II CSKP 2246/22
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Sąd Najwyższy w Izbie Cywilnej w składzie:
8 lipca 2025 r.
SSN Grzegorz Misiurek (przewodniczący)
SSN Monika Koba (sprawozdawca)
SSN Dariusz Zawistowski
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym 8 lipca 2025 r. w Warszawie
skargi kasacyjnej Prokuratora Okręgowego w Katowicach
od wyroku Sądu Apelacyjnego w Katowicach
z 17 listopada 2021 r., I ACa 80/21,
w sprawie z powództwa Prokuratora Okręgowego w Katowicach i Spółdzielni w
likwidacji w S.
przeciwko M.M.
o ustalenie nieważności czynności prawnej,
uchyla zaskarżony wyrok i sprawę przekazuje Sądowi
Apelacyjnemu w Katowicach do ponownego rozpoznania oraz
rozstrzygnięcia o kosztach postępowania kasacyjnego.
[A.T.]
Monika Koba
Grzegorz Misiurek
Dariusz Zawistowski
UZASADNIENIE
II CSKP 2246/22
2
Wyrokiem z 11 grudnia 2020 r. Sąd Okręgowy w Katowicach ustalił,
iż czynność prawna w postaci umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego
19 kwietnia 2013 r., Rep. A nr […] w części dotyczącej paragrafu 5 punkt b umowy,
na podstawie której doszło do sprzedaży udziału 175/10000 części w prawie
użytkowania wieczystego nieruchomości składającej się z działki gruntu nr […] o pow.
[…] ha położonej w S. przy ul. […] opisanej w KW […] Sądu Rejonowego w S. z takim
samym udziałem w prawie własności budynku na niej posadowionego stanowiącego
odrębną nieruchomość, to jest dotyczący części nieruchomości budynkowej o pow.
33,78 m2 stanowiącej całkowitą powierzchnię użytkową lokalu przy […] wraz z
udziałem w nieruchomości wspólnej – jest nieważna i orzekł o kosztach procesu.
Sąd pierwszej instancji ustalił, że Spółdzielnia. w S. (dalej: „Spółdzielnia”)
nabyła nieodpłatnie umową przekazania użytkowania wieczystego gruntu i własności
budynków z 20 września 2004 r. od K. spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w S.
w upadłości (dalej: „ K.”) na podstawie ustawy z 12 października 1994 r. o zasadach
przekazywania zakładowych budynków mieszkalnych przez przedsiębiorstwa
państwowe (Dz.U. Nr 119, poz. 567, ze zm. – dalej: „ ustawa z 12 października 1994
r.”) udział wynoszący 6028/10000 części w prawie użytkowania gruntu objętego
księgą wieczystą nr KW […] prowadzoną przez Sąd Rejonowy w S. wraz z udziałem
wynoszącym 6028/10000 we własności budynku położonego w S. przy […].
W dniu 3 grudnia 2010 r. doszło do zawarcia w formie aktu notarialnego
umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego i własności budynku pomiędzy S.
i R.S., który występował jako nabywca i pełnomocnik sprzedającego. W dniu 31 maja
2011 r. Sąd Rejonowy w S. oddalił wniosek R.S. o wpis w księdze wieczystej praw
wynikających z powyższej umowy.
W dniu 19 kwietnia 2013 r. zawarto aktem notarialnym nr Rep […] umowę
sprzedaży na rzecz pozwanego M. M. udziału 348/1000 w prawie użytkowania
wieczystego działki opisywanej wcześniej, a także udziału wynoszącego 213/10000
w prawie użytkowania wieczystego działki nr […] oraz udziału 14791/100000 części
w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości składającej się z działki gruntu nr
[…] o pow. 0,1853 ha położonej w S. przy ul. […] objętej księgą wieczystą
prowadzoną przez Sąd Rejonowy w S. o numerze […] wraz z takim samym udziałem
II CSKP 2246/22
3
w prawie własności budynków na niej posadowionych, stanowiących odrębne
nieruchomości
K.K. stający za Spółdzielnię, podpisujący akt notarialny z 19 kwietnia 2013 r.
został skazany za przestępstwo z art. 296 § 1 k.k., polegające na doprowadzeniu do
sprzedaży mieszkań osobom nieuprawnionym, bez sporządzenia dla tych lokali
operatów szacunkowych określających ich wartość rynkową i użytkową. W dniu 29
kwietnia 2016 r. na potrzeby postępowania karnego sporządzona została opinia
odnośnie do wyceny lokalu przy […] na dzień 19 kwietnia 2013 r., przy czym w
operacie wskazana została kwota 81 465 zł, a zatem wyższa niż cena sprzedaży
pozwanemu.
W dacie zawierania tej umowy niewyodrębnione pozostawały lokale nr […] i
[…]. Lokal nr […] był zajmowany przez A.D. i jego rodzinę. Był on od 1997 r. najemcą
lokalu nr […] na podstawie umowy zawartej z K. N.. W dniu 5 lutego 2010 r. złożył on
do Spółdzielni wniosek o przeniesienie na jego rzecz własności lokalu w trybie art.
48 ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst
jedn. Dz. U. z 2003, Nr 119, poz. 1116, ze zm. - dalej: „u.s.m.” lub „ustawa o
spółdzielniach mieszkaniowych”). W odpowiedzi pismem z 10 września 2010 r.,
Spółdzielnia poinformowała go, że wstrzymuje czynności związane z przeniesieniem
własności lokalu do czasu rozstrzygnięcia zgodności z Konstytucją art. 48 ust. 1
u.s.m. Najemca nie składał żadnego pisma, że zamierza zrezygnować z zakupu.
Sąd pierwszej instancji wskazał, że przesłuchany w charakterze świadka A.D.
potwierdził, że składał wniosek w sprawie przeniesienia własności lokalu
mieszkalnego, ale nie miał wystarczających środków na jego wykup. Nie został
powiadomiony, że Spółdzielnia ma zamiar zbyć lokal pozwanemu, przy czym mogła
się zdarzyć sytuacja, że korespondencja w tym przedmiocie została odebrana przez
jego żonę.
