I SA/Wa 1395/20

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Iwona Kosińska Sędziowie WSA Elżbieta Lenart (spr.) WSA Przemysław Żmich po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 19 marca 2021 r. sprawy ze skargi Gminy Miasta Z. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] marca 2020 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję Starosty W. z dnia [...] sierpnia 2019 r. nr [...]; 2. zasądza od Wojewody [...] na rzecz Gminy Miasta Z. kwotę 633,54 (sześćset trzydzieści trzy i pięćdziesiąt cztery grosze) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.

Zaskarżoną decyzją z [...] marca 2020 r. nr [...], Wojewoda [...],

po rozpatrzeniu odwołania Burmistrza Miasta Z. (dalej jako skarżący), utrzymał

w mocy decyzję Starosty W. z [...] sierpnia 2019 r. nr [...],

w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość.

Zaskarżona decyzja została wydana w następującym stanie sprawy.

Wnioskiem z [...] grudnia 2005 r. R. K. wystąpił do Starosty W. o ustalenie odszkodowania za nieruchomość położoną w Z., w obrębie [...], oznaczoną w ewidencji gruntów i budynków jako część działki nr [...], zajętą pod drogę publiczną - część ulicy gen. J. D. Pismem z [...] października 2017 r. R. K. potwierdził, iż składając powyższy wniosek działał również w imieniu żony – H. K.

Postanowieniem z [...] listopada 2006 r. Starosta W. zawiesił postępowanie wszczęte ww. wnioskiem R. K.

Wojewoda [...] decyzją z [...] lutego 2017 r., nr [...], stwierdził nabycie przez Gminę Z. z mocy prawa z dniem 1 stycznia 1999 r. prawa własności nieruchomości położonej w Z., w obrębie [...], zajętej pod drogę publiczną gminną - ul. [...], oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków jako działka nr [...] o pow. [...] ha. Decyzja ta stała się ostateczna w dniu [...] marca 2017 r.

W tej sytuacji Starosta W. postanowieniem z [...] września 2017 r. podjął zawieszone postępowanie wszczęte ww. wnioskiem R. K.

Następnie Starosta W. decyzją z [...] grudnia 2017 r., nr [...] - działając na podstawie art. 129, art. 130, art. 132 oraz art. 134 ustawy

z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r. poz. 2204 ze zm.), dalej jako u.g.n., w związku z art. 73 ustawy z dnia 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. Nr 133 poz. 872 ze zm.), dalej jako przepisy wprowadzające - ustalił odszkodowanie w wysokości [...] zł za przedmiotową nieruchomość na rzecz R. K. i H. K. na zasadach wspólności ustawowej małżeńskiej.

Wojewoda [...] decyzją z [...] listopada 2018 r., nr [...] - po rozpatrzeniu odwołania Burmistrza Miasta Z. kwestionującego sporządzony w sprawie operat szacunkowy - uchylił zaskarżoną decyzję i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji, gdyż w operacie szacunkowym zauważył uchybienia, które mogą mieć wpływ na wynik ustalonego odszkodowania.

Stwierdził, że niniejszej sprawie mamy do czynienia z faktem, iż wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określona według aktualnego sposobu jej użytkowania i alternatywnego sposobu użytkowania jest tożsama, została ona przeznaczona pod drogę publiczną i na dzień [...] października 1998 r. znajdowała się w liniach rozgraniczających pasa drogowego ul. [...].

Tymczasem biegły przyjął do określenia wartości działki nr [...] transakcje sprzedaży nieruchomościami przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne na podstawie § 36 ust. 4 rozporządzenia w zw. z art. 134 u.g.n. - uznając, że nieruchomość zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego przeznaczona była pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i zajęta pod drogę publiczną.

Jednakże Wojewoda uznał, że zasadę zastosowaną przez rzeczoznawcę można byłoby przyjąć tylko wtedy, gdyby przedmiotowa działka w dacie, na którą określono stan nieruchomości, posiadała przeznaczenie inwestycyjne a nie drogowe.

