II SA/Po 15/23

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Edyta Podrazik (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Wiesława Batorowicz Asesor WSA Paweł Daniel po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 27 kwietnia 2023 r. sprawy ze skargi T. G. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 28 lutego 2022 r., nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy I. uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję Burmistrza Miasta i Gminy K. z dnia 15 września 2021 r. nr [...]; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz strony skarżącej kwotę 997 zł (dziewięćset dziewięćdziesiąt siedem złotych) tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego.

Burmistrz Miasta i Gminy K. decyzją z dnia 15 września 2021 r., nr [...], działając na podstawie art. 4 ust. 2 pkt 2, art. 53 ust. 3 i 4, art. 59 ust. 1, art. 60, art. 61, a także art. 54 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2021 r., poz. 741 ze zm.; dalej: "u.p.z.p.") oraz art. 104 i 107 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. z 2021 r., poz. 735; dalej: "K.p.a."), po rozpatrzeniu wniosku P. M. z dnia 3 marca 2021 r., ustalił warunki zabudowy dla przedsięwzięcia polegającego na budowie dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych wolnostojących na działce oznaczonej nr ewid. [...], położonej w obrębie geodezyjnym B. , arkusz [...], gmina K..

W uzasadnieniu organ I instancji wyjaśnił, że w dniu 3 marca 2021 r. do Urzędu Miasta i Gminy K. wpłynął wniosek o ustalenie warunków zabudowy dla działki oznaczonej nr ewid. [...], położonej w obrębie geodezyjnym B. , arkusz [...], gmina K..

W celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu wyznaczono wokół działki, której dotyczy wniosek obszar analizowany i przeprowadzono na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 u.p.z.p. Granicę obszaru analizowanego wyznaczono zgodnie z § 3 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r., nr 164, poz. 1588; dalej: "R.w.n.z."), to jest w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem, nie mniejszej jednak niż 50 m. W przypadku wnioskowanej inwestycji odległość ta wyniosła 141 m. Wykaz działek, które znalazły się w obszarze analizy wraz z ich parametrami zabudowy zawarto w zestawieniu funkcji, parametrów, cech i wskaźników zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu.

Na podstawie przeprowadzonej analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu stwierdzono, że warunki, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 u.p.z.p. są spełnione. Wyniki przeprowadzonej analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu pozwoliły na dokonanie ustaleń w zakresie warunków i wymagań ochrony i kształtowania ładu przestrzennego, zawartych w pkt 2 niniejszej decyzji, to jest określenia linii zabudowy, wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki lub terenu, udziału powierzchni biologicznie czynnej, a także gabarytów i wysokości projektowanej zabudowy, w tym szerokości elewacji frontowej oraz geometrii dachu.

W odwołaniu z dnia 10 października 2021 r. do Samorządowego Kolegium Odwoławczego T. G. wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji, ewentualnie uchylenie zaskarżonej decyzji i oddalenie wniosku o ustalenie warunków zabudowy. Zaskarżonej decyzji zarzuciła naruszenie art. 8 K.p.a., art. 9 K.p.a., art. 10 § 1 K.p.a., art. 11 K.p.a., art. 107 § 3 K.p.a. i art. 155 K.p.a. oraz art. 60 ust. 4 u.p.z.p., art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. w zw. z art. 61 ust. 5 u.p.z.p., a także art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków (Dz. U. z 2020 r., poz. 2028; dalej: "u.z.z.w.") w zw. z art. 15 ust. 1 tej ustawy.

W uzasadnieniu odwołująca wskazała, że wydając zaskarżoną decyzję organ I instancji zmienił diametralnie wcześniej wydane warunki zabudowy, określone decyzją z dnia 11 stycznia 2010 r., nr [...] Odwołująca nie wyraziła zgody na zmianę tej decyzji, natomiast pomiędzy zaskarżoną decyzją a decyzją z 2010 roku zachodzą istotne różnice pomiędzy koncepcją zagospodarowania terenu, przy czym różnice drastycznie wpływają na możliwość wykonywania prawa własności nieruchomości przez odwołującą. W treści zaskarżonej decyzji organ I instancji zwiększył powierzchnię zabudowy, dokonał zmiany wysokości kalenicy oraz zmienił warunki zabudowy poprzez ulokowanie śmietnika jako osobnego obiektu budowlanego, co oznacza, że w istocie organ I instancji wydał warunki zabudowy dla budowy domów wielorodzinnych, a nie jednorodzinnych.

Dalej odwołująca podniosła, że organ I instancji nie poinformował jej o możliwości zajęcia ostatecznego stanowiska w sprawie w trybie art. 10 § 1 K.p.a., czym pozbawił odwołującą możliwości obrony jej praw.

Odwołująca wskazała także, że zgodnie z utrwalonym w doktrynie poglądem uzasadnienie decyzji powinno być realne i adekwatne, a nie pozorne. Prawidłowe uzasadnienie prawne powinno przedstawić trzy fazy rozumowania: wyjaśnienie zmierzające do ustalenia faktów, ustalenia ich znaczenia według normy prawnej, oraz zastosowanie normy prawnej obowiązującej. Tymczasem w przedmiotowej sprawie w ramach uzasadnienia organ zrekapitulował przebieg postępowania, abstrakcyjnie poinformował o podstawie prawnej rozstrzygnięcia oraz nie odniósł się do twierdzeń i wniosków odwołującej ani do ustaleń faktycznych w sprawie.

