Nie stanowią przeszkody w postępowaniu wieczystoksięgowym choćby
dokonanie wpisu miało doprowadzić do ujawnienia stanu prawnego niezgodnego ze
stanem prawnym rzeczywistym.
W rozpoznawanej sprawie wymogi z art. 46 ust. 1 u.k.w.h. spełniały obydwa
wnioski. Umowa sprzedaży z dnia 6 stycznia 1999 r. została zawarta przez Piotra
K., Renatę K. i Edwarda S. z Tadeuszem F. jako właścicielem nieruchomości
wpisanym do księgi wieczystej. Świadomość nabywców co do umowy
przedwstępnej zawartej wcześniej przez Tadeusza F. z Heleną F. i co do wniosku o
wpis roszczenia przysługującego Helenie F. nie była przeszkodą do stwierdzenia w
postępowaniu wieczystoksięgowym następstwa prawnego na ich rzecz. Bez wpływu
na skuteczność przeniesienia własności pozostawała też okoliczność, (nie
podniesiona w kasacji), że umowa zawierana była po upływie terminu
zastrzeżonego w umowie przedwstępnej z dnia 28 stycznia 1998 r. dla zawarcia
umowy przyrzeczonej (tj. 28 marca 1998 r.). Stosownie do art. 390 § 3 k.c. z
upływem tego terminu powstało dla każdej ze stron roszczenie o zawarcie umowy
ostatecznej. Zaspokojenie tego roszczenia mogło nastąpić w drodze zachowań
dobrowolnych. Poza tym, umowa przenosząca własność mogła być skutecznie
zawarta również bez istnienia związania stron uprzednią umową przedwstępną.
Umowa sprzedaży z dnia 15 stycznia 1999 r. została zawarta przez
wnioskodawczynię Helenę F. również z wpisanym do księgi wieczystej właścicielem
Tadeuszem F.. Dla skuteczności wykazania przez nią w postępowaniu
wieczystoksięgowym nabycia prawa własności również nie miała znaczenia
okoliczność, że w dziale III księgi wieczystej nr (...) figurował wpis dotyczący
roszczenia Piotra K., Renaty K. i Edwarda S. o sprzedaż nieruchomości. Wpis ten
miał tylko takie znaczenie, że zabezpieczał prawo kupujących Piotra K., Renaty K. i
Edwarda S. z umowy przedwstępnej z dnia 28 stycznia 1998 r. na wypadek nabycia
przez osoby trzecie własności nieruchomości po jego ujawnieniu co wyrażało się w
tym, że mogliby oni bezpośrednio od osób trzecich dochodzić przeniesienia
własności na siebie (art. 17 u.k.w.h.).
W sytuacji gdy wnioski o wpis własności z powyższych umów wpłynęły do
Sądu Rejonowego równocześnie (art. 44 in fine u.k.w.h.) i zostały też połączone
formalnie w jedną sprawę wieczystoksięgową powstała kwestia kolejności ich
rozpoznania. Miała ona istotne znaczenie ze względu na kolizyjność wniosków
skutkującą niemożnością uwzględnienia wniosku rozpoznanego później, w wyniku
czego ta strona, której odmówiono by wpisu postawiona by została wobec
ewentualności wystąpienia z powództwem o uzgodnienie treści księgi wieczystej z
rzeczywistym stanem prawnym.
Ustawa o księgach wieczystych i hipotece ani kodeks postępowania cywilnego
ani też rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 19 listopada 1987 r. –
Regulamin wewnętrznego urzędowania sądów powszechnych (Dz.U. Nr 38, poz.
218) nie normuje kolejności rozpoznawania kolejności rozpoznawania wniosków o
wpis. W tym zakresie nie mogły też być pomocne przepisy art. 29 i art. 44 u.k.w.h.,
które regulują kolejność wniosków dla oceny materialnoprawnych skutków wpisu i
określenia pierwszeństwa ograniczonych praw rzeczowych ujawnionych w księdze
wieczystej. W rozpoznawanej sprawie chodziło o formalną kolejność rozpoznawania
w sensie techniki załatwienia wniosków, tj. przedsięwzięcia czynności wyboru
jednego spośród dwóch pism, które wpłynęły tego samego dnia, w celu poddania
go jako pierwszego procesowi decyzyjnemu Sądu.