Powołał się na podobne stanowisko zawarte w wyroku NSA z 9 kwietnia 2015 r. sygn. akt I OSK 1831/13 - "W świetle znowelizowanej treści § 36 ust. 4 rozporządzenia przyjąć należy, że punktem wyjścia przy ustalaniu wartości rynkowej nieruchomości wydzielonej pod drogę publiczną, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, jest porównanie cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Tylko brak wystarczających danych odnoszących się do tego typu transakcji umożliwia odstąpienie przez rzeczoznawcę od tego sposobu wyceny i dokonanie jej przy wykorzystaniu danych dotyczących transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych do szacowanej nieruchomości. Z treści rozporządzenia jednoznacznie wynika kolejność stosowania podejść. Dopiero bowiem brak cen transakcyjnych nieruchomości drogowych umożliwia rezygnację z tego podejścia. Przed dokonującym wyceny otwiera się wówczas możliwość wykorzystania podejścia opartego na transakcjach nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych do szacowanej nieruchomości. Uwzględnienie od razu transakcji gruntami o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych do działki jest działaniem naruszającym tę regulację. Wadliwość ta wiązałaby się bowiem z bezpodstawnym pominięciem podejścia, któremu prawodawca przyznał pierwszeństwo zastosowania.

Podsumowując stwierdził, że w przedmiotowej sprawie brak jest dowodu pozwalającego ustalić istotne okoliczności (wysokość odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość oraz wartość rynkową tej nieruchomości) - zatem wystąpiły przesłanki uzasadniające uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania. Rozpatrując ponownie sprawę Starosta sporządzi nowy operat szacunkowy określający wartość wywłaszczonej nieruchomości.

Ponownie rozpatrując sprawę Starosta W. decyzją z [...] sierpnia 2019 r., nr [...] ustalił odszkodowanie za przedmiotową nieruchomość w wysokości [...] zł na rzecz R. K. i H. K. na zasadach wspólności ustawowej małżeńskiej.

W uzasadnieniu wskazał, że zgodnie z treścią zaświadczenia ze Zbioru Dokumentów nr [...] (dawny nr [...]) właścicielami działki nr [...] z obrębu [...] położonej w Z. byli H. i R. K. na zasadzie wspólności ustawowej małżeńskiej.

Działka nr [...] o pow. [...] m2 powstała w wyniku podziału działki nr [...] - co zostało przedstawione na mapie przyjętej do zasobu geodezyjnego i kartograficznego prowadzonego przez Starostę W. w dniu [...] października 2015 r., za numerem [...].

Wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości została oszacowana na kwotę [...] zł - zgodnie z operatem szacunkowym sporządzonym w dniu [...] maja 2019 r. przez rzeczoznawcę majątkowego A. K.

Starosta uznał, iż wycena działki została wykonana zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami, przyjął ją jako dowód w sprawie i w oparciu o nią ustalił odszkodowanie na rzecz H. i R. małżonków K.

Podniósł, że [...] czerwca 2019 r. wpłynęło pismo Urzędu Miasta Z. zawierające uwagi do wyceny nieruchomości, na które rzeczoznawca majątkowy odpowiedział pismem z [...] lipca 2019 r. podtrzymując swoje stanowisko w całości - o czym poinformowano strony postępowania pismem z [...] lipca 2019 r. Zaś do czasu wydania decyzji nie wpłynęły żadne dodatkowe wnioski czy uwagi dotyczące zgromadzonego materiału dowodowego oraz dokonanych ustaleń.

Kwestionując decyzję Starosty W. z [...] sierpnia 2019 r. skarżący wniósł odwołanie, zarzucając ustalenie wysokości odszkodowania na podstawie wadliwie sporządzonego operatu szacunkowego z [...] maja 2019 r.; ustalenie niesłusznego odszkodowania, nieekwiwalentnego do wartości wywłaszczonej nieruchomości, odbiegającego od wysokości odszkodowań już ustalonych

i wypłaconych przez Gminę w ostatnich latach (dotyczących nieruchomości przejętych w trybie art. 73 przepisów wprowadzających).

