II CSKP 886/23

II CSKP 886/23 WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Sąd Najwyższy w Izbie Cywilnej w składzie: 12 lutego 2026 r. SSN Tomasz Szanciło (przewodniczący) SSN Beata Janiszewska (sprawozdawca) SSN Mariusz Załucki po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym 12 lutego 2026 r. w Warszawie skargi kasacyjnej P. spółki akcyjnej w W. od wyroku Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z 24 czerwca 2022 r., I ACa 1775/21, w sprawie z powództwa P. spółki akcyjnej w W. przeciwko Skarbowi Państwa - Prezydentowi Wrocławia o ustalenie, uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę do ponownego rozpoznania Sądowi Apelacyjnemu we Wrocławiu, pozostawiając temu sądowi rozstrzygnięcie o kosztach postępowania kasacyjnego. Beata Janiszewska Tomasz Szanciło Mariusz Załucki [J.T.] II CSKP 886/23 2 UZASADNIENIE Powódka P. S.A. w W. wniosła, w trybie art. 80 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej: „u.g.n.”), o ustalenie, że dokonane przez Skarb Państwa – Prezydenta Wrocławia określenie stawki procentowej w wysokości 3% jako opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego bliżej określonej nieruchomości gruntowej jest nieuzasadnione. Sąd Okręgowy we Wrocławiu oddalił powództwo. Sąd Apelacyjny oddalił apelację powódki od wyroku Sądu pierwszej instancji. W zakresie istotnym dla zbadania zasadności wniesionej przez powódkę skargi kasacyjnej ustalił przy tym, za Sądem Okręgowym, że decyzją z 29 września 2009 r. wojewoda dolnośląski stwierdził nabycie z mocy prawa z dniem 5 grudnia 1990 r. przez poprzednika prawnego powódki prawa użytkowania wieczystego bliżej określonej zabudowanej nieruchomości gruntowej na okres 99 lat. W decyzji wskazano, że grunty oddane w użytkowanie wieczyste powinny być wykorzystywane do utrzymania infrastruktury kolejowej, a posadowione na nich budynki oraz urządzenia powinny być utrzymywane w należytym stanie, zgodnie z warunkami eksploatacji infrastruktury kolejowej zawartymi w ustawie z dnia 28 marca 2003 r. o transporcie kolejowym (dalej: „u.t.k.”) oraz w przepisach szczególnych. Ponadto na podstawie art. 8 u.t.k. ustalono, że grunty zajęte pod infrastrukturę kolejową są zwolnione z opłat z tytułu użytkowania wieczystego. W sprawie ustalono również, że po wizji przeprowadzonej w kwietniu 2018 r. pozwany stwierdził, iż wspomniane grunty nie służą już do utrzymania infrastruktury kolejowej. W konsekwencji, pismem z 2 sierpnia 2018 r., określił wysokość stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości w wysokości 3% jej ceny, tj. na kwotę 92 340 zł. Do pisma nie dołączono informacji o wartości nieruchomości, o której mowa w art. 77 ust. 3 u.g.n., ani o miejscu, w którym można zapoznać się z operatem szacunkowym. Określona przez właściciela wartość nieruchomości została jednak podana w uzasadnieniu pisma przy wyliczeniu wysokości opłaty. II CSKP 886/23 3 W tak ustalonym stanie faktycznym Sąd Apelacyjny ocenił, że w sprawie zrealizowane zostały wymagania wynikające z art. 221 ust. 2 w zw. z 78 ust. 1 u.g.n. W przypadku dokonywania zmiany stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, co miało miejsce w sprawie, niezasadne byłoby bowiem przeprowadzenie tzw. procedury aktualizacyjnej co do wartości nieruchomości. Zmiana wysokości opłaty na skutek zmiany stawki procentowej następuje bowiem automatycznie, a nowa wysokość opłaty jest równa iloczynowi zmienionej stawki procentowej i wartości nieruchomości ustalonej podczas ostatniej aktualizacji opłaty lub, jeżeli aktualizacji nie było, pierwotnej wartości. Powódka wniosła skargę kasacyjną od wyroku Sądu drugiej instancji, zarzucając naruszenie: art. 78 ust. 1 w zw. z art. 221 ust. 2 w zw. z art. 73 ust. 2 u.g.n. w trzech różnych aspektach. Wszystkie trzy zarzuty zmierzały do zakwestionowania tezy o tym, że pozwany dopełnił wymagań stawianych