Sygn. akt I CSK 420/06
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 8 lutego 2007 r.
Sąd Najwyższy w składzie :
SSN Zbigniew Strus (przewodniczący, sprawozdawca)
SSN Teresa Bielska-Sobkowicz
SSN Mirosław Bączyk
Protokolant Anna Matura
w sprawie z powództwa "T." S.A. w W.
przeciwko Miastu W.
z udziałem interwenienta ubocznego - nadzorcy Sądowego T. S.A. w W. –
M. K.-G.
o zapłatę,
po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 8 lutego 2007 r.,
skargi kasacyjnej strony powodowej od wyroku Sądu Apelacyjnego w […]
z dnia 25 maja 2006 r.,
oddala skargę kasacyjną i zasądza od strony powodowej na
rzecz pozwanego kwotę 3 600 (trzy tysiące sześćset) złotych
tytułem zwrotu kosztów procesu w postępowaniu kasacyjnym.
2
Uzasadnienie
Powodowa Spółka domagała się zasądzenia łącznie kwoty 33 165 229, 72 zł
z tytułu kar umownych zastrzeżonych w umowie z 20 listopada 1996 r. zawartej
z Gminą W., której następcą jest Miasto W., twierdząc że pozwana jako
zamawiający, dopuściła się zwłoki w przekazaniu stronie powodowej - wykonawcy,
terenu budowy oraz w zawarciu przyrzeczonej umowy zobowiązującej do
przeniesienia własności części nieruchomości oznaczonej w umowie jako działka nr
1.
Pozwane Miasto (następca prawny Gminy W.) wnosiło o oddalenie
powództwa zarzucając nieważność czynności prawnej, z której powódka wywodziła
roszczenie.
Podstawa faktyczna zaskarżonego wyroku wynika z uzasadnienia wyroku
sądu I instancji Sąd Apelacyjny nie przedstawiał jej nawet w skróconej formie, choć
nie ma wątpliwości, że w przeważającym zakresie nie podważał ustaleń
dokonanych przez Sąd Okręgowy, odwoływał się do nich, a w związku z zarzutami
apelacji uzupełniał również dotychczasowe ustalenia i dokonywał odmiennych,
w zakresie wymienionym w uzasadnieniu (str. 13 i 15 uzasadnienia).
Uwzględniając powyższe zastrzeżenie, można zrekonstruować następujące
istotne okoliczności faktyczne stanowiące podstawę rozstrzygnięcia:
Zgodnie z postanowieniami umowy z 22 listopada 1996 r. powód
w przetargu wybrany jako wykonawca, miał wybudować z własnych środków
Centrum Administracyjno- Handlowo - Usługowe „R.” na działce nr 1 (pow. 8650 m
kw.), a Gmina miała „w zamian” przenieść nieodpłatnie własność działki nr 2 (pow.
13648 m. kw.) oraz ułamkową część działki nr 1. Ponadto zobowiązała się
przekazać wykonawcy teren budowy oraz zawrzeć w terminie 30 dni od
uprawomocnienia się akceptującej umowę uchwały Rady Gminy - „umowę
zobowiązującą do przeniesienia własności ułamkowej części działki nr 1 pod
warunkiem zrealizowania Inwestycji na zasadach określonych niniejszą umową
oraz w terminie wskazanym w § 6 ust. 3”.
3
Udział przypadający powódce we własności nieruchomości nr 1 nie został
określony w umowie z 20 listopada 1996 r., a dotyczące tej kwestii postanowienie
umowy zawarte w § 8 ust. 1, brzmi następująco: „ Zamawiający, w wyniku
zrealizowania Inwestycji zachowa własność ułamkowej części Inwestycji,
stanowiącej Siedzibę Urzędu Gminy oraz odpowiadającą jej własność ułamkowej
części Działki nr 1. Wielkość obu ułamków zostanie określona na podstawie
dokumentacji przedstawionej właściwym organom celem uzyskania decyzji
o pozwoleniu na budowę”.
