Sygn. akt I CSK 1047/14
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 15 stycznia 2016 r.
Sąd Najwyższy w składzie:
SSN Antoni Górski (przewodniczący)
SSN Marta Romańska
SSN Karol Weitz (sprawozdawca)
w sprawie z powództwa F. spółki prawa Republiki Cypru z siedzibą w L.
przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej "W." nieruchomości położonej przy ul. U. nr
[…] w W.
o uchylenie uchwały,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej
w dniu 15 stycznia 2016 r.,
skargi kasacyjnej strony pozwanej od wyroku Sądu Apelacyjnego
z dnia 14 lutego 2014 r.,
uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę Sądowi
Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania
i rozstrzygnięcia o kosztach postępowania kasacyjnego.
UZASADNIENIE
2
F., spółka z siedzibą w L. (dalej: „F.”), jako właściciel lokali wniosła
powództwo o uchylenie uchwały podjętej przez Wspólnotę Mieszkaniową „W.” z
siedzibą w W. (dalej: „Wspólnota”), oznaczonej jako „Uchwała nr …/2011
Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonej przy ul. U. nr […] w W. z dnia
10 maja 2011 r. w sprawie: zamiany sposobu zarządu nieruchomością wspólną”
(dalej: „Uchwała nr …/2011”). Sąd Okręgowy w W. wyrokiem z dnia 1 lutego 2013 r.
uchylił zaskarżoną uchwałę.
W sprawie ustalono, że na zebraniu właścicieli, pierwotnie zwołanym w dniu
21 marca 2011 r., a następnie wznowionym w dniu 10 maja 2011 r. obecni byli
w dniu wznowienia właściciele reprezentujący 51,08 % udziałów. W imieniu
właścicieli trzydziestu lokali w zebraniu brał udział i głosował pełnomocnik mający
pełnomocnictwa udzielone w formie pisemnej. Zebranie było protokołowane przez
notariusza. W pierwszym głosowaniu w dniu 10 maja 2011 r., przeprowadzonym,
gdy obecni byli właściciele reprezentujący 50,65 % udziałów, Uchwała nr …/2011
nie została podjęta, gdyż głosowali za nią właściciele reprezentujący 49,99 %
udziałów, a przeciw – właściciele reprezentujący 1,09 % udziałów. Po przybyciu
kolejnych właścicieli oraz sporządzeniu uzupełniającej listy obecności głosowanie
w dniu 10 maja 2011 r. ponowiono. W wyniku drugiego głosowania Uchwała
nr …/2011 została podjęta – poparli ją właściciele reprezentujący 50,40 %
udziałów, a przeciwko byli właściciele reprezentujący 1,09 % udziałów. Zgodnie z
Uchwałą nr …/2011 zarząd nieruchomością wspólną powierzono Wspólnocie
Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. U. numer […],w W.
Sąd Okręgowy przyjął, że w świetle art. 99 § 1 k.c. w zw. z art. 1 ust. 2, art.
18 ust. 1, 2a i 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (ówcześnie
jedn. tekst: Dz. U. z 2000 r., Nr 80, poz. 903 ze zm., obecnie jedn. tekst: Dz. U.
z 2015 r., poz. 1892, dalej: u.w.l.) pełnomocnictwo do głosowania na uchwałą
wspólnoty, która ma za przedmiot zmianę sposobu zarządu nieruchomością
wspólną, powinno być udzielone w formie aktu notarialnego, gdyż uchwała taka jest
protokołowana przez notariusza, a w świetle art. 104 § 4 ustawy z dnia 14 lutego
1991 r. – Prawo o notariacie (jedn. tekst: Dz. U. z 2014 r., poz. 164 ze zm., dalej:
3
u.p.n.) protokoły spisuje się w formie aktu notarialnego. Sąd nie podzielił zarzutu,
że ponowienie głosowania nad Uchwałą nr …/2011 stanowiło naruszenie art. 20
w zw. z art. 23 ust. 2 i art. 32 u.w.l., gdyż przepisy ustawy o własności lokali nie
zakazują przeprowadzania ponownego głosowania nad uchwałą w sytuacji, w której
po pierwszym głosowaniu uchwała nie uzyskała wymaganej większości głosów,
a następnie zwiększyła się liczba właścicieli uczestniczących w zebraniu
i w ponownym głosowaniu możliwe stało się uzyskanie wymaganej większości.
Apelację od wyroku Sądu Okręgowego z dnia 1 lutego 2013 r. wniosła
Wspólnota. Sąd Apelacyjny wyrokiem z dnia 14 lutego 2014 r. oddalił apelację.
Podzielił pogląd, że pełnomocnictwo do głosowania uchwały co do zmiany sposobu
zarządu nieruchomością wspólną w świetle art. 99 § 1 k.c. w zw. z art. 1 ust. 2 i art.
