Art. 973.

Co dokładnie stanowi przepis

Art. 973 KPC nakłada na komornika obowiązek podania do wiadomości osób obecnych na licytacji nieruchomości zamkniętego katalogu informacji, i to bezpośrednio po wywołaniu licytacji. Komornik ogłasza przedmiot przetargu, czyli oznaczenie nieruchomości, która jest sprzedawana, następnie cenę wywołania oraz sumę rękojmi, a także termin uiszczenia ceny nabycia. Odrębnie wskazuje prawa obciążające nieruchomość, które pozostaną w mocy po sprzedaży, z rozróżnieniem na te zaliczane na cenę nabycia i te, które na cenę nabycia zaliczone nie będą. Na koniec komornik informuje o wynikających z akt zmianach w stanie faktycznym i prawnym nieruchomości, jeżeli nastąpiły one już po sporządzeniu opisu i oszacowania. Punkt 5 tego przepisu został uchylony, więc obecnie obwieszczenie obejmuje sześć pozostałych kategorii informacji.

Kiedy przepis ma zastosowanie

Przepis stosuje się w toku egzekucji z nieruchomości, w fazie licytacji publicznej prowadzonej przez komornika pod nadzorem sędziego lub referendarza sądowego. Moment jego zastosowania jest ściśle określony: obowiązek aktualizuje się po formalnym wywołaniu licytacji, a przed przystąpieniem do przyjmowania postąpień. Celem regulacji jest zapewnienie, aby wszyscy licytanci przystępowali do przetargu z tą samą, aktualną wiedzą o przedmiocie sprzedaży i o obciążeniach, które będą ich wiązać po nabyciu. Szczególne znaczenie ma punkt 7, ponieważ między opisem i oszacowaniem a dniem licytacji może upłynąć wiele miesięcy, w czasie których stan nieruchomości lub jej stan prawny mogą się zmienić.

Przykład

Komornik prowadzi licytację lokalu mieszkalnego obciążonego służebnością mieszkania na rzecz osoby starszej. Po wywołaniu licytacji ogłasza, że przedmiotem przetargu jest wskazany lokal, podaje cenę wywołania i wysokość rękojmi oraz przypomina, w jakim terminie nabywca ma uiścić resztę ceny. Następnie informuje, że służebność mieszkania pozostanie w mocy i nie będzie zaliczona na cenę nabycia, a także że z akt wynika, iż po opisie i oszacowaniu w lokalu doszło do zalania i uszkodzenia instalacji. Dzięki temu uczestnik licytacji może realnie ocenić, ile taka nieruchomość jest dla niego warta, i podjąć decyzję o postąpieniu.

Częste nieporozumienia

Częstym błędem jest przekonanie, że po nabyciu nieruchomości na licytacji wygasają wszystkie obciążenia. Art. 973 pkt 6 KPC wprost zakłada istnienie praw, które zostaną utrzymane w mocy, a ich ogłoszenie ma temu zapobiec. Drugie nieporozumienie dotyczy zakresu obowiązku komornika: ogłasza on zmiany, które wynikają z akt sprawy, a nie prowadzi w tym celu odrębnego, nowego badania nieruchomości. Nabywcy błędnie zakładają też, że cena wywołania odpowiada wartości rynkowej, podczas gdy wynika ona z oszacowania i zasad danego terminu licytacji. Warto również pamiętać, że ustne ogłoszenie nie zastępuje samodzielnego zapoznania się z aktami i protokołem opisu i oszacowania. W sprawie indywidualnej dotyczącej udziału w licytacji lub skutków nabycia nieruchomości warto skonsultować się z prawnikiem.