w procedurze określenia wysokości opłaty z tytułu użytkowania wieczystego. Skarżąca eksponowała zwłaszcza wadliwość poczynionego przez Sąd Apelacyjny założenia, że w sprawie nie zachodziła konieczność przeprowadzenia procedury aktualizacji opłaty, a w konsekwencji stanowiska tego Sądu, że tryb określenia kwoty opłaty został zachowany, mimo niepodania przez pozwanego informacji o miejscu, w którym można zapoznać się z operatem szacunkowym. Istota stanowiska skarżącej sprowadzała się do tego, że pozwany określił wysokość stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wskazał wysokość tej opłaty, lecz nie dopełnił uprzednio procedury ustalenia wartości nieruchomości oddanej powódce w użytkowanie wieczyste. W odpowiedzi na skargę powód wniósł o jej oddalenie. Sąd Najwyższy zważył, co następuje: Skarga kasacyjna podlegała uwzględnieniu. Wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego zależy od dwóch czynników: wysokości stawki procentowej oraz wartości nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste. Modyfikacja stawki procentowej, zazwyczaj związana ze zmianą sposobu korzystania z nieruchomości pociągającą za sobą zmianę celu użytkowania wieczystego, ukształtowana jest zasadniczo w art. 73 ust. 2–2g u.g.n. II CSKP 886/23 4 Z kolei zmiana wysokości opłaty motywowana zmianą wartości nieruchomości następuje na podstawie art. 77 u.g.n., w ramach procedury aktualizacji opłaty w trybie unormowanym w art. 78 i n. u.g.n. W okolicznościach niniejszej sprawy prawo użytkowania wieczystego powstało przed 1 stycznia 1998 r., toteż dla ustalenia wysokości opłaty rocznej należy uwzględnić tok działań określony w art. 221 ust. 1-3 u.g.n. Spośród wskazanych przepisów znaczenie ma konkretnie art. 221 ust. 2 u.g.n., zgodnie z którym, jeżeli przy oddaniu nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste nie została określona wysokość stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, właściwy organ określi wysokość tej stawki, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 217 ust. 1 u.g.n., stosując tryb postępowania określony w art. 78-81 u.g.n. Nieruchomość należąca do pozwanego była przedmiotem użytkowania wieczystego nabytego przez powódkę bez określenia stawki procentowej, jako że grunt podlegał wówczas zwolnieniu od opłaty, stosownie do art. 8 u.t.k. Wobec stwierdzenia przez pozwanego, że przedmiotowa nieruchomość nie powinna już korzystać z tego zwolnienia, konieczne stało się podjęcie czynności w trybie określonym w art. 221 ust. 2 u.g.n. Istota sporu sprowadzała się do tego, czy zakres tych czynności był ograniczony do określenia wysokości stawki procentowej, o której wprost mowa w ww. przepisie, czy – przeciwnie – powinien był objąć również procedurę aktualizacji opłaty w rozumieniu art. 77 i n. u.g.n., czyli ustalenia wartości nieruchomości oddanej powódce w użytkowanie wieczyste. W tym ostatnim wypadku trzeba byłoby uznać, że – wbrew wnioskom wynikającym z literalnie odczytanego art. 221 ust. 2 u.g.n. – przepis ten w istocie dotyczy ustalenia wysokości opłaty rocznej, a nie jedynie stawki procentowej wpływającej na wymiar kwotowy tej opłaty. Oznaczałoby to również, że pozwany był zobligowany do zachowania wszystkich elementów trybu właściwego dla aktualizacji, w tym do przekazania powódce informacji o miejscu, w którym można zapoznać się ze sporządzonym operatem szacunkowym. Artykuł 221 ust. 2 u.g.n. nie został od strony językowej ujęty w sposób cechujący się oczekiwaną od prawodawcy precyzją; w przepisie tym mowa bowiem II CSKP 886/23 5 o określeniu wysokości stawki procentowej, a nie – o określeniu wysokości opłaty rocznej. Jednak całościowa interpretacja tego unormowania prowadzi do wniosku, że art. 221 ust. 2 u.g.n. reguluje ustalenie opłaty rocznej i tym samym odnosi się do obu wymienionych uprzednio czynników wpływających na określenie wysokości