Odnosząc się do spełnienia w sprawie warunku z art. 61 ust. 1 pkt. 3 u.p.z.p. odwołująca wskazała, że przedłożony do akt niniejszej sprawy materiał fotograficzny jednoznacznie wskazuje, że uzbrojenie w zakresie kanalizacji deszczowej jest niewystarczające, natomiast przedsiębiorstwo kanalizacyjne nie planuje rozbudowy kanalizacji deszczowej w okolicach planowanej inwestycji. Wobec tego brak było podstaw do wydania decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji, która w sposób znaczący zwiększa odpływ wód opadowych do kanalizacji, albowiem już obecnie kanalizacja deszczowa nie zapewnia odpowiedniego (wystarczającego) odbioru wody deszczowej.

Końcowo odwołująca wskazała, że organ I instancji nie uzyskał stanowisk wszystkich organów wymienionych w treści art. 60 ust. 4 u.p.z.p.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia 28 lutego 2022 r., nr [...], utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji.

Uzasadniając wydane rozstrzygnięcie organ odwoławczy wskazał, że w wyznaczonym obszarze analizowanym istnieje zabudowa o funkcji mieszkaniowej jednorodzinnej, wobec czego planowana inwestycja kontynuuje funkcję zabudowy zastaną w terenie. Z akt sprawy wynika także, że teren inwestycji posiada bezpośredni dostęp do ul. [...] - działka nr [...]. Przedmiotowa działka nie wymaga również zgody na zmianę przeznaczenia z gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, o której mowa w art. 61 ust. 1 pkt 4 u.p.z.p.

Odnosząc się do spełnienia w sprawie warunku z art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. organ odwoławczy wyjaśnił, że organ wydający decyzję o warunkach zabudowy jest związany wnioskiem co do zakresu i charakteru (wielkości) planowanej inwestycji i nie może domniemywać zamiaru inwestora. W aktach sprawy znajdują się natomiast opinie gestorów sieci energetycznej i wodociągowo - kanalizacyjnej poświadczające możliwość realizacji planowanej inwestycji w zakresie zaopatrzenia w wodę, kanalizację sanitarną w kwestii odbioru ścieków oraz energię energetyczną. Ustosunkowując się przy tym do podnoszonych przez odwołującą zarzutów dotyczących odprowadzania wód opadowych wskazano, że na etapie ustalania warunków zabudowy wystarczające są - umieszczone w zaskarżonej decyzji - postanowienia, o ich odprowadzaniu na teren inwestycji. Z kolei problem wód opadowych w sąsiedztwie terenu inwestycji nie jest przedmiotem niniejszego postępowania, które dotyczy ustalenia warunków zabudowy dla budynków mieszkalnych jednorodzinnych. Istotą postępowania o warunki zabudowy jest ustalenie, czy i w jaki sposób dopuścić można na danym terenie projektowaną przez wnioskodawcę inwestycję oraz szczegółowe ustalenie warunków nowej zabudowy. Nadto stosownie do art. 234 ust. 1 ustawy z dnia 20 lipca 2017 roku - Prawo wodne (Dz. U. z 2021 r., poz. 2233 ze zm.), właściciel gruntu, o ile przepisy ustawy nie stanowią inaczej, nie może zmieniać kierunku i natężenia odpływu znajdujących się na jego gruncie wód opadowych lub roztopowych ani kierunku odpływu wód ze źródeł - ze szkodą dla gruntów sąsiednich oraz odprowadzać wód oraz wprowadzać ścieków na grunty sąsiednie. Jeżeli spowodowane przez właściciela gruntu zmiany stanu wody na gruncie szkodliwie wpływają na grunty sąsiednie, wójt, burmistrz lub prezydent miasta, z urzędu lub na wniosek, w drodze decyzji, nakazuje właścicielowi gruntu przywrócenie stanu poprzedniego lub wykonanie urządzeń zapobiegających szkodom, ustalając termin wykonania tych czynności (art. 234 ust. 3 ustawy).

Idąc dalej organ odwoławczy wskazał, że wbrew twierdzeniom odwołującej w sprawie nie mają zastosowania przywołane w treści odwołania przepisy art. 5 ust. 1 w zw. z art. 15 ust. 1 u.z.z.w. Przywołane normy regulują bowiem obowiązki przedsiębiorstwa wodno - kanalizacyjnego nie zaś obowiązki inwestora, które musiały spełnić w toku postępowania o ustalenie warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji.

Następnie organ odwoławczy wyjaśnił, że na treść decyzji w przedmiocie warunków zabudowy nie może mieć wpływu sama okoliczność wydania innej decyzji o ustaleniu warunków zabudowy dla innej, choćby podobnej inwestycji. W myśl art. 63 ust. 1 u.p.z.p. w odniesieniu do tego samego terenu decyzję o warunkach zabudowy można wydać więcej niż jednemu wnioskodawcy, doręczając odpis decyzji do wiadomości pozostałym wnioskodawcom i właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomości. Przepis powyższy dopuszcza w sposób wyraźny możliwość wydania decyzji ustalającej warunki zabudowy dla tego samego terenu zarówno kilku wnioskodawcom, jak również jednemu wnioskodawcy, który wystąpił z wnioskiem lub też uzyskał ostateczną decyzję o warunkach zabudowy. Przy czym warunkiem dopuszczalności wystąpienia z więcej niż z jednym wnioskiem przez jednego wnioskodawcę odnośnie tego samego terenu jest odmienność planowanych zamierzeń inwestycyjnych - zatem nie mogą to być takie same inwestycje. Wobec tego za nieuzasadniony uznano zarzut naruszenia art. 155 K.p.a., albowiem z akt sprawy jednoznacznie wynika, że inwestor wystąpił o ustalenie nowych warunków zabudowy dla innej inwestycji - do czego był uprawniony - nie zaś z wnioskiem o zmianę ostatecznej decyzji z dnia 11 stycznia 2010 r., nr [...] [...] o warunkach zabudowy dla terenu inwestycji, która wydana została nie tylko na rzecz innego inwestora, ale także dla innej inwestycji.