Należy dodać, że opracowanie dokumentacji przez wykonawcę miało być
dokonane na podstawie koncepcji architektonicznej wybranej w wyniku konkursu,
przeprowadzonego do dnia 15 grudnia 1996 r., przy czym termin opracowania nie
był określony ścisłą datą ale wpływał na bieg terminu rozpoczęcia realizacji robót (§
6 pkt 1 lit. c) i tym samym na termin zakończenia budowy ustalony na 24 m-ce od
daty rozpoczęcia (§ 6 ust. 3). Również termin przekazania wykonawcy „terenu
budowy” nie został określony.
Przeniesienie na wykonawcę własności działki nr 2 było uwarunkowane
podjęciem przez Radę Gminy uchwały akceptującej zawarcie umowy i sposób
finansowania inwestycji (§ 3 ust. 2 lit a w związku z § 13) oraz przedstawieniem
przez wykonawcę zabezpieczenia rekompensującego zamawiającemu utratę –
wskutek przeniesienia własności - działki nr 2, w razie niezrealizowania inwestycji
(§ 3 ust. 2 lit. b). Zabezpieczeniem mogła być polisa ubezpieczenia lub gwarancja
bankowa. Sąd Apelacyjny uznał, że były to wyłączne warunki przeniesienia prawa
własności działki na 2 na pozwanego i zostały one spełnione. Dowodem tego jest
pismo z 1 września 1998 r. podpisane przez Burmistrza Gminy […].
Na wypadek zwłoki Gminy w wykonaniu obowiązku przekazania terenu
budowy, a także zwłoki w zawarciu umowy zobowiązującej do przeniesienia
własności ułamkowej części działki nr 1, zastrzeżona została kara umowna
w wysokości 0,1% wartości działki nr 1 za każdy dzień.
Sąd Okręgowy stwierdził, że Gmina nie przeniosła na powódkę prawa
własności działki nr 2 ani ułamkowej części działki nr 1; nie doszło również do
realizacji inwestycji.
4
W aktach rozpoznawanej sprawy, Sąd Apelacyjny nie dopatrzył się dowodu
wezwania kierowanego do Gminy o udostępnienie terenu budowy. Na podstawie
przytoczonych okoliczności wymieniony Sąd dokonał oceny stosunku prawnego
nawiązanego umownie dochodząc do następujących konstatacji:
Postanowienie umowy z 20 listopada 1996 r. zawarte w § 7 ust. 2 stanowi
umowę przedwstępną (art. 389 k.c.), o tzw. słabszym skutku (art. 390 § 1 k.c.),
a postanowienia § 9 zawierają zastrzeżenie kary umownej (art. 483 i 484 k.c.).
Umowa przedwstępna nie określa ułamka, w jakim Gmina zobowiąże się do
przeniesienia prawa własności nieruchomości, nie zawiera zatem istotnego
postanowienia umowy przyrzeczonej i wskutek tego jest nieważna, a to eliminuje
możliwość dochodzenia kary umownej zastrzeżonej w § 9 ust. 1 lit. b.
Co do kary umownej zastrzeżonej w § 9 ust. 1 lit.a, z tytułu zwłoki
w przekazaniu terenu budowy Sąd uznał, że termin tego świadczenia nie wynikał
z istoty zobowiązania, a powód nie wykazał, aby kierował wezwanie do Gminy,
w myśl art. 455 k.c.
Ponadto Sąd drugiej instancji uznał, że zastrzeżenie kary umownej było
nieskuteczne, ponieważ nie wskazywało bezpośrednio wysokości kwoty lub jasnych
i sztywnych kryteriów służących jej ustaleniu. Odwołując się w zastrzeżeniu kary do
wartości działki nr 1 strony nie określiły trybu ustalania wartości nieruchomości, ani
miarodajnej daty.
Przytoczone wyżej oceny doprowadziły do oddalenia apelacji powódki, mimo
odmiennego uzasadnienia w kwestii przesłanek tego rozstrzygnięcia.
Skarga kasacyjna powódki oparta została na obydwu podstawach (art. 3983
§ 1 pkt 1 i 2 k.p.c.).
1. Naruszenie przepisów postępowania według skarżącej dotyczy art. 230,
art. 233 § 1, art. 328 § 2, art. 378 §1, art. 367 i art. 385 k.p.c.