Uwzględniając powództwo Sąd Okręgowy wskazał, że obowiązujący
do dnia 23 lutego 2013 r. art. 48 ust. 1 u.s.m. obligował spółdzielnię na pisemne
żądanie najemcy spółdzielczego lokalu mieszkalnego, który przed przejęciem przez
spółdzielnię mieszkaniową był mieszkaniem przedsiębiorstwa państwowego,
państwowej osoby prawnej lub państwowej jednostki organizacyjnej, do zawarcia
II CSKP 2246/22
4
z nim umowy przeniesienia własności lokalu. Przepis ten utracił wprawdzie moc
obowiązującą z dniem 23 lutego 2013 r. na skutek wyroku Trybunału
Konstytucyjnego z 14 lutego 2012 r., P 17/10 (OTK-A 2012/2/14, Dz.U.2012/201),
ale jedynie w zakresie, w jakim przyznawał najemcy roszczenie o przeniesienie
własności spółdzielczego lokalu mieszkalnego, powiązane wyłącznie z obowiązkiem
spłaty zadłużenia z tytułu świadczeń wynikających z umowy najmu lokalu. Wobec
odroczenia przez Trybunał Konstytucyjny terminu utraty mocy obowiązującej tego
przepisu do momentu wskazanego w sentencji wyroku (12 miesięcy od ogłoszenia
wyroku w Dzienniku Ustaw) przepis ten nadal obowiązywał, co jest równoznaczne
z koniecznością jego stosowania do oceny zdarzeń, które wystąpiły przed tym
terminem.
Mając powyższe na względzie Sąd Okręgowy wskazał, że art. 48 u.s.m. nie
przewidywał możliwości zrzeczenia się przez uprawnionego przysługującego mu
roszczenia. Bezpłatne nabycie mieszkań przez Spółdzielnię skutkowało natomiast
obowiązkiem zabezpieczenia i ochrony interesów lokatorów, a nie uzyskiwania przez
Spółdzielnię korzyści kosztem najemców.
W ocenie Sądu Okręgowego, sprzedaż mieszkania, w którym mieszkał
najemca, z pominięciem jego uprawnienia do nabycia lokalu i za cenę
nieodpowiadającą jego wartości rynkowej jest sprzeczna z zasadami współżycia
społecznego (art. 58 § 2 k.c.).
Wyrokiem z 17 listopada 2021 r. Sąd Apelacyjny w Katowicach - orzekając na
skutek apelacji pozwanego - sprostował oznaczenie przedmiotu postępowania
w rubrum zaskarżonego wyroku przez określenie, że jest to sprawa „o ustalenie
nieważności czynności prawnej’’ i zmienił zaskarżony wyrok w ten sposób, że
powództwo oddalił oraz orzekł o kosztach postępowania apelacyjnego.
Wskazał, że na podstawie umowy sprzedaży z 19 kwietnia 2013 r., pozwany
nabył od Spółdzielni udział wynoszący 14791/100000 części w prawie użytkowania
wieczystego nieruchomości składającej się z działki gruntu nr […], o powierzchni
0,1853 ha, położonej w Spółdzielni przy ul. […] nr […] i […], objętej księgą wieczystą
nr […] Sądu Rejonowego w S. wraz z takim samym udziałem w prawie własności
budynków na niej posadowionych, stanowiących odrębne nieruchomości (§ 5 pkt a),
II CSKP 2246/22
5
udział wynoszący 348/10000 części w prawie użytkowania wieczystego
nieruchomości składającej się z działki gruntu nr […] o powierzchni 0,3137 ha
położonej w S. przy ul. […] objętej księgą wieczystą numer […] Sądu Rejonowego w
S. wraz z takim samym udziałem w prawie własności budynku na niej
posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość (§ 5 pkt b) oraz udział
wynoszący 213/10000 części w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości
składającej się z działki gruntu nr […], o powierzchni 1,0118 ha, położonej w S. przy
ul. […] nr […], objętej księgą wieczystą nr […] Sądu Rejonowego w S. wraz z takim
samym udziałem w prawie własności budynków na niej posadowionych
stanowiących odrębne nieruchomości (§ 5 pkt 3).
Żądaniem pozwu objęto natomiast tylko prawo wskazane w § 5 pkt b
(w odniesieniu do części wskazanego w nim udziału w wysokości 175/10000, który
ma dotyczyć lokalu zajmowanego przez A.D.) i w takim kształcie Sąd Okręgowy
powództwo uwzględnił. Co do zasady możliwe jest wprawdzie ustalenie nieważności
czynności prawnej wyłącznie w odniesieniu do jej części, jednak sytuacja taka w
ocenie Sądu Apelacyjnego nie występuje w rozpoznawanej sprawie.
Umowa sprzedaży należy bowiem do kategorii umów wzajemnych, w których
obie strony zobowiązują się w taki sposób, że świadczenie jednej z nich ma być
odpowiednikiem świadczenia drugiej (art. 487 § 2 k.c.). Odpowiednikiem świadczenia
Spółdzielni w postaci zobowiązania do przeniesienia na własność pozwanego
opisanych w akcie notarialnym składników majątkowych było natomiast
zobowiązanie pozwanego do zapłaty ceny (art. 535 § 1 k.c.). W wypadku
stwierdzenia nieważności tego rodzaju umowy, strony zobowiązane są dokonać
zwrotu świadczeń wzajemnych (art. 496 w zw. z art. 497 k.c.). Treść zaskarżonego
wyroku pozwalałaby na stwierdzenie, jakie roszczenie zwrotne przysługuje
Spółdzielni, brak jest natomiast możliwości określenia roszczenia przysługującemu
pozwanemu o zwrot ceny. Zaskarżony wyrok, odzwierciedlający żądanie pozwu, nie
zawiera natomiast w tym zakresie żadnego „wyrzeczenia”.
Sąd Apelacyjny podkreślił, że cena nabycia w kwocie 41 930 zł określona
w akcie notarialnym odnosiła się łącznie do wszystkich nabywanych tym aktem
składników majątkowych, nie zawierając wyodrębnienia co do każdego z nich. Treść
II CSKP 2246/22
6
umowy nie daje również podstaw do ustalenia czy i w jaki sposób strony ustalały
cenę nabycia odrębnie co do każdego ze składników nią objętych. Dostrzegł także,
że w § 4 umowy pozwany wyraził zgodę na wykreślenie przysługujących mu
w stosunku do Spółdzielni hipotek przymusowych, co wskazuje, że okoliczność ta
miała znaczenie dla ustaleń stron przy określaniu przedmiotu umowy sprzedaży
w zakresie świadczeń wzajemnych. To z kolei uzasadnia wniosek, że nie wiadomo,
czy bez spornego fragmentu umowa zostałaby zawarta (art. 58 § 3 k.c.). Nie można
zatem wyodrębnić z umowy objętego pozwem jej fragmentu i skutecznie żądać
w odniesieniu do niego stwierdzenia jej nieważności.
W ocenie Sądu Apelacyjnego wyrok uwzględniający powództwo odnoszący
się wyłącznie do wskazanej części czynności prawnej i abstrahujący od konstrukcji
umowy sprzedaży, gdyby został wprowadzony do obrotu prawnego, skutkowałby
niepewnością co do wzajemnych rozliczeń stron i generowałby spory na tle jego
interpretacji. Z tych przyczyn stanął na stanowisku, że nie było możliwości ustalenia
nieważności umowy sprzedaży w odniesieniu do jej części określonej w pozwie,
którym to żądaniem był związany.