Odnosząc się do kwestii dokonanych w sprawie uzgodnień organ odwoławczy wskazał, że w mysi przepisu art. 64 ust. 1 w zw. z art. 53 ust. 3 u.p.z.p. decyzje o warunkach zabudowy podlegają uzgodnieniu z organami właściwymi. Norma ta nie oznacza - wbrew twierdzeniu odwołującej - dokonania uzgodnienia z wszystkimi organami wskazanymi w tym przepisie a jedynie z tymi, których dane postępowanie - z uwagi na stan faktyczny sprawy — będzie dotyczyło. W konsekwencji w sytuacji, gdy teren inwestycji nie obejmuje gruntów rolnych podlegających ochronie to nie zachodzi konieczności dokonania uzgodnienia projektu takiej decyzji ze starostą. Organ uzgadniający ocenia możliwość realizacji inwestycji jednie w zakresie swojej właściwości. Z akt sprawy wynika, że teren inwestycji ani rodzaj inwestycji nie stanowią okoliczności, które powodowałyby konieczność uzgadniania projektu decyzji z organami wskazanymi w art. 53 ust. 3 u.p.z.p. Niezależnie od powyższego organ I instancji przesłał projekt zaskarżonej decyzji do organów wskazanych na stronie 68 akt sprawy - które nie zajęły stanowiska w sprawie.

W dalszej kolejności organ odwoławczy wskazał, że w jego opinii opracowana w niniejszej sprawie analiza z dnia 15 września 2021 została sporządzona zgodnie z postanowieniami § 3 R.w.n.z. na właściwych i aktualnych mapach wraz z analizą stanu faktycznego i prawnego terenu, warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy przez osobę posiadającą stosowne uprawnienia. Sporządzona analiza zawiera także wymienione w rozporządzeniu elementy. Na części graficznej i tekstowej analizy naniesione zostały dane dotyczące cech i parametrów istniejącej zabudowy. Są one wystarczające i na tyle szczegółowe, że mogły stanowić podstawę do dokonania rozstrzygnięcia w sprawie. W konsekwencji uznać należy, że w niniejszej sprawie analiza urbanistyczna została przeprowadzona właściwie a jej wyniki organ odwoławczy w pełni akceptuje. W analizie urbanistycznej podano szczegółowy wskaźnik zabudowy jak i pozostałe parametry zabudowy obszaru analizowanego, ujęte w sposób tabelaryczny, pozwalający na dokonanie oceny ustaleń organu I instancji w zakresie wskazanych parametrów zabudowy planowanej. Zdaniem organu odwoławczego dopuszczone odstępstwa od wartości średnich dla obszaru analizowanego znajdują uzasadnienie nie tylko w analizie i jej wynikach, ale również w zaskarżonej decyzji. Zastosowane odstępstwa uzasadnione są wskazaniem konkretnych okoliczności przemawiającymi za potrzebą zastosowania tych odstępstw od wartości średnich dla obszaru analizowanego i nie naruszają ładu przestrzennego, albowiem w obszarze analizowanym występują obiekty budowlane o parametrach większych niż ustalone dla inwestycji planowanej.

Końcowo organ odwoławczy wskazał, że wbrew twierdzeniom odwołującej z akt sprawy jednoznacznie wynika, iż zawiadomieniem z dnia 31 sierpnia 2021 r. organ I instancji w oparciu o art. 10 § 1 K.p.a. poinformował strony o zakończeniu postępowania i pouczył o możliwości zapoznania się z aktami sprawy. Pismo to zostało doręczone odwołującej w dniu 6 września 2021 r.

W skardze z dnia 19 kwietnia 2022 r. do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu T. G. wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji, a także zasądzenie od organu na jej rzecz zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa adwokackiego według norm przepisanych. Zaskarżonej decyzji zarzuciła naruszenie art. 6 K.p.a. w zw. z art. 7 K.p.a. w zw. z art. 7 ust. 1 pkt 1 i 3 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (Dz. U. z 2022 r., poz. 559) w zw. z art. 1 ust. 2 pkt 3 u.p.z.p. poprzez wydanie zaskarżonej decyzji z pominięciem wyrażonej w tych przepisach normy prawnej nakazującej opierać rozstrzygnięcia organu administracji na podstawie przepisów prawa, w sytuacji gdy organ pierwszej instancji wydał rozstrzygnięcie nie uwzględniające interesu społecznego i słusznego interesu stron, mimo, że kwestie dotyczące ładu przestrzennego, w zakresie odprowadzenia wód opadowych należą do zadań własnych gminy, której obowiązkiem jest kształtowanie łady przestrzennego z uwzględnieniem gospodarowania wodami, w sposób uwzględniający interes społeczny.