Po rozpatrzeniu odwołania Wojewoda [...] decyzją z [...] marca 2020 r.,

nr [...], utrzymał w mocy decyzję organu I instancji.

W uzasadnieniu wskazał, że wniosek o ustalenie odszkodowania za opisaną na wstępie nieruchomość został złożony przez R. K. i H. K. w ustawowo wymaganym terminie.

Podniósł, iż z art. 73 przepisów wprowadzających wynika, że odszkodowanie za nieruchomość, która przeszła na własność jednostki samorządowej lub Skarbu Państwa ustala się i wypłaca według zasad i trybu określonego w przepisach o odszkodowaniach za wywłaszczone nieruchomości, a więc przepisów Rozdziału 5 Działu III i Rozdziału 1 Działu IV ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Podstawę obliczenia odszkodowania stanowi stan nieruchomości na dzień wejścia

w życie ustawy, czyli 29 października 1998 r. Odesłanie do przepisów regulujących sprawę odszkodowań za nieruchomości wywłaszczone oznacza, że stosownie do

art. 130 u.g.n., w przypadku gdy właściwy organ wydaje odrębną decyzję

o odszkodowaniu (ale według jej stanu z dnia [...] października 1998 r.), wysokość odszkodowania ustala się na dzień wydania decyzji o odszkodowaniu. Określenie wartości nieruchomości stanowiącej podstawę ustalenia odszkodowania, następuje zgodnie z wymogami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r.

w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207 poz. 2109 ze zm.), dalej jako rozporządzenie, zmienionego rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r. (Dz. U. z 2011 r. Nr 165, poz. 985) wydanego

w oparciu o delegacje ustawową z art. 159 u.g.n. oraz standardami zawodowymi

(art. 175 ust. 1 u.g.n.).

Dodał, że podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za przedmiotową nieruchomość stanowi operat szacunkowy sporządzony na zlecenie Starosty W. w dniu [...] maja 2019 r. przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego – A. K. Analiza operatu szacunkowego nie wykazała błędów obliczeniowych, braków formalnych ani wewnętrznych niespójności sporządzonej wyceny. W tej sytuacji stwierdził, iż operat ten może służyć za przydatny i wiarygodny dowód w sprawie.

Następnie uznał, że zarzuty odwołania skierowane wobec operatu są nieuzasadnione, gdyż subiektywne przekonanie strony, iż wartość podana w operacie jest zawyżona nie może prowadzić do uznania, że operat został sporządzony nieprawidłowo, a podana w nim wartość nie jest właściwa.

Wskazał też, iż w odwołaniu podniesiono zarzut dotyczący przeznaczenia terenu w dacie [...] października 1998 r. (powinno być na datę [...] października 1998 r.).

Odnosząc się do tego zarzutu - że przedmiotowa nieruchomość "...znajdowała się w liniach rozgraniczających pasa drogowego ul. [...]" - wskazał, iż w operacie biegła powołuje się na zaświadczenie wydane przez Burmistrza Miasta Z. z [...] kwietnia 2019 r., w którym stwierdzono "...że zgodnie z aktualnie nieobowiązującym MPZP Miasta Ząbki zatwierdzonym Uchwalą Miejskiej Rady Narodowej w Ząbkach nr 24/5/89 z dnia 27.01.1989 r. (opublikowaną w Dz. Urz. Woj. Warszawskiego nr 12, poz. 101) w dniu [...] października 1998 r. działka o nr ewidencyjnym [...] z obrębu [...] położona w Z. przy ul. [...] znajdowała się na terenie przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną (symbole w planie [...])".

Na podstawie tego zaświadczenia rzeczoznawca przyjęła przeznaczenie terenu.

