Sygn. akt II CSK 351/12
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 14 lutego 2013 r.
Sąd Najwyższy w składzie :
SSN Anna Kozłowska (przewodniczący)
SSN Hubert Wrzeszcz (sprawozdawca)
SSN Kazimierz Zawada
w sprawie z powództwa M.W. – B.
przeciwko W. Przedsiębiorstwu Handlowo - Usługowo -
Produkcyjnemu "A." Spółce Akcyjnej w P.
o zapłatę,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym
w Izbie Cywilnej w dniu 14 lutego 2013 r.,
skargi kasacyjnej strony pozwanej
od wyroku Sądu Apelacyjnego w […]
z dnia 2 lutego 2012 r.,
uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę Sądowi
Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania, pozostawiając temu
Sądowi rozstrzygnięcie o kosztach postępowania kasacyjnego.
Uzasadnienie
2
Wyrokiem z dnia 10 października 2011 r. Sąd Okręgowy w P. zasądził od
pozwanej na rzecz powódki 109 059,80 zł tytułem części odszkodowania za
bezumowne korzystanie z lokalu użytkowego.
Sąd ustalił, że do stycznia 2009 r. powódka była właścicielką nieruchomości
w P. przy ul. R. 42, którą nabyła w drodze dziedziczenia. W budynku znajdującym
się na tej nieruchomości jest lokal użytkowy, który od lat 70. dwudziestego wieku do
6 marca 2009 r. zajmowała pozwana spółka.
W sierpniu 2001 r. powódka wypowiedziała pozwanej umowę najmu tego
lokalu; wypowiedzenie zostało doręczone w dniu 31 sierpnia 2001 r. Powódka
wielokrotnie wzywała pozwaną do opróżnienia i wydania lokalu; został on jednak
zwrócony dopiero w marcu 2009 r.
Czynsz za wynajem lokalu w okresie od dnia 1 września 2001 r. do dnia
31 grudnia 2008 r., ustalony według stawek wolnorynkowych i stanu lokalu z dnia
1 września 2009 r., wynosił 759 231 zł. Za zajmowanie lokalu od dnia
1 października 2001 r. do dnia 31 marca 2009 r. powódka otrzymała od
pozwanej 145 980 zł.
Wspomniany lokal użytkowy znajduje się na parterze kamienicy, w centrum
miasta, walorem jego jest atrakcyjna lokalizacja i dobry dojazd autobusowy
i tramwajowy. Duże okna wystawowe zapewniają dobre warunki reklamowe.
Całkowita powierzchnia lokalu wynosi 144,20 m2
, w tym część handlowa - 79,40
m2
, zaplecze - 51,70 m2
i piwnica - 13,10 m2
. W pomieszczeniach zaplecza
widoczne są ślady wilgoci, zacieki, odpryski farby, ubytki tynku i znaczne zużycie
podłogi. Lokal wymaga remontu.
W kamienicy są także inne lokale użytkowe, w jednym najemca prowadzi
sklep obuwniczy, a w drugim – cukiernię. Podcienia kamienicy zostały
zaadoptowane na kawiarnię. Na piętrach kamienicy znajduje się 30 lokali
mieszkalnych, dziesięć z nich lokatorzy wykupili. Część lokatorów zalega
z płaceniem czynszu. Stawki czynszowe są ustalane uchwałą Rady Miasta P.
Dochód z tytułu czynszu powódka przeznaczała na bieżące utrzymanie
nieruchomości i drobne remonty. Powódka była także właścicielką innych
3
nieruchomości w P., nabytych również w drodze dziedziczenia. Powódka jest
farmaceutą, od 1989 r. jest zatrudniona w aptece, wcześniej była nauczycielem
akademickim.
Sąd Okręgowy uznał, że powódka - wbrew stanowisku pozwanej - była
właścicielką nieruchomości w okresie, za który dochodzi odszkodowania
za bezumowne korzystanie z lokalu; wynika to jednoznacznie z księgi wieczystej
nieruchomości. Sąd nie podzielił zarzutu pozwanej, że dochodzone roszczenie
podlega przewidzianemu w art. 118 k.c. trzyletniemu terminowi przedawnienia;
nie jest ono bowiem roszczeniem o świadczenie okresowe, ani też świadczeniem
związanym z prowadzeniem działalności gospodarczej. Zdaniem Sądu
wynajmowanie lokali przez powódkę nie stanowiło działalności gospodarczej.
Należało natomiast uznać, że powódka korzystała z przysługującego jej prawa
własności i czerpała z tego pożytki cywilne. Jako podstawę prawną rozstrzygnięcia
Sąd wskazał art. 225 k.c.