Zdaniem Sądu Apelacyjnego istnieją także dodatkowe przyczyny
uzasadniające oddalenie powództwa, choć – wobec wskazanej wyżej zasadniczej
przeszkody niemożności uwzględnienia żądania wynikającej ze sposobu jego
ukształtowania odnoszącego się do dowolnie wyłączonego z treści umowy fragmentu
opisującego jedynie część zobowiązania wzajemnego sprzedawcy - mają one
charakter wtórny.
W przypadku wytoczenia powództwa o ustalenie nieważności umowy przez
Prokuratora na podstawie art. 55 zd.1 k.p.c., skuteczność tej czynności była bowiem
uzależniona od sytuacji materialnoprawnej podmiotu, na rzecz którego powództwo
zostało wytoczone (art. 189 k.p.c.). Prokurator wytoczył powództwo na rzecz
Spółdzielni a okoliczności powoływane w odniesieniu do naruszenia art. 48 ust. 1
u.s.m. wskazywałby raczej na potrzebę określenia najemcy A.D. jako osoby, której
prawa zostały naruszone i uzasadniają one po jego stronie interes prawny w żądaniu
ustalenia nieważności umowy sprzedaży w części odnoszącej się do zajmowanego
przez niego mieszkania.
II CSKP 2246/22
7
Ponadto, okoliczności będące podstawą żądania – w ocenie Sądu
Apelacyjnego - nie zostały dowiedzione. Zgodnie z rozkładem ciężaru dowodu
(art. 6 k.c.) brak zawiadomienia najemcy o zamiarze zbycia na rzecz pozwanego
określonych w umowie w § 5 umowy udziałów w prawie użytkowania wieczystego
i własności posadowionych na nieruchomości budynków, spoczywał bowiem na
stronie powodowej.
Podzielił stanowisko Sądu Okręgowego, że A.D. jako najemcy byłego
mieszkania zakładowego, co do którego Spółdzielnia uzyskała nieodpłatnie jego
własność od państwowej osoby prawnej co do zasady przysługiwało uprawnienie
wynikające z art. 48 ust. 1 u.s.m., pozwalające mu na nabycie zajmowanego przez
niego lokalu. Zaakceptował także pogląd tego Sądu, że na skutek wyroku Trybunału
Konstytucyjnego z 14 lutego 2012 r. P 17/10, art. 48 ust. 1 u.s.m. nie utracił mocy w
całości, lecz jedynie w zakresie, w jakim przyznawał najemcy roszczenie o
przeniesienie własności spółdzielczego lokalu mieszkalnego, który przed
nieodpłatnym przejęciem przez spółdzielnię mieszkaniową był mieszkaniem
przedsiębiorstwa państwowego, państwowej osoby prawnej lub państwowej
jednostki organizacyjnej, powiązane wyłącznie z obowiązkiem spłaty zadłużenia z
tytułu świadczeń wynikających z umowy najmu lokalu. Stwierdzenie przez Trybunał
Konstytucyjny, że przepis ten utracił moc obowiązującą z upływem 12 miesięcy od
dnia ogłoszenia wyroku w Dzienniku Ustaw (z dniem 23 lutego 2013 r.) powoduje, że
sądy zobowiązane były do jego stosowania do oceny zdarzeń, które nastąpiły przed
tym terminem, także wówczas, gdy orzeczenie zapadało po utracie mocy
obowiązującej tego przepisu.
Dotyczy to jednak sytuacji, gdy najemca wystąpił na drogę sądową
z odpowiednim roszczeniem pod rządem obowiązywania tego przepisu.
Z okoliczności sprawy wynika natomiast, że A.D. w lutym 2010 r. złożył wniosek o
wykup zajmowanego przez niego lokalu, zaś Spółdzielnia wstrzymała się z
rozstrzygnięciem tego wniosku do czasu orzeczenia o konstytucyjności art. 48 ust. 1
u.s.m. W późniejszym okresie najemca nie podejmował natomiast żadnych kroków
w celu realizacji przysługującego mu roszczenia, gdyż nie posiadał środków na spłatę
istniejącego wobec Spółdzielni zadłużenia, co było konieczne, aby skorzystać z
przysługującego mu uprawnienia. Jednocześnie, analiza zgromadzonego w sprawie
II CSKP 2246/22
8
materiału dowodowego nie pozwala w ocenie Sądu Apelacyjnego stanowczo
stwierdzić, aby A.D. przed zawarciem umowy z 19 kwietnia 2013 r., nie otrzymał
zawiadomienia o możliwości jego nabycia. W akcie notarialnym znalazła się
adnotacja o skierowaniu przed jego zawarciem zawiadomienia do najemcy o
zamiarze sprzedaży przez Spółdzielnię udziałów w budynku i działce, na której
znajdował się zajmowany przez niego lokal, natomiast sam świadek nie wykluczył,
że takie pismo zostało do niego skierowane, a mogła je odebrać jego żona.
Ewentualna inicjatywa dowodowa w celu wyjaśnienia tych wątpliwości spoczywała
na stronie powodowej, która nie podjęła kroków w tym kierunku.
W konsekwencji Sąd Apelacyjny przyjął, że nie zostało wykazane, by A.D. nie
został zawiadomiony o zamiarze zbycia lokalu, co nie pozwala na stwierdzenie, że w
toku zawierania umowy doszło do naruszenia art. 48 ust. 1 u.s.m. Zaznaczył, że
ewentualna sprzeczność umowy z tym przepisem nie prowadziłaby do bezwzględnej
nieważności czynności, lecz mogłaby zostać oceniana w kategorii sprzeczności z
zasadami współżycia społecznego.
Sąd Apelacyjny zaakceptował co do zasady tezę, że rażące zaniżenie ceny
nabycia może w określonym wypadku prowadzić do stwierdzenia nieważności
umowy sprzedaży jako sprzecznej z zasadami współżycia społecznego. Jednak
uznanie przez Sąd Okręgowy, że taka sytuacja miała miejsce w okolicznościach
sprawy nie ma w jego ocenie oparcia w materiale dowodowym. Stwierdził, że nie ma
racji Sąd Okręgowy odnosząc określoną w akcie notarialnym cenę wyłącznie do
składnika umowy objętego żądaniem pozwu. Do stanowczych ustaleń co do wartości
objętego żądaniem pozwu składnika majątkowego nie jest w ocenie Sądu
Apelacyjnego również miarodajna opinia sporządzona na potrzeby postępowania
karnego, skoro odnosiła się ona zbiorczo do wszystkich trzech składników
zbywanych przez Spółdzielnię. Nie sposób zatem zdaniem Sądu Apelacyjnego
ustalić, jaka cena odnosiła się wyłącznie do udziału w prawie użytkowania
wieczystego określonego w § 5 pkt b umowy, którego dotyczy pozew.