Zatem niezasadny jest zarzut, jakoby biegła nieprawidłowo określiła przeznaczenie tego terenu i w związku z tym "...wadliwie oszacowała wartość przedmiotowej nieruchomości oraz naruszyła przepisy § 36 ust. 4 rozporządzenia a także ort. 134 ust. 2 u.g.n...". Sytuacja taka mogłaby mieć miejsce, gdyby biegła dowolnie przyjęła przeznaczenie bez uzyskania zaświadczenia z Urzędu. Natomiast uzyskując ww. zaświadczenie dopełniła wszelkiej staranności, aby prawidłowo określić przeznaczenie terenu - zapis

o przeznaczeniu terenu znajdujący się w operacie pokrywa się z zapisem z ww. zaświadczenia.

Wojewoda odniósł się także do zarzutu odwołania, iż "Niedopuszczalnym jest, aby rzeczoznawca przyjął aż 8 obiektów porównawczych..." - wskazując, że według utrwalonego orzecznictwa sądowego, w tym między innymi według wyroku WSA

w Gdańsku z 28 marca 2018 r., sygn. akt II SA/Gd 831/17: "O wyborze podejścia

i metody szacowania nieruchomości decyduje tylko rzeczoznawca. Również w zakresie wiedzy specjalnej pozostaje dobór do porównań nieruchomości podobnych. Zdefiniowanie rynku, jego obszaru i przeprowadzona analiza, w tym także dotycząca określania cech i ich wpływu na cenę nieruchomości, to również wiedza specjalna o charakterze ekonomicznym, a nie prawnym. W sytuacji, kiedy wartość nieruchomości jest określana przez biegłego, zastrzeżenia do wyceny i wkraczanie w wiadomości specjalne przez osobę, która nie dysponuje odpowiednimi kwalifikacjami w tej materii, nie może zasługiwać na uwzględnienie. Wyłącznie subiektywne przekonanie strony o błędnie dokonanym przez rzeczoznawcę majątkowego opisie nieruchomości wycenianej, doborze cech nieruchomości wycenianej oraz doborze nieruchomości porównawczych, niepoparte stosownymi dowodami, nie może prowadzić do uznania, że operat został sporządzony niezgodnie z przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U z 2016 r. poz. 2147 ze zm.) oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.)."

Wskazał także, że odwołujący się nie podał żadnego konkretnego powodu, który świadczyłby o nieprawidłowym doborze transakcji porównawczych (brak stosowanego dowodu). Ponadto zauważył, że w literaturze fachowej oraz w Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny (PKZW) przyjmuje się, iż przy wycenie porównywania parami transakcji wybranych do porównania musi być co najmniej 3, nie jest zaś określona ilość w drugą stronę (ilość transakcji porównawczych określa sam rzeczoznawca). Metodologię wyceny wybiera biegły, a ustawodawca nigdzie nie definiuje, która z metod jest bardziej preferowana do wyceny gruntów wywłaszczonych pod drogi. Obie metody, tj. porównywania parami oraz korygowania ceny średniej są jednakowo dopuszczalne, prowadzą do określenia wartości rynkowej nieruchomości i tylko rzeczoznawca decyduje, którą z nich zastosuje po dokonaniu analizy rynku.

W tym przypadku nie dopatrzył się nieprawidłowości w doborze przez biegłą metodologii wyceny.

W podsumowaniu Wojewoda stwierdził, że rozstrzygając niniejszą sprawę organ I instancji zastosował właściwe przepisy prawa materialnego - w następstwie czego wydał prawidłową decyzję.