W uzasadnieniu skarżąca podniosła, że organ odwoławczy błędnie uznał, iż kwestie odprowadzanie wody z planowanej inwestycji nie mają wpływu na dopuszczenie powstania tej inwestycji z punktu widzenia ładu przestrzennego. W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji Kolegium zwróciło uwagę, na fakt, że podnoszone przez skarżącą w odwołaniu naruszenia art. 5 ust. 1 w zw. z art. 15 u.z.w.w. nie ma zastosowania do sytuacji skarżącej, gdyż adresatem tych przepisów jest przedsiębiorstwo wodno- kanalizacyjne, nie zaś inwestor. Jednakże, to do zadań własnych gminy należy zapewnienie mieszkańcom prawidłowego odbioru wód opadowych oraz ścieków, a zadania te gmina realizuje za pośrednictwem przedsiębiorstwa wodociągowo-kanalizacyjnego. Zadanie to realizowane jest także poprzez prawidłowe kształtowanie ładu przestrzennego i uwzględnianie w wydawanych decyzjach o warunkach zabudowy uwarunkowań i wpływu planowanych inwestycji na możliwość prawidłowego zapewnienia usług społeczności gminnej.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko w sprawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje:

Skarga okazała się zasadna, aczkolwiek z innych przyczyn, niż w niej wskazano.

Kontroli Sądu poddano decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 28 lutego 2022 r., nr [...], utrzymującą w mocy decyzję Burmistrza Miasta i Gminy K. z dnia 15 września 2021 r., nr [...], o ustaleniu na rzecz P. M. warunków zabudowy dla przedsięwzięcia polegającego na budowie dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych wolnostojących na działce nr ewid. [...], obręb ewid. B. , arkusz nr [...], gmina K..

Na wstępie wskazać należy, że stosownie do art. 4 ustawy z dnia 17 września 2021 roku o zmianie ustawy - Prawo budowlane oraz ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2021 r., poz. 1986) do spraw ustalenia lokalizacji inwestycji celu publicznego lub wydania warunków zabudowy, wszczętych i niezakończonych decyzją ostateczną przed dniem wejścia w życie ustawy nowelizującej (tj. przed dniem 3 stycznia 2022 r.), stosuje się przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w brzmieniu dotychczasowym.

Materialnoprawną podstawę wydanych w sprawie decyzji stanowi art. 61 ust. 1 u.p.z.p., zgodnie z którym wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: (1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; (2) teren ma dostęp do drogi publicznej; (3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; (4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; (5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi; (6) zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze: a) w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych (Dz.U. z 2021 r. poz. 428, 784 i 922), ustanowiony został zakaz, o którym mowa w art. 22 ust. 2 pkt 1 tej ustawy, b) strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu, c) strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu.

Przesłanki określone w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. dotyczą warunków, jakie musi spełniać teren, na którym ma być prowadzona inwestycja powodująca konieczność uzyskania warunków zabudowy wobec braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Ustawodawca nałożył na organ wydający decyzję obowiązek sprawdzenia oraz określenia wymagań, jakie powinna spełniać nowa zabudowa w związku z już istniejącą zabudową w sąsiedztwie oraz sposobem zagospodarowania terenu. Zatem w przypadku braku planu zagospodarowania naczelną zasadą towarzyszącą regulacji ładu przestrzennego jest kontynuacja. Nowa zabudowa powinna stanowić kontynuację zabudowy znajdującej się w sąsiedztwie inwestycji, zarówno jeżeli chodzi o funkcję, parametry, cechy i wskaźniki kształtowania zabudowy, jak i zagospodarowanie terenu. Kontynuacja powinna dotyczyć także gabarytów, formy architektonicznej obiektów, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Warunki, zgodnie z którymi określa się cechy nowej zabudowy, są zdefiniowane w wydanym na podstawie art. 61 ust. 6 u.p.z.p. Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r., nr 164, poz. 1588; dalej: "R.w.n.z."). W rozpoznawanej sprawie zastosowanie mają przy tym przepisy tego rozporządzenia w brzmieniu obowiązującym do dnia 2 stycznia 2022 r., albowiem na mocy § 2 Rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 17 grudnia 2021 r. zmieniającego rozporządzenie w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2021 r., poz. 2399), do spraw ustalenia warunków zabudowy, wszczętych i niezakończonych decyzją ostateczną przed dniem wejścia w życie rozporządzenia nowelizującego (tj. 3 stycznia 2022 r.), stosuje się przepisy dotychczasowe.

W celu stwierdzenia czy planowana inwestycja spełnia wymogi ładu przestrzennego, obowiązkiem organu jest przeprowadzenie na tym obszarze analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 u.p.z.p. (§ 3 ust. 1 R.w.n.z.). Stosownie do § 3 ust. 2 R.w.z.n., granice obszaru analizowanego wyznacza się w każdej sprawie w zależności od planowanej inwestycji, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki pod nową zabudowę, nie mniejszej niż 50 metrów.

Dalej wyjaśnienia wymaga, że na organie spoczywa wynikający z art. 80 K.p.a. w związku z art. 7 K.p.a. obowiązek dokonania oceny analizy urbanistycznej pod kątem zgodności z przepisami prawa, a także wskazań wiedzy, doświadczenia życiowego i logicznego rozumowania, dokładnie w taki sam sposób, w jaki ocenić należy każdy dowód z opinii biegłego. Analiza urbanistyczno-architektoniczna stanowi główny dowód w sprawie i pełni kluczową rolę w określaniu wymaganych parametrów i wskaźników nowej zabudowy. Tylko rzetelna i kompletnie sporządzona analiza z prawidłowo dokonanymi obliczeniami rachunkowymi pozwala na ustalenie warunków zabudowy zgodnie z przepisami.

Przenosząc powyższe na grunt rozpatrywanej sprawy wskazać należy, że zdaniem Sądu organy rozstrzygające w niniejszej sprawie nie sprostały wskazanym wymaganiom, co doprowadziło do oparcia wydanych w sprawie rozstrzygnięć o wadliwie sporządzoną analizę urbanistyczną.