Ponadto nie wiadomo czy opinia ta uwzględnia wykreślenie hipotek
przymusowych przysługujących pozwanemu w stosunku do Spółdzielni. Nie można
także ustalić, czy wpływ na oszacowanie biegłego miały istniejące obciążenia, w tym,
II CSKP 2246/22
9
że lokal był zajmowany przez najemcę. W związku z tym uznał, że Sąd Okręgowy
dowolnie przyjął, że cena wskazana w umowie została rażąco zaniżona. Wychodząc
z tych założeń za zbędne uznał prowadzenie uzupełniającego postępowania
dowodowego oraz odnoszenie się do pozostałych zarzutów apelacji.
Od powyższego rozstrzygnięcia skargę kasacyjną wniosła Spółdzielnia
i Prokurator Okręgowy w Katowicach.
Postanowieniem z 25 listopada 2022 r. Sąd Najwyższy: 1) sprostował
oczywistą niedokładność w komparycji zaskarżonego wyroku w ten sposób, że
sformułowanie „w sprawie z powództwa Prokuratora Okręgowego w Katowicach
działającego na rzecz z Spółdzielni w likwidacji w S.” zastąpił sformułowaniem „w
sprawie z powództwa Prokuratora Okręgowego w Katowicach i Spółdzielni w
likwidacji w S.”; 2) odmówił przyjęcia skargi kasacyjnej Spółdzielni do rozpoznania;
3) przyjął do rozpoznania skargę kasacyjną Prokuratora Okręgowego w Katowicach.
Prostując oczywistą niedokładność w komparycji zaskarżonego orzeczenia
zakresie oznaczenia strony powodowej wskazał, że z pozwem wystąpił Prokurator
Okręgowy w Katowicach wskazując, że działa na rzecz Spółdzielni. Po
zawiadomieniu o toczącym się postępowaniu Spółdzielnia zgłosiła swój udział w
sprawie w charakterze strony i w toku postępowania przed Sądami obu instancji
występowała oraz podejmowała czynności jako strona powodowa (obok Prokuratora
Okręgowego w Katowicach). Zastosowanie miał zatem art. 56 § 1 zd.2 k.p.c., a
potwierdzeniem wystąpienia takiego układu procesowego po stronie powodowej było
także wniesienie skargi kasacyjnej przez Spółdzielnię.
W skardze kasacyjnej Prokurator Okręgowy w K. zaskarżył wyrok Sądu
Apelacyjnego w całości wnosząc o jego uchylenie i przekazanie sprawy temu Sądowi
do ponownego rozpoznania.
Zaskarżonemu wyrokowi zarzucił naruszenie: prawa materialnego - art. 496
w zw. z art. 497 k.c.; art. 6 k.c.; art. 58 § 2 k.c.; art. 48 u.s.m., art. 58 § 3 k.c.; art. 58
§ 1 k.c. w zw. z art. 1 ust. 11 i w zw. z art. 48 u.s.m. oraz przepisów postępowania:
art. 382 w zw. z art. 227 w zw. z art. 2781 k.p.c.; art. 232 k.p.c. w zw. z art. 6 k.c.;
art. 382 w zw. z art. 227 w zw. z art. 2781 k.p.c. art. 321 w zw. z art. 187 § 1 pkt 1
w zw. z art. 189 k.p.c.; art. 55 zd. 1 w zw. z art. 189 k.p.c.
II CSKP 2246/22
10
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Skarga kasacyjna zasługuje na uwzględnienie.
Sąd Apelacyjny nie wywiązał się bowiem z obowiązków nałożonych na Sąd
odwoławczy w art. 382 k.p.c., gdyż zaniechał poczynienia ustaleń koniecznych do
rozstrzygnięcia, co miał obowiązek samodzielnie uczynić wydając orzeczenie
reformatoryjne i nie odnosząc się do ustaleń poczynionych przez Sąd pierwszej
instancji (zob. m.in. wyroki Sądu Najwyższego z 19 listopada 2015 r., V CSK 130/15,
niepubl. i z 11 stycznia 2008 r., V CSK 240/07, niepubl.). Sąd Apelacyjny mimo
wydania orzeczenia reformatoryjnego, przeprowadzenia odmiennej oceny
zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego i nie odniesienia się do ustaleń
faktycznych Sądu Okręgowego nie skonstruował bowiem własnej podstawy
faktycznej rozstrzygnięcia.
Jeżeli Sąd drugiej instancji przyjmuje odmienne rozstrzygnięcie niż Sąd
pierwszej instancji, oparte na innej podstawie faktycznej, powinien dokonać własnych,
stanowczych ustaleń faktycznych, ze wskazaniem konkretnych dowodów w oparciu,
o które poczynił odmienne ustalenia i w uzasadnieniu wskazać te ustalenia i źródła
ich pochodzenia (zob. m.in. wyrok Sądu Najwyższego z 11 stycznia 2008 r., V CSK
240/07, niepubl.). W orzecznictwie Sądu Najwyższego nie budzi wątpliwości, że
wyrok Sądu drugiej instancji, którego uzasadnienie zostało sporządzone
z pominięciem podstawy faktycznej rozstrzygnięcia, ograniczone – jak w systemie
rewizyjnym – do ustosunkowania się do zarzutów apelacyjnych, jest dotknięte
uchybieniem, mającym wpływ na wynik sprawy, gdyż orzeczenie merytoryczne jest
pozbawione podstawy faktycznej rozstrzygnięcia (zob. m.in. wyroki Sądu
Najwyższego z 11 maja 2016 r., I CSK 326/15, niepubl. i z 19 listopada 2015 r.,
V CSK 465/15, niepubl.).
Brak jakiejkolwiek wypowiedzi Sądu Apelacyjnego w odniesieniu do podstawy
faktycznej rozstrzygnięcia uniemożliwia kontrolę kasacyjną, zaskarżonego
orzeczenia. Sąd Apelacyjny sformułował bowiem swoje uzasadnienie w ten sposób,
że dokonał krytyki wywodu Sądu Okręgowego. Rozstrzygnięcie tego Sądu nie
znalazło jednak oparcia w konkretnej podstawie faktycznej rozstrzygnięcia, której
Sąd Apelacyjny nie skonstruował, a stanowisko Sądu w tym przedmiocie powinno
być jednoznacznie wyrażone, a nie pozostawać w sferze domysłów i podlegać
II CSKP 2246/22
11
rekonstrukcji stron i sądu kasacyjnego (zob. m.in. wyrok Sądu Najwyższego
z 7 stycznia 2014 r., II PK 106/13, M.Pr. Pracy 2014/5, str. 257).