Na decyzję Wojewody [...] skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wniósł Burmistrz Miasta Z., zarzucając naruszenie:

1) art. 80 k.p.a. poprzez uznanie przez organ, że sporządzony w sprawie operat szacunkowy może stanowić dowód przesądzający o ustaleniu odszkodowania,

2) § 36 ust. 4 rozporządzenia poprzez nieuwzględnienie stanu nieruchomości z dnia wydania decyzji oraz przeznaczenia nieruchomości zgodnie z art. 154 u.g.n.,

3) art. 7, art. 77 i art. 80 k.p.a. w związku § 36 ust. 4 rozporządzenia i art. 134

ust. 3 u.g.n. poprzez oparcie rozstrzygnięcia w sprawie na operacie szacunkowym sporządzonym niezgodnie z obowiązującą "zasadą korzyści", tym samym rozpatrzenie materiału dowodowego w oparciu o operat szacunkowy sporządzony z złamaniem obowiązujących przepisów prawa,

4) art. 77 § 1 k.p.a. poprzez nie rozpatrzenie w sposób wyczerpujący całego materiału, w szczególności poprzez bezkrytyczne przyjęcie opinii biegłego za jedyną podstawę ustalenia wysokości odszkodowania,

5) art. 107 § 3 k.p.a. poprzez nieuwzględnienie prawidłowego przeznaczenia i sposobu wykorzystania przejętej nieruchomości z daty wywłaszczenia,

5) art. 21 ust. 2 Konstytucji RP w związku z art. 7 i art. 77 k.p.a. poprzez brak dogłębnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy i podtrzymanie stanowiska organu

I instancji o odszkodowaniu, które jest nieekwiwalentne do wartości wywłaszczonej nieruchomości.

W uzasadnieniu skargi skarżący przedstawił argumentację na poparcie zarzutów skargi. Wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji i decyzji ją poprzedzającej oraz o zasądzenie kosztów postępowania.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda [...] wniósł o oddalenie skargi, podtrzymał stanowisko przedstawione w zaskarżonej decyzji - jednocześnie stwierdzając, że w skardze nie wskazano na żadne nowe okoliczności wpływające na sposób rozstrzygnięcia.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje.

Skarga jest zasadna.

W rozpoznawanej sprawie przedmiotem kontroli Sądu jest decyzja Wojewody [...] z [...] marca 2020 r. utrzymująca w mocy decyzję Starosty W. z [...] sierpnia 2019 r. w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość.

Ustalenie odszkodowania nastąpiło na podstawie art. 129, art. 130, art. 132 i art. 134 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r. poz. 2204 ze zm.), dalej jako u.g.n. oraz art. 73 ustawy z dnia 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. Nr 133 poz. 872 ze zm.), dalej jako przepisy wprowadzające.

Zgodnie z art. 73 ust. 1-5 przepisów wprowadzających nieruchomości pozostające w dniu 31 grudnia 1998 r. we władaniu Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, nie stanowiące ich własności, a zajęte pod drogi publiczne,

z dniem 1 stycznia 1999 r. stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa lub właściwych jednostek samorządu terytorialnego za odszkodowaniem (ust. 1). Odszkodowanie, o którym mowa w ust. 1, wypłaca: 1) gmina - w odniesieniu do dróg będących w dniu [...] grudnia 1998 r. drogami gminnymi, 2) Skarb Państwa -

w odniesieniu do pozostałych dróg (ust. 2). Podstawą do ujawnienia w księdze wieczystej przejścia na własność Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego nieruchomości, o których mowa w ust. 1, jest ostateczna decyzja wojewody (ust. 3). Jeżeli istnieje konieczność określenia granic nieruchomości, które przeszły na własność Skarbu Państwa lub na własność jednostek samorządu terytorialnego, wydając decyzję, o której mowa w ust. 3, nie wydaje się decyzji

o podziale nieruchomości (ust. 3a). Odszkodowanie, o którym mowa w ust. 1 i 2, będzie ustalane i wypłacane według zasad i trybu określonych w przepisach

o odszkodowaniach za wywłaszczone nieruchomości, na wniosek właściciela nieruchomości złożony w okresie od dnia [...] stycznia 2001 r. do dnia [...] grudnia 2005 r. Po upływie tego okresu roszczenie wygasa (ust. 4). Podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość nieruchomości według stanu z dnia wejścia w życie ustawy, przy czym nie uwzględnia się wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego trwałymi nakładami poczynionymi po utracie przez osobę uprawnioną prawa do władania gruntem (ust. 5).

