Art. 936.

Co stanowi przepis

Art. 936 KPC reguluje relację między ustanowionym w toku egzekucji z nieruchomości zarządem a umowami najmu i dzierżawy, które obowiązują już w chwili jego ustanowienia. Przepis wprost przesądza, że sam fakt ustanowienia zarządu nie wpływa na takie umowy - pozostają one w mocy na dotychczasowych warunkach, a najemcy i dzierżawcy nie tracą swoich uprawnień z chwilą wejścia zarządcy w wykonywanie obowiązków. Jednocześnie ustawodawca przyznaje zarządcy dwa istotne uprawnienia: może on wypowiadać tego rodzaju umowy, ale wyłącznie z zachowaniem obowiązujących przepisów, a więc reguł wynikających z prawa materialnego oraz z samej umowy, jak również może zawierać nowe umowy na czas przyjęty przez zwyczaj miejscowy. Odrębnie uregulowano wydzierżawienie nieruchomości: do tej czynności potrzebna jest zgoda stron postępowania, a gdy jej brak - zezwolenie sądu. Konstrukcja ta ma chronić zarówno wartość nieruchomości, jak i interesy wierzyciela oraz dłużnika.

Kiedy przepis ma zastosowanie

Art. 936 KPC znajduje zastosowanie po zajęciu nieruchomości i ustanowieniu nad nią zarządu w ramach egzekucji, niezależnie od tego, czy zarząd sprawuje dłużnik, czy zarządca wyznaczony przez sąd albo komornika. Przepis dotyczy wyłącznie umów najmu i dzierżawy, a więc stosunków, które przynoszą pożytki cywilne z nieruchomości i wpływają na wysokość dochodu podlegającego rozliczeniu. Odnosi się on zarówno do umów zawartych wcześniej, jak i do umów, które zarządca chciałby zawrzeć w czasie sprawowania zarządu. Znaczenie praktyczne ma zwłaszcza ograniczenie czasowe nowych umów do okresu wynikającego ze zwyczaju miejscowego oraz obowiązek uzyskania zgody stron lub zezwolenia sądu przy wydzierżawianiu.

Przykład

Komornik zajmuje kamienicę, w której trzy lokale są wynajęte na podstawie umów zawartych rok wcześniej, i doprowadza do ustanowienia zarządu. Najemcy nie muszą się wyprowadzać ani renegocjować warunków - ich umowy trwają, zmienia się jedynie podmiot, któremu płacą czynsz i który dba o nieruchomość. Jeżeli jeden z najemców od miesięcy zalega z czynszem, zarządca może wypowiedzieć mu umowę, lecz musi dochować wymogów przewidzianych prawem, w tym uprzedzenia i terminów. Gdyby zarządca chciał wydzierżawić przylegający do kamienicy plac na parking, potrzebuje zgody stron postępowania, a w razie sporu - zezwolenia sądu.

Częste nieporozumienia

Najczęstszym błędem jest przekonanie, że wszczęcie egzekucji lub ustanowienie zarządu automatycznie unieważnia dotychczasowe umowy najmu - art. 936 KPC stanowi coś przeciwnego. Drugim nieporozumieniem jest traktowanie uprawnienia zarządcy do wypowiadania umów jako swobodnego: wypowiedzenie musi odpowiadać obowiązującym przepisom i podstawom przewidzianym w umowie. Mylnie przyjmuje się też, że zarządca może zawierać umowy na dowolnie długi czas, podczas gdy przepis odsyła do czasu przyjętego przez zwyczaj miejscowy. Wreszcie pomija się wymóg zgody stron lub zezwolenia sądu przy wydzierżawianiu, co może podważyć skuteczność czynności. W indywidualnej sprawie warto skonsultować się z prawnikiem.