Sąd Najwyższy jest związany ustaleniami faktycznymi stanowiącymi
podstawę zaskarżonego orzeczenia (art. 39813 § 2 k.p.c.). Związanie to oznacza, że
ocena zarzutów naruszenia prawa materialnego, podniesionych w skardze
kasacyjnej, może odbywać się wyłącznie w odniesieniu do dokonanych przez sąd
drugiej instancji ustaleń faktycznych, stanowiących podstawę zaskarżonego
orzeczenia, których Sąd Najwyższy - w ramach kontroli kasacyjnej – nie może
uzupełnić nowymi okolicznościami, nieustalonymi przez Sąd drugiej instancji
(zob. m.in. wyroki Sądu Najwyższego z 29 lipca 1999 r., II UKN 56/99,
OSNAPiUS 2000, nr 22, poz. 829; z 24 lipca 2006 r., I PK 299/05, OSNCP 2007r.,
nr 15-16, poz. 214; i z 17 czerwca 2009 r., IV CSK 48/09, niepubl.).
W judykaturze utrwalone jest stanowisko, że ocena czy właściwie
zastosowano przepisy prawa materialnego jest możliwa jedynie w przypadku, gdy
dokonano niezbędnych w tym zakresie ustaleń faktycznych. Brak precyzyjnych
ustaleń faktycznych uniemożliwia w znacznym zakresie ocenę prawidłowości
wykładni i zastosowania przez Sąd drugiej instancji prawa materialnego (zob. m. in.
wyroki Sądu Najwyższego z 7 maja 2002 r, I CKN 105/00, niepubl.;
z 11 kwietnia 2006 r, I PK 164/05, M.P.Pr. 2006/10/541; z 26 lipca 2007r,
V CSK 115/07, M.Prawn. 2007/17/930; i z 11 stycznia 2008 r, V CSK 240/07,
niepubl.).
Stwierdzić jedynie można, że Sąd Apelacyjny naruszył art. 496 w zw.
z art. 497 k.c. przyjmując, że skarżący nie może domagać się ustalenia nieważności
umowy w części objętej pozwem bez jednoczesnego określenia i wykazania
wysokości przysługującego pozwanemu świadczenia wzajemnego o zwrot ceny.
Pozwany nie zgłosił pozwu wzajemnego dotyczącego zwrotu świadczenia
nienależnego w związku z nieważnością umowy (art. 410 w zw. z art. 405 k.c.), nie
istniała zatem potrzeba orzekania przez Sąd w tym przedmiocie. Argumentacja Sądu
Apelacyjnego dotycząca ewentualnego sporu między Spółdzielnią a pozwanym na
tle wzajemnych rozliczeń związanych z nieważnością umowy w części, może mieć
znaczenie w sporze zainicjowanym przez pozwanego przeciwko Spółdzielni o zwrot
nienależnego świadczenia, nie tamuje natomiast możliwości uwzględnienia
II CSKP 2246/22
12
powództwa o stwierdzenie nieważności umowy. Również istnienie ewentualnych
podstaw do stwierdzenia nieważności umowy w całości z perspektywy treści
art. 58 § 3 k.c., do czego odnoszą się wątpliwości Sądu Apelacyjnego, nie stoi na
przeszkodzie uwzględnieniu żądania pozwu w części.
Nie przekonuje również stanowisko Sądu Apelacyjnego dotyczące wartości
nieruchomości objętej sporem. Sąd ten ograniczył się bowiem w tym zakresie do
poddania w wątpliwość opinii sporządzonej na potrzeby sprawy karnej jako
dotyczącej wszystkich nieruchomości będących przedmiotem umowy
z 19 kwietnia 2013 r., nie czyniąc w tym zakresie żadnych konkretnych ustaleń
faktycznych. Strona powodowa twierdziła natomiast, że nieważność umowy wynika
z pominięcia uprawnień najemcy do nabycia najmowanego lokalu na preferencyjnych
warunkach, ale także za kwotę rażąco zaniżoną, jako dowód przedstawiając opinię
biegłego z zakresu szacowania nieruchomości sporządzoną na potrzeby sprawy
karnej. Sąd Okręgowy uwzględnił ten dowód na podstawie art. 2781 k.p.c. zgodnie
z którym, sąd może dopuścić dowód z opinii sporządzonej na zlecenie organu władzy
publicznej w innym postępowaniu przewidzianym przez ustawę. Ustalił na tej
podstawie, że lokal mieszkalny objęty sporem został zbyty pozwanemu za kwotę
rażąco zaniżoną (k. 248 verte). Sąd Apelacyjny uznał natomiast tę opinię za
niewystarczającą do wyprowadzenia takich wniosków, dyskwalifikując jednak dowód
z opinii biegłego nie poczynił żadnych ustaleń faktycznych dotyczących wartości
lokalu objętego sporem.
W sprawie karnej na potrzeby, której sporządzona została opinia przedłożona
przez stronę powodową Sąd Rejonowy w Sosnowcu wyrokiem z 6 czerwca 2019 r.
(IX K 650/17), zmienionym częściowo wyrokiem Sądu Okręgowego w Katowicach
z 7 lutego 2020 r. (VII Ka 672/19), prawomocnie skazał K.K. między innymi za to, że
działając jako pełnomocnik w imieniu i na rzecz Spółdzielni zawarł
19 kwietnia 2013 r. umowę sprzedaży z udziałów w prawie wieczystego użytkowania
gruntów oraz udziałów w nieruchomościach obejmujących niewyodrębnione lokale
mieszkalne położone w S. przy ul. […] (lokale nr […] i […]), przy ul. […] (lokale nr […]
i […]) oraz przy ul. […] (lokal nr […]) za łączną kwotę 41 930 zł, bez sporządzenia
dla nich operatów szacunkowych określających ich wartość, w sytuacji, gdy ich
wartość rynkowa i użytkowa kształtowała się na kwotę 162 000 zł, czym wyrządził
II CSKP 2246/22
13
Spółdzielni znaczną szkodę (k. 215-219).
Wyrok skazujący w sprawie karnej w zakresie przypisania przedstawicielowi
Spółdzielni przestępstwa był dla sądu cywilnego wiążący (art. 11 k.p.c.), a wynika
z niego, że rzeczywista wartość zbytych udziałów w nieruchomościach,
obejmujących między innymi lokal zajmowany przez A.D., była prawie kilkukrotnie
wyższa niż uzgodniona między stronami umowy sprzedaży. Pozwany, zgodnie z art.