W myśl art. 130 ust. 1 i 2 u.g.n. wysokość odszkodowania ustala się według stanu, przeznaczenia i wartości, wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. W przypadku gdy starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu, wysokość odszkodowania ustala się według stanu i przeznaczenia nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenia praw, a w przypadkach, o których mowa w art. 98 ust. 3

i art. 106 ust. 1, według stanu i przeznaczenia nieruchomości odpowiednio w dniu wydania decyzji o podziale lub podjęcia uchwały o przystąpieniu do scalenia i podziału oraz jej wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu. Przepis art. 134 stosuje się odpowiednio (ust. 1). Ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości (ust. 2).

Stosownie do art. 134 ust. 1 - 4 u.g.n. podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości (ust. 1). Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (ust. 2). Wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości (ust. 3). Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia (ust. 4).

W niniejszej sprawie nie budzi wątpliwości, że R. K. i H. K. wniosek o ustalenie odszkodowania złożyli w ustawowym terminie określonym w art. 73 ust. 4 ustawy - co oznacza, że są uprawnieni do otrzymania odszkodowania za przedmiotową nieruchomość.

Natomiast kwestią sporną jest wysokość ustalonego na ich rzecz odszkodowania, które zostało określone w wysokości [...] zł.

W niniejszej sprawie podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za przedmiotową nieruchomość stanowił operat szacunkowy sporządzony w dniu [...] maja 2019 r. na zlecenie organu I instancji przez rzeczoznawcę majątkowego – A. K.

Analiza tego operatu szacunkowego wskazuje, że zawiera od wady, które powodują, iż nie może od stanowić podstawy dla ustalenia odszkodowania za przedmiotową nieruchomość.

W operacie biegła wskazała, że przyjęła stan nieruchomości na dzień [...] października 1998 r. i uwzględniła fakt, iż wyceniana cześć nieruchomości zajęta pod drogę publiczną była położona w terenie, dla którego obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Przy czym przeznaczenie działki zajętej pod drogę ustaliła na podstawie planu miejscowego pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną.

Biegła swoje ustalenia oparła na zaświadczeniu Burmistrza Miasta Z.

z [...] kwietnia 2019 r. - zgodnie z którym na podstawie aktualnie nieobowiązującego Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego Miasta Z. zatwierdzonego uchwałą nr 24/5/89 Miejskiej Rady Narodowej w Ząbkach z 27 stycznia 1989 r.

(Dz. Urz. Woj. Warsz. nr 12 poz. 101), działka nr [...] z obrębu [...] Z. znajdowała się w terenie przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną - symbol

w planie [...].

Jednakże stanowisko biegłej jest nieprawidłowe.

Z akt sprawy wynika, że działka nr [...] o pow. [...] m2 powstała w wyniku podziału działki nr [...].

Wskazać należy, że w aktach sprawy znajduję się mapa sytuacyjna

z projektowanym podziałem "[...]" sporządzona przez geodetę uprawnionego - mgr. inż. B. K. w dniu [...] marca 1981 r., wpisana do ewidencji w składnicy geodezyjnej w dniu [...] marca 1981 r., [...] nr [...]. Przedstawiony na tej mapie projekt podziału nieruchomości przy ul. [...] w Z. został zatwierdzony w dniu 18 marca 1981 r. - przez działającego z upoważnienia Naczelnika Miasta Geodetę Miejskiego w Z. mgr. inż. K. W. - jako wykonany zgodnie z prawomocną decyzją Naczelnika Miasta nr [...] z [...] lipca 1980 r. zezwalającą na podział.

Na mapie tej znajduje się sporządzony formie tabelki - wykaz powierzchni.

Z wykazu tego wprost wynika, że w ramach projektowanej działki nr [...] o łącznej

pow. [...] m2, pod placem znajduje się [...] m2, a pod ul. [...] - [...] m2.

Zdaniem Sądu, z powyższego ewidentnie wynika, iż przedmiotowa działka

nr [...] o pow. [...] m2 już od początku lat 80-tych XX w. przeznaczona była pod drogę -ul. [...] w Z.