W pierwszej kolejności wskazać należy, że z części graficznej analizy urbanistycznej wynika, że obszar analizowany został wyznaczony w promieniu 141 m od granic działki, co – zgodnie z treścią analizy – stanowi odległość równą trzykrotnej szerokości frontowej granicy terenu, skąd przewidziano główne wejście/wjazd na teren inwestycji (47 m). W części tekstowej analizy wskazano przy tym, że "w wykazie zawarto te działki, których zabudowa znalazła się w obrębie granicy obszaru analizowanego", jednakże w tym zakresie urbanista wykazał się niekonsekwencją, co wyklucza uznanie analizy za prawidłową. Zauważenia wymaga, że w obrębie granic obszaru analizowanego w całości znalazła się zabudowana działka nr [...], jednak nie została ona uwzględniona w sporządzonej analizie. Z części graficznej analizy wynika także, że w obszarze analizowanym częściowo znalazła się także zabudowa na działkach nr [...] i [...], jednakże i te działki nie zostały wzięte pod uwagę przy sporządzaniu analizy. Być może urbanista uznał, że wjazd na te działki odbywa się z innej drogi publicznej, niż na działkę objętą wnioskiem, jednakże jak wskazuje definicja obszaru analizowanego zawarta w § 2 pkt 4 R.w.n.z., obszar analizowany to teren określony i wyznaczony granicami, którego funkcję zabudowy i zagospodarowania oraz cechy zabudowy i zagospodarowania analizuje się w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania. Badaniu podlegają więc wszystkie nieruchomości w granicach wyznaczonych zgodnie z rozporządzeniem.

Dalej, urbanista wykazał się także niekonsekwencją uwzględniając w analizie działkę nr [...] i jednocześnie nie uwzględniając sąsiadującej z nią działki nr [...], chociaż w obydwu przypadkach w obszarze analizowanym znalazły się wyłącznie fragmenty posadowionych na tych działkach budynków garażowych. Nie można także znaleźć racjonalnego wytłumaczenia dla uwzględnienia w analizie działek nr [...] i [...], chociaż zabudowania posadowione na tych działkach nie znalazły się nawet częściowo w obrębie granic obszaru analizowanego. Jednocześnie jest to szczególnie istotne w realiach rozpoznawanej sprawy, albowiem działka nr [...] jest działką, na której znajduje się maksymalny wskaźnik zabudowy wynoszący 27% - do tej wartości odniósł się organ I instancji decydując się na odstępstwo od średniego wskaźnika zabudowy.

Tym samym nie sposób uznać, że przyjęte średnie wskaźniki poszczególnych elementów zabudowy odzwierciedlają rzeczywisty stan zabudowy. W konsekwencji, ustalone w decyzji parametry nowej zabudowy w istocie nie poddają się kontroli Sądu.

Idąc dalej wskazać należy, że w części tekstowej analizy urbanistycznej brak jest wskazania wielkości poszczególnych działek oraz wielkości zabudowy na tych działkach w metrach kwadratowych, co wyklucza zweryfikowanie, czy prawidłowo został obliczony wskaźnik powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni tych działek.

Sąd za błędne uznał także uzasadnienie odstąpienia od średniego wskaźnika zabudowy występującego w obszarze analizowanym.

W kontekście powyższego wskazać należy, że z § 5 R.w.n.z. wynika, iż wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego (ust. 1). Dopuszcza się przy tym wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, ale tylko wtedy, jeżeli wynika to z analizy urbanistycznej (ust. 2).

Jak wynika z części tekstowej analizy, średni wskaźnik zabudowy w obszarze zabudowanym został obliczony na 17%, a maksymalny na 27%. Abstrahując od ich wadliwego ustalenia – bowiem, jak powyżej wskazano, w analizie znalazły się działki, które nie powinny być objęte analizą i jednocześnie wykluczono działki, które tą analizą powinny zostać objęte – to urbanista wskazał, że wnioskowany wskaźnik wynosi 25% dla dwóch budynków łącznie i na podstawie wyników analizy stwierdzono, że ustalenie wskaźnika powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki jak we wniosku nie zaburzy ładu przestrzennego w obrębie analizowanego obszaru, ponieważ wnioskowany wskaźnik mieści się w widełkach wyznaczonych przez wartość najmniejszą i największą występującą w tym obszarze.