Nie wydaje się aby o kolejności w tym zakresie mogła przesądzać dowolność
Sądu lub przypadkowość wyboru będąca następstwem kolejności oznaczeń
niższym i wyższym numerem w dzienniku ksiąg wieczystych (art. 43 u.k.w.h.).
Nie można też przyjąć, iżby z powodu równoczesności wpłynięcia dwóch
kolizyjnych wniosków żaden z nich nie zasługiwał na uwzględnienie, albo, żeby
dopuszczalne było wyznaczenie stronom terminu, o którym mowa w art. 48 ust. 2
u.k.w.h. Odmowa wpisu mogłaby mieć miejsce wówczas, gdyby z treści wniosków,
lub z treści i formy dołączonych dokumentów albo z treści księgi wieczystej
względnie z okoliczności znanych sądowi z urzędu wynikało, że nie zachodzi
następstwo prawne po stronie wnioskujących w stosunku do wpisanego właściciela
nieruchomości. Wyznaczenie zaś stronom terminu do usunięcia przeszkody do
wpisu musiałoby w istocie oznaczać odesłanie stron na drogę postępowania
procesowego przewidzianego w art. 10 u.k.w.h., bo w zaistniałej sytuacji jedynym
dowodem, który usuwałby wszelkie wątpliwości byłby prawomocny wyrok w sprawie
o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Żadna z
powyższych ewentualności nie znajduje usprawiedliwienia w art. 46 i 48 u.k.w.h.;
przeciwnie – w świetle wymienionych przepisów jeden z wniosków powinien być
uwzględniony, a problem polegał tylko na tym – który z nich, przy czym o
uwzględnieniu wniosku przesądzało już samo rozpoznanie go jako pierwszego.
Zdaniem Sądu Najwyższego, w razie równoczesnego wpłynięcia dwóch,
zasługujących na uwzględnienie w świetle art. 46 ust. 1 u.k.w.h., wniosków o wpis
prawa własności na rzecz różnych nabywców z dwóch, dotyczących tej samej
nieruchomości, umów sprzedaży o kolejności rozpoznania wniosków powinna
rozstrzygać kolejność zawarcia umów. Skoro bowiem źródłem prawa
podlegającego ujawnieniu były umowy sprzedaży to wobec braku innych kryteriów,
w sytuacji kolizyjnej, należy sięgnąć do reguły wyrażonej w paremii „prior tempore
potior iure”, i pierwszeństwo w ujawnieniu prawa przyznać temu kto jako pierwszy
prawo to uzyskał.
W rozpoznawanej sprawie „pierwszymi w czasie” byli wnioskodawcy Piotr K.,
Renata K. i Edward S. w związku z czym ich wniosek o wpis własności podlegał
rozpoznaniu jako pierwszy.
Sąd Okręgowy w zaskarżonym postanowieniu prawidłowo zaakceptował
dokonanie wpisu na rzecz wnioskodawców Piotra K., Renaty K. i Edwarda S. oraz
odmowę wpisu na rzecz Heleny F., aczkolwiek błędnie uzasadnił swoje stanowisko
przy pomocy argumentu wywiedzionego z zasady nemo plus iuris transferre potest
quam ipse habet.
Zasada ta służy rozstrzyganiu sporów na tle nabycia nie osłanianego rękojmią
wiary publicznej ksiąg wieczystych a nie badaniu w postępowaniu
wieczystoksięgowym materialnoprawnej skuteczności umowy sprzedaży
stanowiącej podstawę wniosku o wpis. Nie wyłączało to jednak oceny, że
zaskarżone orzeczenie odpowiada prawu.
Kasacja nie była zasadna.
Jak to wyżej wskazano, w postępowaniu o wpis zasada rękojmi wiary
publicznej ksiąg wieczystych w ogóle nie ma zastosowania. W związku z tym zarzut
dotyczący naruszenia art. 8 ust. 1 u.k.w.h. był z gruntu chybiony. Co do art. 46 ust.
1 u.k.w.h. zaś, to również ten przepis nie doznał naruszenia w zaskarżonym
postanowieniu. Wbrew stanowisku skarżącej, jego zastosowanie w rozpoznawanej
sprawie nie polegało na badaniu księgi wieczystej nr (...) pod kątem poszukiwania
ewentualnych okoliczności wyłączających rękojmię lecz na sprawdzeniu tożsamości
nieruchomości i osoby wpisanego właściciela.
Z tych przyczyn kasacja została oddalona – art. 393-12
k.p.c.
