Art. 974.

Co dokładnie stanowi przepis

Art. 974 KPC wskazuje, co konkretnie jest sprzedawane w toku licytacji nieruchomości prowadzonej w postępowaniu egzekucyjnym. Zgodnie z tym przepisem przedmiotem przetargu jest nieruchomość w takim stanie, jaki został ustalony i utrwalony w protokole opisu i oszacowania. Ustawodawca dopuszcza jednak korektę tego obrazu: uwzględnia się zmiany, które komornik podał do wiadomości uczestników na terminie licytacyjnym. Oznacza to, że punktem odniesienia dla licytantów nie jest stan nieruchomości z dnia oględzin przez potencjalnego nabywcę ani stan opisany w jakichkolwiek ogłoszeniach reklamowych, lecz stan wynikający z dokumentacji egzekucyjnej, ewentualnie zaktualizowany przez komornika. Przepis pełni więc funkcję porządkującą i informacyjną - wyznacza granice tego, co nabywa licytant.

Kiedy przepis ma zastosowanie

Norma z art. 974 KPC znajduje zastosowanie w każdej licytacji nieruchomości prowadzonej przez komornika w ramach egzekucji z nieruchomości, zarówno w pierwszej, jak i w drugiej licytacji. Warunkiem jej stosowania jest wcześniejsze sporządzenie opisu i oszacowania, które stanowi dokument bazowy określający przedmiot sprzedaży, jego granice, powierzchnię, zabudowania, przynależności oraz prawa i obciążenia z nią związane. Przepis aktualizuje się szczególnie wtedy, gdy między opisem i oszacowaniem a dniem licytacji upłynął dłuższy czas i stan nieruchomości uległ zmianie - na przykład na skutek zniszczenia budynku, rozbiórki, prowadzonych prac budowlanych czy zmian w zakresie obciążeń. Komornik ma wówczas obowiązek poinformować o tym na terminie licytacyjnym, a informacja ta staje się częścią opisu przedmiotu przetargu.

Przykład

Dłużnik jest właścicielem domu jednorodzinnego, który został opisany i oszacowany dwa lata przed licytacją, wraz z wolnostojącym garażem murowanym. Kilka miesięcy przed przetargiem garaż uległ zniszczeniu w wyniku pożaru, o czym komornik uzyskał informację i ustalił faktyczny stan zabudowy. Na terminie licytacyjnym, przed rozpoczęciem przetargu, komornik ogłasza uczestnikom, że garaż faktycznie nie istnieje i że nieruchomość jest przedmiotem przetargu z uwzględnieniem tej zmiany. Osoba, która przystąpi do licytacji i zaoferuje cenę, nabywa nieruchomość w tak zaktualizowanym stanie i nie może później twierdzić, że kupowała obiekt z garażem opisanym w protokole.

Częste nieporozumienia

Najczęstszym błędem jest przekonanie, że nabywca licytacyjny otrzymuje nieruchomość dokładnie taką, jak opisano w protokole sprzed lat, i że wszelkie rozbieżności uzasadniają roszczenia wobec komornika lub dłużnika. Art. 974 KPC wprost przewiduje mechanizm uwzględniania zmian ogłoszonych na terminie licytacyjnym, dlatego obecność na licytacji i uważne wysłuchanie komunikatów komornika ma znaczenie praktyczne. Drugim nieporozumieniem jest utożsamianie oszacowania z gwarancją wartości rynkowej w dniu przetargu - oszacowanie służy ustaleniu ceny wywołania, a nie zapewnieniu nabywcy określonej wartości. Warto też pamiętać, że przepis nie zwalnia licytanta z własnej staranności: przed przetargiem można zapoznać się z aktami postępowania i protokołem opisu i oszacowania. W indywidualnej sprawie, zwłaszcza gdy stan nieruchomości budzi wątpliwości, warto skonsultować się z prawnikiem.