Art. 1002.

Co stanowi przepis

Art. 1002 KPC reguluje losy umów najmu i dzierżawy dotyczących nieruchomości nabytej w toku egzekucji sądowej. Zgodnie z tym przepisem z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności nabywca wstępuje w prawa i obowiązki dłużnika wynikające ze stosunku najmu i dzierżawy. Następuje to "stosownie do przepisów prawa normujących te stosunki w wypadku zbycia rzeczy wynajętej lub wydzierżawionej", a więc na zasadach analogicznych do zwykłej sprzedaży przedmiotu najmu. Druga część art. 1002 KPC daje jednak nabywcy szczególne uprawnienie: jeżeli umowa najmu lub dzierżawy nieruchomości była zawarta na czas oznaczony dłuższy niż dwa lata, może on ją wypowiedzieć w ciągu miesiąca od uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności, z zachowaniem rocznego terminu wypowiedzenia, chyba że sama umowa przewiduje termin krótszy. Uprawnienie to przysługuje nawet wtedy, gdy umowa miała formę pisemną z datą pewną, a rzecz została już najemcy lub dzierżawcy wydana.

Kiedy przepis ma zastosowanie

Przepis stosuje się w postępowaniu egzekucyjnym z nieruchomości, po przeprowadzeniu licytacji i wydaniu przez sąd postanowienia o przysądzeniu własności. Kluczowy jest moment uprawomocnienia się tego postanowienia - dopiero wtedy nabywca staje się właścicielem i wstępuje w istniejące stosunki najmu oraz dzierżawy. Warunkiem skorzystania z prawa wypowiedzenia jest to, aby umowa dotyczyła nieruchomości, była zawarta na czas oznaczony i aby okres ten przekraczał dwa lata. Miesięczny termin na złożenie wypowiedzenia jest terminem zawitym w tym sensie, że po jego upływie nabywca pozostaje związany umową na dotychczasowych warunkach.

Przykład

Pan Marek nabył na licytacji lokal użytkowy, w którym od trzech lat działa punkt usługowy. Najemca ma umowę na czas oznaczony do 2031 roku, zawartą pisemnie i z datą pewną, a lokal został mu wydany. Po uprawomocnieniu się postanowienia o przysądzeniu własności pan Marek wstępuje w miejsce dotychczasowego właściciela jako wynajmujący, więc czynsz należy mu się od tego momentu. Ponieważ umowa opiewa na okres dłuższy niż dwa lata, w ciągu miesiąca może złożyć najemcy wypowiedzenie z rocznym terminem, a jeżeli umowa przewiduje krótszy termin wypowiedzenia - z terminem krótszym.

Częste nieporozumienia

Najczęstszym błędem jest przekonanie, że przysądzenie własności automatycznie wygasza umowy najmu i dzierżawy oraz pozwala natychmiast usunąć lokatora. Art. 1002 KPC prowadzi do skutku odwrotnego: umowy trwają, a zmienia się jedynie osoba wynajmującego lub wydzierżawiającego. Drugie nieporozumienie dotyczy formy pisemnej z datą pewną - w obrocie cywilnym chroni ona najemcę przed wypowiedzeniem przez nabywcę, ale w egzekucji przepis wyraźnie tej ochrony nie przyznaje. Mylone bywa też liczenie miesięcznego terminu od dnia licytacji zamiast od uprawomocnienia się postanowienia, a także pomijanie odrębnych regulacji chroniących lokatorów w najmie mieszkaniowym. W indywidualnej sprawie warto skonsultować się z prawnikiem.