11 zdanie drugie k.p.c. mógł kwestionować w postępowaniu cywilnym, że w zakresie
lokalu objętego sporem ustalona w umowie cena była adekwatna i nie doszło do
wyrządzenia Spółdzielni w tym zakresie szkody majątkowej, jednak nie zgłosił w tym
zakresie żadnych wniosków dowodowych. Sąd Apelacyjny kwestionując
przedstawioną mu opinię biegłego, również nie przeprowadził w tym zakresie
żadnego postępowania dowodowego. Przede wszystkim jednak wydał
rozstrzygnięcie z naruszeniem art. 382 w zw. z art. 2781 k.p.c. bez podstawy
faktycznej pozwalającej na prawidłowe zastosowanie prawa materialnego. Kwestia
natomiast, czy na podstawie wyżej wymienionej opinii można było - z przyczyn do
których odwołuje się skarżący - ustalić wartość rynkową prawa objętego sporem
według stanu na dzień zawarcia umowy sprzedaży dotyczy problematyki oceny
dowodów, uchyla się zatem od kontroli Sądu Najwyższego w postępowaniu
kasacyjnym (art. 3983 § 3 k.p.c.).
Dostrzeżenia jednak wymaga, że dysproporcja między ceną sprzedaży,
a ustaloną przez biegłego wartością nieruchomości może w szczególnych
przypadkach stanowić podstawę do uznania umowy za sprzeczną z zasadami
współżycia społecznego (zob. m.in. wyrok Sądu Najwyższego z 5 marca 2019 r.,
II CSK 26/18, niepubl.). Przeciwny pogląd Sądu Apelacyjnego stwierdzający brak
dostatecznych podstaw do stwierdzenia takiej dysproporcji, nie został jednak oparty
na dostatecznych ustaleniach faktycznych, co uzasadniało uwzględnienie skargi.
Sąd Apelacyjny naruszył także art. 6 k.c. w zw. z art. 232 zdanie pierwsze
k.p.c. przyjmując, że ciężar wyjaśnienia wątpliwości związanych z otrzymaniem
zawiadomienia skierowanego do najemcy A.D. o zamiarze sprzedaży przez
Spółdzielnię udziałów w budynku i działce spoczywał na stronie powodowej, która
nie wykazała stosownej inicjatywy dowodowej w tym zakresie.
II CSKP 2246/22
14
Do naruszenia art. 6 k.c. dochodzi, gdy sąd orzekający przypisuje obowiązek
dowodowy innej stronie niż tej, która z określonego faktu wywodzi skutki prawne
i w konsekwencji obciąża ją w nieuzasadniony sposób skutkami jego niewykazania
(zob. m.in. wyroki Sądu Najwyższego z 9 kwietnia 2015 r., V CSK 398/14, niepubl.;
z 26 marca 2015 r., V CSK 312/14, niepubl.; z 29 kwietnia 2011 r., I CSK 517/10,
niepubl.; z 6 października 2010 r., II CNP 44/10, niepubl.; i z 15 lipca 2010 r.,
IV CSK 25/10, niepubl.).
W myśl ogólnych zasad na powodzie spoczywa obowiązek udowodnienia
faktów uzasadniających jego roszczenie, a na stronie pozwanej obowiązek
udowodnienia okoliczności uzasadniających jej wniosek o oddalenie powództwa
(zob. wyroki Sądu Najwyższego z 3 października 1969 r., II PR 313/69,
OSNCP 1979, nr 9, poz.147 i z 20 kwietnia 1982 r., I CR 79/82, niepubl.). O tym
natomiast co strona powinna udowodnić w konkretnym procesie decyduje przede
wszystkim przedmiot sporu, prawo materialne regulujące określone stosunki prawne
oraz prawo procesowe normujące zasady postępowania dowodowego
(zob. m.in. wyrok Sądu Najwyższego z 17 czerwca 2009 r., IV CSK 71/09, OSP 2014,
nr 3, poz. 32). Uwzględniając treść art. 6 k.c. wierzyciela dochodzącego od dłużnika
spełnienia świadczenia obciąża ciężar wykazania przysługującej mu wierzytelności
tj. wykazania wszystkich faktów, z którymi właściwe przepisy prawa materialnego
wiążą powstanie wierzytelności, o określonej treści i rozmiarze. Fakty
prawnoniweczące, musi natomiast bowiem udowodnić strona, która wywodzi z nich
swoje twierdzenie, o nieistnieniu praw czy obowiązków (zob. m.in., wyroki Sądu
Najwyższego z 29 września 2005 r., III CK 11/05, niepubl.; z 17 czerwca 2009 r.,
IV CSK 71/2009, niepubl.; z 20 sierpnia 2009 r., II CSK 166/2009, OSNC –ZD 2010,
nr B, poz. 55; i z 18 lutego 2010 r., II CSK 449/2009, niepubl.).
W okolicznościach niniejszej sprawy strona powodowa od samego początku
twierdziła, że w dokumentach Spółdzielni, w tym kartotece mieszkańca lokalu brak
jest kopii zawiadomienia o zamiarze zbycia przysługujących Spółdzielni udziałów w
nieruchomości i możliwości preferencyjnego wykupu zajmowanego przez najemcę
lokalu, które zgodnie z oświadczeniem zawartym w § 2 ust. 2 b i 3 aktu notarialnego
z 19 kwietnia 2013 r. miało zostać doręczone A.D. (k. 159). Z aktu notarialnego nie
wynika, by notariuszowi zawiadomienie takie było okazywane i nie zostało ono
II CSKP 2246/22
15
złożone do akt sprawy w toku postępowania przed Sądami meriti. Świadek A.D. nie
pamiętał by takie zawiadomienie otrzymał, choć nie wykluczył, że mogła je odebrać
jego żona. Stanowczo jednak potwierdził, że nie został uprzedzony, że Spółdzielnia
ma zamiar zbyć ten lokal pozwanemu.
Jednocześnie w sprawie poza sporem pozostawało, że A.D. przysługiwało
roszczenie o przeniesienie na jego rzecz własności lokalu przejętego nieodpłatnie
przez Spółdzielnię od przedsiębiorstwa państwowego, pozostawał on bowiem w
stosunku najmu tego lokalu w chwili jego przejęcia przez Spółdzielnię (zob. wyrok
Sądu Najwyższego z 23 czerwca 2010 r., II CSK 51/10, OSNC-ZD 2010, nr 4, poz.
122). Ponadto, złożył 5 lutego 2010 r. wniosek o przeniesienie na jego rzecz
własności tego lokalu na podstawie art. 48 u.s.m. i nigdy nie rezygnował z możliwości
preferencyjnego jego zakupu, a pismem z 10 września 2010 r., Spółdzielnia
poinformowała go, że wstrzymuje czynności związane z przeniesieniem własności
lokalu do czasu rozstrzygnięcia zgodności z Konstytucją art. 48 ust. 1 u.s.m.
