Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego.
Aktualizacja: 18 sierpnia 2026
Nabywca nie może żądać unieważnienia nabycia ani zmniejszenia ceny z powodu wad nieruchomości lub przedmiotów razem z nią nabytych.
Odpowiedź z cytowanymi przepisami i sygnaturami orzeczeń, bez zakładania konta.
Częste pytania:
Wyroki i postanowienia, w których sąd powołał ten przepis.
Fragment uzasadnienia
… gdyż działki nr [...] i [...] zostały nabyte na podstawie prawomocnego postanowienia o przysądzeniu własności nieruchomości, a zatem było to nabycie pierwotne (por. komentarz do art. 971 k.p.c. (w:) Kodeks postępowania cywilnego. Komentarz, prof. dr hab. Andrzej Zieliński, dr hab. Kinga Flaga- Gieruszyńska, Wyd. 10, Warszawa 2019, Nb 1). Ponadto miało to miejsce już po zakończeniu postępowania w sprawie zatwierdzenia…
Fragment uzasadnienia
… własności nieruchomości będącej przedmiotem licytacji komorniczej, albowiem w tym zakresie Sąd I instancji dokonał błędnej interpretacji przepisów art. 999 § 1 k.p.c. w zw. z art. 971 k.p.c. Otóż zauważyć trzeba, iż zgodnie z art. 14 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2018 roku, poz. 1234), w wyroku nakazującym opróżnienie…
Fragment uzasadnienia
… Nabycie nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym jest przykładem nabycia pierwotnego na podstawie ustawy. W przypadku takiego nabycia wyłączona została na podstawie art. 971 k.p.c. możliwość stosowania przepisów prawa cywilnego o rękojmi za wady rzeczy sprzedanej (Ereciński T. (red.), Pietrzykowski H.: Kodeks postępowania cywilnego. Komentarz. Tom V. Postępowanie egzekucyjne, WK 2016). W ocenie Sądu, powyższe nie wyklucza…
Wyświetlone orzeczenia: 4
PrawMi zestawi linię orzeczniczą do art. 971: co sądy przyjmują zgodnie, a w czym się różnią.
Podsumuj orzecznictwoArt. 971 KPC formułuje krótką, ale bardzo doniosłą regułę: osoba, która nabyła nieruchomość w toku sądowego postępowania egzekucyjnego, nie może domagać się unieważnienia nabycia ani zmniejszenia ceny z powodu wad tej nieruchomości. Zakaz obejmuje również wady przedmiotów nabytych razem z nieruchomością, a więc na przykład ruchomości stanowiących jej przynależności czy części składowych objętych opisem i oszacowaniem. Oznacza to, że nabywca licytacyjny nie korzysta z uprawnień, które w obrocie umownym daje kupującemu rękojmia za wady rzeczy sprzedanej. Ustawodawca świadomie przyjął takie rozwiązanie, ponieważ nabycie w egzekucji nie następuje na podstawie umowy ze zbywcą, lecz na skutek orzeczenia sądu o przysądzeniu własności. Celem regulacji jest zapewnienie trwałości i pewności skutków egzekucji, tak aby raz zakończone postępowanie nie było podważane przez późniejsze spory o stan techniczny czy prawny nieruchomości.
Przepis znajduje zastosowanie wtedy, gdy do nabycia doszło w drodze licytacji sądowej lub w innym trybie przewidzianym w egzekucji z nieruchomości, a nabywca po objęciu przedmiotu w posiadanie odkrywa jego wady. Chodzi zarówno o wady fizyczne, takie jak zawilgocenie, zły stan instalacji, uszkodzenia konstrukcji czy mniejsza niż zakładana powierzchnia użytkowa, jak i o okoliczności obniżające wartość przedmiotu nabycia. Art. 971 KPC działa niezależnie od tego, czy nabywca faktycznie oglądał nieruchomość przed licytacją, choć w praktyce operat szacunkowy oraz protokół opisu i oszacowania są dostępne do wglądu i to na nich nabywca powinien opierać swoją decyzję. Przepis nie zwalnia natomiast organów egzekucyjnych z obowiązków proceduralnych, a wadliwości samego postępowania podlegają odrębnym środkom zaskarżenia przewidzianym w Kodeksie postępowania cywilnego.
Pan Marek wylicytował dom jednorodzinny za kwotę zbliżoną do sumy oszacowania, kierując się zdjęciami i opisem w obwieszczeniu. Po uprawomocnieniu się postanowienia o przysądzeniu własności i wejściu do budynku okazało się, że dach przecieka, a instalacja elektryczna wymaga całkowitej wymiany, co pochłonie znaczną część zainwestowanych środków. Pan Marek chciałby doprowadzić do unieważnienia nabycia albo przynajmniej do obniżenia ceny o koszt remontu. Art. 971 KPC takiej możliwości nie przewiduje - ryzyko stanu technicznego przedmiotu licytacji obciąża nabywcę, co zwykle znajduje odzwierciedlenie w niższej cenie wywołania.
Najczęstszym błędem jest przyjmowanie, że skoro nabycie licytacyjne przypomina zakup, to przysługują przy nim takie same uprawnienia jak przy umowie sprzedaży zawartej z deweloperem czy osobą prywatną. Drugim nieporozumieniem jest mylenie wad przedmiotu nabycia z uchybieniami samej procedury egzekucyjnej - te ostatnie można zwalczać w trybie przewidzianym dla zaskarżania czynności komornika i orzeczeń sądu. Nabywcy zakładają też niekiedy, że operat szacunkowy gwarantuje określony stan techniczny, podczas gdy stanowi on jedynie podstawę oszacowania wartości. Przed przystąpieniem do licytacji warto więc dokładnie zapoznać się z aktami postępowania i realnie ocenić ryzyko. W sprawie indywidualnej warto skonsultować się z prawnikiem, który oceni okoliczności konkretnego nabycia.
To wyjaśnienie ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. W sprawach indywidualnych skonsultuj się z profesjonalnym prawnikiem.
Nie. Art. 971 KPC wprost wyłącza możliwość żądania unieważnienia nabycia z powodu wad nieruchomości lub przedmiotów nabytych razem z nią.
Nie, przepis wyłącza również żądanie zmniejszenia ceny. Ryzyko stanu technicznego przedmiotu licytacji obciąża nabywcę.
Nabycie licytacyjne nie następuje na podstawie umowy sprzedaży ze zbywcą, lecz orzeczenia sądu, dlatego art. 971 KPC wyłącza tego rodzaju roszczenia o wady.
Tak. Przepis wyraźnie obejmuje wady przedmiotów nabytych razem z nieruchomością, na przykład jej przynależności.
Warto przed licytacją zapoznać się z protokołem opisu i oszacowania oraz operatem, a także z aktami egzekucyjnymi. W razie wątpliwości pomocna bywa konsultacja z prawnikiem.
Powiadomimy Cię, gdy pojawią się nowe orzeczenia lub nowelizacje.
Odpowiedź z powołaniem przepisów i sygnatur orzeczeń, każdą pozycję sprawdzisz w źródle.
Zapytaj o art. 971