Tymczasem w przypadku każdego ze wskaźników, odstępstwa – jako wyjątki od zasady – winny być umotywowane. Jeżeli bowiem normy prawne dopuszczają określone odstępstwa od sztywnych reguł, to każdorazowo wymagają uzasadnienia, które znajdzie odzwierciedlenie w zgromadzonym w toku postępowania wyjaśniającego materiale dowodowym. Przesłanka "wynikania" z analizy zawarta w § 4 ust. 4, § 5 ust. 2, § 6 ust. 2 i § 7 ust. 4 R.w.n.z. nie może być przy tym uznana za spełnioną, jeżeli w treści analizy zostanie wskazana jedynie liczbowa wartość wyższego albo niższego od wartości średniej danego wskaźnika istniejącej zabudowy w obszarze analizowanym, bez podania konkretnych i szczegółowych powodów (przyczyn) wprowadzenia w obszarze planowanej zabudowy odstępstwa od wskaźnika średniego. Konieczne jest bowiem merytoryczne powiązanie ustalonego wskaźnika z takimi funkcjami lub cechami zagospodarowania i zabudowy w obszarze analizowanym lub jego fragmencie (np. z istniejącą zabudową na nieruchomościach sąsiednich), które uzasadniają odstępstwo od wartości średniej. Powiązanie to może polegać na wskazaniu określonych tendencji w zakresie dominującej lub uzupełniającej funkcji lub cech, wskaźników i parametrów kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu w obszarze analizowanym lub w jego fragmencie, które pozostają w związku z proponowaną wartością danego wskaźnika. Treść uzasadnienia powyższego odstępstwa musi być ponadto na tyle szczegółowa, aby możliwe stało się skontrolowanie, czy odbiegająca od wartości średniej wyjątkowa wartość wskaźnika będzie powodować zachowanie ładu przestrzenno-urbanistycznego w obszarze analizowanym. To, że przepisy nie określają przesłanek dopuszczenia wyjątków, a jedynie wymagają, aby "wynikało to z analizy", nie oznacza bowiem dowolności i arbitralności, ale stwarza konieczność sięgania do rzeczowych i obiektywnych kryteriów ocen. Nie do przyjęcia jest sytuacja, w której wydanie pozytywnej decyzji polegałoby w istocie nie na ustaleniu warunków, a wyłącznie na ich dostosowaniu do zamiaru inwestora. Dlatego też dopuszczenie wyjątku musi stanowić wynik szczegółowej analizy, uwzględniającej także ocenę skutków wprowadzenia wyjątku dla istniejącego porządku w całym obszarze analizowanym, a nie tylko uwzględniającej interes inwestora (por. wyrok WSA w Krakowie z dnia 14 listopada 2017 r., sygn. akt II SA/Kr 889/17 – wszystkie powołane w niniejszym wyroku orzeczenia dostępne są pod adresem https://orzeczenia.nsa.gov.pl).

Sporządzona na poczet kontrolowanego postępowania analiza urbanistyczna w tym zakresie jako jedyny powód odstępstwa od średniej wartości wskazuje fakt, że ustalony wskaźnik nie przekracza maksymalnego wskaźnika powierzchni zabudowy występującego na analizowanym obszarze. Zdaniem Sądu taki sposób uzasadnienia zastosowanego odstępstwa jest co najmniej niewystarczający, bowiem nieprzekroczenie maksymalnych wartości poszczególnych wskaźników i parametrów zabudowy występującej w analizowanym sąsiedztwie terenu inwestycji samo w sobie jeszcze nie świadczy o tym, że dopuszczenie takich wartości dla nowej zabudowy nie będzie kolidowało z istniejącym ładem przestrzennym. Przeciwnie, organy powinny uzasadnić, że zastosowanie odstępstw będzie pozostawało w harmonii z zastanym stanem zagospodarowania obszaru analizowanego (szerokiego sąsiedztwa). Respektując wolność zagospodarowania i zabudowy terenu, organy powinny zarazem unikać takiego motywowania rozstrzygnięć, które mogłyby mimowolnie wywoływać wrażenie, że zastosowane odstępstwa służą jedynie dostosowaniu warunków zabudowy do wniosku inwestora, bez poszanowania zastanego stanu zagospodarowania sąsiedztwa. Wszelkie odstępstwa od średnich ustalonych wartości wskaźników i parametrów powinny być stosowane tak dalece, jak tylko dają się pogodzić z wymogami ładu przestrzennego występującego na danym obszarze, a więc już istniejącego, zastanego stanu zagospodarowania terenu szerokiego sąsiedztwa. Z pola widzenia nie może przy tym umknąć, że skoro średni wskaźnik zabudowy w obszarze analizowanym wynosi 17%, a organ ustalił ten wskaźnik aż do 25%, to doszło do drastycznego zwiększenia tego wskaźnika w stosunku do średniej występującej w obszarze. Skoro działka objęta wnioskiem ma 1977 m2 oznacza to, że przy przyjęciu 17% wskaźnika zabudowy zabudowa na tych działkach mogłaby wynosić 336 m2, natomiast przy przyjęciu 25% wskaźnika zabudowy zabudowa mogłaby wynieść 494 m2, a więc różnica wynosi aż 158 m2.

Skoro natomiast z przepisów rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wynika zasada, że parametry zabudowy objętej decyzją o warunkach zabudowy ustala się w oparciu średnie wartości występujące w obszarze analizowanym, a jedynie wyjątkowo możliwe jest odstępstwo od tej reguły, to co do zasady za nieuprawnione ocenić należy takie postępowanie organów administracji publicznej, które w decyzji o warunkach zabudowy określają parametry inwestycji poprzez dowolne nawiązywanie do wartości zbliżonych do najwyższych w obszarze analizowanym, bez jednoczesnego wykazania, że taki zabieg jest w realiach sprawy usprawiedliwiony okolicznościami odnoszącymi się do zachowania ładu przestrzennego (zob. wyrok NSA z 30 stycznia 2018 r., sygn. II OSK 1515/17).

Jednocześnie podkreślić należy, że najwyższy wskaźnik zabudowy występuje na działce nr [...], której zabudowa nie znalazła się w granicach obszaru analizowanego, wobec czego zgodnie z założeniem przyjętym przez urbanistę, działka ta w ogóle nie powinna zostać wzięta pod uwagę przy obliczaniu wskaźników i parametrów zabudowy. Wskaźnik zabudowy na tej działce został przy tym oznaczony na 27%, jednakże działka ta jest znacznie mniejsza (w analizie brak informacji o wielkości działek) niż działka objęta wnioskiem i dlatego wskaźnik zabudowy jest na niej tak wysoki.