Zaskarżonym wyrokiem Sąd Apelacyjny oddalił apelację pozwanej,
podzielając ustalenia faktyczne i ocenę prawną Sądu pierwszej instancji.
W skardze kasacyjnej, opartej na obu postawach, pełnomocnik pozwanej
zarzucił naruszenie art. 225 k.c., art. 431
k.c. w związku z art. 2 ust. 1 ustawy z dnia
23 grudnia 1988 r. o działalności gospodarczej (Dz. U. Nr 41, poz. 324 ze zm.;
dalej: „u.d.g.”), art. 4 ust. 1 ustawy z dnia 2 lipca 2004 r. o swobodzie działalności
gospodarczej (Dz. U. Nr 173, poz. 1807 ze zm.; dalej: „u.s.d.g.”), art. 5 ust. 6
u.s.d.g. w związku z art. 10 ust. 6 i art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy z dnia 26 lipca
1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r.,
Nr 51, poz. 307 ze zm.; dalej – „ u.p.d.f.”) i art. 15 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 11 marca
2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.; dalej:
„u.p.t.u.”), art. 118 k.c. i art. 244 k.p.c. Powołując się na te podstawy, wniósł
o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego
rozpoznania albo o wydanie określonego wyroku reformatoryjnego.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
4
Zasadnicze znaczenie dla oceny zasadności skargi kasacyjnej ma zarzut
wydania zaskarżonego wyroku z naruszeniem art. 225 k.c. przez jego
niewłaściwego zastosowanie. Zdaniem skarżącej nie ma bowiem podstaw
do uznania jej za posiadacza zależnego lokalu użytkowego w złej wierze,
od którego powódka może domagać się wynagrodzenia za bezumowne korzystanie
z lokalu, ponieważ po upływie terminu oznaczonego w wypowiedzeniu
najmu z sierpnia 2001 r. doszło do przedłużenia umowy na czas nieoznaczony
na podstawie art. 674 k.c.
Uwzględniając powództwo, Sąd uznał, że pozwana jako posiadacz zależy
lokalu użytkowego w złej wierze odpowiada wobec właściciela tak jak samoistny
posiadacz w złej wierze. Jest zatem obowiązana do zapłaty dochodzonego
wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z lokalu użytkowego, stanowiącego
jedynie określoną część wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z lokalu
w okresie od 1 września 2001 r. do 31 grudnia 2008 r., albowiem nie miała tytułu
prawnego do zajmowania wynajmowanego lokalu, gdyż utraciła go na skutek
wypowiedzenia umowy najmu w sierpniu 2001 r. Tymczasem uszło uwagi Sądu,
że z kilku dołączonych do pozwu pism powódki, uznanych za wiarygodne dowody
w sprawie, wynika, iż powódka po upływie terminu oznaczonego w wypowiedzeniu
z sierpnia 2001 r. wielokrotnie – wobec używania nadal lokalu przez pozwaną –
wypowiadała pozwanej umowę stanowiąca podstawę używania lokalu użytkowego.
W zaadresowanym do pozwanej piśmie z dnia 27 sierpnia 2003 r., doręczonym jej
w dniu 28 sierpnia 2003 r., powódka powiadomiła adresata, że rozwiązuje
wspomnianą umowę za trzymiesięcznym wypowiedzeniem i wezwała do
opróżnienia i wydania lokalu z dniem 30 listopada 2003 r. Z kolejnego pisma z dnia
29 czerwca 2004 r., doręczonego w dniu 30 czerwca 2004 r., wynika, że powódka
rozwiązała umowę za miesięcznym wypowiedzeniem i wezwała do opróżnienia
i wydania lokalu z dniem 31 lipca 2004 r. Dwa razy powódka wypowiadała umowę
w 2005 r. W piśmie z dnia 28 lutego 2005 r., doręczonym tego samego dnia,
powiadomiła pozwaną, że rozwiązuje umowę za miesięcznym wypowiedzeniem
i wezwała do opróżnienia i wydania lokalu. W drugim piśmie, opatrzonym datą
31 sierpnia 2005 r. i doręczonym pozwanej tego samego dnia, powódka rozwiązała
5
umowę również za miesięcznym wypowiedzeniem i wezwała do opróżnienia
i wydania lokalu z dniem 30 września 2005 r.