18 ust. 2 a u.w.l. dla swej ważności wymaga formy aktu notarialnego. Przyjął, że w
myśl art. 104 § 4 u.p.n. uchwała zaprotokołowana przez notariusza jest aktem
notarialnym. Zwrócił dodatkowo uwagę na to, że uchwały właścicieli – zgodnie z art.
22 ust. 2 u.w.l. – zapadają w sprawach przekraczających zakres zwykłego zarządu,
co oznacza, że pełnomocnictwo do reprezentowania właściciela lokalu na zebraniu
jest pełnomocnictwem rodzajowym. Oznacza to, że musi być nie tylko sporządzone
we właściwej formie (pisemnej albo odpowiadającej formie czynności, która ma być
podjęta w wyniku głosowania), ale – według art. 98 k.c. – wymieniać również rodzaj
czynności, do których upoważniony jest pełnomocnik. Wadliwe jest w więc
pełnomocnictwo zawierające ogólne upoważnienie do podejmowania wszelkich
uchwał określonej wspólnoty lub wszystkich uchwał, które mają być przedmiotem
danego zebrania właścicieli.
Wyrok Sądu Apelacyjnego z dnia 14 lutego 2014 r. zaskarżyła F. W skardze
kasacyjnej w ramach pierwszej podstawy kasacyjnej (art. 3983
§ 1 pkt 1 k.p.c.)
zarzuciła naruszenie art. 99 § 1 k.c. w zw. z art. 18 ust. 2a u.w.l. Wniosła na tej
podstawie o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy do
ponownego rozpoznania Sądowi Apelacyjnemu bądź o orzeczenie co do istoty
sprawy przez zmianę wyroku Sądu Okręgowego z dnia 1 lutego 2013 r. i oddalenie
powództwa.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
4
Naruszenie art. 99 § 1 k.c. w zw. z art. 18 ust. 2a u.w.l. zdaniem skarżącej
polegało na tym, że Sąd drugiej instancji błędnie przyjął, że zaprotokołowana przez
notariusza uchwała właścicieli lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową,
dotycząca zmiany sposobu zarządu nieruchomością wspólną, stanowi czynność
dokonywaną w formie aktu notarialnego, wobec czego pełnomocnictwo
do reprezentacji i głosowania na zebraniu właścicieli pochodzące od właściciela
lokalu musi również być udzielone w formie aktu notarialnego.
Dopuszczalne jest uczestniczenie w zebraniu właścicieli i oddanie głosu przy
podejmowaniu uchwały przez pełnomocnika (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia
15 października 2002 r., II CKN 1479/00, OSNC 2004, nr 1, poz. 8). Odróżnić
jednak należy oddanie głosu, do czego upoważnia pełnomocnictwo, od uchwały
właścicieli, która zostaje podjęta jako rezultat głosowania. Pełnomocnik, który
głosuje w imieniu reprezentowanego przez siebie właściciela lokalu, nie dokonuje
czynności w postaci uchwały. Czynność ta jest wynikiem głosowania. Pełnomocnik
nie jest umocowany do podjęcia uchwały, lecz do oddania głosu w głosowaniu nad
tą uchwałą. Jeśli więc ustawa wymaga, aby uchwałę właścicieli zaprotokołował
notariusz (art. 18 ust. 2a u.w.l.), a protokół taki przybiera postać aktu notarialnego
(art. 104 § 4 u.p.n.), to nie oznacza to, że wymaganie dochowania tej formy odnosi
się również do udzielenia pełnomocnictwa przez właściciela lokalu. Skoro bowiem
czynnością, której dokonuje pełnomocnik, jest oddanie głosu, a szczególna forma
zastrzeżona jest dla samej uchwały, która zostaje podjęta w następstwie
głosowania, to nie zachodzi sytuacja, o której mowa w art. 99 § 1 k.c. w zw. z art. 1
ust. 2 u.w.l. Pełnomocnictwo do udziału w zebraniu właścicieli i głosowania na tym
zebraniu nie wymaga zatem formy aktu notarialnego, chociażby głosowana
uchwała podlegała zaprotokołowaniu przez notariusza.
Podniesiony w skardze kasacyjnej zarzut naruszenia art. 99 § 1 k.c. w zw.
z art. 18 ust. 2a u.w.l. jest więc zasadny. Powoduje to uchylenie zaskarżonego
wyroku z dnia 14 lutego 2014 r. Brak w sprawie ustaleń co do treści pełnomocnictw,
którymi posługiwał się pełnomocnik trzydziestu właścicieli lokali głosując nad
Uchwałą nr …/2011. Kopii tych pełnomocnictw nie ma w aktach sprawy.
Sąd Apelacyjny ponownie rozpoznając sprawę powinien ustalić treść
pełnomocnictw i ocenić wynikający z nich zakres umocowania pełnomocnika.
5
Z tych względów, na podstawie art. 39815
§ 1 oraz art. 108 § 2 w zw. z art.
39821
k.p.c., Sąd Najwyższy orzekł jak w sentencji.
eb