2. Pierwszą podstawę skargi kasacyjnej wypełniają zarzuty wadliwej
wykładni art. 389 k.c. prowadzącej do uznania, że postanowienie zawarte w § 7 ust.
2 umowy z 20 listopada 1996 r. nie spełnia wymagań określonych w art. 389 k.c.,
naruszenia art. 65 k.c. w związku z art. 56 k.c., art. 455 k.c. i art. 476 k.c., przez
5
wykładnię postanowień umowy (§§ 3, 6, 7 i 9 lit. a) prowadzącą do uznania, że
termin przekazania placu budowy nie był określony, a pozwana Gmina nie była
w zwłoce oraz naruszenia art. 476 k.c. przez jego niezastosowanie prowadzące do
uznania, że pozwana nie była w zwłoce do co do obowiązku zawarcia umowy
zobowiązującej do przeniesienia własności części działki nr 1. Skarżąca zarzuciła
również naruszenie art. 483 k.c. w związku z art. 65 k.c. i art. 56 k.c. oraz art. 3531
k.c. przez uznanie nieskuteczności zastrzeżenia kary umownej i naruszenie art. 354
§ 1 k.c. w zw. z art. 476 k.c. przez nieuwzględnienie obowiązku pozwanej
współdziałania z powódką.
Skarżąca w wniosku głównym domagała się uchylenia zaskarżonego wyroku
w całości i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania właściwemu sądowi
oraz zasądzenia kosztów procesu.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Część przytoczonej podstawy dotyczącej naruszenia przepisów
postępowania nie może być oceniana w postępowaniu kasacyjnym ze względu na
zakaz wynikający z art. 3983
§ 3 k.p.c., a dotyczy to części punktu 1 i całości punktu
2, w których skarżąca podejmuje polemikę z ustaleniami sądu orzekającego,
oceniając krytycznie wnioski wyprowadzone na podstawie zebranego materiału
dowodowego. W tej części skarga kasacyjna wyraźnie zmierza do przeniesienia
sporu w postępowaniu kasacyjnym na płaszczyznę faktyczną.
W ramach tej podstawy znajduje się również istotny zarzut naruszenia art.
233 § 1 k.p.c. przez pominięcie przy ocenie materiału dowodu wezwania pozwanej
do wykonania jej zobowiązania oraz zaniechanie w uzasadnieniu wyroku
wyjaśnienia przyczyn odmowy mocy dowodowej wezwaniom kierowanym do strony
pozwanej (naruszenie art. 328 § 2 k.p.c.). Należy jednak zastrzec, że
uwzględnienie takich zarzutów wymagałoby uznania, że uchybienia miały wpływ na
treść zaskarżonego wyroku, a ta przesłanka, jak niżej zostanie wykazane, nie
została spełniona ze względu na przyczynę rozstrzygnięcia wynikającą z prawa
materialnego.
Zarzut naruszenia przepisu, art. 230 k.p.c., jest również nieskuteczny. Po
pierwsze, skarżąca powołuje przepis regulujący postępowanie przed sądem
6
pierwszej instancji. Gdyby nawet uznać, że powiązanie z zasadami postępowania
odwoławczego nastąpiło w punkcie 1. wskazującym na naruszenie art. 385 k.p.c.,
to norma wynikająca z art. 230 k.p.c. nie determinuje wprost rozstrzygnięcia
apelacyjnego, a poza tym znajdujące się w przepisie zastrzeżenie o wynikach
całego postępowania wskazuje na jej kompetencyjny i uznaniowy charakter.
W ramach zarzutu naruszenia art. 378 § 1 k.p.c. bezpodstawnie zarzucono
pominięcie dokumentów zawierających potwierdzenie przez Gminę, iż powódka
wykonała obowiązek złożenia zabezpieczenia. Sąd Apelacyjny rozważał obszernie
(str. 13-17) dokumenty powoływane przez skarżącą i doszedł do odmiennych
wniosków niż sąd pierwszej instancji, a zgodnych z twierdzeniami powódki.