W takich okolicznościach nie można odmówić racji skarżącemu, że ciężar
dowodu, iż wyżej wymienione zawiadomienie istotnie zostało doręczone najemcy
spoczywało na pozwanym. W świetle wyżej wymienionych dowodów, w tym
poświadczenia nieprawdy o braku złożenia przez najemcę wniosku o wykup
najmowanego lokalu w akcie notarialnym, brak bowiem podstaw do przyjęcia, że A.D.
został zawiadomiony o zamiarze zbycia lokalu pozwanemu, a Sąd Apelacyjny
ustaleń takich nie poczynił. Fakty prawnoniweczące związane z sygnalizowanymi
przez Sąd Apelacyjny wątpliwościami w tym przedmiocie, wobec braku kopii
zawiadomienia oraz potwierdzenia jego odbioru przez A.D. jest zobligowany
wykazać pozwany. W apelacji pozwany złożył w tym zakresie wniosek o
przeprowadzenie dowodu z zeznań asystentki notariusza (k. 275), jednak Sąd
Apelacyjny do wniosku tego się nie odniósł, stwierdzając w motywach rozstrzygnięcia
brak potrzeby prowadzenia w postępowaniu apelacyjnym dalszego postępowania
dowodowego.
Nie przekonuje także stanowisko Sądu Apelacyjnego, że Spółdzielnia
(obecnie w likwidacji) na rzecz, której Prokurator wytoczył powództwo i która
przystąpiła do sprawy w charakterze powódki nie ma interesu prawnego w
II CSKP 2246/22
16
rozumieniu art. 189 k.p.c. w uzyskaniu orzeczenia stwierdzającego nieważność
umowy w zaskarżonej części, a występuje on wyłącznie po stronie najemcy A.D.
Spółdzielnia była stroną zakwestionowanej umowy zobligowaną do zrealizowania
roszczenia najemcy o przeniesienie na jego rzecz własności lokalu, a w toku
postępowania nie kwestionowała, że umowa została zawarta z naruszeniem prawa
pierwszeństwa przysługującego najemcy.
Sąd Apelacyjny pominął także, że umowa w świetle wyroku sądu karnego
została zawarta bez uprzedniego sporządzenia operatów szacunkowych
określających wartość rynkową zbywanych nieruchomości za cenę zaniżoną. Mając
na uwadze cele spółdzielni mieszkaniowej, nie można skutecznie kwestionować jej
interesu do domagania się stwierdzenia nieważności umowy, która miała jej
wyrządzić szkodę majątkową i dodatkowo uniemożliwić realizację uprawnienia
najemcy wynikającego z art. 48 ust. 1 u.s.m., któremu była zobligowana
zadośćuczynić.
Problematyka zasad na jakich najemcy byłych mieszkań zakładowych mogli
domagać się od spółdzielni mieszkaniowej przeniesienia na ich rzecz własności
najmowanego lokalu uzyskanego nieodpłatnie przez spółdzielnię była pierwotnie
regulowana przez art. 48 ust. 3 u.s.m. Wyrokiem z 15 lipca 2009 r., K 64/07
(OTK-A 2009, nr 7, poz. 110, Dz.U.nr 117, poz. 988) Trybunał Konstytucyjny orzekł,
że art. 48 ust. 3 u.s.m. jest niezgodny z art. 64 ust. 1 Konstytucji w zakresie w jakim
obowiązuje spółdzielnię, do przeniesienia własności lokalu na najemcę, na jego
wniosek, tylko w zamian za spłatę zadłużenia z tytułu świadczeń wynikających
z umowy najmu lokalu oraz pokrycia kosztów dokonanych przez spółdzielnię
nakładów koniecznych przeznaczonych na utrzymanie budynku, w którym znajduje
się ten lokal.
Po usunięciu z systemu prawnego art. 48 ust. 3 u.s.m. i wobec braku ingerencji
ustawodawcy, w judykaturze ukształtował się pogląd, że art. 48 ust. 1 u.s.m. zawiera
także normę prawną określającą w sposób wyczerpujący przesłanki finansowe
dochodzenia przez najemcę roszczenia w przypadku nieodpłatnego przejęcia przez
spółdzielnię lokalu, ograniczając jego obowiązki do spłaty zadłużenia z tytułu
świadczeń wynikających z umowy najmu i nadal umożliwiając dochodzenie przez
II CSKP 2246/22
17
najemcę roszczenia o przeniesienie własności lokalu, który został nieodpłatnie
przejęty przez spółdzielnię mieszkaniową (zob. m.in. wyroki Sądu Najwyższego
z 8 stycznia 2010 r., IV CSK 292/09, OSNC 2010, nr 6, poz. 93; z 29 września 2010
r., V CSK 49/10, OSNC 2011, nr 4, poz. 47; z 9 grudnia 2010 r., IV CSK 251/10,
niepubl.; i z 16 listopada 2011 r., V CSK 524/10, OSNC-ZD 2011, nr C, poz. 58).
W rezultacie po wejściu w życie wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 15 lipca
2009 r., K 64/07, przesłanki realizacji przez najemcę roszczenia o przeniesienie
własności lokalu w budynku uprzednio nieodpłatnie nabytego przez spółdzielnię
okazały się bardziej korzystne finansowo niż w czasie obowiązywania art. 48 ust. 3
u.s.m.
Efektem powyższego stanu rzeczy było kolejne orzeczenie Trybunału
Konstytucyjnego, który wyrokiem z 14 lutego 2012 r., P 17/10 (Dz.U. z 2012 r.,
poz. 201) orzekł, że art. 48 ust. 1 u.s.m. w zakresie, w jakim przyznaje najemcy
roszczenie o przeniesienie spółdzielczego lokalu mieszkalnego, który przed
nieodpłatnym przejęciem przez spółdzielnię mieszkaniową był mieszkaniem
przedsiębiorstwa państwowego, państwowej osoby prawnej lub państwowej
jednostki organizacyjnej, powiązane wyłącznie z obowiązkiem spłaty zadłużenia
z tytułu świadczeń wynikających z umowy najmu jest niezgodny z art. 64 ust. 1
Konstytucji. Trybunał nie zakwestionował ustalenia preferencji finansowych
w nabywaniu własności lokali przez najemców lokali nabytych przez spółdzielnię
mieszkaniową nieodpłatnie podkreślając, że nie może ona bezpodstawnie odnosić
korzyści finansowych kosztem osób, dla których ochrony uzyskała określone zasoby
finansowe ale to, że ich realizacja na skutek braku interwencji ustawodawcy po
wydaniu wyroku z 15 lipca 2009 r., K 64/07 następuje pod tytułem darmym, bez
rekompensaty przez najemców nakładów ponoszonych przez spółdzielnię na
zaspokojenie ich potrzeb mieszkaniowych. Dążąc do ograniczenia negatywnych
skutków wyroku z perspektywy praw najemców i spójności systemu prawa Trybunał
Konstytucyjny na podstawie art. 190 ust. 3 Konstytucji orzekł, że art. 48 ust. 1
w orzeczonym zakresie traci moc obowiązującą z upływem 12 miesięcy od jego
ogłoszenia w Dzienniku Ustaw. Okres ten miał służyć między innymi ukształtowaniu
przez ustawodawcę reżimu prawnego dotyczącego osób, które zgłosiły już
spółdzielni roszczenie o przeniesienie własności lokalu.