opłaty rocznej, czyli ustalenia zarówno stawki procentowej, jak i wartości nieruchomości. Podstawy do zajęcia takiego stanowiska wynikają z językowej, systemowej i celowościowej wykładni art. 221 ust. 2 u.g.n. Po pierwsze, z interpretacji językowej należy wnosić, że właściwy organ czerpie podstawę do określenia pierwszego z elementów obliczenia opłaty rocznej, czyli stawki procentowej, bezpośrednio z art. 221 ust. 2 u.g.n. (verba legis: „właściwy organ określi wysokość tej stawki”). Z kolei do ustalenia drugiego elementu, tzn. wartości nieruchomości, dochodzi dzięki zastosowaniu – na podstawie odesłania zawartego w art. 221 ust. 2 in fine u.g.n. – trybu postępowania określonego w art. 78-81 u.g.n. Należy przy tym podkreślić, że zawarte w art. 221 ust. 2 u.g.n. odesłanie do stosowania trybu aktualizacji opłaty jest odesłaniem wprost, a nie do „odpowiedniego stosowania” przepisów. Po drugie, wprawdzie art. 221 u.g.n. dotyczy zasadniczo zmiany wysokości stawek procentowych opłat rocznych, jednak przypadek unormowany w art. 221 ust. 2 u.g.n. należy rozumieć szerzej, stosownie do treści hipotezy normy wynikającej z tego przepisu. Hipotezą tą są objęte wyłącznie sytuacje, w których przy oddaniu nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste nie została w ogóle określona wysokość stawki procentowej. Skoro stawka taka nie była dotychczas ustalona, czyli, obrazowo rzecz ujmując, wynosiła „0”, to nie była także wymierzona opłata roczna, będąca pochodną stawki procentowej oraz wartości nieruchomości. W razie zmiany uwarunkowań korzystania z gruntu publicznoprawnego i wynikającej z tego potrzeby obliczenia wysokości opłaty rocznej, w toku stosowania art. 221 ust. 2 u.g.n. zachodzi więc oczywista konieczność ustalenia wielkości obu czynników determinujących wymiar opłaty. Sytuacja taka miała miejsce w niniejszej sprawie; nabyciu użytkowania wieczystego z mocy prawa (stanowiącemu „oddanie” nieruchomości w użytkowanie wieczyste w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami) nie towarzyszyło bowiem powstanie obowiązku uiszczania opłat II CSKP 886/23 6 rocznych, a w konsekwencji dotychczas nie istniała także wcześniej potrzeba ustalenia wartości nieruchomości. Po trzecie, zachowanie trybu działań, określonego wyżej na podstawie całościowej interpretacji art. 221 ust. 2 u.g.n., gwarantuje użytkownikowi wieczystemu możliwość kwestionowania skuteczności oświadczenia właściciela nieruchomości w obu aspektach istotnych dla wymiaru opłaty rocznej, czyli także w części obejmującej etap ustalenia wartości gruntu. Innymi słowy, użytkownik wieczysty może nie zgadzać się zarówno z określoną przez organ stawką procentową, jak i z ustaloną wartością nieruchomości. Zagadnienie to zostało poruszone w skardze kasacyjnej, w której trafnie zauważono, że skierowane do skarżącej pouczenie ograniczono do możliwości zakwestionowania wysokości stawki procentowej. Tymczasem zakres treści, których dotyczyło oświadczenie właściwego organu, i których podważanie leżało w interesie użytkowniczki wieczystej, był szerszy, gdyż obejmował również wskazaną przez właściciela gruntu wartość nieruchomości. W konsekwencji natomiast interes skarżącej w kwestionowaniu treści oświadczenia nie sprowadzał się do podnoszenia argumentów o braku podstaw do zastosowania stawki 3%, lecz dotyczył również ustalenia wartości nieruchomości. Wobec zakresu odesłania zawartego w art. 221 ust. 2 u.g.n., słusznie uwzględniającego także ustalenie wartości nieruchomości (jej aktualizację w rozumieniu art. 78 ust. 1 u.g.n.), konieczne było również podjęcie dalszych czynności, obligatoryjnych w świetle wskazanego ostatnio unormowania. Mowa tu o obowiązku podania przez właściciela sposobu obliczenia nowej wysokości opłaty rocznej i pouczenia użytkownika wieczystego o sposobie zakwestionowania wypowiedzenia, a także dołączenia informacji, o