Te same rozważania należy odnieść także do treści analizy w zakresie szerokości elewacji frontowej. Urbanista sporządzający analizę wskazał, że średnia szerokość elewacji frontowej na obszarze analizowanym wynosi 13,9 m (minimalna 8 m, maksymalna 19 m), natomiast wnioskowana szerokość elewacji frontowej wynosi 17 m. Na podstawie wyników analizy stwierdzono więc, że możliwe jest ustalenie elewacji frontowej na 15 m z tolerancją do 20%.

Tymczasem zgodnie z § 6 ust. 1 R.w.n.z., szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu terenu, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. Jak przy tym wynika z § 6 ust. 2 tego rozporządzenia, dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust.1.

Z powyższego wynika, że skoro średnia szerokość elewacji frontowej w obszarze analizowanym wynosi 13,90 m, to szerokość elewacji frontowej powinna zostać wyznaczona co do zasady jako 13,90 m z tolerancją do 20%, co oznacza, że musiałaby mieścić się w przedziale od 11,12 m do 16,68 m. Tymczasem wyznaczenie elewacji na poziomie 15 m z tolerancją do 20% oznacza, że w istocie elewacja będzie mogła mieć szerokość od 12 m do 18 m. W analizie brakuje natomiast jakiegokolwiek uzasadnienia do zastosowanego odstępstwa od średniej.

Zauważenia wymaga równiez, że w analizie w istocie brak jest rozważań odnośnie sposobu wyznaczenia linii zabudowy. W wynikach analizy wskazano, że "po dokonaniu analizy stwierdzono, że należy wyznaczyć nieprzekraczalną linię zabudowy w odległości 12 m od granicy z działką nr ewid.[...] (działka leśna) oraz w odległości 6 m od granicy z działką nr ewid.[...]", jednak w analizie nie sposób doszukać się uzasadnienia dla takiego rozwiązania. Nie wiadomo więc, czy linia zabudowy została wyznaczona na podstawie § 4 ust. 1 R.w.n.z., czy też § 4 ust. 4 R.w.n.z. Organ I instancji zdecydował się przy tym ostatecznie na określenie nie dwóch nieprzekraczalnych linii, jak wskazano w wynikach, ale jednej nieprzekraczalnej w odległości 12 m od granicy z działką nr [...] i drugiej obowiązującej w odległości 6 m od granicy z działką nr [...] (pkt 2 lit. b decyzji).

Reasumując tę część rozważań wskazać więc należy, że przygotowana dla potrzeb kontrolowanej sprawy analiza nie została sporządzona w taki sposób, aby wyprowadzone na jej podstawie ustalenia i wnioski organu prowadziły do zachowania spójności urbanistycznej i architektonicznej. Wad tych nie dostrzegł też organ II instancji, który zobligowany był do samodzielnej oceny zgromadzonego materiału dowodowego w procesie ponownego rozpatrzenia i rozstrzygnięcia sprawy.

Odnosząc się do treści samej decyzji ustalającej warunki zabudowy wskazać należy, że organ I instancji w sposób wadliwy ustalił wskaźnik powierzchni zabudowy. W punkcie 2 lit. b wskazano, że wskaźnik ten w stosunku do powierzchni terenu nie może wynosić mniej niż 17% i nie więcej niż 25% dla dwóch budynków łącznie. Jednakże, w sytuacji, gdy wniosek dotyczy budowy dwóch budynków na jednej niepodzielonej działce, wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki powinien zostać określony w taki sposób, aby można było ustalić minimalną i maksymalną powierzchnię zabudowy każdego z budynków oraz ich łączną powierzchnię zabudowy. W innym przypadku mogłoby dojść do sytuacji, że na działce powstaną dwa budynki znacznie różniące się od siebie tym parametrem, choć łączna ich powierzchnia zabudowy będzie mieścić się w wyznaczonym wskaźniku, co w konsekwencji mogłoby prowadzić do zaburzenia zastanego ładu przestrzennego. Należy mieć przy tym na uwadze także fakt, że działka objęta wnioskiem ma powierzchnię 1977 m2, co oznacza, że możliwe jest wydzielenie dwóch działek o porównywalnej wielkości, ale też podzielenie działki w jakikolwiek inny sposób. Parametr ten powinien zostać ustalony więc w taki sposób, aby każdorazowo zabudowa na działce (przed jak i po ewentualnym podziale) wpisywała się w zastany w obszarze analizowanym ład przestrzenny.