Bezpodstawnie podniesiono również zarzut naruszenia art. 207 § 3 k.p.c.,
ponieważ podstawę zaskarżonego rozstrzygnięcia stanowią przepisy prawa
materialnego decydujące o ważności umowy, ocenianej na podstawie jej treści
a nie wykonywania. Odwołanie się skarżącej do obowiązku współdziałania
wynikającego z art. 354 k.c. jest nietrafne. Dyrektywa nakazująca współdziałanie
kontrahentów (art. 354 § 1 i 2 k.c.) dotyczy istniejących zobowiązań, natomiast nie
nakłada obowiązku zmiany istotnych postanowień umowy wzajemnej w celu jej
konwalidacji.
Umowa z 20 listopada 1996 r. nie może być klasyfikowana jako jedna
z typowych umów przewidzianych w części szczególnej kodeksu cywilnego,
ponieważ w stosunkowo zwięzłej formie łączy postanowienia umów: o roboty
budowlane, zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości oraz
przedwstępnej, a nadto zastrzeżenia kary umownej oraz warunków i terminów.
Pewne cele gospodarcze (budowa siedziby Urzędu Skarbowego na działce nr 1),
wchodząca wg. § 1 pkt 1 w zakres „Inwestycji” lecz niefinansowane przez powódkę)
nie zostały w niej rozwinięte i zaznaczone, jako „wymagające uzgodnienia” (§ 5 ust.
2 lit. d) – bez wskazania terminu i skutków dla przewidywanego statusu
prawnorzeczowego nieruchomości - działki nr 1, opartego na konstrukcji
współwłasności.
Mimo tej skomplikowanej konstrukcji tworzącej całość, postanowienia
odpowiadające typowym „instytucjom” prawa obligacyjnego trafnie zostały poddane
7
przez Sądy meriti ocenie pod kątem zgodności z przepisami bezwzględnie
obowiązującymi jakby stanowiły odrębne czynności prawne.
Zasadnicze znaczenie i punkt wyjścia dla oceny prawnej, stanowi § 7 ust. 2
umowy, mający cechy umowy przedwstępnej określonej w art. 389 § 1 k.c., ze
względu na zgodne oświadczenia woli podmiotów prawa cywilnego, zawierające
zobowiązanie do zawarcia w określonym terminie warunkowej umowy
zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości. Według wskazanego
przepisu umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy
przyrzeczonej, to znaczy cechy (właściwości) pozwalające rozpoznać umowę
przyrzeczoną według reguł wykładni prawa i przewidywać następstwa jej zawarcia.
Istotne postanowienia wg. art. 389 § 1 k.c. można również przedstawiać od strony
negatywnej: jako konieczne, bez których skutek prawny oraz w konsekwencji –
gospodarczy umowy przyrzeczonej nie zostałby osiągnięty, a co za tym idzie
niemożliwe byłoby zawarcie ważnej umowy przedwstępnej (brak przyczyny prawnej
– causae). W odniesieniu do umów nazwanych omawiane postanowienia istotne
określane są jako essentialia negotii.
Ocena prawna umowy przedwstępnej dokonana przez Sąd Apelacyjny jest
prawidłowa. W umowie zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości
konieczne jest określenie przedmiotu świadczenia. W zasadzie jest nim zawarcie
umowy, co sprowadza się przede wszystkim do szczegółowej czynności złożenia
oświadczeń woli stron. Ujmując zagadnienie od strony zobowiązanego, chodzi
o treść jego oświadczenia woli, a w okolicznościach rozpoznawanej sprawy, nie
tylko o wskazanie nieruchomości pozwalające ustalić jej tożsamość ale i wielkość
ułamkową prawa własności przenoszonego na powódkę. Brak tego ułamka
w opisie umowy przyrzeczonej stanowi wadę umowy przedwstępnej, powodującą
jej nieważność (art. 58 § 1 w związku z art. 3531
k.c.).