Znajduje to potwierdzenie w ostatecznej decyzji Wojewody [...]

z [...] lutego 2017 r., nr [...] - w której wskazano, że nieruchomość oznaczona jako działka nr [...] o pow. [...] ha, w dniu [...] grudnia 1998 r. zajęta była pod drogę publiczną - ul. gen. J. D.

Podzielić należy zatem stanowisko skarżącego, że - zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Miasta Z. zatwierdzonym uchwałą Miejskiej Rady Narodowej w Z. z [...] stycznia 1989 r., nr [...] - na dzień

[...] października 1998 r. przedmiotowa działka nr [...] znajdowała się w liniach rozgraniczających pasa drogowego ul. [...], tworząc układ drogowy

z istniejącymi w pobliżu ulicami. Działka ta położona była poza ogrodzeniem prywatnej posesji, w pasie drogi i w żaden sposób nie była wykorzystywana pod zabudowę mieszkaniową (potwierdzają to zdjęcia dołączone do operatu szacunkowego z [...] maja 2019 r., które wprawdzie dotyczą czasów współczesnych, jednak widać na nich, że droga i pas drogowy nie uległ zmianie od wielu lat).

Zatem niewystarczające jest oparcie wyceny na samym zaświadczeniu wydanym przez Burmistrza Miasta Z.. Biegła powinna pozyskać wypis i wyrys

z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Miasta Z. zatwierdzony uchwałą Miejskiej Rady Narodowej w Z. z [...] stycznia 1989 r. i dopiero na tej podstawie dokonać ustalenia przeznaczenia wycenianej działki w planie miejscowym.

Wobec tego w pełni należy podzielić stanowisko skarżącego, że biegła błędnie oceniła stan przedmiotowej nieruchomości i jej przeznaczenie (pod zabudowę mieszkaniową) - co doprowadziło do nieprawidłowego zastosowania przy wycenie tzw. "zasady korzyści" wynikającej z art. 134 ust. 3 i 4 u.g.n. Sporządzając wycenę rzeczoznawca obowiązany jest zbadać, czy zasada ta znajduje zastosowanie. Innymi słowy obowiązany jest ustalić, czy przeznaczenie nieruchomości zgodnie z celem publicznym powoduje zwiększenie jej wartości.

W rozpoznawanej sprawie, jak ustalono powyżej, przedmiotowa działka od początku lat 80-tych XX w. przeznaczona była pod drogę.

Oznacza to, że dotychczasowe przeznaczenie przedmiotowej działki jest zgodne z celem wywłaszczenia, co nie powoduje zwiększenia jej wartości. W konsekwencji przy określaniu wartości przedmiotowej działki dla celów odszkodowania nie będzie występowała zasada korzyści na rzecz osób uprawnionych do odszkodowania.

W tej sytuacji powinien znaleźć zastosowanie art. 134 ust. 3 u.g.n., który stanowi, że wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości.

Zatem słusznie wskazał skarżący, że w związku z tym, iż nie występuje zasada korzyści, to wycena przedmiotowej działki powinna być oparta o występujący lokalny rynek transakcji drogowych, a nie - jak uczyniła to biegła - w oparciu o rynek transakcji mieszkaniowych.

W konsekwencji biegła dopuściła się naruszenia § 36 ust. 4 rozporządzenia w ten sposób, że określiła wartość rynkową przedmiotowej działki, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych (pod zabudowę mieszkaniową), podczas gdy powinna była określić wartość przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Jak wynika bowiem z treści operatu (s. 15-16) biegła sporządziła bazę 19 nieruchomości drogowych podobnych do nieruchomości wycenianej.

Na marginesie należy też odnotować podnoszony przez skarżącego fakt, iż wysokości odszkodowań za nieruchomości wywłaszczane na rzecz Gminy Z.

w trybie art. 73 ustawy położone przy tej samej ul. [...] w Z. są zdecydowanie niższe.

