Art. 1012.

Co stanowi przepis

Art. 1012 KPC dotyczy szczególnej sytuacji, w której przedmiotem sprzedaży w toku egzekucji z nieruchomości jest nie cała nieruchomość, lecz jej ułamkowa część, czyli udział należący do jednego ze współwłaścicieli. Przepis przesądza, że obciążenia dotyczące tej części ułamkowej pozostają w mocy, a więc nie wygasają wraz z przysądzeniem własności na rzecz nabywcy licytacyjnego. Co równie istotne, ich wartość nie podlega potrąceniu z ceny nabycia, a zatem nabywca nie otrzymuje z tego tytułu żadnej obniżki i przejmuje udział wraz z ciążącymi na nim prawami. Utrzymanie obciążenia w mocy dotyczy praw ujawnionych przez wpis w księdze wieczystej albo przez złożenie dokumentu do zbioru dokumentów, a także praw nieujawnionych w ten sposób, jeżeli zostały zgłoszone najpóźniej na trzy dni przed terminem licytacji. Warunkiem dodatkowym, wspólnym dla tych obciążeń, jest to, aby zostały ustanowione przed powstaniem współwłasności.

Kiedy przepis ma zastosowanie

Norma z art. 1012 KPC znajduje zastosowanie wyłącznie wtedy, gdy komornik prowadzi egzekucję skierowaną do udziału w nieruchomości, a nie do całej nieruchomości stanowiącej własność dłużnika. Kluczowe jest ustalenie momentu powstania współwłasności, ponieważ tylko obciążenia ustanowione wcześniej korzystają z ochrony przewidzianej w tym przepisie. Znaczenie ma również sposób ujawnienia prawa: wpis w księdze wieczystej lub złożenie dokumentu do zbioru dokumentów działa niejako automatycznie, natomiast prawa nieujawnione wymagają aktywności uprawnionego i zgłoszenia ich w ustawowym terminie trzech dni przed licytacją. Przekroczenie tego terminu oznacza, że dane obciążenie nie będzie objęte skutkiem opisanym w art. 1012 KPC.

Przykład

Dwie osoby są współwłaścicielami działki po połowie, a przed powstaniem tej współwłaścicielskiej struktury na całej nieruchomości ustanowiono służebność drogi koniecznej wpisaną do księgi wieczystej. Wierzyciel jednego ze współwłaścicieli prowadzi egzekucję skierowaną do jego udziału wynoszącego 1/2. Nabywca licytacyjny, który wygra przetarg, nabywa udział obciążony wcześniej ustanowioną służebnością i nie może domagać się obniżenia ceny nabycia o wartość tego obciążenia. Gdyby natomiast służebność powstała już po utworzeniu współwłasności, jej los należałoby oceniać według ogólnych reguł dotyczących skutków przysądzenia własności.

Częste nieporozumienia

Najczęstszym błędem jest założenie, że licytacyjne nabycie udziału zawsze prowadzi do wygaśnięcia wszystkich praw obciążających nieruchomość. Drugim nieporozumieniem jest przekonanie, że skoro obciążenie pozostaje w mocy, to nabywca może żądać obniżenia ceny lub odszkodowania - art. 1012 KPC wprost wyklucza potrącenie wartości obciążenia z ceny nabycia. Bywa też mylnie przyjmowane, że zgłoszenie prawa nieujawnionego można złożyć jeszcze w dniu licytacji, podczas gdy przepis wyznacza termin trzech dni przed licytacją. Uczestnicy przetargu często pomijają również analizę daty powstania współwłasności, która decyduje o zastosowaniu przepisu. W konkretnej sprawie, zwłaszcza przed przystąpieniem do licytacji udziału, warto skonsultować się z prawnikiem.