Skarżący podnosi zarzut, że wg. § 8 ust. 1 umowy wielkość ułamka byłaby
określana na podstawie dokumentacji przedstawianej właściwym organom, celem
uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę. Argument ten nie jest przekonujący,
ponieważ dokumentacja techniczna dołączana do projektu w celu uzyskania
pozwolenia nie determinuje kosztów inwestycji, a ponadto w § 5 ust. 4 umowy
8
z 20 XI 96 r. wpływ zamawiającego (Gminy) w fazie projektowania został
ograniczony do uzgadniania rozwiązań funkcjonalnych i technicznych siedziby
Urzędu Gminy i Urzędu Skarbowego. Wobec tego, określenie wysokości kosztów
inwestycji determinujących istotne postanowienie umowy przyrzeczonej, tj. udział
powódki w nieruchomości nr 1 (wraz z częściami składowymi) pozostawiono jednej
stronie umowy przedwstępnej. Rozwiązanie takie jest sprzeczne z naturą
zawiązanego stosunku prawnego, zawierającego zobowiązanie do zbycia udziału
w nieruchomości jako świadczenie wzajemne dokonywane causam solvendi (art.
3531
k.c.), przy czym cena gruntu komunalnego musiała być ustalana według
wartości. Odstępstwa od tej reguły określone były w ustawie (przede wszystkim
w ustawie o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości).
Ponieważ zawarcie umowy przyrzeczonej stanowiło przyczynę prawną
umowy przedwstępnej, wskazana wada pierwszej również powoduje nieważność
umowy przedwstępnej (art. 58 § 1 k.c.), powodując doniosłe konsekwencje dla
całości nawiązanego stosunku prawnego.
Po pierwsze, upada zastrzeżenie kary umownej - akcesoryjnej w chwili
powstania, w stosunku do umowy przedwstępnej, będącej jednym z postanowień
umowy z 20 XI 1996 r. Po wtóre, oceny wymaga znaczenie umowy przedwstępnej
dla całej czynności prawnej, dla obydwu stron. Przeniesienie udziału
w nieruchomości nr 1 stanowiło ekwiwalent realizacji poważnej inwestycji
składającej się z budynku stanowiącego centrum administracyjno-handlowo-
usługowe oraz infrastruktury. Docelowa wysokość udziałów w nieruchomości
wpływała na przyszłe koszty utrzymywania obciążające właściciela lub na osiągany
zysk i determinowała treść całego kontraktu. Okoliczności te wskazują, że bez
postanowień umowy przedwstępnej i zabezpieczenia w postaci kar umownych,
umowa z 20 listopada 1996 r. nie zostałaby między stronami zawarta, dlatego
nieważność omawianej części powoduje utratę mocy pozostałych części tej umowy
(art. 58 § 3 k.c.). Z tych przyczyn powódka nie może domagać się również kary
umownej z tytułu zwłoki w przekazaniu przez pozwaną terenu budowy, bez względu
na usprawiedliwienie zarzutu pominięcie dowodu wezwania pozwanej do
wykonania zobowiązania w całości, (wszystkich czynności faktycznych i prawnych
obciążających stronę pozwaną, jako zamawiającego) oraz bez względu na
9
usprawiedliwienie zarzutu skargi kasacyjnej błędnej wykładni art. 483 w zw. z art.
3531
i 58 k.c. Ponieważ ta ostatnia kwestia również uzasadniała wniosek
o przyjęcie skargi kasacyjnej do rozpoznania, należy dodać, że sformułowanie art.
483 § 1 k.c. dopuszczające zastrzeżenie kary umownej w „określonej sumie”
w sposób jednoznaczny prowadzi do wniosku, że kara ta powinna być w chwili
zastrzegania wyrażona kwotowo. Dopuszczalne byłoby posłużenie się innymi
miernikami wysokości, np. ułamkiem wartości rzeczy, albo ułamkiem innej sumy
(wartości kontraktu) jeżeli ustalenie kwoty byłoby tylko czynnością arytmetyczną,
natomiast przyjęcie konstrukcji prawnej zakładającej ustalanie w przyszłości
podstawy naliczania kary umownej nie byłoby zgodne z art. 483 § 1 k.c.
i stanowiłoby inną czynność prawną.
Nie znajdując usprawiedliwionych podstaw skargi kasacyjnej Sąd Najwyższy
na podstawie art. 39814
k.p.c., a odnośnie do kosztów procesu pozwanego Miasta,
zastąpionego przez radców prawnych – na podstawie art. 99 w zw. z art.98 § 1 i 3
k.p.c. orzekł jak w sentencji.
jc