której mowa w art. 77 ust. 3 u.g.n., dotyczącej wartości nieruchomości oraz danych o miejscu, w którym można zapoznać się z operatem szacunkowym. Po czwarte, zastosowanie wprost (a nie tylko „odpowiednio”) opisanego trybu, obejmującego podanie obu informacji potrzebnych do obliczenia wysokości opłaty, jest uzasadnione także względami celowościowymi. Konieczność podania danych z art. 78 ust. 1 zd. 2 i 3 u.g.n. oznacza w istocie, że właściciel zachował określony, podlegający weryfikacji reżim stwierdzenia, iż podstawy do ustalenia wysokości opłat II CSKP 886/23 7 rocznych uległy zmianie. Sformułowanie tych informacji w treści oświadczenia skierowanego do użytkownika wieczystego musi zostać poprzedzone ustaleniem wartości nieruchomości na podstawie operatu szacunkowego – a nie w inny sposób, czyli np. na podstawie tzw. opinii prywatnej czy własnych szacunków. Zapoznanie się z operatem ma z kolei stworzyć użytkownikowi wieczystemu możliwość weryfikacji danych zawartych w operacie, w tym przyjętych przez rzeczoznawcę założeń co do znaczenia poszczególnych czynników dla określenia wartości nieruchomości, wybranego podejścia i metody obliczenia tej wartości, poprawności rachunkowej wyliczeń itd. W treści operatu zawierane są również dane odnoszące się do sposobu korzystania z nieruchomości, istotne dla postrzegania celu oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste. Informacje te powinny zapewnić użytkownikowi transparentny obraz przyczyn ustalenia wysokości opłaty rocznej w wysokości określonej w oświadczeniu właściciela. Po piąte, możliwość sprawdzenia i oceny tych danych jest kluczowa z perspektywy uzyskania przez użytkownika wieczystego szansy na skuteczne zakwestionowanie określenia wysokości opłaty w następstwie podważenia stanowiska właściciela co do celu wykorzystania nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste lub metodyki ustalenia jej wartości. Za koniecznością ustalenia wartości gruntu na podstawie operatu szacunkowego przemawia także to, że zmiana celu oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste zwykle w oczywisty sposób wpływa na wartość rynkową nieruchomości (zob. wyrok SN z 14 października 2022 r., II CSKP 588/22). W konsekwencji, z punktu widzenia zarówno interesów użytkownika wieczystego, jak i publicznoprawnego właściciela nieruchomości, istotne jest, aby wartość nieruchomości została określona w sposób odpowiadający jej cenie rynkowej, a temu właśnie celowi służy oparcie się na operacie szacunkowym uwzględniającym w sposób poprawny metodycznie wszystkie istotne czynniki wpływające na ustalenie wartości nieruchomości. Konieczność stosowania w sprawie art. 78 ust. 1 u.g.n., a przy tym stosowania go wprost (co wynika z art. 221 ust. 2 u.g.n.), przesądza o zasadności skargi kasacyjnej. Pozwany powinien był bowiem przesłać skarżącej ofertę przyjęcia nowej (w istocie: pierwszej) wysokości opłaty rocznej i wskazać w niej dane wymienione w art. art. 78 ust. 1 zd. 2 i 3 u.g.n. Nie uczynił tego jednak, lecz poprzestał II CSKP 886/23 8 na określeniu samej stawki procentowej, czym naruszył, rozumiany całościowo, tryb ustalania wysokości opłaty. Należy przy tym nadmienić, że niezależnie od opisanych wyżej względów systemowych i celowościowych konieczność sporządzenia operatu szacunkowego i umożliwienia użytkowniczce wieczystej weryfikacji jego treści była in casu oczywista także dlatego, że spornej nieruchomości nigdy nie wyceniono w sposób właściwy dla ustalenia opłaty rocznej. W uzasadnieniu pisma z 2 sierpnia 2018 r. poinformowano jedynie, że wartość nieruchomości została ustalona przez właściwy organ, lecz nie wskazano, kiedy to nastąpiło, i nie umożliwiono powódce zapoznania się z operatem. Z uwagi na powyższe, na podstawie art. 39815 § 1 k.p.c., orzeczono jak w sentencji wyroku. Beata Janiszewska [J.T.] [r.g.] Tomasz Szanciło Mariusz Załucki