Skarżący załączył do skargi przykładowe decyzje Starosty [...]: nr [...] z [...] stycznia 2020 r. ustalającą odszkodowanie za położoną w Z., zajętą pod część ul. [...] działkę nr [...] o pow. [...] m2; nr [...] z [...] marca 2017 r. ustalającą odszkodowanie za położoną w Z., zajętą pod część ul. [...] działkę nr [...] o pow. [...] m2; nr [...] z [...] lutego 2017 r. ustalającą odszkodowanie za położoną w Z., zajętą pod część ul. [...] działkę nr [...] o pow. [...] m2. Orzeczone na podstawie tych decyzji odszkodowania kształtują się w przedziale od ok. [...] zł/m2 do ok. [...] zł/m2, a nie jak przyjęła biegła w niniejszej sprawie - [...]/m2 zł.

Podkreślenia też wymaga, iż w ww. decyzjach Starosty W. z [...] marca

2017 r. nr [...] oraz z [...] lutego 2017 r. nr [...], wprost wskazano - całkowicie odmiennie niż w rozpoznawanej sprawie - że teren, na którym znajduje się przedmiotowa działka, na dzień określenia stanu nieruchomości, objęty był Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego Miasta Z. zatwierdzonym uchwałą Miejskiej Rady Narodowej w Z. z [...] stycznia 1989 r., nr [...] i znajdował się w istniejącym pasie drogowym ul. [...].

Zdaniem Sądu, z uwagi na wykazane powyżej błędy i uchybienia operatu szacunkowego - stanowiące naruszenie przepisów prawa, które bez wątpienia miały wpływ na określoną w nim wartość nieruchomości - nie może być on uznany za wiarygodny i miarodajny dowód w sprawie, o którym mowa w art. 130 ust. 2 u.g.n.

Należy również stwierdzić, że operat szacunkowy stanowi dowód, iż opisana w nim nieruchomość ma określoną wartość, a wartość ta jest następnie podstawą ustalenia przez organ wysokości odszkodowania. Operat szacunkowy, stanowiący główny dowód w sprawie, jest to jedyny dokument szacujący wartość nieruchomości i podlega ocenie organu prowadzącego postępowanie jak każdy inny. Jednak nie tylko operat szacunkowy spełniający warunki formalne, ale również oparty na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, prawidłowym ustaleniu przeznaczenia nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym ustaleniu cech różniących te nieruchomości oraz nieruchomość wycenianą i właściwym ustaleniu współczynników korygujących - może stanowić podstawę rozstrzygnięcia sprawy o ustalenie odszkodowania.

Negatywna ocena operatu, który w rozpatrywanej sprawie posłużył do określenia wysokości odszkodowania, powoduje konieczność uchylenia decyzji organów obu instancji. Operat szacunkowy wpływa bowiem bezpośrednio na treść decyzji kształtującej prawa i obowiązki stron postępowania i dlatego należy zagwarantować im prawo do oceny tego operatu przez organy obu instancji (wyrok NSA z 11 lutego

2010 r., I OSK 564/09).

Podsumowując należy stwierdzić, że organy orzekające w sprawie - opierając się wyłącznie na operacie szacunkowym i nie dokonując jego prawidłowej oceny jako istotnego dowodu w sprawie - naruszyły art. 7, art. 77 § 1 oraz art. 80 k.p.a., które to naruszenie mogło mieć istotny wpływ na sposób rozpatrzenia sprawy.

Przy ponownym rozpatrywaniu sprawy organ weźmie pod uwagę powyższe rozważania Sądu i zleci sporządzenie nowego operatu szacunkowego innemu rzeczoznawcy majątkowemu. Następnie dokona oceny tego operatu i wyda stosowne rozstrzygnięcie, które uzasadni zgodnie z wymogami art. 107 § 3 k.p.a.

Biorąc powyższe pod uwagę Sąd, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) w zw.

z art. 200 p.p.s.a., orzekł jak w sentencji wyroku.