II CSKP 2246/22
18
Ustawodawca wprowadził jednak zmiany art. 48 u.s.m. dopiero z dniem
9 września 2017 r. na mocy ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. o zmianie ustawy
o spółdzielniach mieszkaniowych, ustawy - Kodeks postępowania cywilnego oraz
ustawy - Prawo spółdzielcze (Dz.U. z 2017 r., poz. 1596 – dalej: „ustawa
nowelizująca z 20 lipca 2017 r.”).
Zgodnie z art. 48 w brzmieniu ustalonym ustawą nowelizującą z 20 lipca
2017 r. najemca ubiegający się o przewłaszczenie lokalu nabytego przez spółdzielnię
nieodpłatnie, oprócz pokrycia wszystkich należnych spółdzielni kosztów z tytułu
najmu lokalu na dzień przewłaszczenia jest zobligowany ponieść także przypadające
na jego lokal koszty dokonanych przez spółdzielnię nakładów poniesionych na
utrzymanie budynku, w którym znajduje się jego lokal o ile nie zostały pokryte
w świadczeniach wynikających z umowy najmu oraz poniesionych przez spółdzielnię
kosztów notarialnych i w postępowaniu wieczystoksięgowym związanych
z zawarciem umowy nabycia budynku, przy czym wysokość ustalonego przez
spółdzielnię wkładu mieszkaniowego wnoszonego przez najemców nie może
przekraczać 5% aktualnej wartości rynkowej prawa odrębnej własności lokali
zajmowanych przez najemców. Artykuł 9 i 10 ustawy nowelizującej stanowi natomiast,
że wnioski o przewłaszczenie złożone przez najemców lokali zakładowych do dnia
29 lutego 2013 r., które nie zostały uwzględnione w postępowaniach
wewnątrzspółdzielczych lub sądowych na dotychczasowych zasadach podlegają
nowej regulacji. Oznacza to, że także w obecnym stanie prawnym najemcom
dawnych lokali zakładowych przysługuje prawo do ich nabycia na bardzo
preferencyjnych warunkach.
Powodowa Spółdzielnia zbywając na rzecz pozwanego nieruchomość
obejmującą sporny lokal niezwłocznie po wejściu w życie wyroku Trybunału
Konstytucyjnego z 14 lutego 2012 r., P 17/10 (23 lutego 2012 r.), mimo złożenia
przez A.D. wniosku o przeniesienie jego własności nie rozstrzygniętego w
postępowaniu wewnątrzspółdzielczym, miała świadomość skomplikowanej sytuacji
prawnej najemców dawnych mieszkań zakładowych, w tym istnienia po ich stronie
roszczenia o przeniesienie własności (art. 64 k.c. w zw. z art. 1047 § 1 k.p.c. i art.
491 u.s.m.), przy braku uregulowania przez ustawodawcę - w stanie prawnym
obowiązującym w dacie zawarcia umowy - warunków na jakich zbycie lokalu na rzecz
II CSKP 2246/22
19
najemcy może nastąpić, mimo wskazania przez Trybunał Konstytucyjny pilnej
potrzeby ukształtowania reżimu prawnego dotyczącego osób, które zgłosiły już
spółdzielni roszczenie o przeniesienie własności lokalu (zob. także postanowienie
sygnalizacyjne Trybunału Konstytucyjnego z 14 lutego 2012 r., S 1/12).
Sprzedaż na rzecz osoby trzeciej lokalu zasiedlonego przez najemcę
dawnego mieszkania zakładowego należącego do przedsiębiorstwa państwowego,
znajdującego się w budynku nabytym nieodpłatnie przez spółdzielnię mieszkaniową,
co miało służyć – zgodnie z art. 1 ustawy z 1 października 1994 r. - w założeniu
ustawodawcy zabezpieczeniu interesów najemców, bez rozstrzygnięcia wniosku
najemcy o przeniesienie jego własności i ochrony jego praw, w okresie oczekiwania
na wdrożenie przez ustawodawcę szczegółowych warunków nabywania przez takich
najemców lokali na własność, może być oceniony jako sprzeczny z zasadami
współżycia społecznego ( art. 58 § 2 k.c.). Sprzedaż lokalu z zasobów spółdzielczych
ubezskuteczniło bowiem możliwość jego nabycia przez najemcę na preferencyjnych
warunkach.
Ocenę tę wzmacnia fakt, że spółdzielnie mieszkaniowe są organizacjami
prowadzącymi działalność gospodarczą o charakterze bezwynikowym, w celu
przede wszystkim zaspakajania potrzeb mieszkaniowych, co zdecydowało
o przekazaniu im mieszkalnych budynków zakładowych nieodpłatnie, a nie na
warunkach komercyjnych (zob. wyrok Sądu Najwyższego z 22 stycznia 2003 r.,
IVCKN 1680/00, Biuletyn SN nr 7, poz. 10).
W orzecznictwie Sądu Najwyższego w podobnych stanach faktycznych
wyrażono już – zasługujący na podzielenie pogląd - że bezpłatne nabycie przez
spółdzielnię zakładowych budynków mieszkalnych wiąże się z zabezpieczeniem
interesów lokatorów. Spółdzielnia, która sprzedaje zasiedlone lokale, nie dopełniając
tego obowiązku, musi się liczyć z nieważnością umowy z powodu sprzeczności
z zasadami współżycia społecznego (zob. wyrok Sądu Najwyższego
z 21 sierpnia 2008 r., IV CSK 191/08, niepubl.).
Mając na uwadze, że Sąd Apelacyjny wyszedł z odmiennych założeń, nie
czyniąc ustaleń faktycznych stanowiących podstawę zaskarżonego rozstrzygnięcia
skarga kasacyjna zasługiwała na uwzględnienie.
II CSKP 2246/22
20
Z przytoczonych względów Sąd Najwyższy orzekł jak w sentencji (art. 39815
§ 1 oraz art. 108 § 2 w zw. z art. 391 § 1 k.p.c.).
[A.T.]
[r.g.]
Monika Koba
Grzegorz Misiurek Dariusz Zawistowski