Dalej, z aktualnie obowiązującego stanu prawnego nie wynika podstawa do ustalania warunków podziału geodezyjnego nieruchomości w decyzji o warunkach zabudowy. Takiej podstawy nie stanowi przepis art. 54 u.p.z.p., określający w związku z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. jakie elementy powinna zawierać decyzja o warunkach zabudowy, albowiem pod pojęciem ustalania zasad zagospodarowania terenu nie można rozumieć zasad ustalania warunków podziału nieruchomości. Podział nieruchomości nie stanowi jej zagospodarowania i jest następczy w stosunku do sposobu zagospodarowania terenu. Takiej podstawy nie stanowi także art. 94 ust. 1 pkt 2 z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2023 r., poz. 344; dalej: "u.g.n.") stanowiący, że w przypadku braku planu miejscowego - jeżeli nieruchomość jest położona na obszarze nieobjętym obowiązkiem sporządzenia tego planu - podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli: 1) nie jest sprzeczny z przepisami odrębnymi, albo 2) jest zgodny z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy. Z tego ostatniego przepisu wynika bowiem, że decyzja w przedmiocie podziału jest poprzedzona stwierdzeniem zgodności podziału z warunkami ustalonymi w decyzji o warunkach zabudowy, a więc z warunkami określającymi zasady realizacji planowanej inwestycji. Stwierdzenie tej zgodności polega na badaniu przez właściwy organ czy z punktu widzenia ustalonych w decyzji zasad zagospodarowania terenu dotyczących realizacji inwestycji objętej wnioskiem inwestora podział nieruchomości jest dopuszczalny (art. 93 ust. 4 u.g.n.). W treści decyzji o warunkach zabudowy powinny więc znaleźć się tylko i wyłącznie warunki, jakie inwestor winien spełnić, aby zrealizowane przedsięwzięcie inwestycyjne harmonijnie wpisywało się w istniejącą przestrzeń (por. wyrok NSA z dnia 23 czerwca 2014 r., sygn. akt II OSK 151/13 i wyrok NSA z dnia 25 września 2014 r., sygn. akt II OSK 651/13). Nie ulega bowiem wątpliwości, że decyzja o warunkach zabudowy nie dokonuje podziału nieruchomości, lecz wyłącznie w związku z ustalonymi parametrami zabudowy wskazuje, w jakim kierunku może nastąpić jej podział (por. wyrok WSA w Poznaniu z dnia 20 listopada 2013 r., sygn. akt II SA/Po 958/13). Wadliwe było więc wskazanie w treści decyzji z dnia 15 września 2021 r., że "minimalna powierzchnia dla każdej nowo wydzielonej działki budowlanej – 800 m2" (pkt 2 lit. j decyzji).

Odnosząc się do treści skargi wskazać należy, że zawarte w niej zarzuty odnośnie odprowadzania wód opadowych i ścieków są niezasadne i w tym zakresie Sąd w całości podziela przytoczone w części historycznej niniejszego uzasadnienia stanowisko organu odwoławczego, przyjmując je za własne. W decyzji organu I instancji zawarto zapis, że odprowadzanie ścieków będzie odbywać się do sieci kanalizacji sanitarnej, na warunkach określonych przez gestora sieci (pkt 4 lit. d). Inwestor do wniosku inwestor dołączył natomiast opinię Aquanet z dnia 19 lutego 2021 r. o możliwości przyłączenia do sieci wodociągowej i kanalizacyjnej wskazując, że istniejące uzbrojenie wodociągowe na wysokości przedmiotowej działki jest wystarczające dla planowanego zamierzenia budowlanego (k. 6 akt adm. organu I instancji). W gestii organu wydającego decyzję o warunkach zabudowy nie leży podważanie opinii przedsiębiorstwa wodno-kanalizacyjnego w tym zakresie. Dla spełnienia przesłanki z art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. w pełni wystarczające jest oświadczenia dostarczycieli mediów, że ich zapewnienie do planowanej inwestycji jest realne. Co zaś się tyczy odprowadzania wód opadowych, to w treści decyzji wskazano, że gospodarowanie wód opadowych i roztopowych ma odbywać się na terenie nieruchomości, zgodnie z przepisami odrębnymi (pkt 4 lit. e). Konkretne ustalenia dotyczące szczegółowych rozwiązań technicznych planowanej inwestycji dokonywane są natomiast na kolejnym etapie realizacyjnym, czyli przy ubieganiu się o pozwolenie na budowę, kiedy to inwestor dysponuje już stosownym projektem budowlanym oraz planem zagospodarowania terenu. Dopiero na tym etapie dochodzi do definitywnego sprecyzowania kształtu projektowanej inwestycji, a tym samym aktualizuje się wówczas uprawnienie stron postępowania zgłaszania uwag związanych z ewentualnym negatywnym odziaływaniem na sąsiednie nieruchomości.

Mając powyższe na uwadze, Sąd działając na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c w zw. z art. 135 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2023 r., poz. 259; dalej: "P.p.s.a."), uchylił zaskarżoną decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 28 lutego 2022 r., nr [...] oraz poprzedzającą ją decyzję Burmistrza Miasta i Gminy K. z dnia 15 września 2021 r., nr [...], albowiem zostały wydane z naruszeniem przepisów prawa materialnego, tj. art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., § 4, § 5 ust. 1 i § 6 ust. 1 R.w.n.z., które miało wpływ na wynik sprawy, a także z naruszeniem przepisów postępowania, tj. art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 K.p.a., które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Ponownie prowadząc postępowanie organ I instancji zastosuje się do oceny prawnej i wytycznych zawartych w uzasadnieniu niniejszego wyroku. W szczególności organ I instancji zleci sporządzenie uprawnionemu urbaniście analizy urbanistycznej, która będzie zawierać parametry wszystkich budynków znajdujących się na poszczególnych działkach w terenie analizowanym. Organ I instancji będzie miał również na uwadze, że w przypadku każdego ze wskaźników, ewentualne odstępstwa, jako wyjątki od zasady, winny być szczegółowo umotywowane.

O kosztach postępowania, na które składa się kwota 500,00 zł tytułem opłaty sądowej od skargi, kwota 17 zł tytułem opłaty skarbowej od pełnomocnictwa oraz kwota 480,00 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego, Sąd orzekł w punkcie II wyroku na podstawie art. 200 i art. 205 § 2 P.p.s.a. w zw. z § 14 ust. 1 pkt 1 lit. c Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz. U. z 2015 r., poz. 1800 ze zm.).

Niniejsza sprawa została rozpoznana na posiedzeniu niejawnym na mocy pkt 1 zarządzenia Zastępcy Przewodniczącego Wydziału II z dnia 27 lutego 2023 r. wydanego w oparciu o art. 15zzs4 ust. 3 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (t.j. Dz. U. z 2021 r., poz. 2095).