Mając na względzie powyższe, nie można odeprzeć zarzut skarżącej,
że zaskarżony wyrok został wydany z naruszeniem art. 225 k.c. przez jego
niewłaściwe zastosowanie. Wynikające z przytoczonych pism powódki do
pozwanej, wielokrotne rozwiązywanie stanowiącej podstawę używania lokalu
umowy za wypowiedzeniem podważa stanowisko Sądu, że już od chwili upływu
terminu oznaczonego w wypowiedzeniu z sierpnia 2001 r. pozwana zajmowała
lokal bez tytułu prawnego, zatem była jego posiadaczem zależnym w złej wierze,
obowiązanym do zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z lokalu tak
jak samoistny posiadacz w złej wierze. Rozważenia wymagało bowiem - czego nie
zrobiono w sprawie – czy po rozwiązaniu najmu lokalu za wypowiedzeniem
z sierpnia 2001 r. nie doszło do przedłużenia umowy najmu na czas nieoznaczony
na podstawie art. 674 k.c. W myśl bowiem tego przepisu, jeżeli po upływie terminu
oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu najemca używa nadal rzeczy za
zgodą wynajmującego poczytuje się w razie wątpliwości, że najem został
przedłużony na czas nieoznaczony. Zarówno w literaturze, jak i w orzecznictwie
przyjmuje się, że zgoda wynajmującego na używanie nadal rzeczy przez najemcę,
stanowiąca niezbędną przesłankę tzw. milczącego przedłużenia umowy najmu,
może zostać wyrażona także w sposób dorozumiany (por. wyroki Sądu
Najwyższego z dnia 6 czerwca 1959 r., 3 CR 832/58, OSN 1960 nr 3, poz. 77,
z dnia 23 maja 1983 r., IV CSK 569/82, nie publ., z dnia 14 października 1998 r.,
II CKN 925/97, nie publ. i z dnia 16 czerwca 2000 r., IV CKN 65/00 nie publ.).
Uwzględnienie omówionego zarzutu naruszenia prawa przesądza
o uwzględnieniu skargi kasacyjnej. Niezbędną przesłanką dochodzonego
roszczenia jest bowiem wykazanie, że skarżąca w okresie, za który powódka
domaga się wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z lokalu użytkowego, była
posiadaczem zależnym tego lokalu w złej wierze. Skuteczne podważenie
tej przesłanki powoduje, że przedwczesne byłoby odnoszenie się do pozostałych
zarzutów naruszenia prawa materialnego, gdyż ocena ich zależy od przesądzenia
kwestii dotyczącej wspomnianej przesłanki roszczenia o wynagrodzenie za
bezumowne korzystanie z lokalu. Jedynie zatem ubocznie można zauważyć,
6
że kwestia, czy wynajmowanie lokali może stanowić działalność gospodarczą była
przedmiotem rozważań Sądu Najwyższego w wyroku z dnia 11 października
1996 r., III RN 4/96 (OSNP 1997, nr 10, poz. 160). W zaskarżonym w tej sprawie
kasacją wyroku przyjęto, że wynajmowanie lokali nie jest działalnością
gospodarczą, a stanowi jedynie pobieranie pożytków cywilnych z rzeczy.
Podkreślając, że uznanie wynajmowania lokali za działalność gospodarczą albo
pobieranie pożytków cywilnych z rzeczy zależy od skali przedsięwzięcia
i aktywności związanej z pobieraniem pożytków cywilnych, a także od kontekstu
prawnego, Sąd Najwyższy - co uszło uwagi Sądu odwoławczego - nie podzielił
poglądu wyrażonego w zaskarżonym wyroku, że wynajem lokali nie stanowił
działalności gospodarczej. Uznał bowiem, że wynajmowanie przez właściciela
trzech lokali mieszkalnych i zapowiedziany zamiar wydzierżawienia innych lokali
w celu ich wynajęcia, stanowi przedsięwzięcie o skali wystarczającej do uznania
najmu lokali za działalność gospodarczą.
Za nieuzasadniony należało uznać zarzut naruszenia art. 244 § 1
k.p.c. polegającego - zdaniem skarżącej - na pominięciu wniosków
dowodowych zgłoszonych w piśmie procesowym z dnia 6 czerwca 2011 r.,
ponieważ nie mogło dojść do obrazy tego przepisu w sposób wskazany przez
skarżącą. Przytoczony przepis dotyczy bowiem pojęcia dokumentu w znaczeniu
procesowym, nie reguluje on natomiast kwestii pominięcia dowodów w sprawie
(tego zagadnienia dotyczy np. art. 217 § 2 czy art. 381 k.p.c.).
Z przedstawionych powodów Sąd Najwyższy orzekł, jak w sentencji wyroku
(art. 39815
§ 1 k.p.c. oraz art. 108 § 2 w związku z art. 39821
k.p.c.).
jw
