Art. 978.

Co stanowi przepis

Art. 978 KPC reguluje trzy podstawowe zasady techniczne przetargu prowadzonego w toku sądowej egzekucji z nieruchomości. Po pierwsze, § 1 przesądza, że przetarg odbywa się ustnie, a więc licytanci składają swoje oferty głosowo, w obecności prowadzącego licytację oraz pozostałych uczestników. Po drugie, § 2 wyznacza dolną granicę tak zwanego postąpienia, czyli kwoty, o jaką kolejna oferta musi przewyższać ofertę poprzednią: nie może ona być niższa niż jeden procent ceny wywołania, przy czym wynik zaokrągla się wzwyż do pełnych złotych. Po trzecie, § 3 rozstrzyga o skutkach złożenia oferty wyższej: cena zaproponowana przez wcześniejszego licytanta przestaje go wiązać z chwilą, gdy inny uczestnik zaofiaruje kwotę wyższą. Przepis porządkuje zatem sam mechanizm licytacji, nie odnosząc się do warunków dopuszczenia do przetargu ani do skutków przybicia.

Kiedy przepis ma zastosowanie

Regulacja znajduje zastosowanie w każdej licytacji nieruchomości prowadzonej w postępowaniu egzekucyjnym według przepisów Kodeksu postępowania cywilnego. Uruchamia się ona z chwilą otwarcia przetargu, gdy do udziału dopuszczeni zostali licytanci spełniający wymagania formalne, w tym dotyczące rękojmi. Zasada minimalnego postąpienia ma znaczenie przy każdej kolejnej ofercie, a punktem odniesienia jest zawsze cena wywołania, a nie ostatnia zaoferowana kwota. Reguła z § 3 działa automatycznie, bez potrzeby składania jakiegokolwiek oświadczenia o cofnięciu wcześniejszej oferty. W praktyce przepis ten stanowi ramy, w których prowadzący licytację ocenia, czy zgłoszona propozycja jest skuteczna.

Przykład

Komornik prowadzi licytację mieszkania, dla którego cena wywołania wynosi 240 000 zł. Minimalne postąpienie to jeden procent tej kwoty, czyli 2400 zł, a zatem pierwsza skuteczna oferta powyżej ceny wywołania musi wynosić co najmniej 242 400 zł. Jeżeli jeden z licytantów zaofiaruje 242 400 zł, a następnie inny uczestnik zgłosi 244 800 zł, oferta pierwszego licytanta przestaje go wiązać i nie musi on obawiać się, że będzie zobowiązany do zapłaty wcześniej podanej kwoty. Gdyby jednak nikt nie zgłosił wyższej ceny, oferta pozostaje aktualna i to ona stanowi podstawę dalszych czynności.

Częste nieporozumienia

Uczestnicy licytacji nierzadko sądzą, że jeden procent liczy się od ostatniej wylicytowanej ceny, co prowadzi do zawyżania kolejnych ofert; art. 978 KPC odnosi tę wartość do ceny wywołania. Innym błędem jest przekonanie, że po zgłoszeniu oferty można ją swobodnie wycofać - w rzeczywistości przestaje ona wiązać dopiero wtedy, gdy inny licytant zaofiaruje więcej. Mylące bywa też traktowanie kwoty minimalnego postąpienia jako kwoty maksymalnej, podczas gdy przepis wyznacza wyłącznie dolny próg. Ustny charakter przetargu nie oznacza również, że przebieg licytacji nie jest dokumentowany. W sprawie indywidualnej, zwłaszcza przy planowanym udziale w licytacji, warto skonsultować się z prawnikiem.